高雄市買農地前查核清單：分區、農用證明與違規
高雄的農業用地作農業使用證明由農地所在地區公所受理、審查及核發，區公所審查小組由農業、地政、建設（工務）、環保單位派員組成，核發後每三個月造冊送農業局備查，現勘時申請人要先向地政機關申請鑑界並在鑑界當日邀區公所農業課到場；市府另有「執行農業用地申請賦稅減免案件定期抽查作業要點」，拿到證明後還會被抽查。買方簽約前要查分區地類與 0.25 公頃分割線、農用證明可否核發、盜採與填土紀錄、農舍與合併四成、設施容許與高度自治條例、農路與高雄管理處灌排、三七五租約、原住民保留地、界址與稅務優惠承接十件事；美濃盜採砂石案查獲 8 處農地、涉及 23 筆農牧用地，是高雄買方最該記住的教材。
在高雄買農地，先分清楚買的是哪一類土地。《農業發展條例》第3條第11款把特定農業區、一般農業區、山坡地保育區與森林區的農牧用地定義為耕地，第16條規定每宗耕地分割後每人所有面積未達 0.25 公頃者不得分割；都市計畫農業區、保護區的土地依《農業發展條例施行細則》第2條屬農業用地但不是耕地；桃源、茂林、那瑪夏的原住民保留地另有一套土地使用同意程序；茄萣、永安、彌陀、路竹、湖內的養殖用地由市府海洋局主管。高雄耕地面積 4 萬 6,703 公頃，番石榴、棗子、荔枝（玉荷包）年產量全台第一，燕巢、大樹一帶的果園地號細碎，先查分割線再談合併。
再來要確認的是農業用地作農業使用證明拿得到拿不到。「高雄市政府辦理農業用地作農業使用證明核發作業要點」（104 年 2 月 16 日修正）規定申請案件由農業用地所在地區公所受理、審查及核發，區公所依中央辦法第13條收費，得組審查小組由農業、地政、建設（工務）、環境保護等單位派員組成，核發後建檔列管、每三個月造冊送農業局備查；旗山區公所的問答寫明現勘時申請人請向地政機關申請鑑界，並於鑑界當日邀集區公所農業課人員到場確認。證明書拿不到，土地增值稅不課徵與遺產稅、贈與稅的優惠就接不過去；拿到之後，「高雄市政府執行農業用地申請賦稅減免案件定期抽查作業要點」（101 年 6 月 11 日）還會抽查。
本文以買方視角把高雄簽約前的十件事逐一對上機關與查法：地政事務所的謄本、區公所的農用證明與鑑界、農業局農務管理科的農地利用管理、美濃盜採砂石案給的填土教訓、農舍檢核表與套繪、設施容許的 330 線與高度自治條例、農村發展科的農路修繕與農田水利署高雄管理處的灌排、三七五租約、原住民保留地三區公所、稅務優惠的承接與回溯。偉騰開發興業由前臺東縣環境保護局局長領軍，處理高雄農地買賣案時會先跑這十查，再決定契約條款怎麼寫。
第一查與第二查：謄本上的分區地類、耕地 0.25 公頃分割線、養殖用地歸海洋局、原保地歸三區公所
第一查是土地登記謄本上的使用分區與使用地類別欄。《非都市土地使用管制規則》第2條把非都市土地劃為特定農業、一般農業、工業、鄉村、森林、山坡地保育、風景、國家公園、河川、海域、特定專用等使用分區，第3條編定為甲種建築、乙種建築、丙種建築、丁種建築、農牧、林業、養殖、鹽業、礦業、窯業、交通、水利、遊憩、古蹟保存、生態保護、國土保安、殯葬、海域、特定目的事業等使用地；第6條要求依容許使用項目及許可使用細目使用，附表一農牧用地容許農作使用、農舍、農作產銷設施、畜牧設施等項目，農舍在工業區、河川區除外且特定農業區、森林區不得興建集村農舍；第5條規定由公所隨時檢查、直轄市政府成立聯合取締小組定期查處。高雄的三個特殊分區要先認：養殖用地上的陸上魚塭養殖漁業登記由市府海洋局主管（「高雄市陸上魚塭養殖漁業登記管理自治條例」，得委託各區公所受理），不在農業局；原住民保留地的土地使用同意書由桃源、茂林、那瑪夏區公所受理、擬具審查意見後陳報市府核定；森林區與風景區的容許案件要加會林務或觀光機關。第二查是分割線：《農業發展條例》第16條第1項規定每宗耕地分割後每人所有面積未達 0.25 公頃者不得分割，例外七款：購置毗鄰耕地合併、部分依法變更為非耕地使用、民國 89 年 1 月 4 日修正施行後繼承的耕地分割為單獨所有、施行前共有耕地分割為單獨所有、三七五租約協議以分割終止、非農地重劃地區變更為農水路、專案核准；第2項規定繼承與 89 年前共有耕地分割為單獨所有須先有共有人協議或法院確定判決，宗數不得超過共有人人數。買一筆共有果園的應有部分，先算分割後每人是否達 0.25 公頃。
