南投縣買農地前查核清單：分區、農用證明與違規
南投買農地的十項查核有三項比別縣重：全縣山坡地約 95%，農地是「宜農牧地」「宜林地」還是「加強保育地」由可利用限度查定決定，超限利用會被複查；農地填土在南投有縣訂改良要點，填高不得超過原有及鄰地 25 公分、不得含營建剩餘土石方，環保局已配合警方專案查辦；農用證明由公所受理、書面審查與會勘需 45 天，賦稅減免案件每年抽查。其餘從耕地身分、農舍套繪、灌排、租約到稅務，每一項對到公所農經課、農務發展科、山坡地管理科、地政處或稅務機關。
南投農地的價值差異常常不在地段，而在坡度。全縣山坡地面積約 39.016 萬公頃、占約 95%，水里、信義、國姓、魚池、仁愛五鄉轄內土地全部位屬山坡地範圍；同樣一筆農牧用地，查定為宜農牧地可以種果樹、蓋設施，查定為宜林地或加強保育地就只能造林或保育，農業處山坡地管理科職掌可利用限度查定公告、異議複查與超限利用複查，這是買方第一個要查的東西。
第二個南投特色是填土。「南投縣申請辦理農業用地改良作業要點」把農地填土改成一套要向縣府農業處申請的程序：填高不得超過原有及鄰地農業用地 25 公分，填土不得為砂、石、磚、瓦、混凝土塊、營建剩餘土石方、廢棄物或其他有害物質，核准後 1 個月內完工；環保局的新聞稿更直接寫著提供土地的農民同遭依廢棄物清理法移送。買到一塊已經被墊高的農地，等於買進前手的責任。
本文把南投買方簽約前該查的十件事排成清單，對到條文與南投的窗口，再用兩節講在地環境與查核動線。偉騰開發興業由前臺東縣環保局長帶隊，做農地體檢時會把農業處、地政處、環保局與稅務機關的資料一次拉齊，這篇就是那張工作底稿。
第一件事先分流：耕地或農業用地、非都市或都市計畫農業區保護區、山坡地與可利用限度
先從土地登記謄本讀出使用分區與使用地類別。特定農業區、一般農業區、山坡地保育區與森林區的農牧用地是《農業發展條例》第3條第11款的「耕地」，受第16條每人分割後未達 0.25 公頃不得分割的限制；都市計畫農業區、保護區依《農業發展條例施行細則》第2條屬農業用地但不是耕地，不受 0.25 公頃分割限制，卻另受「南投縣都市計畫保護區農業區土地使用審查自治條例」約束：基地須臨接已開闢計畫道路或現有巷道，農地重劃區、保安林地、禁建區、生態保育區、水源水質水量保護區與斷層帶不得設置設施，平均坡度上限 30%，核准文件有效期 1 年。南投縣非都市土地使用編定公告日期是民國 69 年 6 月 1 日，山坡地暫未編定的用地要等可利用限度查定後補註。山坡地是南投分流的第三層：山坡地範圍向農業處山坡地管理科查詢，宜農牧地、宜林地或加強保育地的查定結果決定這塊地能不能作農牧使用，超限利用的土地會被複查並依《水土保持法》與《山坡地保育利用管理條例》裁處，縣府另訂有處理違反水土保持法案件的裁罰基準與山坡地違規使用案件裁罰基準。分區與查定判錯，後面每一項都會對到錯的機關。
第二、三件事：農用證明拿得到嗎、地上有沒有違規、有沒有被填土
稅務優惠的鑰匙是農業用地作農業使用證明。依《農業發展條例》第39條，申請不課徵土地增值稅或免徵遺產稅、贈與稅要檢具這張證明向稽徵機關辦理；《農業用地作農業使用認定及核發證明辦法》第4條要求土地實際作農業使用且無第5條情形，第5條則把現場有砂石、廢棄物、柏油、水泥、阻斷排灌水、設施或農舍超建或變更用途列為整筆不得認定。南投由土地所在地鄉鎮市公所受理並收費，申請土地屬水利用地、生態保護用地、國土保安用地者由公所書面審查後函報縣府辦理，縣府承辦是農業處農務發展科，為民服務手冊載明書面審查與會勘需 45 天（補正時間另計）；「南投縣農業用地作農業使用證明申請作業要點」讓公所組查勘小組會勘，界址無法確定時告知申請人向地政機關鑑界，對處分有異議者於處分書送達後 15 日內書面申請複查、以一次為限。買方可請賣方簽約前先向公所申請，拿不到就知道問題在哪。