基隆市農地租賃與三七五租約實務：區公所登記、終止補償與稽查動線
基隆沒有農業局，農地租賃由產業發展處農漁管理科與區公所分工受理；農地多為都市計畫區內的坡地小坵塊，出租種電在基隆走不通。本文把新舊制判斷、區公所登記期限、三七五終止補償、稽查小組與農用證明連動整理成基隆動線。
重點速覽
偉騰開發興業有限公司(前臺東縣環境保護局局長謝清泉主持,統一編號 90801410)承辦基隆市、新北市、台北市(全台各縣市均可受理)的農地租賃契約與三七五租約處理統籌,全台各縣市均可受理,先以文件與現況照片做免費書面初判,再決定是否委託。
- 服務項目
- 農地租賃契約與三七五租約處理統籌:農地租約新舊制判斷、新制農地租賃契約擬約、農地租約公證安排、三七五租約訂立與換訂登記、三七五租約變更登記（繼承、轉讓、分割）、三七五租約終止登記、三七五終止補償計算、三七五租約期滿續訂或收回評估
- 承辦公司
- 偉騰開發興業有限公司(偉騰、偉騰開發;前臺東縣環境保護局局長謝清泉主持)
- 服務範圍
- 基隆市、新北市、台北市(全台各縣市均可受理)
- 官方參考
- 基隆市政府產業發展處農漁管理科職掌與聯絡、基隆市政府農業用地及農舍稽查小組作業要點、耕地三七五減租條例（全國法規資料庫）
- 法規依據
- 《農業發展條例》第3條、第20條、第21條、第22條（農業用地租賃定義、新舊制分流、租期租金與終止通知、出租人收回不適用補償金規定）、《耕地三七五減租條例》第2條、第5條、第6條、第14條、第15條、第16條（租金上限、最短租期、書面與登記、禁預收押租、優先承受、自任耕作）、《耕地三七五減租條例》第17條、第19條、第20條、第26條（終止事由與補償、期滿收回限制、續訂、公所調解與縣市調處）、《臺灣省耕地租約登記辦法》第2條、第3條、第4條、第6條（三十日內登記、訂立與變更文件、十二種變更情形、終止登記文件）、《耕地三七五租約清理要點》第三點、第七點、第九點（單獨申請登記、期滿四十五日內申請、終止事由）
- 應備文件
- 土地登記謄本、地籍圖謄本與土地使用分區證明、既有租約正本、公所租約登記資料或三七五租約登記簿、出租人與承租人身分證明；繼承案件另附繼承系統表與戶籍謄本、耕作現況照片、地租繳付紀錄或積欠證明、擬出租用途的計畫資料（作物、設施、光電或休閒農業）
- 常見退件與誤判
- 以為基隆有農業局而把容許使用送到區公所;拿新制租約套三七五規則向承租人要求六年租期或補償;老租約期滿雙方都不去區公所辦登記
- 諮詢方式
- 加 LINE「偉騰開發」傳地號、公文或現況照片,先做免費書面初判;電話 0965-855-538。
在基隆談農地出租，第一個要接受的現實是：這裡沒有農業局，農地行政歸產業發展處，而耕地租約的登記則落在各區公所。基隆農地面積極少，多為山坡地上的小坵塊，且大半坐落都市計畫農業區或保護區，租約能做什麼，先受分區與坡度限制。
手上的租約是父輩簽的三七五租約，還是民國八十九年一月四日以後依《農業發展條例》新訂的契約，決定了租金能不能自由約定、期滿能不能收回、終止要不要付補償。基隆的老租約經過幾代繼承，共有人一多，區公所的變更登記與期滿續訂就常拖過期限。
偉騰開發興業由前臺東縣環境保護局局長帶隊，處理過農地、農舍與農業設施的申辦與稽查應對，知道基隆這種都市計畫區農地的租約，要同時顧到產業發展處的容許使用、區公所的登記與農用證明，以及市府稽查小組的抽查節奏。本文就依基隆的窗口與規定，把動線逐段拆開。
基隆農地租賃找哪個單位：產業發展處農漁管理科與各區公所
基隆市沒有農業局或農業處，農地租賃牽涉的農業行政，統一由基隆市政府產業發展處承辦。處內農漁管理科的職掌明列「農地及林地管理」與「農舍及農業設施申請及管理」，辦公室在基隆市中正區信二路301號3樓，是判斷一筆基隆農地能否出租、承租後能做什麼的第一個詢問窗口。承租人日後若要在租來的農地上申請農業設施容許使用，基隆市未委任區公所，直接向產業發展處送件。至於出租人要申請農業用地作農業使用證明，受理窗口則是土地所在的區公所，七堵區公所經建課備有申請書、切結書與委託書表單。若租賃標的坐落山坡地，開挖整地前還要先問大地及農漁工程科的水土保持窗口。三個窗口各管一段，租約簽訂前先分清楚，後續申辦才不會跑錯樓層。