第三查：農業用地作農業使用證明——區公所受理審查核發、四單位審查小組、鑑界當日到場、六個月、每三個月造冊
三種稅務優惠都靠同一張農業用地作農業使用證明，《農業發展條例》第39條要求申請不課徵土地增值稅或免徵遺產稅、贈與稅時檢具這張證明向稽徵機關辦理。《農業用地作農業使用認定及核發證明辦法》第4條的認定有三款：土地實際供農作、森林、養殖、畜牧、保育使用（休耕、休養、停養或不可抗力視同）；地上農業設施附容許使用同意書與建築執照，免建照者附容許即可；地上農舍附農舍建築執照。第5條列四種不得認定：設施或農舍超過核准面積或未依核定用途；民國 89 年前多筆合併申請農舍後部分土地已移轉而不符原要件；阻斷排灌水系統；現場有與農業經營無關或妨礙耕作的障礙物、砂石、廢棄物、柏油、水泥。第6條的六款部分面積例外（編定前既存墳墓、十平方公尺以下土地公廟、無償供公眾使用道路、編定前合法房屋、農村再生公共設施、共有地他共有人違規）可以救部分情形。高雄的作法在「高雄市政府辦理農業用地作農業使用證明核發作業要點」：由農業用地所在地區公所受理、審查及核發；區公所依中央辦法第13條收費（第一筆新臺幣 500 元、每增一筆加收 300 元）；審查小組由農業、地政、建設（工務）、環境保護等業務相關單位派員組成；核發後建檔列管、每三個月造冊送農業局備查。旗山區公所的問答把現勘寫具體：申請人請向地政機關申請鑑界，並於鑑界當日邀集區公所農業課人員到場確認，界址與現場一次看完。第14條規定證明書有效期限六個月，實地勘查依第10條以一次為限。買方的作法是簽約前請賣方申請一次農用證明，或把核發證明寫成付款條件，六個月效期要涵蓋過戶與申報那一天。
第四查與第五查：違規紀錄與填土——美濃盜採砂石 8 處 23 筆、1999 檢舉、整地要點、定期抽查
第四查是違規紀錄。高雄目前查不到現行的農地違規稽查小組要點（縣市合併前的高雄縣要點不是現行法規），案件來源以警察局通報或 1999 市民檢舉為主，查證後依權責裁罰。美濃盜採砂石案是高雄買方的教材：市府新聞載自前一年度經警察局通報或 1999 市民檢舉的美濃盜採案件，計查 8 處遭盜採土石農地，依土石採取法、區域計畫法、廢棄物清理法裁罰合計超過 6 千萬元；內政部新聞載本案共涉及 23 筆非都市土地農牧用地遭盜取砂石，因屆期未改善已依區域計畫法第22條移送查處。買方要問的是這筆地與鄰地有沒有被通報、有沒有裁罰或限期改善的紀錄，坑洞回填的土方從哪裡來。第五查是填土。《農業發展條例施行細則》第2條之1規定填土土質應為適合種植農作物的土壤，不得為砂、石、磚、瓦、混凝土塊、營建剩餘土石方、廢棄物；「高雄市申請農業用地整地審查作業要點」（114 年 11 月 26 日）規定非山坡地範圍農地的整地且未涉及土石方移入者免依要點申請，反過來說有土石方移入或位於山坡地的整地就要申請，買方要看賣方有沒有整地申請的核准文件。第5條第4款把現場有砂石、廢棄物、柏油、水泥列為整筆不得認定，農用證明審查小組的環保單位負責判定土地是否受污染，「高雄市政府執行農業用地申請賦稅減免案件定期抽查作業要點」讓拿到證明的農地在賦稅減免後仍被定期抽查，賣方填土留下的問題會在買方持有期間被翻出來。
第六查與第七查：農舍套繪與農業設施容許——檢核表、合併四成、填土 4 公分、330 線與高度自治條例
