基隆市農舍申請全流程：資格、面積與在地審查
基隆的農舍申請走兩段：先由市政府產業發展處農漁管理科（基隆市中正區信二路 301 號 3 樓，02-2423-8660）依《農業用地興建農舍辦法》第2條核定農民資格與經營計畫書，市府提供「農業用地興建農舍申請書」「基隆市興建農舍經營計畫書」「書寫興建農舍經營計畫書重點說明」「耕種切結書」「切結書」五種表單；再向都市發展處（義一路 1 號，02-2420-1122）申請建造執照。資格門檻是已成年、戶籍與農地都在基隆市且土地取得與戶籍登記均滿二年、該筆農地不小於 0.25 公頃、無自用農舍、為所有權人且農地確供農業使用未曾申請農舍；農保或健保第三類被保險人免會勘，其他人附農業生產佐證資料經會勘認定。配置上農舍用地不得超過農地 10%、農業經營用地不低於 90% 且完整區塊；基隆農地多在都市計畫農業區，個別農舍的高度面積依都市計畫法臺灣省施行細則，山坡地另過水土保持。取得使用執照後，市府農業用地及農舍稽查小組每年抽查前一年度案件至少 30%。
基隆市沒有農業局或農業處，農舍申請的第一段在市政府產業發展處農漁管理科，職掌明列「農舍及農業設施申請及管理」，市府 2024 年 3 月 1 日公告的農舍書表有五種：「農業用地興建農舍申請書」「基隆市興建農舍經營計畫書」「書寫興建農舍經營計畫書重點說明」「耕種切結書」「切結書」。法源是《農業發展條例》第18條與《農業用地興建農舍辦法》（民國 111 年 11 月 1 日修正）：第18條第1項規定民國 89 年 1 月 4 日修正施行後取得農業用地的農民無自用農舍而需興建者，經縣（市）主管機關核定，於不影響農業生產環境及農村發展，得申請以集村方式或在自有農業用地興建農舍；第2項要求農業用地確供農業使用、農舍滿五年始得移轉（繼承或法院拍賣除外）；第4項規定起造人應為坐落土地所有權人、農舍與坐落用地併同移轉或併同設定抵押權、已申請興建農舍的農地不得重複申請。
辦法第2條第1項的五款資格：已成年；申請人戶籍所在地與農業用地在同一直轄市、縣（市）且土地取得及戶籍登記均應滿二年（參加集村農舍者不受土地取得滿二年限制）；該筆農業用地面積不得小於 0.25 公頃（集村與離島例外）；無自用農舍（已領個別或集村農舍建照者視為已有，但建照尚未開工且已撤銷或原案重新申請者除外）；為該農業用地所有權人，農地確供農業使用且未經申請興建農舍，興建不得影響農業生產環境及農村發展。第2項規定確供農業使用與不影響農業生產環境的認定由申請人檢附經營計畫書送市府審查，第3項允許市府由農業單位邀集環保、建管、地政、都計單位組成審查小組。基隆沒有查得縣市自訂的農舍審查要點，資格與配置回到中央辦法，基隆特有的是市府經營計畫書格式與書寫重點說明。
本文依資格、土地、配置、建照、取證後五段拆解：五要件與 89 年前取得者的簡化要件、農民認定與會勘、不得申請的土地與五年內曾取得建照的排除、10% 與 90% 與污水放流、都市計畫農業區的高度面積、套繪與移轉限制，再把基隆的都市計畫區、山坡地水保、稽查小組 30% 抽查與瑪陵、綠竹筍產區的申請特徵串起來。偉騰開發興業由前臺東縣環境保護局局長領軍，處理基隆農舍案時會先對戶籍與土地取得的二年、0.25 公頃與是否曾申請農舍，再算 10% 配置與都市計畫的面積高度。
誰能申請：五要件、89 年 1 月 4 日前取得土地者只看兩款、農民認定與會勘、被徵收重購的三年、五年內曾領建照不予許可
