基隆市抵押權設定登記實務：金融與民間抵押、線上申辦與塗銷
基隆市抵押權設定與塗銷登記由安樂行政大樓內的基隆市地政事務所受理，金融機構抵押可走簡易登記單一窗口與跨縣市收辦，民間抵押須循一般登記送件，並可搭配預告登記保全債權。本文整理在地動線、文件與常見退補。
在基隆市辦抵押權設定或塗銷，全市 7 個行政區的土地建物都歸同一所受理：位於安樂區安樂路二段安樂行政大樓的基隆市地政事務所。這是 109 年 1 月 1 日安樂、信義兩所整併後的結果，過去仁愛、信義、中正三區另送信義所的年代已經結束，送件地點只剩一處。
同樣是抵押權，基隆市地政事務所對金融機構與民間債權人的收件方式並不相同。抵押權人是金融機構時，標的 5 筆棟以內可走簡易登記單一窗口，塗銷還能通信申請或跨縣市收辦；親友借款的民間抵押則不適用這些管道，須依一般登記案件備齊文件送件。
本所由前臺東縣環保局長帶領、具地政士證照的人員承辦基隆市抵押權設定、變更與塗銷登記，熟悉基隆市地政事務所的收件慣例與遠途申請人先行審查作業要點，從契約審閱、預告登記到塗銷補件一手接續。外縣市債權人不必專程跑一趟基隆，先傳謄本與契約做免費書面初判即可。
基隆市抵押權登記的主管機關與唯一收件窗口
基隆市的地政主管局處是基隆市政府地政處，設在義一路一號市政府大樓二樓，下設測繪處理科、用地及地價科、土地開發科、地權登記科、捷運開發科 5 個科室，與登記直接相關的不動產交易安全專區、房地產消費糾紛統計與遠途先審要點都由地權登記科發布。實際收件的是唯一所屬機關基隆市地政事務所，位在安樂區安樂路二段 164 號 3 至 5 樓，轄區涵蓋仁愛、信義、中正、中山、七堵、暖暖、安樂 7 區，中正區 13 個地段中還包含彭佳嶼、基隆嶼、棉花嶼等離島段。基隆沒有第二所可分流，抵押權案件從收件、審查到領狀都在安樂行政大樓完成，出發前可先查「櫃檯等待人數及線上叫號」網頁。
基隆抵押案型熱點：房貸設定、整併銀行舊抵押與親友借款
基隆市地政事務所收到的抵押權案件大致有三種面貌。最常見的是購屋房貸與增貸的金融機構設定，銀行對保後要看到設定完成才撥款，時程壓在交屋之前。其次是塗銷舊抵押：基隆不少舊抵押是在 85 年 7 月至 108 年底安樂所、信義所分立時期設定，當年的債權銀行可能已被合併或改名，屋主要過戶時才發現謄本還掛著一筆抵押，這類案件現在一律回到整併後的基隆市地政事務所處理。再來是親友之間拿房屋擔保的民間借款，以及長輩房產上的最高限額抵押，債權人多半不熟登記程序，設定文件與債權契約常有漏項。地政處地權登記科定期公布的房地產消費糾紛原因統計最新已到 115 年第 2 季，基隆買方簽約前先查清謄本抵押狀態，免得交屋時被舊抵押卡住。
金融機構抵押在基隆的三條快速通道：單一窗口、通信申請、跨縣市收辦
抵押權人是銀行等金融機構時，基隆市地政事務所開了三條快速通道。標的在 5 筆棟以內的金融機構抵押權設定，與清償、拋棄、混同三種原因的抵押權塗銷，都列入簡易登記單一窗口受理。金融機構為抵押權人的抵押權全部塗銷還可以通信申請，屋主不必到安樂行政大樓。另一條是 108 年 10 月 1 日推動、109 年 7 月 1 日擴大的跨縣市收辦：抵押權人為金融機構的塗銷、設定、內容變更與讓與，都能在外縣市地政事務所送件，標的在他縣市的案件也能在基隆送。送件後可用收件收據上的「QR Code」查進度，規費可用匯款、網路自動櫃員機、悠遊卡或信用卡繳納，也能線上預約下班後領件，現場領件時間為上班日 8 時至 18 時 30 分。
