基隆興辦事業計畫申辦地圖：局處分佈與變更編定接力
基隆近半土地屬非都市土地，不是全境都市計畫。要在這類土地興辦事業，先由目的事業主管機關核准興辦事業計畫，再向基隆市政府地政處申辦變更編定，最後到都市發展處領建照。本文把基隆的局處分佈與接力順序畫成一張地圖。
把基隆的申辦地圖攤開，只有三個座標要先定位：土地在都市計畫內還是外、事業歸哪個局處、達不達分區變更規模。都市計畫內找基隆市政府都市發展處；都市計畫外的非都市土地，先依《非都市土地使用管制規則》第30條取得目的事業主管機關核准，再到地政處辦變更編定。
兩個直覺在基隆容易出錯。一是以為基隆是港都、全境都是都市計畫土地；地政處公布的面積顯示，非都市土地約 6,161 公頃，接近全市一半。二是以為目的事業主管機關核准興辦事業計畫，土地就算變更完成；核准函只是入場券，變更編定的處分在地政處，建照又是另一個機關。
以下依序畫出基隆的分流判斷、山海地理環境的意義、目的事業主管機關分佈、三條線接力、審查端視角、退件代價與在地窗口動線。偉騰開發興業由前臺東縣環保局長領軍，長年在審查端與申請端兩側工作，本文把主管機關看件的眼光直接寫進每一節。
第一步分流：這筆基隆土地在都市計畫內還是外
基隆市政府地政處公布，全市土地約 1 萬 3,052 公頃，都市計畫範圍約 6,891 公頃，非都市土地約 6,161 公頃；換算下來都市計畫涵蓋約 52.8%，非都市土地約 47.2%。分流因此是第一個動作：都市計畫內的土地，看《都市計畫法》體系的分區與使用管制，窗口在都市發展處；都市計畫外的土地，走《區域計畫法》體系，要先取得興辦事業計畫核准，再申請變更編定，窗口在地政處。規模是第三個座標：達《非都市土地使用管制規則》第11條分區變更規模的案件，不走地政處的變更編定，而走開發許可與分區變更程序，基隆由都市發展處國土計畫科承接。
山海城市的在地事實：非都市土地、山坡地與海岸對申請人的意義
基隆市國土計畫的定位是首都圈國家海洋門戶與山海城市，這對申請人有兩層意義。第一層是地形：基隆非都市土地有 11 種使用分區、19 種使用地類別，山坡地是繞不開的審查面向；市府訂有山坡地擋土設施審查要點，水土保持另由產業發展處把關。第二層是海岸：沿岸海域規劃歸產業發展處海洋及農漁發展科，濱海基地要先查環境敏感地區。基隆市國土計畫 110 年 4 月 30 日生效；依《國土計畫法》第45條，功能分區圖須在縣市計畫公告後十年內公告，公告前非都市土地仍依《非都市土地使用管制規則》辦變更編定。市府 113 年 9 月、10 月仍新修審議小組設置要點，證明過渡期照常受理。
基隆目的事業主管機關分佈：哪種事業敲哪個局處的門
《非都市土地使用管制規則》第30條把興辦事業計畫的核准權交給直轄市、縣（市）目的事業主管機關，基隆的對照如下。宗教與殯葬找民政處宗教禮儀科，殯葬另有市立殯葬管理所；老人與身心障礙福利找社會處；長期照顧找衛生局長期照顧服務管理所，醫療機構找衛生局醫政科；學校與幼兒園找教育處；工廠與商業找產業發展處工商管理科，休閒農場找同處農漁管理科；環保設施找環保局；停車場找交通處。兩個在地陷阱：基隆沒有觀光及城市行銷處，旅館與民宿在文化觀光局；建造執照與雜項執照在都市發展處建築管理科，不在工務處。一句原則：主管機關看事業性質，不看土地現況。
三條線接力：興辦事業計畫核准、變更編定、建照各在哪一站
基隆的非都市土地案件是三站接力。第一站在目的事業主管機關：依《非都市土地變更編定執行要點》第3點，申請人先就附錄一之二查詢項目逐一查詢並附進計畫書；核准前要徵得變更前目的事業主管機關同意，農牧用地問產業發展處農漁管理科，山坡地由大地及農漁工程科審水土保持。第二站在地政處地權登記科：依《非都市土地使用管制規則》第28條備齊申請書、興辦事業計畫核准文件、變更編定同意書、配置圖及位置圖送件並繳規費；依《非都市土地使用管制規則》第29條，回饋金繳清後才函請地政事務所辦異動登記。第三站在都市發展處建築管理科：異動登記完成、用地類別對得上，才申請建造執照。
審查端在看什麼：可行性、必要性與區位三把尺，加上環境敏感地區
目的事業主管機關看件的三把尺寫在《非都市土地變更編定執行要點》第3點：可行性、必要性或總量管制、土地區位或面積規模。必要性問轄區同性質設施的供需與急迫性，社會福利設施審查要點就要求附需求評估。《非都市土地使用管制規則》第30條之1規定興辦事業計畫不得位於第一級環境敏感地區，僅五種例外；《非都市土地使用管制規則》第30條之3要求位於第二級環境敏感地區者，寫出防範補救措施並徵詢中央主管機關意見。基隆的山坡地與濱海基地實務上多會碰到其中一項，查詢結果要在送件前備齊；核准函須載明查核完成、無禁限建情事，缺了這句，地政處接不下去。
常見退件與失敗代價：先行使用、逾期未設立、只能照核准計畫使用
