新北開發許可審議地圖：2 公頃以上大案的區委會動線
新北非都市土地開發案達《非都市土地使用管制規則》第11條規模，就得向市府城鄉發展局申請開發許可並送區域計畫委員會審議；未達 30 公頃的一般案件由市府自審。本文把動線、書圖、影響費與失敗代價畫成新北版地圖。
先講結論：新北的住宅社區、遊憩或殯葬開發案，面積跨過《非都市土地使用管制規則》第11條門檻，就必須先取得開發許可，不是辦變更編定。新北 106 年已公告區域計畫，除 30 公頃以上、性質特殊或位於環境敏感地區的案件歸內政部外，其餘由新北市區域計畫委員會審議。
多數申請人把開發許可當成大一號的變更編定，這是最貴的誤判：變更編定只動用地層，開發許可卻要通過《區域計畫法》第15條之2的五項條件，並把公共設施用地移轉、開發影響費、水保與環評排進同一張時程表。新北非都市土地有 61.36% 是山坡地保育區，基地多半自帶坡地課題。
下文依審議順序展開：先判斷案子歸市府還是內政部審，再走城鄉發展局受理、專案小組、大會到地政局異動登記的動線，最後拆解委員在看什麼、影響費怎麼算、逾期廢止的代價。偉騰開發興業由前臺東縣環保局長領軍，環評、水保、開發許可三線並聯排程是我們替新北大案打底的功夫。
先分流：新北哪些案子走開發許可、歸誰審
《非都市土地使用管制規則》第11條的分區變更門檻中，與大案最相關的是：社區計畫達 50 戶或土地 1 公頃以上變更為鄉村區；遊憩設施 5 公頃、學校 10 公頃、公墓 5 公頃、其他殯葬設施 2 公頃，以及前六款以外的開發 2 公頃以上，變更為特定專用區。《非都市土地使用管制規則》第11條第4項是反拆案條款：毗鄰基地經目的事業主管機關審認屬同一興辦事業計畫者，面積累計。新北依《區域計畫法施行細則》第18條，達門檻案件由市府審議許可，但 30 公頃以上、性質特殊、位於環境敏感地區或經內政部指定者改由內政部辦理。未達門檻者回到使用地變更編定，由地政局受理，爭議案件才提非都市土地使用編定審議小組，不進區委會。
新北的地理與計畫底色：坡地、保護區與國土計畫倒數
新北非都市土地共 87,719.3709 公頃，山坡地保育區占 61.36%、森林區占 21.76%，大案基地多半落在坡地，水土保持與整地排水是主線。都市計畫有 46 處、1,248.15 平方公里，保護區占 71.37%，看似山林的土地可能是都市計畫保護區，走《都市計畫法》，送件前先調土地使用分區證明。新北市國土計畫 110 年 4 月 30 日公告實施，國土功能分區圖依《國土計畫法》第45條展延至 120 年 4 月 30 日前公告，公告日起《區域計畫法》停止適用。近年區委會大會的案件以坡地住宅社區變更開發計畫、私立大專院校開發計畫變更、資源循環中心變更備查為主，變更案多於新案，存量案件的變更程序是主戰場。
新北申請動線：目的事業、區域計畫、建築三線的先後與窗口
新北的開發許可窗口是市府城鄉發展局，異動登記窗口是地政局，順序不能顛倒。第一線是目的事業主管機關：住宅社區、遊憩、學校或殯葬設施都要先拿到興辦事業計畫的核准或同意，宗教用途達 2 公頃者即由民政機關審查。第二線是區域計畫線：依《區域計畫法》第15條之1擬具開發計畫向城鄉發展局申請，經新北市區域計畫委員會審議後核發開發許可；山坡地範圍再依《非都市土地使用管制規則》第13條取得水土保持完工證明書、非山坡地取得整地排水計畫完工證明書，才能向地政局申請使用分區與使用地異動登記。第三線是建築線：異動登記完成後向建築主管機關申請建造執照。三線有先後也有會辦，任何一線文件過期，另兩線都得跟著補。
書圖規格與並聯審查：開發審議作業規範、水保、環評、排水
新北城鄉發展局要求書圖依《非都市土地開發審議作業規範》製作，檢具各 20 份。申請書除三份清冊、技師簽證、權利證明與同意文件外，關鍵是三張表：最近 1 年內的環境敏感地區查詢意見、總編專編查核表、國土計畫審議原則檢核表。開發計畫書圖分開發內容、基地環境、實質發展、公共設施營運管理與整地排水五塊。並聯三件：水土保持規劃書依《水土保持法》；環評是否應實施，由《開發行為應實施環境影響評估細目及範圍認定標準》按開發類型與區位認定；變更面積達 2 公頃以上另依《排水管理辦法》提排水規劃書與排水計畫書。送件前先依總編第五點做第一階段諮詢，先問市府基地有無不得開發的限制因素。
區委會怎麼審：23 位委員、專案小組到大會、五項條件
新北市區域計畫委員會第 14 屆共 23 人：主任委員是市長、副主任委員是副市長，機關代表 9 人來自城鄉發展、財政、經濟發展、交通、農業、環保、水利、工務與地政局處，專家學者與聘任委員 12 人。案件不會直接上大會，實務動線是第一次專案小組會議暨現地會勘、第二次專案小組、補正後提大會；近期一件坡地住宅社區變更案經兩次專案小組、補正後兩度提大會，才以「依委員意見修正後通過」結案。委員手上的尺是《區域計畫法》第15條之2的五項條件：國土利用適當合理、不違反土地利用或環境保護計畫、環保與災害防止妥適規劃、與水電交通排水等公共設施配合、取得土地及建築物權利證明。
