抵押權設定流程每一站的費用地圖：登記文件誰收費、依什麼基準，從設定、變更到塗銷

作者 Bo Wei・偉騰開發興業有限公司・發布 2026-10-30・更新 2026-10-30（由前臺東縣環境保護局局長謝清泉主持）

抵押權設定流程從查謄本、備文件、送登記到塗銷，每一站都有不同的收費主體：地政事務所收規費、銀行與代辦單位收自己的服務費、技術文件由出具單位計價。本文不列金額，只把每一站會出現的費用項目、誰收、依什麼基準排成地圖，讓您看報價單時知道哪一欄該問什麼。

抵押權設定流程的費用可以用一張地圖看懂：收費主體只有三類。

地政事務所依《土地法》與規費規定收登記費與謄本等規費，設定登記費按權利價值的法定比例計算，塗銷登記免登記費，內容變更除價值增加部分外免納；銀行依自己的貸款契約收取對保、鑑價等銀行端費用；地政士代辦費依案型與工作量委任計價。

把每一筆費用對回這三類，報價單就不會有看不懂的欄位。

錯誤直覺是「設定費就是一筆，銀行會幫我處理好」。實務上銀行多半只提供設定契約書與對保，登記案由借款人自己或委託地政士向地政事務所送件；塗銷更是銀行只出清償證明與塗銷同意文件，登記要自己辦。費用因此散在不同窗口，而且每一站的計價基準不同：有的按權利價值、有的按件、有的按份數，混在一起看就會以為被多收了。

本文沿抵押權設定流程的四個站排：擔保狀態查核、設定文件備齊、送件登記、完成交付；再補內容變更與塗銷兩種案型各自的費用差異，最後說明代辦費的計價邏輯與全台各縣市受理方式。全文不出現金額，所有法定規費以各地政事務所公告為準，銀行端費用以您的貸款契約為準。

抵押權設定流程的三類收費主體：地政事務所、銀行、代辦單位

1. 第一類是地政事務所。登記費、書狀與謄本等規費都由它收，計價基準寫在《土地法》與相關規費規定裡：設定登記費按權利價值的法定比例、塗銷登記免登記費、內容變更除價值增加部分外免納。
2. 第二類是銀行。對保、鑑價、帳戶管理等費用依貸款契約約定，與登記無關，但常常和設定費混在同一張繳費通知裡。
3. 第三類是代辦單位。

地政士的代辦費依案型、文件齊備程度與是否配合撥款時程委任計價，法定規費另列實支。看報價時先把每一筆歸到三類之一，就知道哪一筆該問誰。

抵押權設定流程第一站：擔保狀態查核，謄本與文件費誰收

設定之前先調不動產登記謄本，核對所有權人、既有他項權利與順位、限制登記。謄本規費由地政事務所或電子謄本系統依份數計收，誰申請誰付，通常由借款人或代辦單位先墊、列在實支清單。

私人借貸案的二胎評估，還要看前順位的擔保餘額，這一步的工作屬於代辦費的範圍，不是規費。查核階段不會產生登記費，因為還沒有送件；若發現謄本上掛著舊抵押要先塗銷，費用結構就多出一個塗銷站，要在報價時先講清楚。

抵押權設定流程第二站：設定文件備齊，印鑑證明與契約書的費用歸屬

設定登記要備齊抵押權設定契約書、義務人身分證明與印鑑證明、權利人文件。印鑑證明由戶政事務所依份數收規費，義務人本人申請；設定契約書的制式格式可在內政部地政司數位櫃臺下載，由銀行提供或代辦單位代填都不另收規費。

私人借貸案的契約撰擬屬地政士業務，計入代辦費；若當事人要求契約簽證，簽證費依委任另計。這一站的費用特徵是「按份數」：印鑑證明、身分證明影本與謄本都以份數計，備多備少取決於地政事務所要求的正本數。

抵押權設定流程第三站：送件登記，登記費依什麼基準計算

送件到不動產所在地地政事務所後，登記費依《土地法》按權利價值的法定比例計收，權利價值以設定契約書所載的債權額或最高限額為準，由權利人繳納；實務上多由借款人依貸款契約約定負擔。登記費於送件時依地政事務所的計算結果繳納。

文件不符時登記機關會通知限期補正，補正本身不是另一筆收費項目，但會直接影響撥款時程。這一站是整個抵押權設定流程唯一依「價值」計價的費用，其他站都按件或按份，所以貸款金額一變，先變的就是這一欄。

抵押權設定流程第四站：完成交付，他項權利證明書與謄本核對

登記完成後，地政事務所核發他項權利證明書給抵押權人，所有權人的權狀通常不換發。交付階段的費用是確認性的：調一份登記後謄本核對順位與內容，謄本規費按份計；代辦單位把謄本、他項權利證明書與契約書正本交付並說明，屬代辦費內容。

銀行端的撥款以登記完成為前提，撥款後若銀行另收開辦或帳管費，是貸款契約的費用，不是登記費。這一站做完，設定案的費用就全部落地，可以回頭對照第一站的報價單逐欄核銷。

