基隆市開發許可審議實務：山坡地變更編定與開發計畫審查地圖
基隆市非都市土地約6,161公頃且多為山坡地，開發許可與變更編定幾乎都是山坡地案。本文整理都市發展處與地政處的分工窗口、無市級區域計畫委員會的送件路徑、坡度分級審查、環評水保排序與功能分區圖公告前的過渡期判斷。
基隆市常被誤以為全境都是都市計畫區，其實依地政處資料，全市土地約1萬3,052公頃中，非都市土地約6,161公頃，且陸域坡地約占總面積93%。開發許可與變更編定案件在這裡幾乎都是山坡地案，審查邏輯與平地縣市大不相同。
本文只談基隆市：主管窗口是都市發展處與地政處哪一科、市府未設區域計畫委員會時開發許可案往哪裡送、山坡地分工表十五項文件與坡度分級怎麼審、環評水保與農地同意如何排序，以及國土功能分區圖公告前的過渡期判斷。全國性門檻與法定期限，站內另有專文。
偉騰開發興業由前臺東縣環境保護局局長領軍，熟悉環評判定、水土保持與變更編定在地方政府內部如何分工會審；基隆的案件我們從都市發展處與地政處的收件窗口開始對接，替業主盯住專案小組與審議會的會期節奏，全台各縣市受理，基隆案件亦可先做免費書面初判。
基隆市開發許可的主管窗口：都市發展處與兩套審議組織
基隆市非都市土地開發許可與分區變更的市級窗口是基隆市政府都市發展處。都市計畫科核發「基隆市都市計畫土地使用分區及公共設施用地證明書」並審查農業區與保護區使用申請；國土計畫科掌理國土計畫規劃審議與新訂或擴大都市計畫。審議組織有兩套並行：一是基隆市國土計畫審議會，委員21至31人，市長兼召集人，任期一年，任務含功能分區圖劃設與使用許可審議；二是市府113年9月、10月新修設置要點的「基隆市非都市土地使用變更編定審議小組」與「基隆市非都市土地使用分區劃定及變更審議小組」，在功能分區圖公告前仍依區域計畫法體系運作。送件前先分清是都市計畫區內的分區變更，還是非都市土地的使用分區變更，才不會投錯窗口。
基隆非都市土地變更編定動線：地政處收件、五份書圖與專案小組
基隆市非都市土地變更編定由市政府地政處地權登記科主政，全市僅一所地政事務所辦理後續異動。依地政處作業流程，申請人備妥變更編定申請書、興辦事業計畫核准文件、同意書、謄本、配置圖及位置圖各5份送件；市府會同各單位審查，必要時實地會勘。基隆陸域坡地約占93%，多屬山坡地案，初審通過後須依《非都市土地使用管制規則》第49條之1提專案小組審查，並依同規則第48條檢附水土保持完工證明書。需繳回饋金者先依通知繳納，市府再核准變更編定並通知地政事務所異動。達開發許可規模者，因基隆市未設市級區域計畫委員會，都市發展處指引到內政部國土管理署「非都市土地開發審議作業輔助系統」辦理；市府線上申辦入口沒有變更編定項目，書件仍走紙本。
基隆近年開發案型：軌道與港區帶動變更，非都市開發許可屈指可數
基隆市國土計畫載明，全市已核發開發許可的案件只有基隆嶼開發事業計畫（觀光遊憩型）、七堵火炭坑灰渣掩埋場與兩處山坡地住宅社區，合計約65.11公頃，分布於七堵區與基隆嶼。近三年的大型變更多走都市計畫體系：基隆捷運「SB18」至「SB22」站及機廠的主要計畫變更於2026年3月公開展覽，港區有國家海洋門戶特定專用區細部計畫通盤檢討，八斗子遊艇泊區以促參方式推動。非都市土地開發許可雖少仍有動態：基隆市國土計畫審議會第6次會議同意一件製鋼業開發許可案由農業發展地區第三類調整為城鄉發展地區第二類之二；另一件一般事業廢棄物最終處置場的開發許可已於113年1月廢止。基隆的開發許可案件少而個案化，審議經驗難以通案套用。
基隆山坡地變更編定的審查重點：坡度分級、環敏查詢與十五項分工表
基隆市地政處2025年10月發布的山坡地變更編定分工表第4版列15項應附文件並逐項指定審查單位：工務處河川水利科看河川區域與排水，民政處原住民族行政科看原住民保留地，環保局判斷是否應實施環境影響評估；謄本與環敏查詢資料限一年內。坡度是最硬的門檻：平均坡度40%以上維持原始地形地貌為不可開發區，30%至40%只能作法定空地或開放空間且不得配置建築物，原始地形以民國84年度地形圖為準。都市計畫區內的保護區、農業區設施另依「基隆市都市計畫保護區農業區土地使用審查要點」審查，原始平均坡度上限30%，單一基地不得超過3,000平方公尺。基隆河流域保護區、農業區變更為可建築用地，市國土計畫另要求低衝擊開發並落實逕流分擔及出流管制。
基隆的稽查、陳情與補正：聯合取締小組、區公所巡查與都委會列席
基隆市對非都市土地違規使用採聯合機制：市府113年9月修正聯合取締小組設置要點，依權責劃分作業要點，主政單位由各目的事業主管機關、地政單位與各區公所在會勘中確認，有爭議即通知地政處召開小組會議釐清；由罰鍰最重法規的主管單位裁罰並副知地政處控管。第一線查報來自七個區公所的山坡地巡查人員，包含里幹事與經建課人員，市府另訂對各區公所的考核要點。都市計畫變更的人民陳情須在公開展覽期間書面提出，檢附地籍圖謄本、土地登記謄本與比例尺1/1000實測申請範圖，一式四份送都市發展處，並勾選是否列席都市計畫委員會。補正方面，都市設計審議報告書不符者自通知日起三十日補正，須修正者六十日內修正並得展延三十日一次。
