基隆市共有土地分割實務：協議分割、調處前置與地政窗口
基隆市共有土地要分割，先分清市政府地政處與安樂行政大樓內基隆市地政事務所的兩層窗口；本文整理協議分割登記文件、多數決處分通知、共有人失聯處理順序，以及分割後在稅務局與地價科要面對的稅費與地價變動。
基隆市只有一個地政事務所，卻要服務七個行政區共 88 個地段，共有土地分割的複丈與登記全部集中在安樂路二段的安樂行政大樓辦理。持分人分散在臺北、新北或海外的家族，第一步往往不是談怎麼分，而是弄清楚要去哪裡、找誰、帶什麼。
本文先講基隆市政府地政處五科與基隆市地政事務所的分工，再整理協議分割登記的文件與測量單一窗口動線、《土地法》第34條之1多數決處分在基隆的通知與提存作法、共有人失聯或未辦繼承的處理順序，最後說明分割後在基隆市稅務局與地價科要對的稅費與地價變動。
偉騰開發興業由具地政士證照與法律背景的團隊承辦基隆共有地案件，核心成員具前臺東縣環保局長資歷，熟悉地政與環保兩套行政程序；我們會先調基隆市地政事務所的謄本與地籍圖，再判斷走協議、多數決或先申請調處，不會在資料不齊時就催地主簽字。
基隆的兩層地政窗口：市政府地政處與唯一的地政事務所
基隆市的地政主管機關是基隆市政府地政處，設在義一路一號市政府大樓二樓，電話 (02)2420-1122 分機 2403 至 2419，下設測繪處理科、用地及地價科、土地開發科、地權登記科與捷運開發科五個科室；分割相關的登記法令由地權登記科發布。實際收件的是所屬唯一機關基隆市地政事務所，位於安樂區安樂路二段 164 號安樂行政大樓 3 至 5 樓，總機 (02)2432-4001，轄區涵蓋全市七區，其中中正區 13 個地段還包含彭佳嶼、基隆嶼、棉花嶼等離島段。85 年 7 月分設的安樂、信義兩所已在 109 年 1 月 1 日整併回一所，持舊資料的共有人不必再找信義所，分割案一律到安樂行政大樓送件。
基隆共有地的案型熱點：繼承共有、持分分散與地價連年上漲
基隆市共有土地最常見的來源是繼承：祖產登記在已故長輩名下，子孫各房分散到臺北、新北，一筆地常有十幾個持分人。基隆市地政事務所因此把「繼承便利包」與「未辦繼承列管土地資料」做成專頁與系列影片，地政處也設「未辦繼承專區」，目前公告子頁顯示 0 筆，是否已被列管要以地政事務所查詢為準。第二類熱點是持分分散在不同地段：安樂區 16 段、七堵區 15 段是全市地段最多的兩區，一份遺產常跨數段，分割協議要逐筆處理。第三類是地價推力：地政處公布的調幅表顯示公告土地現值 113、114、115 年全市平均上漲，115 年七個行政區全數上漲，共有人對持分價值的期待拉高，協議分割更難以一句「照持分切」收尾。
協議分割在安樂行政大樓的動線：測量單一窗口、文件與線上工具
協議分割在基隆分兩步：先到基隆市地政事務所測量案件單一窗口申請分割複丈，收件、計費到排定測量日期在同一櫃檯完成；成果圖出來後再送分割登記。文件以地政事務所「繼承便利包」對分割繼承的要求為準：登記申請書、登記清冊、全體共有人印鑑證明與分割協議書正副本，正本要貼不動產價值千分之一印花，協議書經公證、認證，或全體共有人親自到場核對身分證正本，可免附印鑑證明。分割登記不在通信申請與跨縣市收辦的項目內，外縣市共有人可詢問 109 年 11 月 3 日修正的遠途先審要點能否適用。線上部分，地政數位櫃臺 24 小時受理網路申請，出門前可查「櫃檯等待人數及線上叫號」網頁，收件後憑收據「QR Code」查進度。
