新北興辦事業計畫申辦地圖：山坡地與保護區的雙軌路線
新北非都市土地有 61.36% 是山坡地保育區，興辦事業計畫多半會碰到《非都市土地使用管制規則》第49條之1的專案小組並綁水土保持；都市計畫保護區則改走市定審查要點。先辨土地屬性，再找對目的事業局處。
在新北申辦興辦事業計畫，第一步不是寫計畫書，而是確認基地屬都市計畫內還是非都市土地。非都市土地才走《非都市土地使用管制規則》第30條的興辦事業計畫程序；落在都市計畫保護區或農業區的基地，改走新北市自訂的保護區農業區土地使用審查要點，窗口與面積上限都不同。
多數申請人以為拿到目的事業主管機關的核准函，土地就算變更完成。事實是核准興辦事業計畫與核准變更編定是兩個處分、兩個機關：前者由經濟發展局、農業局、民政機關等目的事業局處作成，後者要再向新北市政府地政局送件，回饋金繳清後才會函請地政事務所辦異動登記。
本文依新北的土地結構排出七段申辦地圖：分流、窗口、程序、審查重點、在地數字、動線與失敗代價。偉騰開發興業由前臺東縣環保局長帶隊，熟悉市府各局處看件的順序與慣性，能在送件前把《非都市土地變更編定執行要點》附錄一之二的查詢結果與農業、水保會辦一次備齊。
先分三軌：都市計畫保護區、非都市變更編定、達規模開發許可
新北的基地先問三個問題。第一問是有沒有都市計畫：都市計畫內的保護區與農業區設施，依《都市計畫法新北市施行細則》授權的保護區農業區土地使用審查要點辦理，單一基地不得超過 3,000 平方公尺、同一申請人同地號或毗鄰土地合計不逾 1 公頃。第二問是非都市土地要不要換分區：面積達《非都市土地使用管制規則》第11條規模的案件，要先向城鄉發展局申請開發許可，由新北市區域計畫委員會審議。第三問是未達規模的一般案件：在原使用分區內辦使用地變更編定，先報目的事業主管局處核准興辦事業計畫，再送地政局。三軌的主管局處、書件份數與審查會議各不相同，送錯線就是整包退回。
目的事業主管局處怎麼對：新北的窗口分佈
興辦事業計畫報哪個局處，看《非都市土地變更編定執行要點》附錄二的「變更後目的事業主管機關」：工廠與興辦工業人毗連擴展找新北市政府經濟發展局；休閒農場與農業設施找農業局；宗教建築由民政機關依市定宗教使用興辦事業計畫審查及管理要點審查；殯葬設施依《殯葬管理條例》第6條報市府主管機關核准；路外停車場歸交通單位；廢棄物與資源循環設施歸環境保護局；社會福利、學校幼兒園、醫療長照與觀光遊憩分別歸社政、教育、衛生與觀光單位。同一案件還有「變更前目的事業主管機關」：農牧用地案要先徵得農業局同意，林業用地要問林業單位。窗口對錯，決定會辦是一次跑完還是反覆補件。
程序接力：目的事業核准、地政變更編定、建管執照三條線
一般案件分三線接力。第一線：申請人依《非都市土地變更編定執行要點》第3點，逐一查詢附錄一之二所列項目並附於計畫書，送目的事業主管局處；該局處依《非都市土地使用管制規則》第30條徵得變更前主管機關與有關機關同意後核准。第二線：備齊核准文件、申請書、同意書、配置圖與位置圖，依《非都市土地使用管制規則》第28條向地政局申請變更編定；農地作非農業使用者，依《農業用地變更回饋金撥繳及分配利用辦法》第7條在異動登記前繳回饋金，地政局才通知地政事務所辦異動。第三線：編定異動完成後才依《建築法》申請建造執照；依《建築法》第73條，未領使用執照不准接水接電。
審查端在看什麼：三要項、環境敏感區與山坡地簽證
目的事業局處看件，依《非都市土地變更編定執行要點》第3點抓三要項：事業可行性、必要性或總量管制、土地區位與面積規模。會辦單位再疊兩層過濾。環境敏感層：《非都市土地使用管制規則》第30條之1至第30條之3規定，計畫原則不得落在第一級環境敏感地區，夾雜的零星地不得超過基地開發面積 10% 且須維持原地貌，第二級地區要提防範補救措施並徵詢主管機關。山坡地層：屬《非都市土地使用管制規則》第49條之1的專案小組案件，須加附不得規劃作建築使用的評估資料與專業技師簽證。土地屬部分使用者，地政局建議先到地政事務所辦使用面積測量（假分割）確認面積。
在地事實怎麼讀：新北非都市土地 61.36% 是山坡地保育區
依 110 年內政部統計年報，新北非都市土地合計 87,719.3709 公頃，山坡地保育區占 61.36%，特定農業區只占 1.88%。意思是新北興辦事業計畫多半在山坡地，水土保持、專案小組與 10 公頃開發面積門檻是常態；特定農業區案件少，且地政局公告特定農業區農業用地原則不同意變更。另一面是都市計畫：新北 46 處都市計畫面積 124,815.04 公頃，比非都市土地還大，其中保護區占 71.37%，許多設施案其實走保護區農業區審查要點，不是興辦事業計畫。新北市國土計畫 110 年 4 月 30 日公告實施，國土功能分區圖依《國土計畫法》第45條展延至 120 年 4 月 30 日前公告，公告前仍依《區域計畫法》管制。
在地窗口與申請動線：地政局、城鄉發展局與區域計畫委員會