地上違規方面，《農業發展條例施行細則》第2條之1禁止農地填入砂、石、磚、瓦、混凝土塊、營建剩餘土石方或廢棄物，南投把填土程序寫進「南投縣申請辦理農業用地改良作業要點」：受理機關是縣府農業處而非公所，文件一式五份（申請書、使用計畫書、合法土方來源證明與檢驗報告及切結書、土方運輸計畫、全程錄影設備位置），適用特定農業區、一般農業區農牧用地及都市計畫農業區，山坡地、特定水土保持區、水庫集水區與涉土石外運者排除，填高不得逾原有及鄰地 25 公分，核准後 1 個月內完工、得展期一次最長 1 個月，作業時間每日 8 時至 17 時，不得設黑網鐵皮等不透視圍籬，竣工報告勘驗合格才解除列管。買方看到墊高的農地要問三件事：有沒有向農業處申請、有沒有竣工勘驗解除列管、環保局有沒有查辦紀錄；環保局陳情專線 049-2234685 與 049-2223763，總機 049-2237530。
第四、五件事：農舍套繪與五年移轉限制、既有設施的容許同意書、建照與山坡地水保
地上或鄰地有農舍時先查套繪。依《農業用地興建農舍辦法》第12條，建管機關核發農舍建照後造冊列管，農舍坐落地號與提供興建農舍的所有地號送地政機關在土地登記簿註記並在地籍套繪圖著色，套繪管制未解除不得辦理分割；《農業發展條例》第18條第2項要求農舍興建滿五年始得移轉（繼承或法院拍賣除外），第4項要求農舍與坐落用地併同移轉或併同設定抵押權；依《申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法》附表一，有農舍的農地不能再申請資材室與管理室。南投的農舍農民資格由農業處農務發展科審查，縣府另設興建農舍之農業用地稽查小組，以核准二年以上至五年以下的使用執照每鄉鎮市抽取 5% 實地查核，賣方的農舍有沒有走過資格審查與建照、農業經營用地有沒有維持農用，都查得到。既有溫室、資材室、農機具室依《農業發展條例》第8條之1檢視：有固定基礎者要有容許使用同意書並依法申請建照，四十五平方公尺以下且一層樓者免建照；南投的容許依縣訂要點，農作產銷設施未滿 330 平方公尺由公所核定並副知縣府、其餘層送縣府，公所核定的案件造冊列管並按月送縣府清冊，向公所農經課與農務發展科都能查到紀錄。山坡地上的既有設施還要看水保：依《水土保持法》第12條須擬具水土保持計畫或簡易水土保持申報書的案件，南投要求先經山坡地管理科審查同意才核准容許，沒有水保紀錄的坡地設施等於兩道門都沒過。
第六、七、八件事：灌排與農水路、三七五租約、特定農業區與重劃區、都市計畫保護區的坡度線
南投的農水路與灌排以丘陵與山谷地形為主，買方要看地籍圖上有沒有水路穿越或緊鄰，日後申請設施時「妨礙農田灌溉或排水功能」是《申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法》第6條的不予同意事由；山坡地的排水與擋土若未經水保核可，會被歸入農用認定的障礙物與水泥。租約方面，《農業發展條例》第16條第1項第5款把「耕地三七五租約租佃雙方協議以分割方式終止」列為分割例外，地上若仍有三七五租約，收回與終止都有嚴格條件，租約登載向地政事務所與公所查明；《土地稅法》第22條第2項把依耕地三七五減租條例出租之耕地列為都市土地課田賦的條件之一。《非都市土地使用管制規則》附表一不允許在特定農業區的農牧用地興建集村農舍。農地重劃區的權屬與農水路照重劃成果，南投的農地重劃業務在地政處土地重劃科（電話 049-2221563），縣內的農地重劃始於民國 48 年八七水災後的災區重劃，重劃區清冊要向重劃科確認。第八件事是南投獨有的坡度線：都市計畫農業區、保護區的農地依縣自治條例平均坡度上限 30%，且不得位於農地重劃區、保安林地、水源水質水量保護區與斷層帶，買都市計畫邊緣的坡地要先量坡度。
第九、十件事：界址、地上物與拆除責任，稅務優惠與抽查機制能不能接手
