抵押設定 20 問快答：資格、流程、文件、時程與抵押塗銷最常被問的問題

抵押設定不是簽完借據就有擔保，抵押塗銷也不會在還清貸款後自動發生。本篇把設定、塗銷、內容變更最常被問的 20 個問題分成八類快答，最後給一條判斷順序，讓你在對保、撥款或過戶前就知道下一步要做什麼。

抵押設定是把不動產登記為債權擔保的登記行為：所有權人以自己的土地或建物向銀行或私人借款時，由地政事務所在登記簿上登載抵押權，債權人因此取得有登記順位的產權擔保。貸款還清後還要再辦一次抵押塗銷，登記簿上的權利才會消滅；借款金額、債權人或擔保品變動，則要辦抵押權內容變更。

多數人的疑問其實只有二十個左右，卻散落在銀行對保櫃台、代書事務所與地政事務所三個地方，每次都只拿到一小塊答案。本篇依資格、流程、文件、時程、審查、變更、委託、特殊情境八類，把最常被問的 20 個問題用問答方式寫在同一頁，每題先給結論再說理由。

偉騰開發興業有限公司（前臺東縣環境保護局局長謝清泉主持）承辦全台各縣市抵押設定、抵押權塗銷與內容變更登記，由具地政士證照的人員先調謄本核對擔保現況，再依案型列文件清單、對準銀行撥款或債權人出件時點送件。以下 20 問，正是我們收件時最常被問到、也最常因為誤解而多跑一趟地政事務所的問題。

資格與門檻：誰能辦抵押設定，親友借錢也能設定嗎

問：什麼樣的不動產才能辦抵押設定？答：抵押權設定是登記行為，標的必須是登記簿上已存在的土地或建物，由所有權人擔任義務人出面設定；沒有辦保存登記的建物，登記簿上找不到它，不動產抵押就無處可掛，只能改以土地或其他已登記的財產擔保。問：不是向銀行借，親友之間借錢也能設定抵押權嗎？答：可以，債權人不限於金融機構。私人借貸抵押同樣向地政事務所辦設定登記，設定完成後債權才取得登記順位與產權擔保，將來雙方對還款有不同說法時，登記簿就是最直接的證據。問：房子已經有房貸，還能再設定第二順位嗎？答：可以，但要先查謄本，看前面有幾個順位、擔保餘額多大。次順位債權人要等前順位受償後才輪到自己，餘額不足就形同沒有擔保；二胎設定評估的重點不在能不能辦，而在順位後面還剩多少價值。

流程與機關：抵押設定要去哪裡辦，撥款前後怎麼排

問：抵押設定要向哪個機關申辦？答：向不動產所在地的地政事務所送件，全國各縣市都依《土地法》與《土地登記規則》審查同一套要件，中央主管機關是內政部地政司；辦理地點看不動產在哪裡，不看申請人住在哪裡。問：銀行貸款抵押的設定流程是什麼順序？答：先與銀行對保並簽立抵押權設定契約，備妥印鑑證明等文件送地政事務所登記，登記完成後銀行才撥款。設定完成是撥款的前提，文件慢一步，撥款就延一步；買賣案件還會連動交屋時點，從對保到登記完成的五步時序本站另有專文。問：貸款還清後，塗銷登記是銀行會主動去辦嗎？答：多數銀行只負責出具清償證明與塗銷同意文件，塗銷登記要由所有權人自己或委託地政士向地政事務所申辦；文件拿到手卻不送件，抵押就會繼續掛在謄本上。

文件與用印：抵押權設定與塗銷各要準備什麼

問：辦抵押權設定要準備哪些文件？答：核心是三樣：不動產登記謄本、當事人身分證明與義務人的印鑑證明、抵押權設定契約書。銀行案件的契約由銀行提供格式，私人借貸則依雙方借貸契約填載債權額或最高限額；土地與建物一併擔保時，兩者都要列進契約標的。問：塗銷登記要帶什麼？答：債權人出具的清償證明與塗銷同意文件、所有權人的身分證明，以及登記簿現況謄本。銀行案件通常由銀行整套交付；私人案件則要請債權人本人配合用印，並附上債權人的身分與印鑑文件。問：文件上的姓名或住所跟謄本差一個字會怎樣？答：會收到補正通知。地政事務所審登記案，核的是義務人身分、印鑑證明與契約內容三者是否一致，一字之差就是一次補正；送件前把謄本、身分文件與契約逐欄比對，是一次過件、如期撥款的關鍵。

