基隆市產業園區開發實務：大武崙、六堵與用地變更路徑
基隆只有大武崙工業區一處編定工業區，國土計畫推估目標年產業用地短少六十多公頃；新園區得在都市計畫工業區擴大、倉儲區轉用與非都市土地開發許可三條路擇一。本文依都發處、地政處與產發處的分工拆解申請動線與審查卡點。
想在基隆設園區，先接受事實：全市只有大武崙工業區一處編定工業區，面積約 29 公頃，非都市土地也沒有劃設工業區。基隆市國土計畫推估目標年二級產業用地需求約 315.66 公頃，對照現況 251.89 公頃，六十多公頃缺口就是民間申請設置產業園區的市場基礎。
業者常以為基隆多山做不了園區，限制其實在路徑不在坡度。基隆都市計畫範圍約 6,891 公頃、非都市土地約 6,161 公頃，審查機關不同：都市計畫內的工業區擴大與倉儲區轉用歸都市發展處，非都市土地開發許可因基隆未設區域計畫委員會，循內政部國土管理署系統審議。
本文整理基隆產業用地版圖、市府三處分工、三條用地路徑、變更編定書件、坡地與都市設計審查重點、稽查陳情機制，最後接上工廠登記與環保許可的順序。偉騰開發興業由前臺東縣環保局長帶隊，熟悉審查機關看件時追問的問題，能協助業者在送件前把基隆特有的坡地與礦坑議題先補齊。
基隆產業用地版圖：一處編定工業區、一處科技園區與六十多公頃缺口
基隆的產業園區家底一句話講完：編定工業區只有大武崙工業區一處，面積約 29 公頃，設廠 23 公頃、公共設施 6 公頃；另一塊是六堵科技園區，開發 54.48 公頃、建廠 42.99 公頃，距基隆港約 8 公里，市府訂有「基隆市六堵工業區管理中心管理辦法」。依基隆市國土計畫，都市計畫工業區約 236.70 公頃、使用率約 60%，丁種建築用地約 15.19 公頃，合計 251.89 公頃，對照目標年二級產業用地需求約 315.66 公頃，短少約 63.77 至 68.87 公頃。同一份計畫載明基隆並無劃設非都市土地工業區，新園區只能在都市計畫內找地，或走開發許可從頭申請分區變更。
主管機關與窗口：都市發展處、地政處、產業發展處三處分工
基隆沒有單一產業園區窗口，案件依土地屬性拆給三個處。都市計畫內的案子找都市發展處：都市計畫科核發「基隆市都市計畫土地使用分區及公共設施用地證明書」，受理甲、乙種工業區設置工業發展有關設施的總量管制申請；國土計畫科掌基隆市國土計畫審議會與非都市土地開發許可專區；建築管理科發建造執照與雜項執照，基隆建管在都發處不在工務處。非都市土地變更編定找地政處地權登記科。產業發展處工商管理科辦工廠設立登記，產業服務科審查是否應依《產業創新條例》第34條、第54條及第65條繳納回饋金，大地及農漁工程科管水土保持計畫。基隆市未設區域計畫委員會，開發許可案件依都發處指引到內政部國土管理署「非都市土地開發審議作業輔助系統」查詢。
三條用地路徑：工業區擴大、倉儲區轉用與非都市土地開發許可
基隆的園區用地有三條路。路徑一是都市計畫內擴大或新增工業區：市府 2021 年 5 月 17 日核定實施「擬定基隆市工業區及倉儲區細部計畫案」。路徑二是倉儲區轉用：基隆倉儲區劃設約 164.25 公頃，目標年需求約 131.39 公頃尚有餘裕，國土計畫把河谷廊帶閒置倉儲區定位為產業支援基地。路徑三是非都市土地開發許可：依《非都市土地使用管制規則》第11條，依產業創新條例申請開發為工業使用達 5 公頃以上應變更為工業區；基隆非都市土地陸域山坡地保育區占約 71.99%，山坡地興辦事業計畫依同規則第52條之1原則不得少於 10 公頃。基隆市國土計畫審議會第 6 次會議已同意一件製鋼業開發許可案調整國土功能分區，在基隆走得通。