依《農業發展條例》第18條第1項（89 年 1 月 4 日修正施行後取得農地）申請者要過辦法第2條五要件：已成年；戶籍與農地同在基隆市且土地取得滿二年、戶籍登記滿二年；該筆農地不小於 0.25 公頃；無自用農舍；為所有權人、農地確供農業使用、未曾申請農舍、興建不影響農業生產環境及農村發展，最後一款用市府的經營計畫書格式審查，載明農業經營現況、農業用地整體配置與其他事項。依第18條第3項（89 年 1 月 4 日前取得農地，或 89 年前共有耕地於 89 年後分割為單獨所有）申請者，辦法第3條只要求符合第2條第1項第4款（無自用農舍）與第5款（所有權人、確供農業使用、未曾申請農舍），不受滿二年與 0.25 公頃限制，其興建依都市計畫法施行細則、實施區域計畫地區建築管理辦法、建築法等辦理。農民身分依第3條之1：農民健康保險被保險人或全民健康保險第三類被保險人免會勘，其他人在申請時檢附農業生產相關佐證資料，由市府會同專家、學者會勘後認定；基隆市府的「耕種切結書」與「切結書」就是配合這段認定。第4條給 89 年 1 月 28 日前取得的農地被徵收（未領抵價地）或協議價購後的重購路：自完成徵收所有權登記後三十日起或完成讓售移轉登記之日起三年內，在同一縣（市）取得農業用地並提出申請，面積不超過原被徵收或讓售土地。第6條的排除：申請人五年內曾取得個別農舍或集村農舍建造執照，且該建照未撤銷或失效、農舍未因天然災害全倒或自行拆除或滅失者，市府應認不符需興建要件而不予許可。基隆的實務點：都市計畫農業區土地不是「耕地」但屬農業用地，可以申請個別農舍；戶籍二年在基隆七個區內遷移不影響「同一縣（市）」的要件，但從新北、臺北遷入者要重算二年。
哪些地不能蓋：第5條的四類與集村三類、都市計畫保護區的限制、基隆都計審查要點的坡度 30% 與七類區位、山坡地水保先行
辦法第5條第1項列四類不得申請興建農舍的農業用地：非都市土地工業區或河川區；其他分區的水利用地、生態保護用地、國土保安用地或林業用地；非都市土地森林區養殖用地；其他違反土地使用管制規定者。第2項列三類不得申請集村農舍：非都市土地特定農業區、非都市土地森林區農牧用地、都市計畫保護區。都市計畫農業區土地得申請個別農舍，都市計畫保護區的個別農舍另受都市計畫法臺灣省施行細則第27條第1項第19款限制。基隆農地多在都市計畫農業區、保護區與山坡地範圍，所以農舍案要多過兩關。第一關是市府的「基隆市都市計畫保護區農業區土地使用審查要點」（民國 102 年 5 月 30 日修正）：要點本文沒有「農舍」字樣，各類設施得否設置看附件審查要項表，但基地須臨接已開闢完成可通行車輛的都市計畫道路或現有巷道、原始地形平均坡度不得超過 30%、七類區位禁止設置（農地重劃區、保安林地、禁建區、生態保育區與野生動物保護區、水源水質水量保護區、斷層帶或崩塌滑動之虞地區、其他不宜使用地區）這些條件同樣會在都市計畫單位審查時被對照，農舍基地在坡度 30% 以上或水源保護區內的保護區農地，實務上走不通。第二關是水保：《水土保持法》第12條規定山坡地內開發建築用地、修築農路、整坡或其他開挖整地應先擬具水土保持計畫送主管機關核定，計畫未核定前目的事業主管機關不得逕行核發許可，屬中央指定種類且規模未達所定者得以簡易水土保持申報書代替；基隆的水保窗口是產業發展處大地及農漁工程科（信義區信二路 224 巷 8 號 2 樓，02-2422-3338），市府另提供「基隆市政府免擬具水土保持計畫申請書」，中央窗口是農業部農村發展及水土保持署臺北分署；未擬具計畫擅自開發者依第23條第2項令其停工、得沒入設施及機具、由主管機關拆除清除並自第一次處罰之日起兩年內暫停該地開發申請，第33條處六萬元以上三十萬元以下罰鍰，「基隆市違反水土保持法案件罰鍰裁罰基準」（民國 107 年 2 月 2 日）定級距。瑪陵休閒農業區約 589 公頃、地形絕大部分屬山坡地範圍，七堵、暖暖、安樂的農地要蓋農舍，坡度分析與水保是資格審查之外的第一道現實門檻。