地籍圖謄本要與現場對照，圍籬、農路、排水溝是否壓線，必要時向地政事務所申請鑑界；地上物歸屬與拆除責任寫進契約。南投地政處的宣導寫得很清楚：非都市土地農地違規依《區域計畫法》第21條處新臺幣 6 萬元以上 30 萬元以下罰鍰並限期拆除恢復原狀，逾期按次連續處罰並得停水停電、封閉、強制拆除，都市計畫農業區、保護區依《都市計畫法》第79條處 6 萬至 30 萬元並限期改善，縣府會運用最新衛星圖資、航照影像與地籍圖比對查核，查報機關包含公所、目的事業主管機關、警察機關與地政事務所。稅務分三條線。土地增值稅方面，《土地稅法》第39條之2允許作農業使用之農業用地移轉與自然人時申請不課徵，第39條之3要求在申報土地移轉現值時註明農業用地字樣，漏了只能在繳納期間屆滿前補行申請、逾期不得申請；承受人日後被查獲未作農業使用且未依限恢復，再移轉時課徵，原地價回溯到民國 89 年修正施行日當期公告土地現值。遺產稅與贈與稅：賣方若五年內繼承或受贈取得，《遺產及贈與稅法》第17條第1項第6款與第20條第1項第5款的五年列管會讓賣方在未繼續農用時被追繳。南投多一層抽查：「南投縣農業用地依農業發展條例第三十九條申請賦稅減免優惠案件定期檢查（抽查）作業要點」規定縣府建檔列管核發農用證明的案件，每年 5 月底前就列管案件每鄉鎮抽取 1%、6 至 9 月查核完成，認定未作農業使用者發函限期恢復，複勘仍未恢復即函請國稅局或稅捐機關追繳，並副知公所在再申請農用證明時註明。地價稅：《土地稅法》第22條規定非都市土地依法編定之農業用地課徵田賦，都市土地要符合五款情形之一，田賦自民國 76 年第 2 期起停徵，地上有非農業使用設施就改課地價稅。
在地事實對買方的意義：長期作物、山坡地 95%、無農地污染列管、填土查辦
南投農耕土地 64,915 公頃占縣總面積 15.81%，長期耕作地 34,594 公頃遠多於短期耕作地，水稻一期收穫僅 2,078 公頃；茶 6,422 公頃、檳榔 11,016 公頃、果品 22,434 公頃（香蕉 2,450、荔枝 1,319、梅 816、葡萄 257 公頃）、蔬菜 9,723 公頃（竹筍 3,019、甘藍 1,527 公頃）、花卉 1,534 公頃、咖啡 170 公頃。對買方的意義有四。第一，買到的多是茶園、檳榔園與果園，地上作物的權屬與採收期要寫進契約，檳榔園轉作或砍除後的復耕成本也要估。第二，山坡地 95% 讓可利用限度查定成為價值的分水嶺，宜林地與加強保育地不能當農牧用地買，超限利用會被複查裁處。第三，農地重金屬是南投的好消息：環保局截至 114 年 7 月的污染列管場址共 3 處、皆在南投市且無農地列管場址，買方仍要向環保局確認地號，但不必像平原工業縣那樣把污染當首要風險。第四，填土查辦力道大，環保局配合警方專案查辦農地回填營建土方，提供土地的農民同遭移送，帶著不明填土過戶的成本極高。另外，縣府草屯專頁所載檳榔 17,305 公頃、水稻 6,344 公頃等是民國 86 至 87 年舊資料，估算周邊產業請用 114 年統計。
在地窗口與查核動線：地政事務所、公所農經課、農務發展科、山坡地管理科、環保局、稅務機關
南投買方的動線排六站。第一站地政事務所：申請土地登記謄本與地籍圖謄本，看分區、用地別、面積、他項權利、套繪註記與租約登載，都市土地另申請使用分區證明，重劃區身分向地政處土地重劃科（049-2221563）確認，非都市土地使用管制疑義問地政處地用管理科（049-2222072）。第二站土地所在鄉鎮市公所農經課（例如南投市公所農經課，電話 049-2222110）：農用證明由公所受理核發，未滿 330 平方公尺的容許紀錄與無農舍證明也在公所。第三站南投縣政府農業處農務發展科（南投市中興路 660 號 A 棟 3 樓，電話 049-2229443）：農地違規使用查稽、農舍農民資格、農地改良（填土）申請與竣工勘驗、賦稅減免抽查列管都在這一科。第四站農業處山坡地管理科（049-2230499）：山坡地範圍、可利用限度查定結果、超限利用複查與違規紀錄，違規紀錄可申請查詢。第五站南投縣環境保護局：確認地號是否列管或有查辦紀錄，陳情專線 049-2234685、049-2223763，總機 049-2237530。第六站稅務機關：地價稅或田賦現況、房屋稅籍，前手遺贈稅列管期間，土地增值稅不課徵在申報移轉現值時註明。六站資料拿齊再談價，契約要把填土責任、地上作物、拆除責任與稅務接手寫清楚。
自我檢查清單
- 土地登記謄本已判讀使用分區與使用地類別，知道是耕地還是都市計畫農業區保護區的農業用地，山坡地範圍與可利用限度查定結果已向山坡地管理科確認。