時程與期限：登記要多久，抵押塗銷拖久了會怎樣

問：抵押設定或塗銷登記要多久？答：文件齊備後，地政事務所的登記作業以工作天計算，不是以月計；真正花時間的是前置作業，例如向債權人調清償證明、補辦印鑑證明、確認謄本現況，任何一項缺件都會讓整體時程往後推。銀行案件要把登記完成日對準撥款日，買賣案件要對準交屋日，所以送件日不是越快越好，而是要剛好卡在時序上。問：貸款還清後，塗銷有沒有期限？拖久會怎樣？答：沒有機關會催你辦，但拖越久文件越難湊齊：銀行合併改名、承辦人員異動、私人債權人搬遷或過世，每一件都會讓塗銷同意文件多一道關卡。抵押掛在謄本上一天，買方出價、銀行核貸就把它當真實負擔一天，等到要過戶才處理，交易就得停下來等文件。最省事的做法是清償當下就一併辦完塗銷登記，把清償證明與塗銷文件直接送進地政事務所。

審查、補正與駁回：地政事務所在挑什麼

問：地政事務所審抵押設定案，最常挑哪些地方？答：幾乎都是一致性問題：義務人姓名、住所與謄本不符；印鑑證明的印文與契約用印不同；契約上的債權額、存續期間與申請書填載不一致；共有不動產只有部分共有人用印。最高限額抵押還會看擔保債權範圍是否寫清楚，範圍模糊的契約常被要求重填。問：接到補正通知怎麼處理，補不齊會怎樣？答：依通知書逐項補齊並在期限內送回，補正文件與原案要能對得上，改了契約就要連同申請書一起改。逾期未補正，案件會被駁回，只能重新申請、重新繳件；銀行案件補正期間撥款也跟著停，買賣案件則連動交屋。與其事後追文件，不如送件前就把謄本、身分文件、契約逐欄核對一遍，補正通知不是意外，多半是送件前少看了一眼。

變更、讓與與塗銷：借款金額變了、債權轉手了怎麼辦

問：貸款金額增加或想更換擔保品，要重新設定嗎？答：不用重設，循抵押權內容變更登記辦理。債權額增減、存續期間調整、義務人變更或擔保品替換都屬這一類；增加債權額時，地政事務所會檢視後順位權利人的權益，可能需要其同意文件，所以先看謄本上的順位結構再列文件。問：債權被銀行轉讓給其他公司，抵押權跟著走嗎？答：會。債權讓與後抵押權隨同移轉，但登記簿不會自動改名，須向地政事務所辦理變更登記，新債權人的權利才接得上手；將來要塗銷，也是由登記簿上的現任債權人出具文件。問：最高限額抵押還清一筆就消失嗎？答：不會。它擔保的是一定範圍內持續發生的債權，還了一筆不代表額度關閉；要讓它從謄本上消失，必須由債權人確認不再擔保並出具塗銷文件，再辦塗銷登記，登記簿才會更新。

委託辦理：抵押權設定與塗銷登記找誰、怎麼分工

問：抵押設定找誰辦？一定要地政士嗎？答：登記申請可由當事人親自辦理，也可委託依《地政士法》執業的地政士代理申辦。實務上銀行貸款抵押多由銀行配合的地政士處理；私人借貸抵押與塗銷案件，則由所有權人或債權人自行委託。本所以地政士證照承辦設定、塗銷與內容變更三種案型，先做擔保狀態查核再談文件。問：委託時要提供什麼，雙方怎麼分工？答：申請人這一端提供不動產登記謄本或地號建號、當事人身分資料，設定案附貸款或借貸約定，塗銷案附清償證明或銀行文件；地政士這一端負責核對謄本現況、列出文件清單、對準撥款或出件時點送件，並追蹤到登記完成、謄本更新。配合撥款或過戶的急件，收齊文件當日就優先送件，過程中隨時回報進度，讓借款人、債權人與銀行三方的時間表對得起來。