配置怎麼畫：農舍用地 10% 與農業經營用地 90% 完整區塊、圍牆不超出、地下層、污水處理與放流水同意、一筆一棟、分期超過 45 平方公尺
辦法第9條第1項規定興建農舍起造人應為該農舍坐落土地的所有權人；第2項六款是配置的硬規定。第一，農舍興建圍牆以不超過農舍用地面積範圍為限。第二，地下層每層興建面積不得超過農舍建築面積，並列入總樓地板面積計算，依都市計畫法令或建築技術規則設置的法定停車空間得免列入。第三，農舍用地面積不得超過該農業用地面積 10%，扣除農舍用地後供農業生產使用的農業經營用地應為完整區塊且不低於 90%；離島繼承或繼承人受贈的舊農地有例外，基隆不適用。第四，農舍應依建築技術規則設置建築物污水處理設施，預鑄式者於申報開工時附審定登記文件影本並於安裝時作成現場安裝紀錄。第五，放流水應符合放流水標準並排入排水溝渠，流經灌排系統者應經該管理機關（構）同意及水利主管機關核准（基隆的灌排管理機關是農業部農田水利署北基管理處），排入私有水體者應經所有人同意。第六，同一筆農業用地僅能申請興建一棟農舍，分期興建者除原申請人外均須符合第2條第1項資格，且農舍建築面積應超過 45 平方公尺，經市府農業單位同意者不在此限。第8條第3項定義三個面積：農舍建築面積是相關法規所稱的基層建築面積；農舍用地面積是法定基層建築面積且為農舍與附屬設施水平投影面積用地總和；農業經營用地面積是農地扣除農舍用地的面積。基隆市府的「書寫興建農舍經營計畫書重點說明」就是要申請人把這些面積檢討、農業經營現況與整體配置寫清楚。實務上基隆的坡地農地形狀不規則，10% 的農舍用地要連停車、通路、圍牆、污水池一起算進去，90% 的農業經營用地要是完整區塊不能被農舍切成兩半；排水在坡地更關鍵，放流水排進灌排系統要先拿北基管理處同意再取得水利主管機關核准，排進道路側溝或區域排水要問管理單位。
建照怎麼申請：第8條的七項書圖、1/100 工程圖與 1/1200 配置圖、都市計畫農業區的四層 14 公尺 660 平方公尺 8 公尺、都市發展處、套繪與註記
資格核定後進第二段。辦法第8條第1項規定起造人除依建築法辦理外，備七項書圖向市府主管建築機關（基隆市政府都市發展處，義一路 1 號，02-2420-1122）申請建造執照：申請書（載明申請人姓名、年齡、住址、地號、農業用地面積、農舍用地面積、農舍建築面積、樓層數及建築物高度、總樓地板面積、用途、建築期限、工程概算；集村另載建蔽率容積率）；市府依第2條或第3條核定的文件、第9條第2項第5款放流水同意文件及第6款小面積農舍同意文件；地籍圖謄本；土地權利證明文件；土地使用分區證明；工程圖樣（農舍平面圖、立面圖、剖面圖，比例尺不小於 1/100）；農業用地配置圖（含農舍用地面積檢討、農業經營用地面積檢討、排水方式說明，比例尺不小於 1/1200）。第8條第2項規定變更起造人除繼承且施工中者外應依第2條第1項辦理，施工中因法院拍賣者依拍賣面積不受滿二年與最小面積限制。個別農舍的興建方式、最高樓地板面積、農舍建築面積、樓層數、高度依第10條回到其他法令：非都市土地依實施區域計畫地區建築管理辦法；都市計畫農業區依都市計畫法臺灣省施行細則第29條第2項第2款，高度不得超過四層或十四公尺、建築面積不得超過該宗農業用地面積 10%、總樓地板面積不得超過 660 平方公尺、距都市計畫道路境界不得小於八公尺。基隆多數農舍案在都市計畫農業區，這四個數字就是設計上限；市府另有「基隆市免辦建築執照建築物或雜項工作物管理辦法」（民國 107 年 11 月 29 日），農舍本體不在免辦範圍。