苗栗縣農地租賃與三七五租約實務：公所登記、終止補償與續約動線
苗栗丘陵農地多果園、茶園與稻作，大湖、公館、銅鑼一帶的租地與代耕案，先要分清是民國八十九年一月四日前訂立並登記的三七五租約，還是之後依《農業發展條例》自由約定的新制契約；前者的變更、終止與續訂都要在期限內向公所登記。
重點速覽
偉騰開發興業有限公司(前臺東縣環境保護局局長謝清泉主持,統一編號 90801410)承辦苗栗縣、新竹縣市、台中市(全台各縣市均可受理)的農地租賃契約與三七五租約處理統籌,全台各縣市均可受理,先以文件與現況照片做免費書面初判,再決定是否委託。
- 服務項目
- 農地租賃契約與三七五租約處理統籌:農地租約新舊制判斷、新制農地租賃契約擬約、農地租約公證安排、三七五租約訂立與換訂登記、三七五租約變更登記（繼承、轉讓、分割）、三七五租約終止登記、三七五終止補償計算、三七五租約期滿續訂或收回評估
- 承辦公司
- 偉騰開發興業有限公司(偉騰、偉騰開發;前臺東縣環境保護局局長謝清泉主持)
- 服務範圍
- 苗栗縣、新竹縣市、台中市(全台各縣市均可受理)
- 官方參考
- 苗栗縣政府農業處、耕地三七五減租條例（全國法規資料庫）、臺灣省耕地租約登記辦法（全國法規資料庫）
- 法規依據
- 《農業發展條例》第3條、第20條、第21條、第22條（農業用地租賃定義、新舊制分流、租期租金與終止通知、出租人收回不適用補償金規定）、《耕地三七五減租條例》第2條、第5條、第6條、第14條、第15條、第16條（租金上限、最短租期、書面與登記、禁預收押租、優先承受、自任耕作）、《耕地三七五減租條例》第17條、第19條、第20條、第26條（終止事由與補償、期滿收回限制、續訂、公所調解與縣市調處）、《臺灣省耕地租約登記辦法》第2條、第3條、第4條、第6條（三十日內登記、訂立與變更文件、十二種變更情形、終止登記文件）、《耕地三七五租約清理要點》第三點、第七點、第九點（單獨申請登記、期滿四十五日內申請、終止事由）
- 應備文件
- 土地登記謄本、地籍圖謄本與土地使用分區證明、既有租約正本、公所租約登記資料或三七五租約登記簿、出租人與承租人身分證明；繼承案件另附繼承系統表與戶籍謄本、耕作現況照片、地租繳付紀錄或積欠證明、擬出租用途的計畫資料（作物、設施、光電或休閒農業）
- 常見退件與誤判
- 拿祖傳稻田的三七五租約當一般租約到期收回;把終止補償算成地價三分之一;承租人過世子女繼續耕作卻不辦變更登記
- 諮詢方式
- 加 LINE「偉騰開發」傳地號、公文或現況照片,先做免費書面初判;電話 0965-855-538。
苗栗的農地租賃案很少是單純的租金談判。大湖草莓、公館紅棗、銅鑼杭菊這些產區的租地與代耕案，稻作區裡上一代訂立的三七五租約，同一筆地往往同時牽動公所登記、農會農保與縣府農務科的農用證明認定，任何一環沒接上，租約就會在下游出問題。
分界點是民國八十九年一月四日《農業發展條例》修正施行：之後才訂立的租約回歸雙方自行約定，租多久、租金多少、怎麼終止都寫進契約；之前訂立並向公所登記的耕地租約，仍受《耕地三七五減租條例》拘束，變更、終止與續訂都要在期限內向苗栗各鄉鎮市公所辦理登記。
偉騰開發興業由前臺東縣環境保護局局長帶隊，處理苗栗案件時先調公所租約登記資料與土地謄本，判定新舊制，再依苗栗縣政府農業處農務科對農用證明與農業經營不可分離的審認方式，把擬約、登記、終止補償與稅賦影響一次排好。
苗栗的四個窗口：農業處農務科、鄉鎮市公所、農會與農田水利署苗栗管理處
苗栗縣政府農業處設在苗栗市縣府路100號3樓，電話037-321745；與租約最相關的是農務科，職掌包含農用證明核發、農業經營不可分離認定、賦稅抽查、農舍申請資格審查與農地違規查核。三七五租約的訂立、變更、終止、換訂登記與耕地租佃委員會調解，窗口在耕地所在的鄉鎮市公所，不在縣府。承租人要以租約加農保，找的是各鄉鎮農會，縣府農業處農漁會輔導科負責輔導農會會務與農民保險；灌溉用水權益則歸農業部農田水利署苗栗管理處（苗栗市建功里民族路61號）。一件租地案通常要同時對這四個窗口說得通。