多數決處分與調處前置：基隆的審查門檻與沒有專頁的調處窗口
多數決處分在基隆送件前要先算對門檻。《土地法》第34條之1要求共有人過半數且應有部分合計過半數同意，或應有部分合計逾三分之二時免計人數；送件到基隆市地政事務所時，同意書上的持分必須與登記簿一致，跨數個地段的祖產要每一筆分別計算門檻。對不同意的共有人要先以書面通知，應得價金或補償要提出或提存，登記時檢附通知與提存證明。調處前置方面，基隆市政府地政處網站沒有不動產糾紛調處專頁，承辦科室無法直接查得，申請前先撥 (02)2420-1122 分機 2403 至 2419 確認窗口；另一條路是七個行政區公所的調解委員會，依 115 年 7 月 28 日修正的「基隆市調解行政實施要點」運作，適合只對分割方案有歧見的情形。
共有人失聯或未辦繼承：基隆的處理順序與常見補正
基隆共有地分割最常卡在某一房沒辦繼承。處理順序是先到基隆市地政事務所申請人工登記簿謄本與地籍異動索引查清每位登記名義人，再向戶政調除戶與現戶謄本鎖定繼承人。找到人後，依「繼承便利包」的四站流程補辦繼承登記；部分繼承人失聯時，其餘繼承人可附除戶謄本及理由書先辦。若拖過《土地法》第73條之1的期限，繼承開始逾 1 年未登記會被公告 3 個月，之後列冊管理 15 年，期滿移請國有財產署公開標售，其他共有人雖有依序優先購買權，卻等於花錢買回原本可協議分得的部分。常見補正是協議書漏貼千分之一印花、缺全體共有人印鑑證明，以及非地政士代理者同一年代辦超過 2 件或累計超過 5 件被拒收。
分割前後的稅費與地價：基隆市稅務局、地價科與農地門檻的先後順序
基隆共有地分割的先後順序是：農業用地先過《農業發展條例》0.25 公頃的分割下限，切不出來就改走持分處分；稅費在基隆市稅務局辦，局址安樂區安樂路二段 162 號，與 164 號的地政事務所門號相鄰，先查欠地價稅、房屋稅並加蓋查欠章，土地增值稅、契稅由該局核課，房地合一稅屬國稅另向國稅局申報。地價方面，地政處用地及地價科主辦的公告土地現值每年更新，公告地價每 2 年公告，最近一次 115 年除仁愛區下跌外六區上漲，116 年公告土地現值作業說明會排在 9 月 14 日。分割後若有共有人把持分賣給他人，買賣的實價登錄申報書要與登記案一併送地政事務所，紙本送件須附送件人身分證明正本，代理人另附委託書。
在地事實對基隆共有地主的意義：先查列管、再算門檻、最後才簽字
把上面的基隆事實收攏成三個判斷。第一，本市只有一所地政事務所，先到安樂行政大樓調齊各地段謄本與異動索引，確認有沒有未辦繼承或已列冊管理的持分，再開家族會議。第二，115 年公告地價只有仁愛區下跌、公告土地現值七區全漲，協議分割要拿分割方案圖與各分得部分的現值差額當談判基礎，別靠口頭承諾。第三，多數決處分與調處在基隆都沒有現成的網頁指引：調處窗口要先電洽地政處確認，區公所調解委員會是可先嘗試的替代管道。登記案若被駁回或因逾期繼承登記受罰鍰，可先依《行政程序法》第102條陳述意見，再依《訴願法》第14條於處分達到次日起 30 日內向基隆市政府提起訴願，由法制及勞動處行政救濟科承辦。
自我檢查清單
- 向基隆市地政事務所調齊各地段的登記謄本、地籍圖謄本與異動索引，核對每位共有人的持分與住址。
- 查地政處「未辦繼承專區」與地政事務所「未辦繼承列管土地資料」，確認有無已列冊管理的持分。
- 農業用地先核對《農業發展條例》0.25 公頃分割下限，切不出來就改規劃持分處分。