第14條允許市府訂定農舍標準圖樣，採用者得免由建築師設計。建照核發後依第12條進套繪：市府主管建築機關造冊列管，將農舍坐落地號及提供興建農舍的所有地號清冊送地政機關於土地登記簿註記並副知農業單位建檔；地籍套繪圖上把已興建與未興建農舍的農地分別著色，未經解除套繪管制不得辦理分割；解除限三種情形（農舍坐落農地變更為非農業用地、非農舍坐落農地變更為非農業用地、農舍用地與農地比例符合規定且解除後農地仍達 0.25 公頃以上），解除後囑託地政機關塗銷註記。第13條規定資料不實者市府撤銷核定、建管機關撤銷建築許可。
蓋好之後：滿五年移轉與併同移轉、農地維持農用與造冊列管、基隆稽查小組每年抽查 30%、限期改正與廢止、房屋稅
《農業發展條例》第18條第2項規定在自有農業用地興建的農舍滿五年始得移轉，繼承或法院拍賣除外；第4項規定農舍應與坐落用地併同移轉或併同設定抵押權。辦法第15條第1項要求申請興建農舍的農業用地應維持作農業使用，市府將農舍及其農業用地造冊列管；第2項要求市府邀集農業、建管、地政、都計單位與農業專家組成稽查小組定期檢查，經檢查未依規定使用者由原核定機關通知建管機關及區域計畫、都市計畫主管機關處理並限期改正，屆期不改正得廢止許可；第3項要求辦理情形於次年度二月前函報中央備查。基隆把這條落成「基隆市政府農業用地及農舍稽查小組作業要點」（民國 109 年 12 月 2 日基府產農壹字第 1090257537 號函）：召集人由產業發展處處長兼任，稽查任務編組組長由農漁管理科科長兼任，稽查人員由產業發展處、都市發展處、地政處、民政處及區公所等派員，「以前年度取得農舍使用執照案件數至少抽取百分之三十為抽查案件數」，處理結果次年度 2 月前函報中央備查；要點原文所列「觀光及城市行銷處」是訂定當時的處名。30% 是全臺少見的高抽查比例，基隆農舍蓋好第一年被抽到的機率接近三分之一，農業經營用地荒廢、農舍出租作民宿或商用、圍牆超出農舍用地，都是稽查會看的點。稅務上農舍是建築物，依實際使用課房屋稅，符合自住要件者適用自住住家用稅率；農地本身在都市計畫農業區要「限作農業用地使用」才課田賦（停徵），農舍以外一有非農業設施就改課地價稅。另一條連動是農業設施：《申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法》附表一規定坐落農地已興建農舍者不得申請農業資材室與管理室，農舍面積也要納入農業設施總面積 40% 的計算。對市府不予核定或廢止許可的處分若有不服，依法先陳述意見，再依法提起訴願。
基隆的窗口與動線：農漁管理科、都市發展處、大地及農漁工程科、地政處與區公所、北基管理處、瑪陵綠竹筍山藥產區的申請特徵
基隆農舍案的窗口有五個。資格核定與經營計畫書：產業發展處農漁管理科（信二路 301 號 3 樓，02-2423-8660，處本部 02-2425-8389）。建照與使照、都市計畫分區證明：都市發展處（義一路 1 號，02-2420-1122），「基隆市都市計畫土地使用分區及公共設施用地證明書收費標準」（民國 108 年 3 月 8 日）另有規費。山坡地水保：大地及農漁工程科（信二路 224 巷 8 號 2 樓，02-2422-3338）。非都市土地編定與地籍註記：地政處（義一路 1 號 2 樓，02-2420-1122 轉 2403 至 2419）與地政事務所，農用證明在區公所。灌排放流同意：農業部農田水利署北基管理處。申請特徵有三。第一，基隆農牧地小而碎，0.25 公頃是硬門檻，綠竹筍全市栽培約 140 公頃分散在七堵、安樂、信義、中山、暖暖，多數筍園達不到 0.25 公頃；89 年 1 月 4 日前取得的老農地不受 0.25 公頃限制，先查取得日期。