申辦動線與書件：地政處變更編定五份書件與山坡地十五項分工表
基隆非都市土地案的動線寫在地政處「非山坡地、山坡地變更編定作業流程」：檢具變更編定申請書、興辦事業計畫核准文件、申請變更編定同意書、土地登記謄本及地籍圖謄本、土地使用計畫配置圖及位置圖各 5 份送市府，市府查核書件並會同各單位審查、必要時會勘，山坡地案初審通過後提專案小組審查，核准後通知基隆市地政事務所辦理異動，地所異動清冊報備期限 5 個工作天。山坡地案另依 2025 年 10 月 21 日版分工表備齊 15 項書件，配置圖比例尺不得小於 1/1200、位置圖不得小於 1/5000，謄本與環境敏感地區查詢資料須為一年內版本。都市計畫內的案子則先向都市計畫科申請分區證明，辦理期限 5 天、有效期限 8 個月，只能臨櫃或郵寄。
在地審查重點：坡度分級、地下礦坑與都市設計審議門檻
基隆審查端最常追問坡地與地質。分工表要求填寫「非都市山坡地範圍內土地變更編定審查原則辦理情形表」：平均坡度 40% 以上應維持原始地形地貌列為不可開發區，30% 至 40% 只能作法定空地或開放空間、不得配置建築物；二級環境敏感地區須補充地質敏感、自來水水質水量保護區與地下礦坑分布的因應說明，礦坑是基隆特有題目。都市計畫內的園區建築要過「基隆市都市設計審議作業規定」：工業區、倉儲區新建或增建樓地板面積超過一萬五千平方公尺送委員會審議，審議期限自收件日起一年；報告書不符須於三十日內補正，修正六十日內送回，核定後六個月內要申請建築執照。想拉高容積可評估「基隆市工業區立體化方案」，適用乙種工業區與基準容積 240% 以下產業專用區。
稽查、陳情與補正：聯合取締小組、裁罰對象順序與公展陳情
基隆對土地違規使用採多機關聯合稽查。市府 113 年 9 月 30 日修正「基隆市政府非都市土地使用管制聯合取締小組設置要點」，並依權責劃分要點在會勘中確認主政單位，由罰鍰最重的法規主管單位裁罰並副知地政處控管。都市計畫內的違規依「基隆市政府處理違反都市計畫法案件統一裁罰基準」，裁罰對象依序為使用人、管理人、建築物所有權人、土地所有權人，租廠房的業者排第一順位。開發許可也會被廢止，一件一般事業廢棄物最終處置場的許可已於 113 年 1 月 24 日遭市府函文廢止。業者也能在都市計畫變更公開展覽 30 天內書面陳情，檢附地籍圖謄本、土地登記謄本與 1/1000 實測範圖一式四份送都市發展處，並勾選是否列席都市計畫委員會陳述意見。
證照先後與在地意義：用地、工廠登記與環保許可的連動
園區蓋好只是起點，廠商進駐要接上工廠登記與環保許可。《工廠管理輔導法》第9條把設廠用地限於都市計畫工業區、丁種建築用地與依法編定開發之工業區等，用地程序必須先走完；同法第14條與第15條規定環評未經核准者不得取得設立許可或登記，基隆變更編定分工表也由環保局審查「是否應實施環境影響評估」，環評判定要在興辦事業計畫階段做完。工廠設立登記向產業發展處工商管理科申請；丁種建築用地上的工廠還要過「基隆市非都市土地丁種建築用地容許作工業設施使用之低污染事業認定作業要點」，負面表列 51 項高污染事業。基隆既有未登記工廠僅 7 家、約 0.27 公頃，特定工廠群聚型園區在基隆幾乎沒有題目，新園區招商腹地是沿基隆河谷廊帶接南港、汐止的產業帶。
自我檢查清單
- 先向都市發展處都市計畫科申請分區證明，確認基地在都市計畫內，或屬地政處承辦的非都市土地。