跨縣市與特殊情境：人不在當地、債權人找不到

問：我住北部，不動產在中部或東部，抵押設定可以不用本人往返嗎？答：可以。登記向不動產所在地的地政事務所申辦，程序全國一致，東部縣市的不動產抵押案件與西部各縣市走的是同一套《土地登記規則》；當事人備妥身分與印鑑文件後委託地政士代理送件，不必為了一張登記南北奔波，銀行文件也可由地政士直接與銀行對接。問：當年的債權銀行被合併了，或債權人是私人且已經過世，塗銷找誰？答：銀行合併由存續的銀行出具清償證明與塗銷同意文件，通常要先向該銀行查明原貸款的歸屬單位；私人債權人過世，則由其全體繼承人配合出具文件，實務上常卡在繼承人難尋或不願用印。兩種情況都要先查登記簿上的債權人名義與現況，再決定向誰調文件、缺誰的印，這也是塗銷拖延多年最常付出的代價，本站另有房貸還清後塗銷的專文。

判斷順序總整理：先分案型，再看順位，最後對文件

把 20 個問題收攏，其實是一條固定的判斷順序。第一步分案型：你要辦的是抵押權設定、抵押塗銷還是內容變更，三種案型各走一套文件，先分清楚就少跑一半的路。第二步看謄本：不論案型，先調不動產登記謄本，確認所有權人、既有抵押順位與擔保餘額；設定案看前面有幾個順位，塗銷案看登記簿上的債權人是誰、名義是否已經變更。第三步對時點：銀行貸款抵押要咬住對保與撥款，買賣案件要對準交屋，私人借貸抵押則對準借款交付；文件慢一步，後面每一步都跟著延。第四步對文件：義務人身分、印鑑證明與契約內容三者逐欄比對，姓名、住所、債權額一字不差再送件。最後才是送件與追蹤，直到登記完成、重新調出的謄本反映新狀態為止。順序倒過來做，例如先簽契約再查謄本，通常就是補正與延宕的開端。

對申請人與地主的意義與下一步

對借款人與地主來說，這 20 問指向同一件事：抵押權是「登記簿說了才算」的權利，設定沒登記就沒有擔保，塗銷沒登記清償就等於沒發生，變更沒登記對外就主張不了。行動上只有三步：先調謄本確認擔保現況，再依案型備妥文件並對準撥款或過戶時點，最後送件追蹤到謄本更新。偉騰開發興業有限公司以具地政士證照的人員承辦全台各縣市的抵押設定、塗銷與內容變更登記，收件時先回覆文件缺口與辦理順序，急件收齊當日優先送件，登記完成後交付更新後的謄本與處分可行性說明。手上有謄本、銀行公文或借貸約定，加 LINE「偉騰開發」傳資料，或填寫官網線上表單，我們先給免費書面初判，初判後再約時間細談。

自我檢查清單

• 謄本已調閱最新版，確認所有權人、既有抵押順位與擔保餘額
• 案型已分清是設定、塗銷或內容變更，並對應各自的文件清單
• 義務人姓名、住所與謄本逐字相同，印鑑證明印文與契約用印一致
• 設定契約的債權額或最高限額、存續期間與申請書填載完全相同
• 共有不動產已取得全體應出面共有人的用印與身分文件
• 塗銷案已拿到清償證明與塗銷同意文件，出文件者與登記簿上的債權人名義相符
• 銀行案件的送件日已對準對保與撥款時點，買賣案件已對準交屋日
• 私人借貸抵押已先查前順位擔保餘額，再決定債權額或最高限額的寫法
• 登記完成後已重新調謄本，確認他項權利部已登載或已塗銷