環評、水保、農地同意與都設審議在基隆怎麼排：先後順序一次看懂
在基隆，變更編定申請書一送進地政處，環保局就在分工表第1項判斷是否應實施環境影響評估，環評判定宜在送件前釐清；產發處大地及農漁工程科審水土保持計畫是否可行，山坡地案核准前須依《非都市土地使用管制規則》第48條檢附水土保持完工證明書，等於水保要先走完。涉及農業用地者，同意文件由產發處農漁管理科審查並確認是否繳農業用地變更回饋金。經區域計畫委員會審議通過的案件，市府無需另行審查，但須確認已踐行公共設施分割、移轉登記並繳交開發影響費、土地代金或回饋金。建築階段，一般分區基地超過2,500平方公尺且總樓地板面積達1萬平方公尺者要過基隆市都市設計審議，核定後六個月內申請建築執照；基隆的建築管理在都市發展處，不在工務處。
國土計畫過渡期對基隆業者的意義：功能分區圖公告前，開發許可仍走區域計畫法
基隆市國土計畫於民國110年4月30日生效，依《國土計畫法》第45條現行條文，國土功能分區圖應於縣市國土計畫公告實施後十年內公告，推算落在民國120年4月30日前，日期以內政部指定為準。基隆市國土計畫審議會第6次會議於113年4月22日審議通過國土功能分區及使用地劃設案草案並提送內政部續審，都市發展處專區其後未見功能分區圖公展或公告貼文。過渡期內，基隆非都市土地仍依區域計畫法體系辦理變更編定與開發許可，市府113年才新修兩套審議小組要點即是明證。市國土計畫也點出都市計畫工業區使用率約60%、二級產業用地推估短少約63.77至68.87公頃。基隆案件有可行方案者，依區域計畫法送件比等新制更有把握。
自我檢查清單
- 先到「基隆市都市計畫資訊整合查詢系統」確認土地是否在都市計畫範圍；都市計畫外土地一律移請地政處承辦，別送都市發展處。
- 山坡地案對照地政處2025年10月分工表第4版，十五項文件逐項備齊，配置圖比例尺不小於1/1200、位置圖不小於1/5000並著色。
- 謄本與環境敏感地區查詢資料須在一年內，二級環敏區要補地質敏感、自來水水質水量保護區與地下礦坑的因應說明。
- 以民國84年度地形圖核算原始平均坡度，40%以上區塊劃為不可開發區，30%至40%只配置法定空地或開放空間。
- 送件前先請環保局判定是否應實施環境影響評估，並確認水土保持計畫可行性與完工證明的取得時程。
- 達開發許可規模者，改到內政部國土管理署「非都市土地開發審議作業輔助系統」辦理，基隆市未設市級區域計畫委員會。
- 核准變更編定後，登記簿會加註限依核准的事業計畫使用，日後調整用途前先回地政處確認程序。
常見錯誤
- 把非都市土地案送到都市發展處都市計畫科——依分區證明申請須知會被移請地政處承辦，白跑一趟並延後收件日。
- 以現況地形取代民國84年度地形圖計算坡度——審查原則辦理情形表不採認，不可開發區重劃後配置全部重來。
- 先找市級區域計畫委員會才送件——基隆市沒有這個組織，開發許可案應到內政部國土管理署系統辦理，等待只會空轉。
- 拿超過一年的謄本或環敏查詢資料送件——分工表第5項與第10項都限一年內，收件即被要求補正。
- 忽略基隆河流域保護區、農業區變更的低衝擊開發要求——市國土計畫明示要落實逕流分擔及出流管制，計畫書缺這一章會被退補。
- 都設審議核定後拖過六個月才申請建照——作業規定只准以書面敘明理由展延一次且不超過六個月，時程錯過就沒有第二次展延。
官方參考資料
常見問題
基隆非都市土地開發許可要送哪個單位、市府有沒有區委會？
基隆市沒有設置市級區域計畫委員會，都市發展處非都市土地開發許可專區直接指引到內政部國土管理署「非都市土地開發審議作業輔助系統」辦理。未達開發許可規模的變更編定，則由市政府地政處地權登記科收件，山坡地案初審後再提專案小組審查。
基隆山坡地變更編定要附哪些文件、坡度怎麼算才過？
依基隆市地政處2025年10月的分工表第4版，山坡地案要備十五項文件，含一年內謄本與環境敏感地區查詢資料、免受10公頃限制文件、《非都市土地使用管制規則》第49條之1第2項檢核表。坡度以民國84年度地形圖為準，平均坡度40%以上維持原始地形地貌不可開發，30%至40%只能當法定空地或開放空間。
基隆國土功能分區圖什麼時候公告，現在送開發許可會不會白做？
基隆市國土計畫民國110年4月30日生效，依《國土計畫法》第45條現行條文，功能分區圖應在十年內公告，推算落在民國120年4月30日前，實際日期由內政部指定。市國土計畫審議會113年4月已通過劃設草案送內政部續審，公告前基隆非都市土地仍依區域計畫法辦理，有可行方案的案件現在送件不會白做。
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創辦人謝清泉為前臺東縣環境保護局局長、前臺東地檢署檢察事務官、前臺東縣政府消費者保護官，中央警察大學法律學研究所畢業，具地政士與不動產經紀人國家證照。服務臺東全縣 16 鄉鎮及全台各縣市——任何業務直接聯絡偉騰，全台各地均有配合團隊，可安排專人親臨現場指導。
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