南投縣地政登記代辦實務：地政事務所轄區、跨所收辦與常見退補
南投縣由地政處統籌五個地政事務所收件，縣內跨所可辦 15 類登記，遠途申請人可先行審查。本文整理各所窗口、線上系統、逾期未辦繼承標售、共有物分割前置會議與訴願動線，給南投地主一份可直接照做的送件地圖。
南投縣沒有直轄市那種單一地政局集中收件的模式，而是由南投縣政府地政處統籌，南投、草屯、埔里、竹山、水里五個地政事務所分區收件，埔里所再向山區延伸出仁愛工作站。地主第一個要弄清楚的，往往不是文件，而是這筆地該送哪一所、能不能跨所。
好消息是南投縣訂有跨所申辦作業要點，買賣、繼承、贈與、金融機構抵押權、預告登記等 15 類登記可在縣內任一地所臨櫃申辦；壞消息是繼承案至少要有一筆標的屬受理所轄區，舊權狀、欠費註記或連件過多都會被擋下來。本文把這些在地差異一次講清楚。
偉騰開發興業由具地政士與不動產經紀人雙證照的謝清泉領軍，並有前臺東縣環保局長坐鎮土地與環境整合判斷，南投案件全程受理。在南投，我們把重點放在遠途申請人先行審查、逾期未辦繼承列冊與跨縣界地價差異，讓地主帶著答案來委託。
南投縣地政處與五個地政事務所的分工
南投縣的土地與建物登記由南投縣政府地政處統籌，處內地籍管理科負責土地建物登記、未辦繼承列冊、不動產糾紛調處與跨所跨縣市作業，地價管理科則掌地政士開業執照核發與管理檢查，委託代辦前想查驗受託人執照，向該科洽詢即可。實際收件的是南投、草屯、埔里、竹山、水里五個地政事務所，埔里所另設仁愛工作站服務山區申請人。南投所設第一課登記、第二課測量、第三課地價、第四課地用，登記案件由第一課收件。要留意各所午休時間不一致：南投所下午一時三十分才恢復收件，竹山所與水里所下午一時即開櫃，趕件時要先確認送件所別再排行程。埔里所位在埔里聯合行政園區，與南投縣政府稅務局埔里分局同在中山路二段，適合當日完稅後立刻送件。
縣內任一地所可收辦十五類登記，八種情形除外
南投縣訂有「南投縣各地政事務所受理跨所申辦登記案件作業要點」，115 年 5 月修正，依《土地登記規則》第3條第3項授權，申請人可向縣內任一地政事務所臨櫃申辦買賣、繼承、遺贈、信託、贈與、交換、金融機構抵押權、書狀換給、預告登記等 15 類登記。草屯居民持有埔里土地，可直接在草屯所送件，權狀由受理所核發並加註管轄機關。限制是繼承案至少要有一筆標的屬受理所轄區，買賣案若依《土地法》第34條之1處分就不能跨所；重測或重劃前的舊權狀、登記名義人無統一編號、所有權部有欠費註記、未附權利書狀、連件超過 10 件等 8 種情形也排除在外。不能跨所的案件，經申請人同意可改以跨縣市代收處理；埔里所另宣導 7 類簡易登記可全程網路申辦。
線上先查再送件：南投的申辦動線與各所數位工具
送件前先用「南投縣地政便民服務系統」查登記與測量案件辦理情形、重測前後新舊地建號與前次移轉現值，避免帶錯地號到櫃台；115 年 1 月啟用的「南投智慧地政空間服務網」提供圖資查詢。7 類簡易登記可循內政部地政線上申辦系統全程網路辦理，買賣、繼承等仍須臨櫃，南投所自 114 年起開放網路自動櫃員機與行動支付繳納地政規費。各所工具各有分工：竹山所的「登記罰鍰試算表」估算逾期申請的罰鍰，南投所以線上表單預約「贈與財產納遺產，釐正前次移轉現值」，埔里所謄本櫃台午休不打烊。繼承登記要備妥被繼承人死亡時戶籍謄本、繼承系統表與遺產稅繳（免）納證明，可先用內政部「不動產繼承案件線上產製系統」產出申請書再送件。