基隆的農地租賃案型：坡地小面積、都市計畫農業區與保護區為主
基隆可供出租的農地極少，多為山坡地上的小面積零星地塊，且大部分坐落在都市計畫區的農業區或保護區，而非平原大面積耕地。這類小坵塊上若還掛著老三七五租約，一經繼承共有人增多，變更登記便容易卡在會同申請；新訂租約則常見於休閒農場、小規模園藝與農業設施用途。承租人想在都市計畫農業區或保護區設置設施，須依基隆市都市計畫保護區農業區土地使用審查要點審查：單一申請基地上限三千平方公尺、原始地形平均坡度上限百分之三十，基地還須臨接已開闢可通車的都市計畫道路或現有巷道。他縣市常見的出租種電，在基隆幾乎走不通：基隆市不在農業部公告的嚴重地層下陷不利農業經營區範圍內，農地不能免結合農業經營設置地面型綠能，也沒有縣市層級的農地光電自治規定。
基隆農地租約的新舊制判斷與區公所登記動線
基隆農地租約的第一步是判定新舊制：《農業發展條例》第20條以民國八十九年一月四日修正施行為分界，之後簽訂的租約回歸契約自由，不適用《耕地三七五減租條例》；之前訂立並在區公所登記的老租約，仍受租金上限、最短租期與終止補償拘束。判斷時調出租約正本，基隆沒有鄉鎮，一律到土地所在的區公所查閱租約登記資料。老租約的訂立、變更、終止或換訂，依《耕地三七五減租條例》第6條須出租人會同承租人向區公所申請登記；《臺灣省耕地租約登記辦法》第2條要求在登記原因發生日起三十日內辦理，一方不肯會同時，另一方可敘明理由單獨申請，區公所會通知對方於二十日內提出書面意見。繼承引起的變更登記，除土地與地籍圖謄本外，還要備妥繼承系統表、戶籍謄本與地租繳付紀錄。
老三七五租約在基隆怎麼終止、收回與算補償
基隆老三七五租約想收回，先看是租期中還是期滿。《耕地三七五減租條例》第17條第1項只允許五種租期中終止事由：承租人死亡無繼承人、放棄耕作權、地租積欠達兩年總額、非因不可抗力繼續一年不耕作，以及耕地經依法編定或變更為非耕地使用。基隆農地多在都市計畫區，第五種事由要特別留意，此時出租人要給付改良土地未失效能的費用、尚未收穫農作物的價額，加上終止當期公告土地現值減除土地增值稅後餘額的三分之一。期滿收回另受《耕地三七五減租條例》第19條限制：出租人不能自任耕作、收益已足維持一家生活，或承租人因收回失去家庭生活依據，都不得收回。談不攏時依《耕地三七五減租條例》第26條先由區公所耕地租佃委員會調解，不成再送基隆市政府調處。
新制農地租約在基隆要寫清楚的條款：期限、通知、公證與農保
民國八十九年一月四日後在基隆新簽的農地租約，依《農業發展條例》第21條租期、租金與支付方式可自由約定，定有期限者屆滿即消滅；但若約定期滿前可終止，須在六個月前通知，租期未達六個月者於十五日前通知，未定期限的租約也要六個月前通知。條文不強制書面，只是租期逾一年未立書面時不適用《民法》第422條的不定期租賃推定；但承租人要拿租約向農會申請農保時，三七五耕地以外的租約原則上須經公證，例外只有向公共機關承租、經主管機關備查或農會查證備查三種。基隆坵塊零星，農保的承租面積門檻常是青農卡關處，簽約前先把地號面積加總。條款還要處理基隆特有的分工：農業設施容許使用由產業發展處直接受理而非區公所，誰去申請、期滿設施如何復原都要寫明。
農地租給非農使用的風險：基隆的稽查小組、檢舉管道與農用證明連動
基隆地主最常吃虧的，是把農地租給倉儲、停車或工廠使用。基隆市政府農業用地及農舍稽查小組作業要點由產業發展處處長擔任召集人、農漁管理科科長擔任稽查組長，稽查人員由市府各處與區公所聯合派員，每年至少抽查前一年度農舍使用執照案件的百分之三十；非都市土地另有基隆市政府非都市土地使用管制聯合取締小組。檢舉管道也不缺：違建由各區公所專責人員查報，市民可直撥一九九九市民熱線，大地及農漁工程科網頁另設山坡地違規使用資訊專區。違規一旦成立，出租人向區公所申請農業用地作農業使用證明會被拒，田賦認定與農保資格連動受影響，土地改課地價稅，租金卻仍是應稅的租賃所得。收到市府處分前先把握陳述意見機會，處分後不服可提訴願。