抵押權內容變更登記的費用：除價值增加部分外免納登記費

債權額增減、義務人變更、擔保品替換、債權讓與後的權利人變更，都走抵押權內容變更登記。登記費的基準很清楚：除權利價值增加部分外免納，也就是只有債權額往上調時，增加的部分才按法定比例計登記費，其他變更不收登記費。

文件端則可能多出後順位權利人的同意文件，因為增加債權額會影響後順位的受償範圍；那份同意文件的取得是協調工作，計入代辦費。變更案最容易被誤認為「又要付一次設定費」，先把變更項目列清楚，就知道登記費有沒有產生。

抵押權塗銷登記的費用：免登記費，但清償證明與文件調取另有來源

塗銷登記依《土地法》免繳登記費，所以塗銷站的費用幾乎都不是規費，而是文件取得成本與代辦費。銀行開立清償證明與塗銷同意文件，部分銀行收文件費，依各銀行規定；債權銀行已合併的，要向承受銀行申請，時間成本高於金錢成本。

私人債權人過世的塗銷案，繼承人文件的調取與協調是另一層工作。代辦單位的塗銷代辦費依文件齊備程度計價，文件全齊的塗銷案工作量最小，缺文件要代為向銀行或繼承人調取的案子，報價會分開列。

銀行流程配合的費用邊界：哪些是貸款契約的錢、哪些是登記的錢

銀行貸款的抵押權設定流程裡，對保、鑑價、徵信、開辦、帳戶管理等費用都寫在貸款契約，由銀行依約收取，和地政事務所的登記費沒有關係。常見的混淆是銀行把設定登記費與自家費用列在同一張繳費單，借款人以為全是銀行收的。

分辨方法只有一個：登記費的收據由地政事務所開立，上面會載明依據與計算基準；銀行費用的收據由銀行開立。代辦單位配合撥款時點送件屬服務內容，不會因為「趕撥款」另加規費，但急件可能影響代辦費的報價。

抵押權設定代辦費怎麼計價、全台各縣市怎麼受理

代辦費依案型分三級看：單純塗銷、銀行設定、私人借貸設定或內容變更，工作量依序增加；再看文件齊備程度、是否要配合撥款或過戶時點、是否要先處理謄本上的舊抵押。本所委任前會把法定規費實支、文件取得費用與代辦費分三欄列明，不在網站公開金額，因為沒看過謄本的報價對您沒有參考價值。

抵押權設定流程的文件以電子檔與掛號往返即可，全台各縣市的地政事務所皆可送件。把謄本或地號建號、案型與時程需求加 LINE「偉騰開發」傳資料，免費書面初判會先回覆費用結構與文件清單。

自我檢查清單

• 把報價單每一筆費用歸類到地政事務所、銀行、代辦單位三類之一
• 查核站先調謄本，確認有沒有要先塗銷的舊抵押而多出一站
• 文件站以份數計：印鑑證明、身分證明與謄本依地政事務所要求的正本數備
• 登記站確認登記費依權利價值的法定比例計算，權利價值以契約所載為準
• 變更案先列變更項目，只有價值增加的部分會產生登記費
• 塗銷案先確認清償證明與塗銷同意文件的取得來源與文件費
• 要求代辦單位把規費實支、文件費用與代辦費分欄列明再委任

常見錯誤

• 以為銀行會辦好全部登記——多數銀行只出文件，送件與塗銷要自己或委託地政士辦
• 把銀行繳費單全當登記費——對保、鑑價、帳管是貸款契約的費用，收據來源不同
• 變更案當設定案付費——內容變更除價值增加部分外免納登記費
• 塗銷不辦省一筆——塗銷免登記費，拖到要過戶時才辦反而要花更多時間調文件
• 二胎設定沒先查前順位——擔保餘額沒看清楚，付了設定費卻拿不到實質擔保
• 代辦報價只看總價——沒分欄的報價看不出規費實支與服務費，難以比較

官方參考資料

• 土地法｜全國法規資料庫
• 土地登記規則｜全國法規資料庫
• 內政部地政司數位櫃臺｜下載專區
• 全國地政電子謄本系統
• 內政部地政司

常見問題

抵押權設定流程中哪一筆費用最大？

多數銀行設定案是按權利價值法定比例計算的登記費，因為它是唯一依價值計價的項目；私人借貸案若含契約撰擬與順位協調，代辦費的比重會上升。

抵押權設定登記文件可以自己備齊省代辦費嗎？

可以。謄本、印鑑證明、設定契約書都能自行取得；代辦費買的是文件一致性核對、配合撥款時點送件與補正處理，案子單純且不趕時間的可以自辦。

塗銷登記真的不用登記費嗎？

塗銷登記依《土地法》免繳登記費；仍可能產生的是謄本規費、銀行開立清償證明的文件費與代辦費，三者都依份數或案件計，與貸款金額無關。

先看費用結構再委任

設定、變更還是塗銷，先把謄本或地號建號與案型傳給本所，加 LINE「偉騰開發」傳資料，免費書面初判會回覆這件案子會經過哪幾站、每一站誰收費、依什麼基準，金額依地政事務所公告與您的貸款契約為準；全台各縣市皆可受理。

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