- 算清《土地法》第34條之1的人數與持分門檻，每一筆土地分別計算，不跨筆合併。
- 到安樂區安樂路二段 162 號基隆市稅務局查欠地價稅、房屋稅並加蓋查欠章。
- 分割協議書正本貼足不動產價值千分之一印花，備妥全體共有人印鑑證明或安排全體到場核身。
- 多數決處分前對不同意共有人完成書面通知與價金提存，登記時一併檢附證明。
常見錯誤
- 只憑舊權狀上的持分就開家族會議——基隆市地政事務所的登記簿可能早已因繼承、贈與而異動，方案全部重談。
- 把跨地段的祖產持分合併計算多數決門檻——每一筆土地分別審查，門檻不足的那筆被地政事務所退件。
- 拖過繼承開始 6 個月才辦繼承登記——每逾 1 個月處登記費額 1 倍罰鍰，最高 20 倍，拖過 1 年還可能進入列冊管理。
- 協議書沒貼千分之一印花、印鑑證明又缺一房——在安樂行政大樓被通知補正，測量與登記時程全部重排。
- 以為基隆市政府有現成的調處申請網頁——地政處目前無專頁，未先電洽確認窗口就備件會白忙一場。
- 非地政士的親友替多房代辦——同一年在基隆市地政事務所代辦超過 2 件或累計超過 5 件不受理。
官方參考資料
常見問題
基隆 共有土地 分割 要去哪裡辦？市政府還是地政事務所？
分割複丈與分割登記都在基隆市地政事務所辦，地址是安樂區安樂路二段 164 號安樂行政大樓 3 至 5 樓，總機 (02)2432-4001；測量案件單一窗口從收件、計費到排定測量日期在同一櫃檯完成。義一路市政府大樓二樓的地政處是主管機關，負責法令與地價，不收分割案件，調處窗口則要先向地政處電洽。
基隆 共有人 有人 失聯 或 過世 沒辦繼承 土地 還能分割嗎？
可以，但順序要對。先到基隆市地政事務所調人工登記簿謄本與異動索引查登記名義人，再向戶政調除戶、現戶謄本找繼承人；部分繼承人失聯時，其餘繼承人可附除戶謄本及理由書先辦繼承登記，再談分割。要留意《土地法》第73條之1：繼承開始逾 1 年未登記會公告 3 個月、列冊管理 15 年，期滿移請國有財產署標售。
基隆 共有土地 多數決 賣掉 不同意的人 怎麼處理？
在基隆送多數決處分登記，先算《土地法》第34條之1的門檻：共有人過半數且持分合計過半數，或持分合計逾三分之二免計人數，每一筆土地分開算。對不同意的共有人要先書面通知，應得價金要提出或提存，登記時把通知與提存證明一併送地政事務所。若只是條件有歧見，可先試七個區公所的調解委員會，或電洽地政處確認調處窗口。
基隆共有地免費初判
基隆共有土地要分割或處分，先把謄本、地籍圖與家族持分狀況拍照傳到偉騰開發興業 LINE，我們免費做書面初判，判斷該走協議、多數決還是先申請調處；需要進一步討論再撥 0965-855-538。
全台各縣市受理｜專業團隊承接辦理｜親臨現場指導｜統籌包辦到好
聯絡偉騰開發興業
統一編號：90801410｜地址：臺東縣臺東市強國街 210 號｜電話：0965-855-538（亦寫作 0965855538、0965 855 538；謝清泉 總經理）｜LINE：加入好友｜營業時間：週一至週五 09:00–18:00。
創辦人謝清泉為前臺東縣環境保護局局長、前臺東地檢署檢察事務官、前臺東縣政府消費者保護官，中央警察大學法律學研究所畢業，具地政士與不動產經紀人國家證照。服務臺東全縣 16 鄉鎮及全台各縣市——任何業務直接聯絡偉騰，全台各地均有配合團隊，可安排專人親臨現場指導。
取得案件初步判讀｜服務總覽｜案例解析｜法規知識庫