第二，都市計畫農業區是主流，設計上限是四層或十四公尺、建築面積 10%、總樓地板 660 平方公尺、距都市計畫道路境界八公尺，再疊市府都計審查要點的坡度 30% 與七類區位，坡地農舍要先做坡度分析。第三，瑪陵一帶山藥田與休閒農業區內的農地多屬山坡地，農舍前先過水保計畫或簡易申報書，取證後稽查小組 30% 的抽查會看農業經營用地是否持續耕作，山藥 12 月播種兩年後 10 月下旬成熟、綠竹筍盛產期 6 至 9 月，耕作紀錄與收成照片是最好的證據。動線排五步：對資格（成年、戶籍與土地取得二年、0.25 公頃、無自用農舍、所有權人、未曾申請、五年內未領建照）；向都市發展處查分區、坡地請測量單位算坡度、向大地及農漁工程科送水保；備市府五種表單與經營計畫書向農漁管理科申請核定；核定後備七項書圖（1/100 工程圖、1/1200 配置圖、放流水同意）向都市發展處申請建照；取證後維持農用、留耕作紀錄，五年內不移轉，資材室與管理室不再申請。
自我檢查清單
- 已對五要件：已成年、戶籍與農地同在基隆市且土地取得與戶籍登記均滿二年、該筆農地不小於 0.25 公頃、無自用農舍、為所有權人且農地確供農業使用未曾申請農舍；89 年 1 月 4 日前取得者只看無農舍與所有權人兩款。
- 農保或健保第三類被保險人免會勘；其他人已備農業生產佐證資料並簽市府耕種切結書、切結書；五年內未曾取得農舍建照。
- 土地不在辦法第5條四類禁設用地；都市計畫保護區農業區已算原始地形平均坡度（不超過 30%）並確認不在七類禁設區位；山坡地已向大地及農漁工程科送水土保持計畫或免擬具水土保持計畫申請書。
- 配置圖農舍用地（含停車、通路、圍牆、污水池）不超過農地 10%，農業經營用地為完整區塊且不低於 90%；一筆一棟；污水處理設施與放流水排入灌排已取得北基管理處同意及水利主管機關核准。
- 都市計畫農業區的設計不超過四層或十四公尺、建築面積 10%、總樓地板 660 平方公尺、距都市計畫道路境界八公尺。
- 已備市府五種表單與經營計畫書向農漁管理科申請核定，核定後備七項書圖（1/100 工程圖、1/1200 配置圖）向都市發展處申請建照。
- 取證後知道滿五年始得移轉、與坐落用地併同移轉、套繪未解除不得分割、稽查小組每年抽查前一年度案件至少 30%，並保留耕作紀錄。
常見錯誤
- 戶籍剛從臺北新北遷來就申請——辦法第2條要求戶籍與農地同在基隆市且土地取得及戶籍登記均滿二年，跨縣市遷入者要重算。
- 0.25 公頃不足硬送——89 年 1 月 4 日後取得的農地面積不得小於 0.25 公頃，基隆多數筍園達不到；89 年前取得的老農地才不受這條限制。
- 都市計畫保護區坡地當平地蓋——基隆都計審查要點的坡度 30% 與七類區位會被對照，山坡地開挖整地還要先過水保，擅自開發處六萬元以上三十萬元以下罰鍰並可能兩年內暫停開發申請。
- 農舍放在農地中間把農業經營用地切成兩塊——第9條要求農業經營用地為完整區塊且不低於 90%，農舍用地含附屬設施不超過 10%。
- 都市計畫農業區蓋到五層或超過 660 平方公尺——省施行細則限四層或十四公尺、建築面積 10%、總樓地板 660 平方公尺、距都市計畫道路境界八公尺。
- 蓋好就出租或荒廢農地——基隆稽查小組每年抽查前一年度使用執照案件至少 30%，未依規定使用限期改正、屆期不改正得廢止許可；農舍滿五年才能移轉。
官方參考資料
常見問題
基隆 蓋農舍 資格 要什麼條件 農地要多大 戶籍要幾年