第六查是農舍。農舍有三道鎖：《農業用地興建農舍辦法》第12條的套繪管制（建照核發後造冊列管、地號送地政機關註記並在地籍套繪圖著色、未解除不得分割）；《農業發展條例》第18條第2項的滿五年始得移轉（繼承或法院拍賣例外）與第4項的農舍與坐落用地併同移轉或併同設定抵押權；《申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法》附表一對有農舍農地不得再申請資材室與管理室的限制。高雄農業局的農舍申請資訊頁把配置規範寫成檢核表：農舍面積等於長乘寬且不超過農地面積的十分之一，農舍出入通路配置於農舍用地面積範圍內，各項農業設施總面積及農舍興建面積合併不得超過農業用地面積的百分之四十，易淹水地區農舍用地面積不得填土、其他地區填土高度不得超過 4 公分（特殊情形經審查小組審核通過者除外）；買方看到農舍先查建照與使照，再查土地登記簿的套繪註記，並用檢核表對一次農舍用地是否超過十分之一、有沒有超額填土。第七查是農業設施。高雄的容許由區公所受理，農作產銷設施未達 330 平方公尺由區公所核定、330 以上送農業局，「高雄市申請農業設施興建高度及樓層審查自治條例」限資材室與管理室 4.5 公尺一層、農機具室 7 公尺一層、網室 5 公尺一層、溫室 9 公尺；買方可請賣方提供容許同意書與建照，比對現場設施有無超過核定面積、變更用途或超高，因為第5條第1款把超建或未依核定用途使用列為整筆不得認定。免建照的線在《農業發展條例》第8條之1第2項：面積 45 平方公尺以下且一層樓的農業設施免建照，民國 92 年 1 月 13 日前既有 250 平方公尺以下且無安全顧慮者得免建照；農地上那間鐵皮資材室有沒有容許與建照，決定農用證明核不核得下來。
第八查與第九查：農路與灌排、三七五租約、原住民保留地、鑑界
第八查是農路與灌排。高雄的農路改善及維護在農業局農村發展科（分機 6085 至 6093），「高雄市政府農路修繕作業要點」（109 年 6 月 1 日）是修繕的依據；灌排水路的管理機關是農業部農田水利署高雄管理處，搭排與農水設施兼作使用向管理處申請。《申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法》第6條第1項第6款把妨礙農田灌溉或排水功能列為不予同意事由，農用證明辦法第5條第3款把現場阻斷排灌水系統列為不得認定，區公所的容許申請書規定農田水利灌溉區域要加會農田水利機關，買方要看地籍圖上有無水利用地夾在中間、現場排水溝有沒有被填平、農路有沒有被鄰地占用。第九查是租約、原保地與界址。三七五租約牽涉兩條法：《農業發展條例》第16條第1項第5款把租佃雙方協議以分割方式終止耕地三七五租約列為分割例外，但租約未終止前收回與終止都有嚴格條件，登載情形要向地政事務所與區公所查明；《土地稅法》第22條第2項則把依耕地三七五減租條例出租的耕地列為都市土地課田賦第2款與第3款的限制對象。原住民保留地在高雄由三個區公所受理土地使用同意書：桃源區公所社會課（07-6861132 轉 119 或 120）、茂林區公所經建課（07-6801045 轉 23 或 21）、那瑪夏區公所農觀課（07-6701001 轉 135 或 134），區公所擬具審查意見後陳報市府核定，原保地的買賣與使用另有身分限制，非原住民買方要先問清楚。界址依農用證明辦法第10條第3項由申請人向地政機關申請鑑界，高雄旗山區公所直接要求鑑界當日邀農業課到場，買方在簽約前自己申請鑑界，把圍籬、農路、排水溝壓線與地上物歸屬寫進契約。
第十查：稅務優惠承接——不課徵土增稅的回溯、繼承受贈五年列管、田賦與地價稅、賦稅減免定期抽查
第十查是稅。土地增值稅：《土地稅法》第39條之2第1項允許作農業使用的農業用地移轉自然人時申請不課徵，第39條之3要求權利人與義務人在申報土地移轉現值時於申報書註明農業用地字樣，漏註明者限繳納期間屆滿前補行；第39條之2第2項規定承受人持有期間被查獲未農用且未依限恢復（或恢復後再犯）者再移轉時課徵，第4項規定民國 89 年 1 月 6 日修正施行後第一次移轉或不課徵後再移轉依法應課徵時，以修正施行日當期公告土地現值為原地價。買方承接的是「這筆地將來再移轉時課不課」的風險，賣方持有期間有無被查獲違規要向區公所與農業局農務管理科查。