南投案型熱點：逾期未辦繼承標售與福興農場預告登記塗銷
南投縣最急迫的登記案型是逾期未辦繼承。繼承開始逾 1 年未辦登記，地所會公告 3 個月並書面通知，列冊管理 15 年後移送財政部國有財產署標售。115 年 9 月南投所轉知國產署中區分署第 503 批標售公告，並就名間鄉已標脫土地公告徵詢繼承人申領價金異議，期限 90 日；地政處同月發新聞呼籲儘速辦理，草屯所同步公告價金領回。遇稅捐未核定或繼承涉有爭議，可在公告期間向地所申請暫不列冊；繼承人無法全體會同，可由一人按應繼分繳費後登記為全體公同共有。另一個南投獨有案型是埔里福興農場區段徵收專案讓售土地，依 109 年訂定的作業要點，取得使用執照後才能申請塗銷預告登記，移轉同意書效期一年。
在地審查基準：115 年地價評議、實價登錄裁罰與地政士業務檢查
南投縣地價及標準地價評議委員會於 114 年 12 月評議通過 115 年公告土地現值與公告地價，全縣現值總額調幅 0.74%，地價區段修正為 5,827 個，並與臺中市、彰化縣、雲林縣等鄰縣完成毗鄰地價協調，跨縣界土地要留意兩側現值落差。實價登錄在登記時向受理地所併同申報，縣府 113 年 7 月訂有執行《平均地權條例》第81條之2、第81條之3的裁罰基準，逾期或不實申報依此裁罰。委託地政士時，受託人受「南投縣政府地政士業務檢查作業要點」約束，懲戒案由地政士懲戒委員會審議。防詐上，各所提供地籍異動即時通、第二類謄本部分住址隱匿與指定送達處所三項服務，竹山所另有印鑑證明替代措施，年長地主宜一併申請。
退補、更正與爭議處理：先行審查、共有物分割前置會議與訴願
縣府 107 年訂有「南投縣政府所屬各地政事務所受理遠途申請人申請登記案件先行審查作業規定」，外縣市地主可先請地所審查文件再親送，並有通信申請要點。戶政有案的更正可在任一地所辦理；重測界址爭議依《土地法》第46條之2交由縣府不動產糾紛調處委員會調處。共有物分割談不攏，依 114 年 1 月訂定的前置作業要點，由土地所在地所主任召集 5 至 7 人前置會議研擬初審意見並通知當事人陳述意見；達成協議者 1 個月內會同申請測量登記，未達成者移送縣府調處委員會，15 日內繳費申請勘測。對地所處分不服，可向南投縣政府訴願審議委員會提起訴願，承辦單位是新聞及行政處行政救濟科，可申請言詞陳述或視訊說明。
完稅與登記的先後順序：在地事實對南投地主與申請人的意義
買賣先在南投縣政府稅務局申報契稅與土地增值稅，埔里分局與埔里地政事務所同在中山路二段，完稅後步行即可送件；水里鄉與鹿谷鄉公所有預約下鄉服務，信義、國姓、魚池、仁愛四鄉可遠距視訊辦稅，房地合一所得稅另屬財政部中區國稅局。金融機構抵押權設定要跨所辦理時，委託書與印鑑證明須先送受理所備查；福興農場專案讓售土地則要等使用執照核發才能塗銷預告登記。把這些在地事實收攏成判斷：外縣市地主善用遠途先行審查與五所任一所收件，可少跑一趟；祖產仍在已故長輩名下者，對照 115 年 9 月名間鄉標售案例，最遲在公告 3 個月內辦妥或申請暫不列冊；持有跨臺中、彰化、雲林縣界土地者，115 年毗鄰地價協調後兩側現值可能不同，試算要分縣計算。
自我檢查清單
