南投縣農地租賃與三七五租約：公所登記、終止補償與調處動線

南投農地租約橫跨兩套規則：民國八十九年前登記在公所的三七五租約受減租條例拘束，之後訂的回歸契約自由。本文以山坡茶園、果園代耕、菇舍光電與露營場等南投案型，說明公所登記、續訂收回、終止補償與調處的走法。

在南投，一張農地租約可能是阿公那一代在公所登記的三七五耕地租約，也可能是去年才和青農簽的新制契約，兩者的租金、期限、終止與補償規則完全不同。山坡茶園交給鄰居代耕、果園整片出租、菇舍屋頂要種電，每一種安排都先要回答同一個問題：這張約適用哪一套法律。

本文只談南投怎麼做：十三個鄉鎮市公所的登記與租佃委員會調解、縣府農業處各科的分工、農糧署中區分署業務併回員林後的送件方式，以及本縣沒有農地光電自治法規、山坡地超限利用會連動補助資格這些在地事實，全國性的條文只在需要對照時帶一句。

偉騰開發興業由前臺東縣環境保護局局長帶隊，處理南投案件時先調公所登記資料判斷新舊制，再擬約、公證、算補償與準備調處資料，並把出租對農保、農業用地作農業使用證明與所得稅的影響一次交代清楚，讓地主與承租人在簽字前就知道後果。

南投三七五租約與農地租賃找誰：公所登記、縣府農業處、農糧署中區分署

南投縣的耕地三七五租約，訂立、變更、終止與換訂登記都在土地所在地的鄉鎮市公所辦理，公所耕地租佃委員會也是租佃爭議的第一站，全縣十三個鄉鎮市各自受理轄區耕地。縣政府這一層由農業處主政：農務發展科承辦農作產銷設施容許使用與農機具補助，農民輔導科負責農會信用部監督、農業發展基金專案貸款輔導與青年農民業務，畜牧設施歸農牧防疫科。農糧署中區分署的南投辦事處已於民國九十三年裁撤，轄區業務併回彰化縣員林市的分署本部，南投農友的農糧署補助多半經農會或公所轉送。租約若牽涉光電或建築，還會碰到縣府建設處建築管理科與產業發展科。先把租約與公所登記資料調齊，再依事項找對窗口，才不會在縣府與公所之間來回。

南投的租佃案型：山坡茶園、檳榔果園代耕、菇舍屋頂與露營場

南投的農地租賃常見三種組合。第一種是山坡地茶園與檳榔、果園：地主年邁、子女外流，把園子交給鄰近農戶代耕或整片出租，口頭約定居多，收成分帳與肥料、修剪費用的分攤沒有書面，要收回或代耕人想申請補助時才發現拿不出租約證明耕作事實。第二種是菇類栽培場：縣府建設處統計本縣屋頂型光電裝置容量有百分之五十二來自農業設施，菇舍屋頂面積大是主因，承租人租地蓋菇舍再在屋頂設光電，租約就得同時處理設施容許、建物歸屬與復原。第三種是農地被租作露營場或觀光設施：露營平臺、衛浴與停車鋪面都不是農業設施，被認定非農業使用後，出租人的農業用地作農業使用證明保不住，土地可能改課地價稅，三七五耕地更牽動終止事由。三種案型都要在簽約前把用途、設施與復原責任寫清楚。

南投的申辦動線：公所三十日登記、農會公證加農保、補助要土地謄本

三七五租約在南投走公所路線：訂立、變更、終止或換訂，出租人與承租人要在登記原因發生日起三十日內會同向耕地所在的鄉鎮市公所申請；一方不配合，另一方可敘明理由單獨申請，公所會通知對方二十日內提出書面意見。文件以租約正本、公所既有登記資料、雙方身分證明為主，承租人過世由子女承受的還要繼承系統表與戶籍謄本。民國八十九年以後訂的新制租約不必辦公所的三七五登記，但承租人拿租約到所屬鄉鎮市農會加農保時，租約原則上要先經公證。承租人想申請縣府補助，例如農業處的智慧農業標竿計畫，限本縣實際耕作的農友、由所屬農會受理，要附一個月內土地謄本正本，農地也得符合土地編定，租約裡最好寫明地主同意承租人以該地申請補助與設施容許。