未達分區變更規模的案件，向新北市政府地政局送變更編定，規費依新北市非都市土地變更編定收費標準分四級：免附核准文件每案 3,000 元、附核准文件每案 5,000 元、附區域計畫擬定機關許可文件每案 10,000 元、須專案小組審查每案 13,000 元。達《非都市土地使用管制規則》第11條規模者，改向城鄉發展局申請開發許可，書圖各 20 份，並附最近 1 年內環境敏感地區查詢意見文件，交新北市區域計畫委員會審議；30 公頃以上等情形由內政部審議。許可核准後，山坡地案取得水土保持完工證明書、非山坡地案取得整地排水計畫完工證明書，再回地政局辦分區與用地異動登記。
失敗代價與跨程序連動：廢止、回饋金、開發影響費與展期
核准不是終點，期限才是。市定宗教要點規定達 2 公頃以上變更為特定專用區者，核准後 2 年內須申請分區變更，逾期廢止；社會福利設施審查作業要點要求 3 年內設立，逾期廢止並回復原編定。農地變更為特定目的事業用地供非農業設施使用者，依《農業用地變更回饋金撥繳及分配利用辦法》第4條按變更編定面積乘當期公告土地現值的 50% 計繳，未繳不辦異動登記；開發許可案另有聯外道路、學校、公園、消防等開發影響費，近期區域計畫委員會案例按核准當期公告現值平均值加四成核算。期程來不及，依新北市自訂的展期處理原則，須在容許完成開發最後期限屆滿前 6 個月內提出展期計畫書，展期一次為限、不得超過 5 年。
自我檢查清單
- 土地使用分區證明已到手，確認基地是非都市土地，不是都市計畫保護區或農業區
- 對照《非都市土地變更編定執行要點》附錄二，找出本案在新北的目的事業主管局處與變更前主管機關
- 附錄一之二所列查詢項目逐一問過各單位，查詢結果已裝入興辦事業計畫書
- 山坡地範圍與第一級、第二級環境敏感地區查詢意見在最近 1 年內取得，專案小組需求已判定
- 農牧用地案先向農業局取得變更前同意，回饋金繳納時點排在異動登記之前
- 面積是否達《非都市土地使用管制規則》第11條規模已算清，達規模者改備城鄉發展局開發許可書圖
- 核准後申請變更編定、設立或營運的期限與展期條件，已寫進時程表
常見錯誤
- 拿到目的事業局處核准函就找建築師畫圖——變更編定尚未核准，地政局函請異動登記前土地類別不變，建造執照無從申請
- 都市計畫保護區基地套用非都市興辦事業計畫程序——窗口不對整包退回，正確路線是保護區農業區土地使用審查要點，且單一基地不得超過 3,000 平方公尺
- 山坡地基地只寫計畫書、不附評估資料與技師簽證——《非都市土地使用管制規則》第49條之1專案小組要求補件，審查時程從頭重算
- 用地選在已辦竣農地重劃的特定農業區——市定宗教要點與社會福利設施審查作業要點都列為禁止或不得使用，計畫書寫得再好也不受理
- 多數事業類型面積達 2 公頃仍送變更編定——達分區變更規模應先向城鄉發展局申請開發許可，並依《排水管理辦法》補排水規劃書與排水計畫書
- 回饋金想等建照核發後再繳——依《農業用地變更回饋金撥繳及分配利用辦法》第7條須在異動登記前繳納，未繳地政局不辦編定異動
官方參考資料
常見問題
新北 山坡地 興辦事業計畫 要不要專案小組
看基地是否屬山坡地範圍且落入《非都市土地使用管制規則》第49條之1的應提專案小組情形。新北非都市土地有 61.36% 是山坡地保育區，多數案件會碰到；專案小組案件規費每案 13,000 元，並須加附不得規劃作建築使用的評估資料與專業技師簽證。山坡地興辦事業計畫面積未達 10 公頃者，還要取得興辦事業計畫面積免受限制文件，才能送地政局。
新北 都市計畫保護區 蓋設施 算興辦事業計畫嗎
不算。都市計畫內土地依《都市計畫法》體系管制，新北的保護區與農業區設施走新北市都市計畫保護區農業區土地使用審查要點，申請基地面積不得超過 3,000 平方公尺，同一申請人同地號或毗鄰土地合計不逾 1 公頃，農地變更為非農業使用仍要繳回饋金。第一步先向任一區公所或線上申請土地使用分區證明，處理期限 4 天、5 筆以下規費 100 元，確認分區後再決定路線。
新北 興辦事業計畫核准後 多久內要辦變更編定
期限寫在各目的事業的審查要點，不是統一數字。新北市定宗教要點對達 2 公頃以上變更為特定專用區者，要求核准後 2 年內申請分區變更；社會福利設施審查作業要點要求 3 年內設立，逾期廢止並回復原編定；殯葬設施依《殯葬管理條例》第7條核准之日起 1 年內施工。實務上建議核准函到手當月就向地政局送件，因為回饋金與同意書補件都會吃掉時間。
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創辦人謝清泉為前臺東縣環境保護局局長、前臺東地檢署檢察事務官、前臺東縣政府消費者保護官，中央警察大學法律學研究所畢業，具地政士與不動產經紀人國家證照。服務臺東全縣 16 鄉鎮及全台各縣市——任何業務直接聯絡偉騰，全台各地均有配合團隊，可安排專人親臨現場指導。
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