代書流程與土地過戶流程的稽查指南：地政事務所查什麼、土地過戶費用分幾筆、駁回後怎麼救

作者 Bo Wei・偉騰開發興業有限公司・發布 2026-11-01・更新 2026-11-01（由前臺東縣環境保護局局長謝清泉主持）

代書流程不是送件就結束：地政事務所的書審、登記後的抽查與稅務端的事後比對，每一關都可能把土地過戶流程拉回原點。本文把查核重點、費用分筆與駁回後的陳述意見與訴願一次排清。

結論先講：土地過戶流程被稽查卡住的案子，多數不是文件造假，而是文件之間對不上，例如謄本上的所有權人、印鑑證明的出具日期、契約的簽約日與申報日彼此矛盾。地政事務所書審是第一道查核，稅務機關的申報比對是第二道，地政士執業管理是第三道，三道各有各的裁處與救濟路徑。

很多人以為代書流程裡的查核只發生在送件窗口，其實登記完成後的抽查、稅務申報的勾稽、地政士簽證責任的追查，都可能在過戶完成後才上門。另一個誤解是被駁回就只能重送：駁回是行政處分，裁處前有陳述意見、處分後有訴願，程序上的救濟並非無路。

以下依序說明代書流程裡稽查的三個層次、土地過戶流程六個關卡的查核重點、土地過戶費用分幾筆與各由誰收、地政士本身被查什麼、補正與駁回的差別、陳述意見與訴願的用法，最後是本所在這些階段能承接與不承接的邊界。

代書流程裡的稽查有三層：地政事務所書審、登記後抽查、地政士執業查核

1. 第一層是地政事務所收件後的書面審查，查申請書、登記原因證明文件、身分與印鑑、權利書狀是否齊備且相互一致，有瑕疵會發補正通知，逾期不補正就駁回。
2. 第二層是登記完成後的查核，例如稅務機關比對土地增值稅與契稅的申報內容、地政機關對特定登記原因的抽查，問題多半從申報值與契約不一致、移轉時點與現值申報時點錯開浮出。
3. 第三層針對地政士本人，主管機關查簽證案件的紀錄、業務帳簿與開業執照效期，地政士違反執業義務會另案裁處。

三層查的對象不同，當事人收到的公文類型也不同，第一步是辨認公文來自哪一層，再決定該補件、該說明還是該救濟。

土地過戶流程六個關卡，每一關地政事務所在查什麼

土地過戶流程可拆成六關：產權調查、簽約與用印、稅費申報、送件登記、補正或核准、領狀與後續。產權調查這關查的是謄本上有沒有限制登記、抵押權或查封，有就先處理再往下。

簽約用印查的是當事人身分與印鑑證明是否在一年內出具、代理人授權是否完整。稅費申報查現值申報是否在訂約後三十日內提出、契稅是否同樣在三十日內申報。

送件登記查申請書的權利範圍與謄本持分是否吻合、登記原因與契約性質是否一致。補正階段查十五日內是否補齊；領狀之後則由稅務與地政的事後比對接手。知道每一關查什麼，文件就能在送件前自己先對一次，把稽查從被動變主動。

土地過戶費用分幾筆：登記規費、稅費、第三方費用與代辦費各由誰收

土地過戶費用常被問多少，但更該先問分幾筆、誰收。

1. 第一筆是地政事務所收的登記規費與書狀費，依權利價值按法定比例計收，塗銷、更正、更名或住址變更等登記則免登記費。
2. 第二筆是稅費，土地增值稅由地方稅務機關核定，契稅依契約性質申報，贈與或繼承另涉國稅局的贈與稅或遺產稅。
3. 第三筆是第三方費用，例如印鑑證明、謄本與公證，由各出具機關收取。
4. 第四筆才是地政士的代辦服務費，本所依案情個別說明，不在網站公開。

費用被稽查的重點不在金額高低，而在稅費申報值與契約是否一致、規費是否依核定的權利價值繳足，這兩項對不上，補稅與補繳規費會一起來。

代書本身也被查：地政士簽證責任、業務紀錄與開業執照換發

地政士受《地政士法》規範，中央主管機關是內政部，地方由直轄市或縣市政府管理。

查核重點有三：

1. 一是簽證與代理案件是否確實查驗當事人身分與文件真偽，
2. 二是業務紀錄與收件簿是否完整留存，
3. 三是開業執照是否在效期內，執照每四年換發一次，逾期未換發仍執業會被處理。

當事人看似與此無關，但地政士被查往往連帶調閱案件卷宗，當事人的契約與申報文件也會被重新檢視。委任前先在內政部的不動產服務業資訊系統查地政士的開業狀態，是最省力的自保動作；委任後請地政士提供收件收據與送件證明，稽查時才有憑據。

代書流程被通知補正或駁回：十五日怎麼算、重整文件要看哪三件事

補正與駁回是兩個層級。補正通知是地政事務所認為文件可補，給十五日期限，從通知送達起算，逾期未補就會駁回。駁回則是這件申請案被否決，要重新送件並重繳規費。

收到補正通知先看三件事：

1. 第一，補正事項是文件缺漏還是內容矛盾，缺漏補件即可，矛盾要回頭改契約或重出證明；
2. 第二，補正是否牽動稅務申報，例如權利範圍改了，現值申報也要更正；
3. 第三，補正時間是否撞上登記期限，變更登記的一個月期限與繼承登記的六個月期限逾期另有加計規定。