南投審查重點：山坡地超限利用、都市計畫農業區自治條例與原保地租約

南投的茶園與果園多在山坡地，租約審查第一個看的是有沒有超限利用。山坡地超限利用經縣府通知限期改正，屆期不改正的私有地會被停止使用，地上作物與設施限期自行處理，否則主管機關可逕行清除且不補償；縣府自訂的灌溉用蓄水池工程補助也把山坡地超限利用的土地排除在外，租來的茶園、果園若超限，承租人連補助都申請不到。第二個是都市計畫區內的農業區與保護區，南投另有《南投縣都市計畫保護區農業區土地使用審查自治條例》，農地要做農業以外的設施得先過縣府審查，租約寫了露營或停車用途不代表就能用。第三個是山區若屬原住民保留地，原住民取得的承租權除繼承或贈與給特定親屬外不得轉讓或出租，非原住民只有早年已在承租自耕者才能續租，違反時公所可以收回土地。

農地出租種電：南投只走得通農業設施屋頂型

南投地主常被遊說把農地整片租出去做地面型光電，但南投縣不在農業部公告的「嚴重地層下陷地區內不利農業經營得設置綠能設施之農業用地範圍」內，縣內也沒有農地光電自治法規，地面型免結合農業經營的路線在本縣走不通。能走的是《申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法》第28條的農業設施附屬屋頂型：承租人先要有農業經營實績，經縣府查核確有農業經營事實才核發同意書。南投縣政府建設處統計民國109年至113年農業設施型光電259件、裝置容量約90,572瓩，菇類栽培場屋頂占大宗。出租人簽約時要把維持農業經營、取得容許後六個月內完成同意備案、未依計畫使用的限期改善與租約終止連動寫進契約，否則容許被廢止，地主還得面對農地違規使用責任。

租佃爭議與違規稽查：公所調解、縣府調處、陳述意見到訴願

南投的三七五租佃爭議先到耕地所在鄉鎮市公所的耕地租佃委員會調解，不成再送縣政府的耕地租佃委員會調處，這是《耕地三七五減租條例》第26條定的順序。調解前要備齊租約、公所登記簿資料、地租繳付紀錄或積欠證明、耕作現況照片，山坡茶園還要能證明有沒有繼續採收。一方單獨申請登記時，公所會通知另一方在二十日內提出書面意見，這是陳述意見的時機；期滿雙方都沒申請，公所逕為註銷並公告三十日，對結果不服就只剩訴願。農地違規使用的稽查則是另一條線：被檢舉租作露營、停車或堆置，縣府農業處查處後限期改善，農業用地作農業使用證明隨之失效；環保局列管的農地污染場址無法耕作，縣環保局水質保護科曾邀集場址地主說明設置光電設施的路線，這類土地的租約不能照一般耕地寫。

在地事實對南投地主與承租人的意義：簽字前先過三個座標

把在地事實放在一起，南投地主與承租人可以做出幾個判斷。第一，公所登記簿上還掛著三七五租約的耕地，收回要先過出租人能否自任耕作與承租人生活依據兩道關，補償又以公告土地現值而非市價計算，與其硬收回，不如評估協議終止、分割或續訂哪一條有利。第二，新制租約雖自由，但南投承租人加農保、申請縣府智慧農業或農糧署設施補助都得拿出公證租約與土地謄本，租約寫太簡單反而卡住承租人。第三，南投沒有地面型農地光電路線，業者拿二十年整片出租方案來談，就用農業設施屋頂型的門檻反問它農業經營實績在哪裡。第四，山坡茶園、果園出租前先查超限利用，否則補助排除與限期改正會讓租約形同空紙。把租約放回公所登記、縣府審查與補助資格三個座標看，簽字前就知道走得通不通。