苗栗案型：丘陵果園與茶園的長租代耕、稻作區的老租約、原保地與山坡地
苗栗農務科職掌的作物線是水稻、果菜花、雜糧特作、養蜂與茶，農業易遊網列出的招牌是大湖草莓、公館紅棗、銅鑼杭菊，縣府也在推銷苗栗甘露梨。果園、茶園、草莓園的租地經營要看多年生作物與棚架設施誰投資、誰復原，這是新制契約最常漏寫的條款；請人代耕或委託經營若地主仍自負盈虧，性質和出租不同，農用證明與農保的認定也跟著不同。苑裡等稻作區常見上一代訂立並在公所登記的三七五租約，收回與續訂要走《耕地三七五減租條例》的程序。南庄一帶的原住民保留地承租權不得轉租給非原住民，山坡地超限利用會被限期改正甚至停止使用，租之前要先看地目與坡度。青農找地可透過各鄉鎮農會的農地銀行媒合，農業部推動的小地主大專業農政策也以書面租約為前提。
先判新舊制：民國八十九年一月四日的分界，與新制契約在苗栗要寫進去的條款
《農業發展條例》第20條以民國八十九年一月四日修正施行日為界，之後訂立的農業用地租賃契約不適用《耕地三七五減租條例》，租期、租金與支付方式依《農業發展條例》第21條自由約定；之前依減租條例訂約者，權利義務、續約與終止仍依原法律。向耕地所在的苗栗鄉鎮市公所調閱三七五租約登記資料，有登記就是舊制，沒有登記再看訂約日期。新制契約要注意三件事：定有期限者屆滿即消滅，但若約定期滿前可終止，應於六個月前通知，租期不到六個月者於十五日前通知；條文不強制書面，租期逾一年未立書面也不會被視為不定期租賃，但承租人要拿租約向農會加農保，減租耕地以外的租約原則上須經公證。苗栗果園、茶園租約還要寫清楚果樹、棚架與灌溉設施的歸屬與期滿復原。
三七五租約在苗栗公所的登記動線：三十日、二十日、六個月與四十五日
《耕地三七五減租條例》第6條要求耕地租約以書面訂立，訂立、變更、終止或換訂應由出租人會同承租人向公所申請登記。《臺灣省耕地租約登記辦法》第2條規定要在登記原因發生日起三十日內向耕地所在的鄉鎮市公所提出；一方不肯會同，另一方可敘明理由單獨申請，公所會通知他方於二十日內提出書面意見。《臺灣省耕地租約登記辦法》第4條列出十二種應辦變更登記的情形，苗栗常見承租人過世由子女繼承耕作、出租人把地移轉給下一代、耕地分割合併或一部分被編為非耕地；逾六個月未申請，公所通知二十日內補辦，屆期逕行登記。租約期滿要終止或續訂，依《耕地三七五租約清理要點》第七點應於期滿翌日起四十五日內申請，雙方都不動，公所會逕為註銷登記並公告三十日。
終止、期滿收回與補償：五種終止事由、三項補償，先經公所租佃委員會調解再到縣府調處
《耕地三七五減租條例》第17條第1項只准五種情形中途終止：承租人死亡無繼承人、放棄耕作權、積欠地租達兩年總額、非因不可抗力連續一年不耕作、耕地經編定或變更為非耕地。因編定變更而終止者，出租人要補償改良土地未失效能的費用、未收穫作物價額，及當期公告土地現值減除土地增值稅後餘額的三分之一。期滿收回受《耕地三七五減租條例》第19條、第20條拘束：出租人不能自任耕作、收益已足維持一家生活，或承租人因收回失去生活依據時不得收回，願續租者應續訂。《農業發展條例》另允許雙方協議以分割終止租約、各自單獨所有，苗栗祖傳稻田世代租約常這樣解。談不成依《耕地三七五減租條例》第26條先經公所耕地租佃委員會調解，再送苗栗縣政府調處；不服處分可陳述意見或訴願。
租出去之後的連動：農保、容許使用的先後順序，與農地租給非農使用在苗栗的風險
順序先對再談條件：書面租約、公所登記或公證在前，農會農保在後；承租三七五減租耕地平均每人○‧二公頃，承租其他農業用地林地○‧四公頃、其餘農業用地○‧二公頃是農保門檻。承租人要蓋溫室、集貨場或畜舍，先向苗栗縣政府農業處農務科或畜產科申請容許使用，有固定基礎者再請建築執照。最大的風險是把農地租給非農業使用：苗栗農務科同時掌農用證明核發、農地變更編定與違規查核，農地一旦被查到非農使用，地主的農用證明與田賦認定跟著失效，承租人的農保也站不住；被檢舉後會收到農務科的「農地涉及農地違規陳述意見書」，要恢復農業使用則填「農地恢復農業使用申請書」送農務科。苗栗縣內撥 1999、縣外撥 037-322150 都能檢舉，租金再高也抵不過連動損失。