基隆案件的退件多數不是計畫寫不好，而是順序錯。第一種是先動工再送件：中央審查要點寫明已擅自先行使用者，應先移請裁處執行完畢再審查；基隆另設聯合取締小組，依《非都市土地使用管制規則》第5條由區公所隨時檢查、市府定期查處。第二種是拿到核准就停下：社會福利設施審查要點要求核准後三年內設立，逾期廢止許可並回復原編定；《殯葬管理條例》第7條要求核准後一年內施工、開工後五年內完工。第三種是變更後想改用途：《非都市土地使用管制規則》第30條規定土地只能依核准的興辦事業計畫使用，換用途要重走核准。
在地窗口與申請動線：地址、電話、分區證明與查詢系統
動線從查詢開始：先上基隆市都市計畫資訊整合查詢系統與地政處地理資訊系統看分區與用地別，市自訂要點查基隆市政府主管法規共用系統。書面證明向都市發展處都市計畫科申請基隆市都市計畫土地使用分區及公共設施用地證明書，每筆地號 30 元、每加一份 20 元，臨櫃或郵寄，辦理期限 5 天、效期 8 個月；都市計畫外的土地會被移請地政處。變更編定送基隆市政府地政處地權登記科，地址義一路一號二樓，電話 (02)2420-1122 分機 2403 至 2419。農業與水保會辦找產業發展處，農漁管理科 (02)2423-8660、大地及農漁工程科 (02)2422-3338。
自我檢查清單
- 已用基隆市都市計畫資訊整合查詢系統確認基地是否為都市計畫土地，確定該找都市發展處還是地政處。
- 已依事業性質對出基隆的目的事業主管機關，例如長照找衛生局長期照顧服務管理所、旅館找文化觀光局。
- 《非都市土地變更編定執行要點》附錄一之二的查詢項目已逐一問過，結果附在興辦事業計畫書內。
- 基地已確認不在第一級環境敏感地區，山坡地與濱海敏感項目的防範補救措施已寫進計畫。
- 產業發展處農漁管理科與大地及農漁工程科的農業用地變更與水土保持會辦意見已先問過。
- 《非都市土地使用管制規則》第28條的五種文件備齊，回饋金與規費的資金排程已列入時程。
- 核准函上的期限已標進行事曆，變更編定與建照的接力有人負責追進度。
常見錯誤
- 以為基隆全境都是都市計畫土地，直接去都市發展處申請分區證明——都市計畫外的案件被移請地政處，程序從頭排隊。
- 先整地施工再送興辦事業計畫——依中央審查要點先移請裁處執行完畢才審查，基隆的聯合取締小組與區公所巡查人員會先上門。
- 拿到目的事業主管機關核准函就停下，沒接著向地政處申請變更編定——核准附有期限，逾期廢止並回復原編定，前面的查詢與會勘全部作廢。
- 把興辦事業計畫核准當成土地已變更，逕向建築管理科申請建照——用地類別對不上，建照不受理，等異動登記完成才重來。
- 回饋金與開發影響費沒排進資金計畫——依《非都市土地使用管制規則》第26條繳清並完成捐地移轉前，地政處不會函請異動登記。
- 變更編定完成後私自改做其他用途——《非都市土地使用管制規則》第30條只允許依核准計畫使用，被查處後面臨廢止與恢復原編定。
官方參考資料
常見問題
基隆 非都市土地 變更編定 要找地政處還是都發處
看兩件事。一看是否都市計畫土地：基隆市都市計畫土地使用分區證明由都市發展處都市計畫科核發，都市計畫外的土地會移請地政處。二看規模：非都市土地在原分區內申請變更編定，向基隆市政府地政處地權登記科送件；達《非都市土地使用管制規則》第11條分區變更規模，改走開發許可程序，窗口是都市發展處國土計畫科。
基隆 山坡地 蓋長照機構 興辦事業計畫 誰核准
長期照顧服務機構的興辦事業計畫窗口在基隆市衛生局長期照顧服務管理所，由衛生主管機關核准；核准前依《非都市土地使用管制規則》第30條先徵得變更前目的事業主管機關同意，農牧用地就是產業發展處農漁管理科。山坡地基地另要過大地及農漁工程科的水土保持審查，並確認不在第一級環境敏感地區；核准後再向地政處申請變更編定為特定目的事業用地。
基隆 土地使用分區證明 多久 多少錢 可以線上申請嗎
基隆市都市計畫土地使用分區及公共設施用地證明書由都市發展處都市計畫科受理，每筆地號 30 元，每增加一份加收 20 元，辦理期限 5 天，證明書效期 8 個月。只能臨櫃或郵寄，市府線上申辦入口沒有這一項。證明書依都市計畫圖與地籍套繪核對、僅供參考，建蔽率與容積率要另洽都市計畫主管單位，實際建築以現地指示建築線為準。
基隆案件免費初判
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創辦人謝清泉為前臺東縣環境保護局局長、前臺東地檢署檢察事務官、前臺東縣政府消費者保護官，中央警察大學法律學研究所畢業，具地政士與不動產經紀人國家證照。服務臺東全縣 16 鄉鎮及全台各縣市——任何業務直接聯絡偉騰，全台各地均有配合團隊，可安排專人親臨現場指導。
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