依《農業用地興建農舍辦法》第2條，民國 89 年 1 月 4 日後取得農地者要五個條件：已成年；戶籍所在地與農地在同一縣（市）即基隆市，且土地取得及戶籍登記均滿二年；該筆農業用地不小於 0.25 公頃；無自用農舍（已領農舍建照者視為已有）；為該農地所有權人、農地確供農業使用且未曾申請興建農舍，興建不影響農業生產環境及農村發展，用市府的「基隆市興建農舍經營計畫書」審查。89 年 1 月 4 日前取得農地者依第3條只要符合無自用農舍與所有權人確供農業使用兩款，不受二年與 0.25 公頃限制。農民身分依第3條之1：農保被保險人或健保第三類被保險人免會勘，其他人附農業生產佐證資料經市府會同專家學者會勘認定，市府另有耕種切結書與切結書。第6條規定五年內曾取得農舍建照且未撤銷失效者不予許可。窗口是產業發展處農漁管理科（02-2423-8660），核定後向都市發展處申請建照。
基隆 都市計畫農業區 農舍 可以蓋幾層 多大 山坡地要注意什麼
都市計畫農業區的個別農舍依《農業用地興建農舍辦法》第10條回到都市計畫法臺灣省施行細則第29條第2項第2款：高度不得超過四層或十四公尺、建築面積不得超過該宗農業用地面積 10%、總樓地板面積不得超過 660 平方公尺、距都市計畫道路境界不得小於八公尺；辦法第9條另要求農舍用地（含停車、通路、圍牆、污水池等附屬設施）不超過農地 10%、農業經營用地為完整區塊且不低於 90%、一筆一棟、圍牆不超出農舍用地、地下層計入總樓地板、設置污水處理設施且放流水排入灌排要經北基管理處同意及水利主管機關核准。都市計畫保護區不得申請集村農舍，個別農舍另受省施行細則第27條第1項第19款限制。山坡地要多兩件事：基隆都市計畫保護區農業區審查要點的基地原始地形平均坡度不超過 30%、不在保安林、水源水質水量保護區、斷層帶等七類禁設區位；《水土保持法》第12條要求開發建築用地、整坡、開挖整地先擬具水土保持計畫或簡易水土保持申報書送市府大地及農漁工程科（02-2422-3338）核定，未核定前不得核發許可，擅自開發依第33條處六萬元以上三十萬元以下罰鍰並可能兩年內暫停該地開發申請。
基隆 農舍 蓋好 可以馬上賣嗎 會被查嗎 能再蓋資材室嗎
不能馬上賣。《農業發展條例》第18條第2項規定在自有農業用地興建的農舍滿五年始得移轉，繼承或法院拍賣除外；第4項要求農舍與坐落用地併同移轉或併同設定抵押權；辦法第12條的套繪管制讓提供興建農舍的所有地號在土地登記簿註記、地籍套繪圖著色，未解除不得分割。會被查：辦法第15條要求農地維持農用並造冊列管，基隆依「基隆市政府農業用地及農舍稽查小組作業要點」每年以前年度取得農舍使用執照案件數至少抽取 30% 為抽查案件，稽查人員由產業發展處、都市發展處、地政處、民政處及區公所等派員，經檢查未依規定使用者通知建管與都計機關處理並限期改正，屆期不改正得廢止許可，處理結果次年度 2 月前函報中央備查。不能再蓋資材室：《申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法》附表一規定坐落農地已興建農舍者不得申請農業資材室與管理室，農舍面積也要納入農業設施總面積 40% 的計算；農舍本身依實際使用課房屋稅，農地在都市計畫農業區要限作農業用地使用才課田賦。
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創辦人謝清泉為前臺東縣環境保護局局長、前臺東地檢署檢察事務官、前臺東縣政府消費者保護官，中央警察大學法律學研究所畢業，具地政士與不動產經紀人國家證照。服務臺東全縣 16 鄉鎮及全台各縣市——任何業務直接聯絡偉騰，全台各地均有配合團隊，可安排專人親臨現場指導。
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