民間抵押設定在基隆的文件與債權契約審查重點
親友或民間金主拿基隆房屋作擔保時，抵押權人不是金融機構，設定時基隆市地政事務所的簡易登記單一窗口、通信申請與跨縣市收辦都不適用，必須以一般登記案件向安樂行政大樓送件，或由地政士代理。文件核心是登記申請書、抵押權設定契約書、義務人的所有權狀正本與印鑑證明、雙方身分證明；民間案件最常被審查人員追問的是契約書上的擔保債權種類、債權額或最高限額、清償日期與利息約定是否與借據一致，寫得含糊日後塗銷就會卡關。債權人若擔心債務人在設定前把房屋另行處分，可同步申請預告登記限制移轉，這項登記在基隆屬於可跨縣市收辦項目，但不受理通信申請，仍需臨櫃或代理送件。外縣市債權人另可洽詢地政處訂定的遠途申請人先行審查作業要點。
設定後的內容變更、債權讓與、塗銷與部分塗銷怎麼在基隆辦
抵押權登記完成不代表一勞永逸，基隆常見的後續異動有四種：借款條件調整是內容變更，債權人換人是債權讓與，還清、拋棄或混同是塗銷，只解除部分標的則是部分塗銷。在基隆市地政事務所，清償、拋棄、混同三種原因的塗銷不分金融或民間都可在簡易登記單一窗口收件，金融機構的全部塗銷還能通信申請，辦好後可勾選案件郵寄到家。民間抵押的塗銷則須由抵押權人出具塗銷同意書或清償證明並附印鑑證明，若抵押權人已過世或失聯，就得先處理其繼承或補件問題，這是基隆民間抵押案最耗時的一環。債權銀行已被合併或改名時，塗銷文件由承接債權的存續銀行出具；辦妥後可用網路申領電子謄本確認他項權利部已無記載。
基隆退補常見原因、跨縣市不受理情形與陳述意見、訴願
基隆市地政事務所退補的抵押權案件，多半是印鑑證明過期或印文不符、契約書債權額與借據不一致、義務人未到場又缺印鑑證明，以及標的在其他登記事項欄註記欠繳費用。想在外縣市送基隆標的的金融機構案件還要注意，舊權狀、無統一編號、祭祀公業或地籍清理公告標的、註記欠繳費用及信託財產，都不在跨縣市收辦範圍，只能經申請人同意改為代收代寄，且代收代寄須親至服務台填單繳郵資。補正通知送達後應在期限內補齊，補不齊的案件會被駁回。對駁回處分不服，可先陳述意見，再依《訴願法》第 14 條於處分達到之次日起 30 日內向基隆市政府提起訴願，由法制及勞動處行政救濟科承辦，處網站 588 筆決定書可查先例。
先後順序與在地事實對基隆申請人、地主與債權人的意義
把這些在地事實收攏，基隆申請人可以先做三個判斷。首先，你的抵押權人是不是金融機構，決定能否用單一窗口、通信申請或跨縣市收辦；銀行房貸要抓的是設定登記完成日，撥款與交屋都排在它之後，所以對保後就要把 5 筆棟以內的設定案送進安樂行政大樓。其次，準備過戶的基隆房屋，先看他項權利部有沒有舊抵押，有就先跑塗銷，金融機構全部塗銷可通信申請，銀行合併過的要多留找存續銀行開文件的時間，塗銷完成再送買賣移轉，才不會兩案互卡。最後，民間借貸的債權人在基隆沒有快速通道，設定文件、借據與預告登記一次備齊，事後若有債務爭議，7 個行政區的區公所都設有調解委員會可以先談。
自我檢查清單
- 先向基隆市地政事務所或以網路申領電子謄本調閱標的他項權利部，確認既有抵押筆數、順位與抵押權人現名。