委員最常打回的三道關：區位理由、第一級環境敏感、六類設施
新北案子最常被打回的不是設計，是區位與前提。第一道是區位理由：《非都市土地開發審議作業規範》總編第三點要申請人說明為何不能在都市更新或整體開發等都市計畫地區開發，並調查市內同性質案件的分布與閒置、附目的事業主管機關意見。第二道是環境敏感：總編第九點禁止基地位於第一級環境敏感地區，夾雜零星土地不得超過基地開發面積 10% 或 2 公頃；查詢意見只認最近 1 年內，拖久就得重查。第三道是六類設施：殯葬、廢棄物掩埋、焚化、土石方堆置與土石採取依總編第八點之一另審區位適宜性，市府須召開聽取陳情民眾意見會議，委員認無設置必要或區位不適宜得不予同意。
錢與期限：開發影響費、保證金、逾期廢止與展期
《區域計畫法》第15條之3：取得許可後、辦理分區或用地變更前，公共設施用地須分割移轉為市有或鄉鎮市有，並繳交開發影響費。《非都市土地開發影響費徵收辦法》第3條定繳納時點為異動登記前，附表一把住宅使用必要項目定為聯外道路與學校、彈性為地區公園與消防；新北近期住宅社區變更案以核准當期公告現值平均值加四成併同不動產估價師查估市價核算。《非都市土地使用管制規則》第26條要求影響費、捐地、回饋金與維護管理保證金全部到位，市府才函請登記機關異動。期限也會咬人：宗教用途達 2 公頃者核准後二年內未申請分區變更即廢止；開發期程展期依市府處理原則，須於期限屆滿前六個月內提出、一次為限、不超過五年。
自我檢查清單
- 已用《非都市土地使用管制規則》第11條門檻核對基地面積與戶數，並把毗鄰同一興辦事業計畫的面積累計進去。
- 確認基地是非都市土地，不是新北 46 處都市計畫內的保護區，土地使用分區證明已在手。
- 興辦事業計畫核准函已取得，核准函上的申請分區變更期限已標進整體時程表。
- 環境敏感地區查詢意見落在最近 1 年內，並已依總編第五點向市府做過第一階段諮詢。
- 水土保持規劃書、環評認定與排水規劃書三件並聯文件的啟動日，已對齊城鄉發展局送件日。
- 開發計畫書圖依《非都市土地開發審議作業規範》製作並備妥 20 份，查核表與國土計畫審議原則檢核表逐點填寫。
- 依總編第七點把開發影響費載明於開發計畫書，並排定公共設施用地分割移轉的時點。
常見錯誤
- 把達 2 公頃的案子當變更編定送地政局——被要求改向城鄉發展局申請開發許可，書圖全部重做，興辦事業計畫核准期限持續倒數。
- 先簽土地買賣再查環境敏感地區——基地落在第一級環境敏感地區，《非都市土地開發審議作業規範》總編第九點直接排除，土地無法開發。
- 拆成兩個毗鄰小案避開門檻——經目的事業主管機關審認屬同一興辦事業計畫，依《非都市土地使用管制規則》第11條第4項累計面積，一併辦理分區變更。
- 環境敏感地區查詢意見沿用舊件——城鄉發展局只認最近 1 年內文件，補正一輪等於多等一個會期。
- 開發期程快到期才想展期——新北處理原則要求期限屆滿前六個月內提出且一次為限，逾期只能面對廢止。
- 開發影響費沒寫進開發計畫書——大會決議要求補列聯外道路、學校、地區公園與消防影響費並重新核算，異動登記卡住。
官方參考資料
常見問題
新北開發許可要開幾次會才會過
沒有法定的次數，但新北實務動線是第一次專案小組會議暨現地會勘、第二次專案小組，補正後再提區域計畫委員會大會，近期一件坡地住宅社區變更案是補正後兩度提大會才通過。大會由 23 位委員審議，決議多附「依委員意見修正後通過」，真正決定時程的是補正次數，把區位理由與環境敏感查詢意見一次做足，比催會期更有效。
新北 2 公頃以上開發案一定要環評嗎
不一定。是否應實施環評由《開發行為應實施環境影響評估細目及範圍認定標準》按類型與區位認定，落在山坡地或水庫集水區等敏感區位門檻更低；新北非都市土地有 61.36% 是山坡地保育區，先做認定再排時程。水保則跑不掉：山坡地範圍要有水土保持規劃書，並依《非都市土地使用管制規則》第13條取得水土保持完工證明書才能登記。
新北開發影響費怎麼算，可以用土地抵繳嗎
可以。《區域計畫法》第15條之3允許以開發區內可建築土地抵充，《非都市土地開發影響費徵收辦法》第4條把抵充土地價值定為許可當期公告土地現值加計土地改良費換算。金額按附表一項目與附表二公式算，土地成本以許可當期公告現值平均值加四成併同不動產估價師查估市價，由市府決定。現金繳納可分期，第一期在異動登記前、最後一期在建造執照核發前，須銀行保證。
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創辦人謝清泉為前臺東縣環境保護局局長、前臺東地檢署檢察事務官、前臺東縣政府消費者保護官，中央警察大學法律學研究所畢業，具地政士與不動產經紀人國家證照。服務臺東全縣 16 鄉鎮及全台各縣市——任何業務直接聯絡偉騰，全台各地均有配合團隊，可安排專人親臨現場指導。
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