- 確認標的所在鄉鎮市對應的地政事務所，並查對該所午休時間：南投所下午一時三十分開櫃，竹山所與水里所下午一時開櫃。
- 核對案件是否屬南投縣內跨所 15 類登記，繼承案至少要有一筆標的位於受理所轄區。
- 送件前用「南投縣地政便民服務系統」查重測前後新舊地建號、分割合併地建號與前次移轉現值。
- 繼承登記先以內政部「不動產繼承案件線上產製系統」產出申請書，備妥被繼承人死亡時戶籍謄本、繼承系統表與遺產稅繳（免）納證明。
- 買賣案先到南投縣政府稅務局總局或竹山、埔里分局完成契稅與土地增值稅申報，再併同實價登錄送地所。
- 金融機構抵押權要跨所辦理時，委託書與印鑑證明先送受理所備查。
- 外縣市地主依遠途申請人先行審查作業規定請地所預審文件，並順手申請地籍異動即時通與指定送達處所。
常見錯誤
- 以為南投所有登記都能跨所——重測或重劃前舊權狀、連件超過 10 件會被退回，須改跨縣市代收或回管轄所重送。
- 繼承開始逾 1 年仍未辦登記——地所公告 3 個月後列冊管理 15 年，期滿移送國產署標售，名間鄉已有土地標脫的案例。
- 跨臺中、彰化、雲林縣界的土地用單一現值試算土地增值稅——115 年毗鄰地價協調後兩側現值不同，稅額估算失準。
- 福興農場專案讓售土地未取得使用執照就約定移轉——無法塗銷預告登記，一年效期的移轉同意書可能過期。
- 共有物分割爭議申請調處時未附調處建議方案與對造人數繕本——縣府通知補正，逾 15 日未補正即不予調處。
- 實價登錄逾期或申報不實——縣府依 113 年 7 月訂定的《平均地權條例》第81條之2、第81條之3裁罰基準處罰。
官方參考資料
常見問題
南投土地過戶可以在別的地政事務所辦嗎？
可以。南投縣訂有跨所申辦作業要點，買賣、贈與、繼承、金融機構抵押權、預告登記等 15 類登記可向南投、草屯、埔里、竹山、水里任一所臨櫃申辦，權狀由受理所核發並加註管轄機關。但繼承案至少要有一筆標的在受理所轄區，舊權狀、欠費註記、連件超過 10 件等 8 種情形不受理，可改跨縣市代收。
南投老家的地一直沒辦繼承登記會被標售嗎？
會。繼承開始逾 1 年未辦登記，地所公告 3 個月並書面通知後列冊管理 15 年，期滿移送財政部國有財產署標售；115 年 9 月南投所就公告了名間鄉標脫土地的價金申領徵詢。若稅捐未核定或繼承有爭議，可在公告期間向地所申請暫不列冊，或由部分繼承人按應繼分繳費登記為全體公同共有。
南投地政事務所登記被駁回要找誰申訴？
先向原受理的地政事務所確認退補理由，能補正就補正；登記結果有誤且戶政有案，可在任一地所辦更正。對地所處分不服，可向南投縣政府訴願審議委員會提起訴願，承辦單位是新聞及行政處行政救濟科，可申請言詞陳述或視訊說明；共有物分割或界址爭議則走縣府不動產糾紛調處委員會。
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創辦人謝清泉為前臺東縣環境保護局局長、前臺東地檢署檢察事務官、前臺東縣政府消費者保護官，中央警察大學法律學研究所畢業，具地政士與不動產經紀人國家證照。服務臺東全縣 16 鄉鎮及全台各縣市——任何業務直接聯絡偉騰，全台各地均有配合團隊，可安排專人親臨現場指導。
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