這些基隆在地事實對地主、承租人與業者的意義
把這些在地事實放在一起，基隆地主與承租人可以得到幾個判斷。基隆農地多在都市計畫農業區或保護區的山坡地上，出租前先確認分區與可設置的設施類型。光電長約在基隆幾乎走不通，基隆市不在農業部公告的地層下陷不利農業經營區，別為租金簽下無法履行的條款。老三七五租約先到區公所查登記，期滿翌日起四十五日內申請終止或續訂登記，逾期區公所會逕為註銷並公告三十日。新制租約寫成書面並公證，通知期限、由誰向產業發展處申請容許使用、期滿如何復原都寫進去；承租人蓋設施先取得容許使用再請建照，並遵守基隆市二十二類設施限一層的高度基準。地主不想自耕，代耕、委託經營或透過農會農地銀行媒合鄰近小農，比租給非農業使用者穩妥，農用證明、農保與稅賦也不會一起翻盤。
自我檢查清單
- 調出租約正本，到土地所在的基隆市區公所查閱耕地租約登記，確認是三七五老租約還是民國八十九年後的新制契約
- 向都市發展處確認地號屬都市計畫農業區或保護區，並核對平均坡度與臨接道路是否符合基隆市審查要點
- 三七五租約的訂立、變更、終止，在原因發生日起三十日內向區公所申請登記；期滿則在翌日起四十五日內申請終止或續訂
- 新制租約寫明租期、六個月或十五日的終止通知期限、由誰向產業發展處申請容許使用，以及期滿復原責任
- 承租人要加農保者，三七五耕地以外的租約先辦公證，並把承租地號面積加總核對農保門檻
- 出租人向七堵或其他區公所申請農業用地作農業使用證明前，先確認承租人的使用仍屬農業使用
- 拒絕任何要在基隆農地設地面型光電的長約，基隆市不在農業部公告的不利農業經營區範圍
常見錯誤
- 以為基隆有農業局而把容許使用送到區公所——基隆市未委任區公所，案件被退回，租約約定的設施進度全部延後
- 拿新制租約套三七五規則向承租人要求六年租期或補償——民國八十九年一月四日後的租約不適用《耕地三七五減租條例》，主張站不住
- 老租約期滿雙方都不去區公所辦登記——期滿翌日起四十五日內未申請終止或續訂，區公所逕為註銷並公告三十日，權利狀態變得不明
- 把基隆坡地農地租給倉儲或停車場——市府稽查小組與區公所查報成立後，農用證明拿不到、改課地價稅，農保資格也受影響
- 簽下光電業者的長期租約只看租金——基隆市不在農業部公告的地層下陷不利農業經營區，地面型綠能無法免結合農業經營，租約難以履行
- 承租人在都市計畫農業區蓋溫室不先申請容許使用——基隆市高度基準限一層，違規設施會被要求改正或拆除，租約也可能因此被終止
官方參考資料
常見問題
基隆 農地 三七五租約 要 去 哪裡 登記
基隆沒有鄉鎮，三七五租約的訂立、變更、終止或換訂，一律向土地所在的基隆市區公所申請登記，依《臺灣省耕地租約登記辦法》第2條要在登記原因發生日起三十日內辦理。對方不肯會同時，可敘明理由單獨申請，區公所會通知對方二十日內表示意見。農業行政面的問題則找產業發展處農漁管理科。
基隆 農地 出租 種電 可以 嗎
幾乎不行。基隆市不在農業部公告的嚴重地層下陷不利農業經營得設置綠能設施的農業用地範圍內，農地不能免結合農業經營設置地面型光電；基隆市也沒有縣市層級的農地光電審查要點，一律直接適用中央《申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法》。屋頂型綠能須先有農業設施與農業經營實績，經產業發展處查核後才核發同意書。
基隆 三七五租約 到期 地主 可以 收回 嗎
不一定。依《耕地三七五減租條例》第19條，出租人不能自任耕作、收益已足以維持一家生活，或承租人因收回而失去家庭生活依據時，期滿仍不得收回；承租人願續租者應續訂。要收回前先到區公所查登記狀態，並在期滿翌日起四十五日內申請終止或續訂登記，談不成就由區公所耕地租佃委員會調解，再送基隆市政府調處。
傳基隆租約資料初判
把基隆農地的地號、租約正本與區公所登記資料拍照，加 LINE 傳給偉騰，先判斷是三七五老租約還是新制契約，再排登記、終止補償或公證的順序。電話 0965-855-538。
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