高雄非都市土地變更編定：興辦計畫核准後到地政局送件全動線
高雄的非都市土地變更編定，受理窗口是市政府地政局地用科，但真正決定成敗的是前段：目的事業主管機關核准興辦事業計畫、農業局農務管理科同意農地變更、回饋金在異動登記前繳清。本文依高雄窗口逐段拆解。
先分流再送件，是高雄變更編定最省時間的走法。一筆非都市土地要改用途，先看擬辦事業是否已在該使用地的容許項目內；不在，才進入變更編定；面積達《非都市土地使用管制規則》第11條規模，則改走都市發展局的開發許可。分流錯了，後面每一份文件都白做。
多數申請人以為把申請書遞進地政局就算啟動，實際上地政局地用科收件時，手上已經要有目的事業主管機關的興辦事業計畫核准函，而那份核准函又以農業局同意農地變更、各敏感區主管機關查詢無禁限建為前提。順序倒過來，收件櫃台只能請你把整包帶回。
以下依高雄的實際窗口拆成七段：分流判斷、興辦事業計畫與會辦、農業局同意與回饋金、地用科審查重點、山坡地與開發許可的加碼程序、在地事實與常見類型、窗口動線與時程。偉騰開發興業由前臺東縣環保局長領軍，先站在審查桌那一側看件，再回頭替申請人排順資料。
第一步分流：容許使用、變更編定、分區變更是三條不同的路
高雄的非都市土地依《非都市土地使用管制規則》第2條劃分使用分區、第3條編定使用地類別，兩層資料都登載在土地登記謄本標示部，不必另外申請分區證明；都市計畫區內的農業區、保護區則走《都市計畫法》體系，不適用本文動線。判斷順序三段：擬辦事業已列在該使用地的容許使用項目，只需向目的事業主管機關申請容許使用，土地類別不動；不在容許項目內，才進入變更編定，改寫登記簿上的使用地類別；開發面積達《非都市土地使用管制規則》第11條規模，屬使用分區變更，向都市發展局區域發展及審議科申請開發許可。建築執照是第三條線，變更編定完成後另向工務局申請。
程序主軸：興辦事業計畫核准在前，地用科收件在後
《非都市土地使用管制規則》第30條要求申請人先擬具興辦事業計畫，報請目的事業主管機關核准，再向土地所在地的直轄市政府申請變更編定。高雄的目的事業主管機關依事業別分流：宗教設施由民政局主政，申請文件先經轄區區公所初審再轉報；特定工廠用地計畫向經濟發展局的特定工廠登記小組提出；水產養殖與漁電共生歸海洋局；長照與社福設施找社會局或衛生局。依《非都市土地變更編定執行要點》第3點，提送計畫前要先就附錄一之二所列的敏感區與禁限建項目逐一向主管機關查詢，把查詢結果附進計畫書，核准函才能敘明查核完畢且無禁、限建情事。這一句就是地用科日後收件的依據。
農業線：農務管理科的同意與回饋金的繳納節點
農業性質用地改作非農業使用，《農業發展條例》第10條要求先徵得農業主管機關同意，高雄的窗口是農業局農務管理科，處理時限表載明農地變更為60個工作天。回饋金依《農業用地變更回饋金撥繳及分配利用辦法》第4條計算：變更為特定目的事業用地供農漁業產製儲銷休閒設施者，按變更編定面積乘獲准變更當期公告土地現值的百分之三；其他事業設施為百分之五十。繳納由市政府計算通知、一次繳清，時點落在變更編定異動登記前。山坡地範圍的案件改繳山坡地開發利用回饋金，不重複收取。特定農業區或辦竣農地重劃的土地，市府得調增繳交比率，加收與否依高雄公告。
地用科審查端在看什麼：五類文件、四級規費、一張審查表
地政局地用科收件時核對《非都市土地使用管制規則》第28條的五類文件：變更編定申請書、興辦事業計畫核准文件、非所有權人申請時的同意書、土地使用計畫配置圖與位置圖、其他有關文件。審查人員先比對核准函與申請標的的事業、面積、地號是否一致，再依《非都市土地變更編定執行要點》附錄四的審查表逐項會辦，並確認核准函已敘明附錄一之二查詢項目查核完畢。規費依《高雄市非都市土地變更編定規費收費標準》第3條分四級，每件固定收取：免附興辦事業計畫核准文件者新臺幣三千元、免送山坡地變更編定審查專案小組者五千元、已取得開發許可者一萬元、其他案件一萬三千元，不按面積計費。
山坡地、開發許可與失敗代價：三個會卡住案子的節點
山坡地案件多一關：屬《非都市土地使用管制規則》第49條之1應送專案小組審查的類型，依《非都市土地變更編定執行要點》第2點要附上不得規劃作建築使用的評估說明與專業技師簽證，送高雄市政府山坡地變更編定審查專案小組審查，水保計畫另由水利局審查，環評依《開發行為應實施環境影響評估細目及範圍認定標準》認定。達分區變更規模者改走開發許可，三十公頃以下由都市發展局區域發展及審議科受理，提送高雄市非都市土地使用分區及使用地變更專責審議小組。失敗代價看兩處：宗教類核准後六個月內未申請變更編定即廢止；變更後未依核定計畫使用，由區公所報市府聯合取締小組查處。
高雄在地事實對申請人的意義：零星分區、三大變更類型與國土計畫時程