- 判斷抵押權人是否為金融機構：是且標的 5 筆棟以內，走安樂行政大樓的簡易登記單一窗口；不是，就備齊一般登記文件。
- 民間抵押的設定契約書要與借據核對債權額或最高限額、利息與清償日期，任一處不一致就先改再送基隆市地政事務所。
- 義務人印鑑證明與所有權狀正本在送件前齊備，外縣市當事人先洽基隆市政府地政處的遠途申請人先行審查作業要點。
- 有處分風險的民間借款，設定同時評估預告登記，並記得預告登記在基隆不受理通信申請，須臨櫃或委託代理送件。
- 塗銷舊抵押前先確認原債權銀行是否已被合併或改名，塗銷文件由存續銀行出具，金融機構全部塗銷可向基隆市地政事務所通信申請。
- 送件後用收件收據上的「QR Code」追蹤進度，領件前先看「櫃檯等待人數及線上叫號」網頁避開安樂行政大樓的尖峰時段。
常見錯誤
- 以為基隆所有抵押案都能跨縣市送件——民間抵押權人不是金融機構，外縣市地政事務所不收，白跑一趟還延誤撥款。
- 民間借款只簽借據沒設定抵押，或契約書債權額與借據不同——基隆市地政事務所退補，債權保全出現空窗。
- 房貸還清後沒辦塗銷，多年後過戶才發現——原債權銀行已合併改名，塗銷文件要回頭找存續銀行，交屋時程被拖住。
- 沿用 108 年底前信義所年代的舊觀念跑錯地點——基隆現在只有安樂區的基隆市地政事務所一處收件。
- 把預告登記當成可以通信申請的簡易案件——在基隆預告登記不受理通信申請，文件寄出被退回，保全時點延後。
- 收到補正或駁回通知放著不管——逾期未補即被駁回，之後只能在處分達到之次日起 30 日內向基隆市政府提起訴願。
官方參考資料
常見問題
基隆抵押權設定要去哪裡辦？安樂所和信義所還有分嗎
沒有分了。基隆市地政事務所在 109 年 1 月 1 日把安樂、信義兩所整併，全市仁愛、信義、中正、中山、七堵、暖暖、安樂 7 區的抵押權設定與塗銷，都到安樂區安樂路二段 164 號 3 至 5 樓的安樂行政大樓送件；抵押權人是金融機構的案件，也能在外縣市地政事務所跨縣市送。
基隆民間借錢拿房子設定抵押，可以通信或跨縣市辦嗎
不行。基隆市地政事務所的通信申請只收金融機構為抵押權人的全部塗銷，跨縣市收辦與簡易登記單一窗口的設定案也限金融機構，民間抵押必須以一般登記案件備齊契約書、權狀正本、印鑑證明送安樂行政大樓，或委託地政士代理；想加一層保障可同時申請預告登記，這項在基隆同樣不受理通信申請。
基隆房子的房貸早就還清，原銀行被合併了，塗銷要找誰
找承接債權的存續銀行開清償證明與塗銷同意書，並附銀行變更後的證明文件，再向基隆市地政事務所辦抵押權塗銷。抵押權人是金融機構的全部塗銷可以通信申請或跨縣市收辦，不必親自到安樂行政大樓；不確定謄本上那筆抵押的現況，先傳謄本給本所免費初判，也可洽基隆市地政士公會查在地代理人。
傳謄本免費初判
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創辦人謝清泉為前臺東縣環境保護局局長、前臺東地檢署檢察事務官、前臺東縣政府消費者保護官，中央警察大學法律學研究所畢業，具地政士與不動產經紀人國家證照。服務臺東全縣 16 鄉鎮及全台各縣市——任何業務直接聯絡偉騰，全台各地均有配合團隊，可安排專人親臨現場指導。
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