本所的做法是收到通知當天就把補正事項對照原送件文件逐項標記，不讓補正期限白白流失。

裁處前的陳述意見：土地過戶流程中收到限期陳述通知怎麼回

稅務或地政機關在作成不利處分前，通常會給當事人陳述意見的機會，公文名稱常是限期陳述意見通知。這個階段的重點不是辯解動機，而是用文件回答機關的疑點：申報值與契約差異的原因、移轉時點的證明、文件出具日期的對照。

陳述意見書要附上謄本、契約、申報書與繳款證明的影本，並具體寫明請求機關重新認定的事項，一項疑點對一份證據。陳述意見提出後，機關仍可能作成處分，實際結果依事實與證據而定。本所協助整理陳述意見的事證與文件結構，本所不承辦訴訟事件。

處分後的訴願：代書流程中哪些處分可以訴願、期限怎麼看

登記申請被駁回、稅捐核定與罰鍰、地政士懲處，性質上都是行政處分，不服可以依《訴願法》提起訴願，期限以處分書所載的教示內容為準，從送達翌日起算。訴願書要指明處分字號、不服的理由與請求，並附處分書與證據。

訴願與重新申請可以並行：登記駁回後若文件可補，重新送件往往比訴願更快拿到結果；訴願適合用在機關認定事實或適用法規有爭議的情形。訴願結果依事實與證據而定，本所不承辦訴訟事件，訴願之後的程序已超出本所業務邊界，屆時會明確告知。

稅務端稽查與土地過戶流程的時間對位：現值申報、契稅與登記期限

土地過戶流程裡最常被稅務端查到的是時間錯位。土地增值稅的現值申報要在訂約後三十日內提出，契稅也是三十日內申報；登記端則有變更登記一個月、繼承登記六個月的期限。四個期限的起算點不同：前兩者從訂約日起算，變更登記從登記原因發生日起算，繼承從被繼承人死亡日起算。

代書流程排程時要把四個日期寫在同一張表上，稅單核發日期也要納入，因為登記要附完稅證明，稅單晚到會壓縮登記期限。事後稽查若發現申報日與契約日對不上，補稅與罰鍰常是連帶結果，而且會回頭牽動登記的有效性。

本所在代書流程稽查階段能做與不能做的事

本所以地政士專業承接三類工作：

• 送件前的文件一致性檢核，把謄本、契約、印鑑證明與申報書逐項對照；
• 補正與駁回階段的文件重整與重送；
• 裁處前陳述意見書與處分後訴願書的事證整理與撰寫協助。

服務範圍為全台各縣市，案件以線上傳件為主。不能做的也說清楚：本所不承辦訴訟事件，訴願之後進入司法程序時，會明確告知您已到本所業務邊界。想知道自己的案子卡在哪一層，把補正通知或處分書連同謄本拍照，加 LINE「偉騰開發」傳資料，免費書面初判會先指出這張公文屬於哪一層稽查、下一步該補件、陳述意見還是訴願。

自我檢查清單

• 謄本、契約與印鑑證明上的姓名、身分證字號與地號逐字一致
• 印鑑證明出具日期在一年內，代理人授權文件齊備
• 現值申報與契稅申報都在訂約後三十日內提出並留存收據
• 變更登記一個月、繼承登記六個月的期限已換算成確切日期
• 收到補正通知當天標記十五日到期日並逐項對照補正事項
• 委任的地政士開業狀態已在不動產服務業資訊系統查證

常見錯誤

• 把補正通知當成駁回，直接放棄重送，白繳一次規費
• 陳述意見只寫情緒與動機，不附文件回答機關疑點
• 訴願期限用公文日期起算而非送達翌日，錯過期限
• 申報現值與契約內容不一致，事後被稅務端勾稽補稅
• 只盯登記期限，忘了稅單核發時間也會壓縮送件時程

官方參考資料

• 內政部地政司
• 全國法規資料庫：地政士法
• 全國法規資料庫：土地登記規則
• 內政部不動產服務業資訊系統

常見問題

土地過戶流程被地政事務所駁回，一定要訴願嗎？

不一定。駁回原因若是文件可補的缺漏，重新送件通常比訴願快；訴願適合用在機關對事實認定或法規適用有爭議的情形。兩者可以並行，但訴願期限從處分書送達翌日起算，先把日期記下來。

代書流程中收到稅務機關的陳述意見通知，可以請地政士協助嗎？

可以。地政士能協助整理申報書、契約與謄本的對照，撰寫陳述意見的事證結構，並說明機關疑點與文件的對應關係；實際結果依事實與證據而定，本所不承辦訴訟事件。

土地過戶費用被查，通常是哪一筆出問題？

最常見是稅費申報值與契約內容不一致，其次是登記規費未依核定的權利價值繳足。代辦服務費與第三方費用屬私法契約，不是稽查對象，但本所仍建議保留收據以備核對。

補正通知或處分書在手上？先判斷是哪一層稽查

把補正通知、處分書與土地謄本拍照，加 LINE「偉騰開發」傳資料，免費書面初判會先告訴您該補件、該陳述意見還是該訴願。

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