自我檢查清單

• 調出公所的三七五租約登記簿與租約正本，確認訂約日期落在民國八十九年一月四日前後哪一邊
• 山坡地茶園、果園先查有無超限利用列管，避免租約簽了才被縣府限期改正或補助被排除
• 新制租約寫清楚期限、租金、六個月前終止通知與復原責任，並安排公證以便承租人向鄉鎮市農會加農保
• 承租人死亡、土地分割或一部編定為非耕地時，三十日內到公所辦變更登記，別等公所通知
• 三七五租約期滿前先評估出租人能否自任耕作、承租人是否失去生活依據，決定申請續訂或收回，期滿翌日起四十五日內送件
• 農地要租給業者設光電，先確認是農業設施附屬屋頂型，並把容許、六個月內同意備案與廢止後復原寫進租約
• 出租前算清租賃所得稅、農業用地作農業使用證明與地價稅的連動，三七五終止補償費也要納入承租人的稅務評估

常見錯誤

• 把南投祖傳耕地上民國八十九年以前向公所登記的三七五租約當成一般租約，租期一到就寄信收回——出租人不能自任耕作或承租人因收回失去生活依據時本來就不得收回，主張站不住還得重走公所調解
• 新制農地租約只寫租金、沒寫終止通知期——約定期限屆滿前要終止須提前六個月通知，少了這一條，南投茶園承租人不肯搬離時出租人拿不出依據
• 南投承租人過世後子女繼續種茶，租約卻沒去公所辦變更登記——登記原因發生日起三十日內要申請，拖過六個月公所會通知二十日內補辦，屆期逕行登記
• 農地租給業者做地面型光電，以為租金高就好——南投不在不利農業經營綠能設施的公告範圍內，容許走不通，土地還會改課地價稅並失去農用證明資格
• 青農承租南投農地想加農保，租約卻沒公證——承租三七五減租耕地以外的農地申請農保，租約原則上要經公證人公證，例外只有向公共機關承租、經主管機關備查或農會查證備查
• 三七五租約期滿雙方都不動作——期滿翌日起四十五日內沒人申請終止或續訂，公所逕為註銷登記並公告三十日，幾十年耕作關係的憑證就此消失

官方參考資料

• 耕地三七五減租條例（全國法規資料庫）
• 臺灣省耕地租約登記辦法（全國法規資料庫）
• 南投縣政府主管法規查詢系統（農業類）

常見問題

南投 三七五租約 要 到 哪裡 辦 終止 登記

到耕地所在的鄉鎮市公所辦，不是縣政府也不是地政事務所。出租人與承租人要在終止原因發生日起三十日內會同申請，帶租約正本、公所登記資料與身分證明；一方不配合，另一方可敘明理由單獨申請，公所會通知對方二十日內提出書面意見。期滿要終止或續訂的，改為期滿翌日起四十五日內送件，逾期公所會逕為註銷登記。

南投 山坡地 茶園 租給 別人 種 要 注意 什麼

先確認是不是民國八十九年以後才訂的新制租約，新制可以自由約定租金與期限，但要寫明終止通知期與復原責任。山坡地要查有沒有超限利用列管，被縣府限期改正的土地連灌溉用蓄水池補助都排除，承租人也拿不到縣府的設備補助。若租給青農，租約先公證，他才能向鄉鎮市農會加農保。

南投 農地 租給 光電 業者 地主 會 有 什麼 風險

南投不在農業部公告的不利農業經營綠能設施範圍內，地面型免結合農業經營的光電在本縣走不通，能走的只有農業設施附屬屋頂型，承租人得先有農業經營實績並經縣府查核。若設施未依核定計畫使用被廢止容許，土地變成非農業使用，農業用地作農業使用證明保不住，地價稅與租賃所得稅也連動，租約裡要把廢止後的復原與終止寫死。

南投租約先判斷

手上有南投的三七五租約或準備出租茶園、果園、菇舍，先把租約與公所登記資料拍照，加 LINE 傳給我們，或撥 0965-855-538，偉騰會先判斷新舊制與可行路線，再告訴你要備哪些文件。

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