常見錯誤

• 以為貸款還清抵押就自動消失，多年後要賣屋才發現謄本上還掛著舊抵押，交易停下來等文件
• 親友借錢只簽借據不辦抵押設定，債務人把房地移轉出去後，債權只剩沒有擔保的普通債權
• 設定文件與銀行撥款時程沒有對上，對保後卡在補正，撥款與交屋連環延後
• 二胎設定前沒查前順位的擔保餘額，順位排在後面卻以為擔保足夠
• 債權讓與或擔保品替換後沒辦變更登記，登記簿與實際權利脫節，主張時反被質疑
• 最高限額抵押還了一筆就以為額度關閉，要塗銷時才知道得由債權人確認不再擔保
• 塗銷文件拿到手放著不送件，等到銀行合併或債權人過世，才發現要重新找人出文件

官方參考資料

• 民法（全國法規資料庫）
• 土地登記規則（全國法規資料庫）
• 土地法（全國法規資料庫）
• 地政士法（全國法規資料庫）
• 內政部地政司

常見問題

抵押設定一定要本人到地政事務所嗎？

不一定。登記申請可以由當事人親自辦理，也可以委託地政士代理送件。義務人要做的是備妥身分證明與印鑑證明、在抵押權設定契約書上用印，代理人再持全套文件向不動產所在地的地政事務所申辦。銀行貸款案件多由銀行配合的地政士處理，私人借貸案件則由雙方自行委託，本人不必到現場排隊等叫號。

抵押設定沒辦、只簽借據會怎樣？

債權會停留在沒有擔保的普通債權。借據只證明借貸關係存在，不會在不動產上產生任何權利；債務人把房地移轉給別人，債權人也擋不住。辦了抵押設定，債權才有登記順位與不動產擔保，將來雙方對還款有爭執時，登記簿就是最直接的依據。越是親友之間的借貸，越該把權利寫進登記簿，情分歸情分、權利歸權利。

抵押設定被退件怎麼補？

先看補正通知書列的項目，逐項補齊後在期限內送回原案。最常見的是姓名住所與謄本不符、印鑑證明印文與契約用印不同、債權額或存續期間填載不一致，補正時要把契約、申請書與身分文件一起改到相符，不能只補其中一張。逾期未補正案件會被駁回，只能重新申請；銀行案件補正期間撥款也會暫停，所以收到通知當天就處理。

抵押設定完成後，謄本上會多出什麼？

會在他項權利部出現一筆抵押權登記，記載權利人也就是債權人、義務人、擔保債權總金額或最高限額、存續期間與設定的標的。買方、銀行與任何調閱謄本的人都會看到這筆負擔，所以登記完成後建議自己再調一次謄本核對內容，發現筆誤要儘早向地政事務所申請更正，不要等到過戶或再貸款時才發現。

抵押塗銷辦完，怎麼確認謄本已經乾淨？

登記完成後重新調閱不動產登記謄本，他項權利部原本那筆抵押權已註記塗銷或不再顯示，就代表登記簿已更新。可透過全國地政電子謄本系統線上申領，也可以向地政事務所申請紙本。若要拿去辦過戶或申請新貸款，以完成塗銷之後調出的謄本為準，舊謄本上的抵押資料已沒有參考價值。

抵押權設定契約上的金額跟實際借款不一樣，正常嗎？

看案型。一般抵押權以實際發生的債權額登記，金額應與借款相符；最高限額抵押登記的是擔保上限，實際借款可以低於上限，也可以在上限內反覆發生，所以契約金額高於單筆借款很常見。要注意的是，最高限額不表示債權人一定借給你那麼多，也不表示還清一筆擔保就結束，塗銷時仍要債權人出具文件。

買房時看到謄本上有前屋主的抵押設定，要怎麼處理？

交屋前一定要塗銷，做法有兩種：由賣方先向債權人清償並取得塗銷文件辦塗銷登記，或由買方的貸款銀行撥款代償賣方貸款後再辦塗銷。無論哪一種，簽約時就要把塗銷時點寫進買賣契約，並在過戶前重新調謄本確認已塗銷；否則舊抵押會與新貸款的抵押權並存，銀行可能因此暫緩撥款。

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