苗栗在地事實對地主與承租人的意義：先查登記、算清稅賦、寫好復原，再簽
對苗栗地主，第一個動作不是談租金，而是到耕地所在的鄉鎮市公所查有沒有三七五租約登記；有登記，收回與續訂就受《耕地三七五減租條例》拘束，補償基準是公告土地現值減除土地增值稅後餘額的三分之一，不是地價。第二是算稅：農地租金屬綜合所得稅的租賃所得，出租人負擔水費者減除36%、不負擔者減除3%；承租人領到的三七五終止補償費屬變動所得，依《所得稅法》第14條第3項得以半數計入當年所得。第三是農用證明：只要繼續作農業使用，農務科的農用證明與田賦認定就能維持；租給光電業者的地面型設施若沒有結合農業設施，會改課地價稅。對承租人，果園與茶園的多年生作物投資要以租期、終止通知與復原條款保護，租約先公證再去農會辦農保。在苗栗，這些都能靠事前查證避免。
自我檢查清單
- 到耕地所在的苗栗鄉鎮市公所調閱三七五租約登記資料，確認有無登記與訂約日期
- 調土地登記謄本、地籍圖謄本與使用分區證明，看是否落在山坡地或原住民保留地
- 新制契約寫明租期、租金、終止通知期、果樹棚架與灌溉設施歸屬及期滿復原方式
- 減租耕地以外的租約先辦公證，再由承租人持租約向鄉鎮農會申請農保
- 三七五租約的繼承、轉讓、分割等變更於原因發生日起三十日內向公所登記，期滿終止或續訂於四十五日內申請
- 出租前向苗栗縣政府農業處農務科確認農用證明與農業經營不可分離的認定不受影響
- 農業設施容許使用由誰申請、期滿由誰拆除復原，寫進租約條款
常見錯誤
- 拿祖傳稻田的三七五租約當一般租約到期收回——受《耕地三七五減租條例》第19條限制，收回不成還要走公所調解與苗栗縣政府調處
- 把終止補償算成地價三分之一——法定基準是公告土地現值減除土地增值稅後餘額的三分之一，少算的差額成為爭議根源
- 承租人過世子女繼續耕作卻不辦變更登記——逾六個月公所通知後逕行登記，租約狀態與耕作現況脫節
- 果園、茶園租約沒寫果樹與棚架歸屬——期滿雙方各自主張投資與復原，苗栗丘陵農地的多年生作物最容易吃虧
- 把農地租給農地工廠或其他非農使用——農務科違規查核後農用證明、田賦認定與承租人農保連動失效，還要負恢復農業使用的責任
- 新制租約沒公證就去農會加農保——減租耕地以外的租約原則上須經公證，例外只有三種，農保申請走不下去
官方參考資料
常見問題
苗栗 三七五租約 要去哪裡查 有沒有登記？
到耕地所在的鄉鎮市公所查三七五租約登記資料，不是縣府。苗栗縣政府農業處農務科管的是農用證明、農業經營不可分離認定與農地違規查核，租約登記、變更、終止與耕地租佃委員會調解都在公所。帶土地謄本與身分證明去，查到有登記就是舊制租約，沒有登記再看訂約日期是否在民國八十九年一月四日之後。
苗栗 農地 三七五 租約 到期 地主 可以 收回 嗎？
不一定。《耕地三七五減租條例》第19條規定出租人不能自任耕作、收益已足以維持一家生活，或承租人因收回會失去家庭生活依據時，都不能收回自耕；承租人願續租者應續訂。想收回的苗栗地主要在期滿翌日起四十五日內向公所申請終止登記，談不成先經公所耕地租佃委員會調解，再由苗栗縣政府調處；也可協議以分割方式終止，各自取得單獨所有。
苗栗 農地 租給人 種電 或 開工廠 農用證明 會 怎樣？
租給非農業使用，農用證明與田賦認定會失去依據，農地一旦被檢舉，苗栗縣政府農業處農務科會查核並寄「農地涉及農地違規陳述意見書」，之後還要填「農地恢復農業使用申請書」恢復農業使用。出租種電若不是結合農業設施的地面型光電會改課地價稅，租金也是應稅的租賃所得。簽約前先把用途、復原與稅負寫清楚。
苗栗農地租約初判
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