新北市危老重建與都更實務：結構評估補助、容積獎勵與審議窗口
新北市危老重建計畫由都市更新處受理，耐震初評補助與合法房屋認定卻在工務局使用管理科，拆照建照又回到建照科。本文整理新北在地分工、線上申請、審查重點與整合期卡點，幫屋主把重建路徑一次看懂。
在新北市，一棟老屋要走危老重建，第一個要弄清楚的不是容積能拿多少，而是該去哪一棟樓找誰。危老重建計畫送到板橋區漢生東路的都市更新處審核，但耐震初評補助、合法房屋認定卻要跑板橋區中山路一段的工務局，兩邊資料互相牽動，順序錯了就會來回補件。
新北市的老屋案型很鮮明：板橋、三重、中和、永和、新莊、蘆洲等早期發展區，無電梯老公寓密集、基地零碎、所有權人眾多；山坡地社區在建照階段還多一道加強山坡地審查。市府因此並推「新北市危險建築物 580 專案」與整建維護的「電梯特快車方案」，屋況不同，路徑也不同。
偉騰開發興業由前臺東縣環境保護局局長帶隊，長年處理跨局處行政審查，清楚一件危老案在新北市會同時碰到都更處、工務局三個科、文化局、城鄉發展局與稅捐分處。以下依新北的實際分工，把每一站要備什麼、會卡在哪裡、怎麼補正說清楚。
新北危老案要找哪些單位：都更處受理、六路分工
新北市的危老重建計畫由新北市都市更新處受理審核，辦公室在板橋區漢生東路 266 號 1、2 樓，想先問可不可以做的屋主，諮詢窗口是都更處更新推廣科。但計畫書裡的關鍵文件分散在其他局處：耐震能力初步評估補助與合法房屋認定歸工務局使用管理科，原建築容積認定與拆照、建照歸工務局建照科，非指定文化資產的認定要向文化局文化資產科取得，土地使用管制疑義洽城鄉發展局，重建期間稅捐減免洽各轄區稅捐分處，信用貸款保證與危老住宅貸款利息補貼則由財政局財稅管理科承辦。新北把這六路分工寫在都更處的危老專頁上，屋主送件前先把每一路的文件備齊，才不會在都更處被要求回頭補件。
新北老屋案型與市府專案：從 580 專案到電梯特快車
新北市的老屋重建需求集中在板橋、三重、中和、永和、新莊、蘆洲這些早期發展區，無電梯老公寓密集、基地零碎、所有權人眾多。市府依屋況危險程度分流：結構有立即危險的走「新北市危險建築物 580 專案」與「新北市加速推動都市危險建築物重建專案計畫」，一般老屋走危老重建或「簡易都更」，不拆重建只想加電梯的則走整建維護的「電梯特快車方案」與整建維護補助，搬遷過渡另有都更中繼住宅專案計畫，防災導向的整片更新則納入「防災型都更行動方案」。新北市自 103 年起建立都市更新推動師制度，推動師聯絡資訊依 21 個行政區分列，115 年下半年並在三峽、蘆洲、深坑三處區公所平日下午 3 至 5 時設都更諮詢服務，屋主可先就近弄清自己屬於哪一類。
第一站在工務局使用管理科：耐震初評補助與合法房屋認定
危老資格的起點是結構安全性能評估，在新北市這一站歸工務局使用管理科，辦公室在板橋區中山路一段 161 號 2 樓，職掌同時涵蓋合法房屋認定與查估、耐震能力評估與危險建築物認定。工務局「耐震評估及弱層補強」專頁公告 115 年度耐震初評、詳評補助與弱層補強方案開放申請，評估機構可從內政部 115 年 1 月 2 日公布的 32 家共同供應契約機構或都更處公告名單中挑選。補助依「新北市都市危險及老舊建築物結構安全性能評估費用補助辦法」辦理，補助額度以當年度公告為準；未達危老門檻但耐震不足的房子，可轉走弱層補強補助路線。無使照的老屋要先用合法房屋資格簡化表單取得認定，否則後面的計畫核准與容積認定都無法起算。
危老重建計畫送都更處：線上申請、注意事項與容積獎勵的新北作法
文件湊齊後，危老重建計畫可透過都更處的線上申請系統送件，都更處提供「危老重建線上申請操作手冊」與「新北市都市危險及老舊建築物重建計畫書－範本」。新北的審查依「新北市政府受理都市危險及老舊建築物重建計畫申請作業注意事項」進行，容積獎勵項目與比率回到中央的「都市危險及老舊建築物建築容積獎勵辦法」，新北是否另有加碼項目以都更處現行公告為準；時程獎勵逐年遞減，越晚核准拿得越少。原建築容積認定由工務局建照科出具，數字直接影響獎勵基準。基地想再加碼，可另依 114 年 5 月 12 日修正的「新北市政府受理都市計畫容積移轉案件申請作業規範」向城鄉發展局申請容積移轉。核准案會列入「新北市危老重建計畫核准案件清冊」，可拿同區案例比對。
走都更的話：城鄉發展局主管、都更審查協檢機制與推動師整合
基地夠大、想整合鄰地或希望有公部門介入的社區，會走都市更新而不是危老。新北市的都市更新主管機關是城鄉發展局，執行機關是都市更新處，從劃定更新地區、更新會籌組立案、推動都市更新補助到公辦都市更新都由都更處承辦，都更處網站另有「新北住都中心」入口。事業計畫送審後進入都更處的都更審議專區，新北並建立「都更審查協檢機制」，在正式審議前先做協同檢核，讓文件圖說的缺漏提早被挑出，減少審議會退回重排的時間損失。前期整合方面，新北的都市更新推動師依「新北市都市更新推動師駐點輔導工作辦法」駐點輔導老舊社區，協助宣導、諮詢與整合；社區可用 115 年 5 月 20 日起適用範本的「推動師輔導社區備查申請書」申請輔導。