- 已請賣方向土地所在鄉鎮市公所申請農用證明（書面審查與會勘 45 天），並向農務發展科查詢農地違規查稽紀錄。
- 現場有墊高痕跡者，已確認有無依「南投縣申請辦理農業用地改良作業要點」向農業處申請並竣工勘驗解除列管，環保局無查辦紀錄。
- 既有農舍已滿五年可移轉、與土地併同處理且套繪範圍清楚；既有設施都有容許同意書與建照或免建照證明，坡地設施有水保紀錄。
- 地籍圖上的水路已比對現場，租約與重劃區身分已向地政事務所、公所與地政處土地重劃科查明。
- 都市計畫農業區保護區的坡地已量平均坡度是否在 30% 以內，且不在農地重劃區、保安林地、水源水質水量保護區或斷層帶。
- 土地增值稅不課徵的申報時點、賣方遺贈稅列管期間、農用證明抽查風險、地價稅或田賦與房屋稅籍已向稅務機關確認。
常見錯誤
- 只看用地別不看查定——南投山坡地約 95%，農牧用地若查定為宜林地或加強保育地就不能作農牧使用，超限利用會被複查裁處。
- 把墊高的農地當加分——南投填土要向農業處申請、不得逾 25 公分、不得含營建剩餘土石方，未申請或含廢棄物的填土連提供土地的農民都會被移送。
- 看到溫室就當合法——沒有容許同意書與建照的固定基礎設施依《農業發展條例》第8條之1仍是違規，坡地設施沒有水保紀錄更是兩道門都沒過。
- 以為拿到農用證明就一勞永逸——南投每年就列管案件每鄉鎮抽取 1% 查核，未農用者限期恢復、複勘未恢復即函請追繳稅賦。
- 申報土地移轉現值時沒註明農業用地——依《土地稅法》第39條之3只能在繳納期間屆滿前補行申請，逾期就要繳土地增值稅。
- 用舊統計估周邊產業——縣府草屯專頁的檳榔 17,305 公頃、水稻 6,344 公頃是民國 86 至 87 年資料，估值要用 114 年統計。
官方參考資料
常見問題
南投 買山坡地農地 要先查什麼
先向農業處山坡地管理科查山坡地範圍與可利用限度查定結果。南投山坡地面積約 39.016 萬公頃、占全縣約 95%，水里、信義、國姓、魚池、仁愛五鄉全在範圍內；同樣是農牧用地，查定為宜農牧地才能作農牧使用，宜林地與加強保育地只能造林保育，超限利用會被複查並依《水土保持法》與《山坡地保育利用管理條例》裁處。地上既有設施要有山坡地管理科同意的簡易水土保持申報書或水土保持計畫紀錄，違規紀錄可向該科申請查詢（電話 049-2230499）。
南投 農地 被填土墊高 買了有什麼風險
南投農地填土要依「南投縣申請辦理農業用地改良作業要點」向縣府農業處申請，填高不得逾原有及鄰地農業用地 25 公分，填土不得為砂、石、磚、瓦、混凝土塊、營建剩餘土石方、廢棄物或其他有害物質，核准後 1 個月內完工並經竣工勘驗解除列管。未申請或含廢棄物的填土，依《農業發展條例施行細則》第2條之1與《農業發展條例》第69條處理，環保局已配合警方專案查辦，提供土地的農民同遭依廢棄物清理法移送；買方要請賣方提出核准與解除列管文件，並向環保局（總機 049-2237530）確認有無查辦紀錄。
南投 農地 農用證明 誰去辦 要多久 會被抽查嗎
向土地所在地鄉鎮市公所申請並繳費，屬水利用地、生態保護用地、國土保安用地者由公所書面審查後函報縣府，縣府承辦為農業處農務發展科（049-2229443），為民服務手冊載明書面審查與會勘需 45 天、補正時間另計；對處分有異議者於送達後 15 日內書面申請複查一次，證明書依《農業用地作農業使用認定及核發證明辦法》第14條有效六個月。拿到證明後仍會被抽查：縣府每年 5 月底前就列管案件每鄉鎮抽取 1%、6 至 9 月查核，未農用者限期恢復，複勘仍未恢復即函請國稅局或稅捐機關追繳。
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創辦人謝清泉為前臺東縣環境保護局局長、前臺東地檢署檢察事務官、前臺東縣政府消費者保護官，中央警察大學法律學研究所畢業，具地政士與不動產經紀人國家證照。服務臺東全縣 16 鄉鎮及全台各縣市——任何業務直接聯絡偉騰，全台各地均有配合團隊，可安排專人親臨現場指導。
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