高雄自65年6月1日公告編定實施土地使用管制以來，大面積分區中夾雜零星其他分區的情形普遍，專責審議小組第31次會議紀錄載明1公頃以下零星土地與分區不符情形授權地方政府自行核定。三種常見變更類型各有窗口：宗教設施走民政局，審查結果三個月內函復，達2公頃以上須變更為特定專用區；特定工廠用地變更走經濟發展局，審查費每件新臺幣14,000元，回饋金按核定當期公告現值百分之五十計算且得分期；漁電共生由海洋局的漁電共生專案辦公室單一窗口受理。國土計畫上，高雄市國土計畫已於110年4月30日公告實施，國土功能分區圖草案已提送內政部，制度轉軌前的案件宜及早定案。
在地窗口與申請動線：從農業局到地政局的三站順序
動線分三站。第一站查土地資料：用地政局的非都市土地使用分區暨使用編定查詢網站確認分區與類別。第二站取得興辦事業計畫核准：涉及農業用地者先向農業局農務管理科（鳳山區光復路二段132號，總機07-7995678）辦農地變更同意，處理時限60個工作天，再由目的事業主管機關核准並載明附錄一之二查詢完畢。第三站到地政局地用科（苓雅區四維三路2號7樓，電話07-337-3449）遞件，繳規費與回饋金後由登記機關異動登記，多所地政事務所另設地用課承辦使用編定。市府未公布變更編定與開發許可的處理天數，實務上時程由前兩站決定，最常見的退件原因是核准函缺漏與回饋金未繳。
自我檢查清單
- 登記謄本標示部的使用分區與使用地類別，已和地政局查詢網站的結果核對一致。
- 擬辦事業不在該使用地容許使用項目內，確認走變更編定而非容許使用。
- 附錄一之二所列查詢項目已逐一向主管機關查詢，回函全部附入興辦事業計畫書。
- 農業用地部分已取得農業局農務管理科的農地變更同意，回饋金比率已依事業性質試算。
- 興辦事業計畫核准函載明的地號、面積、事業內容，與變更編定申請書完全一致。
- 山坡地案件已備妥不得規劃作建築使用的評估說明與技師簽證，水保計畫已送水利局。
- 規費級別已依《高雄市非都市土地變更編定規費收費標準》第3條對號，回饋金預定在異動登記前繳清。
常見錯誤
- 先送地政局再回頭補興辦事業計畫核准——地用科無法收件，整包退回，農業局與目的事業主管機關的時程重新起算。
- 把容許使用當成變更編定，或反過來——容許使用不改土地類別，日後蓋非容許項目的建物時建照卡關；不必要的變更編定則白繳規費與回饋金。
- 以為回饋金在取得建照前才繳——《農業用地變更回饋金撥繳及分配利用辦法》的節點是變更編定異動登記前，未繳就無法完成登記。
- 收到開發許可審議費通知後拖過十日——依《高雄市都市設計及土地使用開發許可審議收費標準》第4條申請不予受理，已繳費用也不退還。
- 宗教類興辦事業計畫核准後六個月內未向地政機關申請變更編定——核准廢止，前面區公所初審與民政局審查全部作廢。
- 變更後未依核定計畫使用——區公所檢查後報市府聯合取締小組查處，面臨依《高雄市政府處理違反區域計畫法案件裁罰基準》裁罰與被要求恢復原編定的風險。
官方參考資料
常見問題
高雄 農地變更 回饋金 什麼時候繳
變更編定案件，回饋金由市政府算好金額後通知一次繳清，繳納時點是辦理變更編定異動登記前。金額依《農業用地變更回饋金撥繳及分配利用辦法》第4條，變更為特定目的事業用地供農漁業相關設施者按變更編定面積乘獲准變更當期公告土地現值的百分之三，其他事業設施百分之五十；土地在山坡地範圍則改繳山坡地開發利用回饋金。
高雄 變更編定 要多久 地政局幾天核准
高雄市府沒有公布變更編定與開發許可的法定處理天數，時間主要耗在前段：農業局農務管理科的農地變更同意處理時限是60個工作天，宗教類興辦事業計畫由民政局在三個月內函復。核准函到手後，地政局地用科的審查以文件齊備與會辦回覆速度為主，實務上先把附錄一之二查詢與回饋金準備好，整體時程才壓得下來。
高雄 山坡地 變更編定 要送專案小組嗎
山坡地範圍的變更編定不是一律送專案小組，《非都市土地使用管制規則》第49條之1區分應送與免送的類型；應送者依《非都市土地變更編定執行要點》第2點加附不得規劃作建築使用的評估說明與專業技師簽證，由高雄市政府山坡地變更編定審查專案小組審查，規費級別也不同。水土保持計畫另由市府水利局審查。
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創辦人謝清泉為前臺東縣環境保護局局長、前臺東地檢署檢察事務官、前臺東縣政府消費者保護官，中央警察大學法律學研究所畢業，具地政士與不動產經紀人國家證照。服務臺東全縣 16 鄉鎮及全台各縣市——任何業務直接聯絡偉騰，全台各地均有配合團隊，可安排專人親臨現場指導。
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