- 查對基地是否落在大武崙工業區、六堵科技園區或基隆河谷廊帶倉儲區，評估直接進駐能否取代自辦園區。
- 以基隆市國土計畫核對非都市土地基地的國土功能分區與山坡地保育區範圍，估算是否觸及 10 公頃下限。
- 依 2025 年 10 月 21 日版分工表備齊 15 項書件，謄本與環境敏感地區查詢資料都用一年內版本。
- 填寫審查原則辦理情形表前先做坡度分析，標出 40% 以上不可開發區與 30% 至 40% 不得配置建築物的範圍。
- 工業區或倉儲區樓地板面積超過一萬五千平方公尺者，把都市設計審議一年的期限排進開發時程。
- 把環境影響評估認定、工廠設立登記與環保許可的申請順序寫進招商文件，避免廠商進場後才補件。
常見錯誤
- 把基隆當成全境都市計畫、直接向都市發展處送非都市土地案——分區證明須知寫明都市計畫外土地移請地政處，來回改件耗掉數週。
- 在基隆非都市土地找不到工業區就放棄——基隆本來就無劃設非都市土地工業區，正確做法是依《非都市土地使用管制規則》第11條走開發許可申請變更為工業區。
- 山坡地基地未先做坡度分析就規劃廠房——平均坡度 40% 以上為不可開發區，配置圖被退回重繪，環境敏感地區查詢資料也跟著逾一年失效。
- 都市設計審議核定後拖過六個月才申請建築執照——核定失效，即使展延一次也只能再爭取六個月。
- 園區廠商進駐後才發現製程落在低污染認定負面表列 51 項——丁種建築用地不得容許使用，工廠登記無法核准。
- 以為區公所能核發基隆的分區證明——證明書只由都發處都市計畫科核發，區公所送件等於白跑。
官方參考資料
常見問題
基隆非都市土地沒有工業區，民間還能申請設置產業園區嗎？
能，但要從分區變更開始。基隆市國土計畫載明並無劃設非都市土地工業區，依《非都市土地使用管制規則》第11條，依產業創新條例申請開發為工業使用達 5 公頃以上須變更為工業區；基隆未設區域計畫委員會，開發許可循內政部國土管理署系統審議。基隆國土計畫審議會已同意過製鋼業開發許可案調整功能分區，卡點在坡地與 10 公頃下限。
在基隆申請產業園區用地要找都發處還是地政處？
看基地在都市計畫內外。先向都市發展處都市計畫科申請分區證明，辦理期限 5 天、有效期限 8 個月；證明書須知明載都市計畫外土地移請地政處承辦。都市計畫內的工業區擴大、倉儲區轉用與都市設計審議在都發處，非都市土地變更編定在地政處地權登記科，工廠登記則在產業發展處工商管理科。
基隆山坡地想開發園區，坡度多少就不能蓋？
依基隆山坡地變更編定案的審查原則辦理情形表，平均坡度 40% 以上應維持原始地形地貌列為不可開發區，30% 至 40% 只能作法定空地或開放空間、不得配置建築物，地形地貌審認以民國 84 年度地形圖為依據。基隆坡地占總面積約 93%，山坡地興辦事業計畫依《非都市土地使用管制規則》第52條之1原則不得少於 10 公頃。
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創辦人謝清泉為前臺東縣環境保護局局長、前臺東地檢署檢察事務官、前臺東縣政府消費者保護官，中央警察大學法律學研究所畢業，具地政士與不動產經紀人國家證照。服務臺東全縣 16 鄉鎮及全台各縣市——任何業務直接聯絡偉騰，全台各地均有配合團隊，可安排專人親臨現場指導。
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