遺產稅與贈與稅看《遺產及贈與稅法》第17條第1項第6款與第20條第1項第5款：承受人或受贈人自承受或受贈之日起五年內未繼續農用且未依限恢復者追繳應納稅賦，例外限承受人死亡、土地被徵收、依法變更為非農業用地；買到五年內繼承或受贈的農地，賣出不消滅列管，追繳對象是原承受人，契約要寫清楚誰承擔。地價稅看《土地稅法》第22條：非都市土地依法編定的農業用地課田賦，都市土地須符合五款之一，田賦自民國 76 年第 2 期停徵，地上出現非農業使用設施即改課地價稅；《房屋稅條例》第15條第1項第6款免徵專供飼養禽畜的房舍與培植農產品的溫室等，農舍依實際使用課房屋稅。高雄的「執行農業用地申請賦稅減免案件定期抽查作業要點」讓減免後的農地被定期抽查，區公所每三個月造冊送農業局備查的名單就是抽查母體；買地想變更用途的人依《農業發展條例》第12條繳交回饋金，位於經濟部公告嚴重地層下陷地區或偏遠、離島地區者得免繳。
高雄農地的在地陷阱：果園細碎地號、美濃稻田與盜採、養殖區歸海洋局、原保地、山坡地
高雄耕地 4 萬 6,703 公頃、農牧總產值約 289 億 8,106 萬元，番石榴、棗子、荔枝（玉荷包）年產量全台第一，稻米產地在美濃、大寮、橋頭、林園及阿蓮；養殖面積 3,488 公頃，石斑魚在永安及彌陀、虱目魚在茄萣、永安、路竹及湖內。對買方的意義有五。第一，燕巢、大樹、阿蓮的番石榴、棗子與玉荷包果園地號細碎、共有人多，0.25 公頃分割線與共有人協議是第一關，網室與資材室的容許與高度要一併點收。第二，美濃的稻田與周邊農地在盜採砂石案後被大量查處，8 處農地、23 筆農牧用地的紀錄提醒買方看坑洞與回填，土方來源證明與整地申請文件要一起要。第三，茄萣、永安、彌陀、路竹、湖內的養殖用地不是耕地，登記證由海洋局核發、區公所受理，一區一人只能領一張登記證，買魚塭要查登記證與生產區範圍。第四，桃源、茂林、那瑪夏的原住民保留地有身分與同意程序，三個區公所是窗口。第五，六龜、內門、那瑪夏、大樹的山區農地要加查山坡地與水土保持，水利局水土保持科（07-7995678 轉 2182）掌山坡地範圍、可利用限度查定與查報取締，山坡地便民服務系統可先查範圍。
十查的動線：地政事務所、區公所、市府三段，查完把條件寫進契約
高雄買方的動線排三段。第一段地政：向地政事務所申請土地登記謄本與地籍圖謄本，看分區、地類、共有人數、其他登記事項欄的農舍套繪註記，並申請鑑界；山區地先用水利局的山坡地便民服務系統查是否在山坡地範圍。第二段區公所：向農地所在地區公所查農用證明核發紀錄、既有容許同意書與農舍建照使照，必要時請賣方先申請一次農用證明（鑑界當日邀農業課到場、效期六個月），原住民保留地向桃源、茂林、那瑪夏區公所問土地使用同意程序。第三段市府：高雄市政府農業局（鳳山區光復路二段 132 號，總機 07-7995678）農務管理科分機 6115 至 6130 掌農地利用管理與農業天然災害救助，農村發展科分機 6085 至 6093 掌農路，農民組織科分機 6070 至 6079 掌農會與產銷班；養殖登記問海洋局（轉 1877）；灌排搭排問農田水利署高雄管理處；水保問水利局水土保持科（轉 2182）。查完之後把三件事寫進契約：以核發農業用地作農業使用證明為付款條件、賣方保證持有期間無查獲未作農業使用紀錄與未申請的整地填土行為、回饋金與地上物拆除由誰負擔。高雄沒有農用證明的線上申辦，全部在區公所臨櫃辦。
自我檢查清單
- 已從土地登記謄本確認使用分區與使用地類別，耕地共有部分分割後每人達 0.25 公頃，或已找到第16條例外款；養殖用地與原住民保留地已另查主管機關與程序。
- 已向區公所確認農業用地作農業使用證明可否核發，或已把核發證明列為付款條件；鑑界當日邀農業課到場，六個月效期涵蓋過戶與申報日。
- 已查賣方持有期間有無被通報、裁罰或限期改善紀錄，並知道美濃盜採砂石案的查處方式與賦稅減免定期抽查。
- 墊高過的農地已取得整地申請核准文件與土方來源證明；現場無砂石、廢棄物、柏油、水泥鋪面與阻斷排灌水。