建照、拆照與施工勘驗的銜接：建照科單一窗口與公會協審
危老計畫核准只是取得資格，房子要真的拆與蓋，還得回到工務局建照科。新北在建照科設「建築單一窗口發照服務」，並公告「委託公會辦理建築執照審查作業」，一般建照案先由公會協審再由建照科核發，設計圖說的品質直接決定排審速度。申請書表透過「新北市政府建築執照申請書表系統」線上製作，進度用「我要排審」網頁版或「建管即時通」應用程式查詢。拆除執照與建造執照同屬建照科，實務上多同時或接續送件。基地若涉及畸零地，建照科另辦畸零地調處；山坡地基地要多過一道加強山坡地審查。開工後的施工勘驗、使用執照與竣工勘驗改由施工科承辦，透過「建築管理資訊系統」線上申報施工勘驗，鄰房若受損則走施工科的損鄰申復程序。
整合期卡點、補正與救濟：在地事實對新北地主與申請人的意義
新北危老案最常卡在整合期而不是審查期：共有持分找不齊所有權人、沒有使照要先補合法房屋認定、老街區房子要先取得文化局的非指定文化資產認定、分區疑義要先問城鄉發展局，任何一項沒到位，都更處就會要求補正，補正期間時程獎勵仍持續遞減。若對工務局的合法房屋認定或都更處的核准結果不服，先在處分前把握陳述意見機會，處分送達後依《訴願法》第14條於次日起 30 日內向新北市政府訴願審議委員會提起訴願，訴願書可親送或郵寄法制局，或用自然人憑證經電子簽章專用信箱遞送。鄰地界址爭議走不動產糾紛調處委員會，住戶間分回爭執可就近用區調解委員會化解。對新北地主而言，先把權屬、合法性與文資三件事查清，再決定走危老或都更，比先談分回更省時間。
自我檢查清單
- 先向工務局使用管理科確認房屋是否具合法房屋資格，無使照者備妥合法房屋資格簡化表單
- 從內政部公布的共同供應契約機構或都更處公告名單中選定結構安全性能評估機構，並申請新北的評估費用補助
- 請工務局建照科出具原建築容積認定，作為容積獎勵試算基準
- 老街區或有歷史的房子，先向文化局文化資產科取得非指定文化資產認定
- 所有權人名單、共有持分與繼承未辦登記情形，在送都更處前全部清查完成
- 下載都更處的計畫書範本與線上申請操作手冊，依章節填寫後線上送件
- 同步向轄區稅捐分處與財政局財稅管理科確認稅捐減免與貸款利息補貼的申請時點
常見錯誤
- 先找建商談分回再查權屬與合法性——共有持分找不齊或無使照，談好的條件全部歸零
- 以為危老計畫核准就能開工——拆照與建照仍要回工務局建照科申請，圖說沒過照樣停在排審
- 整合遲遲不送件——時程獎勵逐年遞減，越晚核准可分回的樓地板越少
- 評估機構隨便找——不在共同供應契約機構或都更處公告名單內，評估報告與費用補助都可能卡關
- 把新北都更處當成唯一窗口——合法房屋認定、容積認定、文資認定各在不同局處，一站沒跑等於全部重排
- 收到不利處分只顧著抱怨——錯過陳述意見與 30 日訴願期限，處分就此確定
官方參考資料
常見問題
新北 危老 重建 要 找 哪個 單位 申請
新北市的危老重建計畫向新北市都市更新處申請，辦公室在板橋區漢生東路，諮詢找更新推廣科。但耐震初評補助與合法房屋認定要先到工務局使用管理科，拆照、建照與原建築容積認定在工務局建照科，稅捐減免與貸款利息補貼分屬稅捐分處與財政局，建議先把各局處文件備齊再送都更處。
新北市 耐震 初評 補助 怎麼 申請 要 找 誰
在新北市，耐震初評、詳評補助與弱層補強由工務局使用管理科主辦，工務局「耐震評估及弱層補強」專頁會公告開放申請時間與方案。評估機構可從內政部公布的結構安全性能評估共同供應契約機構或都更處公告名單中選，補助依「新北市都市危險及老舊建築物結構安全性能評估費用補助辦法」核給，額度以當年度公告為準。
新北 老公寓 危老 還是 都更 哪個 比較 快
看基地與人數。新北中和、永和、三重、新莊那種小基地老公寓，所有權人若能全數同意，走危老重建由都更處直接審核計畫，程序較短；基地大、要整合鄰地或同意比例湊不齊的，才走城鄉發展局主管、都更處執行的都市更新，經都更審查協檢機制與審議會。結構有立即危險的可洽「新北市危險建築物 580 專案」。
新北老屋重建初判
新北老屋想重建，先把權狀、使照或房屋稅單、房屋照片透過 LINE 傳給我們，我們依都更處與工務局的在地分工做書面初判，再約時間細談；電話 0965-855-538。
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創辦人謝清泉為前臺東縣環境保護局局長、前臺東地檢署檢察事務官、前臺東縣政府消費者保護官，中央警察大學法律學研究所畢業，具地政士與不動產經紀人國家證照。服務臺東全縣 16 鄉鎮及全台各縣市——任何業務直接聯絡偉騰，全台各地均有配合團隊，可安排專人親臨現場指導。
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