- 地上農舍已核對建照使照與套繪註記，並用檢核表對農舍面積不超過十分之一、合併不超過四成、填土不超過 4 公分；地上設施已核對容許同意書、建照與高度自治條例。
- 已查農路、高雄管理處灌排、三七五租約登載，並向地政機關申請鑑界確認界址。
- 已算清土地增值稅不課徵的回溯風險、五年內繼承受贈土地的追繳歸屬，以及變更用途時的回饋金。
常見錯誤
- 只看地目不看分區地類——高雄果園共有人多，耕地分割後每人未達 0.25 公頃者不得分割；魚塭歸海洋局、原保地要區公所同意，各有一套。
- 以為坑洞回填好就沒事——美濃盜採砂石案查獲 8 處農地、涉及 23 筆農牧用地，土方來源證明與整地申請文件要一起要。
- 拿到農用證明就以為結束——高雄有賦稅減免案件定期抽查要點，區公所每三個月造冊送農業局備查，違規會被翻出來。
- 農舍只看建照沒對檢核表——高雄配置規範要求農舍面積不超過農地十分之一、設施與農舍合併不超過四成、填土不超過 4 公分。
- 設施只看面積沒看高度——高雄高度樓層自治條例限資材室 4.5 公尺一層、農機具室 7 公尺一層、溫室 9 公尺，超高的設施拿不到容許。
- 現勘沒先鑑界——旗山區公所要求申請人先向地政機關申請鑑界並於鑑界當日邀農業課到場，界址不清會拖住農用證明。
官方參考資料
常見問題
高雄 買農地 農用證明 誰核發 現勘要注意什麼
由農業用地所在地區公所受理、審查及核發，依「高雄市政府辦理農業用地作農業使用證明核發作業要點」，區公所審查小組由農業、地政、建設（工務）、環境保護等單位派員組成，依中央收費標準第一筆新臺幣 500 元、每增一筆加收 300 元，證明書有效期限六個月，核發後每三個月造冊送農業局備查。現勘依中央辦法第10條以一次為限並通知申請人到場指界，旗山區公所要求申請人先向地政機關申請鑑界、並於鑑界當日邀集區公所農業課人員到場確認，界址與現場一次看完；現場有砂石、廢棄物、柏油、水泥或設施超建，整筆不得認定。買方最穩的作法是把核發證明寫成付款條件。
高雄 農地 有坑洞 回填過 買了會有問題嗎
要看回填的土從哪裡來、有沒有申請。《農業發展條例施行細則》第2條之1規定填土不得為砂、石、磚、瓦、混凝土塊、營建剩餘土石方、廢棄物；「高雄市申請農業用地整地審查作業要點」規定非山坡地且未涉及土石方移入的整地免申請，有土石方移入或在山坡地就要申請。美濃盜採砂石案是教材：市府依警察局通報與 1999 檢舉查獲 8 處遭盜採土石的農地，依土石採取法、區域計畫法、廢棄物清理法裁罰合計超過 6 千萬元，內政部載本案涉及 23 筆非都市土地農牧用地。買回填過的農地要拿整地申請核准與土方來源證明，必要時附土壤檢測報告；農用證明審查小組的環保單位負責判定土地是否受污染，高雄還有賦稅減免案件定期抽查要點，問題會在買方持有期間被翻出來。
高雄 農地 有農舍 買之前要對哪些數字
先對三道鎖：《農業用地興建農舍辦法》第12條的套繪管制未解除不得分割；《農業發展條例》第18條第2項農舍滿五年始得移轉且第4項要與坐落用地併同移轉；附表一規定有農舍的農地不得再申請資材室與管理室。再對高雄農業局農舍申請資訊頁的配置規範：農舍面積等於長乘寬且不超過農地面積十分之一、農舍出入通路配置於農舍用地內、各項農業設施總面積及農舍興建面積合併不超過農業用地百分之四十、易淹水地區農舍用地不得填土、其他地區填土高度不超過 4 公分。買方拿建照、使照、土地登記簿套繪註記與檢核表逐項對，農舍用地超過十分之一或設施合併超過四成，會影響農用證明與將來的稅務優惠。
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創辦人謝清泉為前臺東縣環境保護局局長、前臺東地檢署檢察事務官、前臺東縣政府消費者保護官，中央警察大學法律學研究所畢業，具地政士與不動產經紀人國家證照。服務臺東全縣 16 鄉鎮及全台各縣市——任何業務直接聯絡偉騰，全台各地均有配合團隊，可安排專人親臨現場指導。
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