新北市農地租賃與三七五租約實務：區公所登記、終止補償與調處動線

新北市農地租賃的窗口分三層：農用證明在各區公所並可線上申辦、農業設施容許使用由農業局農牧經營管理科直接受理、三七五租約登記與調解在土地所在區公所。本篇整理新舊制判斷、終止補償、期滿續訂與出租種電的在地做法。

新北市的農地散在新店、坪林的山區茶園，三峽、五股、八里、林口的綠竹筍田，還有淡水、金山、三芝的平地與坡地。地主年紀大了種不動，青農想租地卻找不到對的租約寫法，光電業者又拿著二十年租約上門。同一筆農地租給誰、怎麼簽，決定的是農用證明、農保與稅單能不能一起保住。

這篇只寫新北市怎麼辦：農業用地作農業使用證明由市府委任各區公所核發並可線上申辦，農業設施容許使用卻未委任公所，由農業局農牧經營管理科直接受理，三七五租約的登記、變更與終止則在土地所在區公所。窗口分三層，租約條款也要對應三層，才不會辦到一半卡在某個科室。

偉騰由前臺東縣環境保護局局長帶隊，處理過農地、環保與土地登記交錯的案子，知道租約、農用證明與農地違規稽查是同一條線。我們先幫新北地主與承租人判斷租約是新制還是三七五老租約，再把登記、補償計算、調解準備與出租種電的條款一次理好，後續送件與追蹤由我們統籌。

新北市農地租賃找誰辦：農業局農牧經營管理科與各區公所的三層分工

新北市的農地租賃與農用證明案件，窗口分三層。農業用地作農業使用證明由市府委任各區公所核發，土地所在區公所是第一站；市府線上申辦服務的承辦單位是新北市政府農業局農牧經營管理科，承辦人依行政分區受理，規費細節仍洽區公所。農業設施容許使用則不同，新北市未委任區公所，一律由農牧經營管理科在板橋區中山路一段161號22樓直接受理，臨櫃或郵寄皆可。農地違規、變更與申請案也依轄區分工，例如深坑、石碇、汐止一組，淡水、中和、永和一組，撥市府總機（02）2960-3456轉分機就能找到承辦人。租約若涉及灌溉圳路，新店、深坑、石碇、坪林屬農業部農田水利署瑠公管理處，淡水屬北基管理處，汐止屬七星管理處，出租前先確認水路現況。

新店坪林茶園與三峽綠竹筍地的租約先分新舊制：看訂約日期決定走哪一套

新北市的農地租約有兩種身分。民國八十九年一月四日《農業發展條例》修正施行後訂立的租約，租期、租金與終止由雙方約定，不適用《耕地三七五減租條例》；之前依減租條例訂立並向公所登記的老租約，仍受租金上限、最短租期與終止補償的拘束。新北市的案型特別容易混淆：新店、深坑、石碇、坪林一帶的山區茶園與蔬菜農地，租約常年代久遠，有沒有辦過三七五登記要查才知道；三峽、五股、八里、林口等綠竹筍產區，則多見近年新訂的短期租約。第一步是向土地所在區公所調閱耕地租約登記資料，確認訂約時點與有無辦竣登記，再決定用契約自由擬約，還是依減租條例的登記與補償程序處理。沒查清楚就簽新約，容易把老租約的續訂義務誤當成已消滅，或讓新租約反被主張減租條例的保障。

新北的申辦動線：區公所租約登記、市府線上申辦農用證明與兩個窗口的分流

新北市農地租賃的申辦分兩條線。三七五租約的訂立、變更、終止與換訂，出租人要會同承租人向土地所在區公所申請登記，登記原因發生日起三十日內辦理；一方不會同時，另一方可敘明理由單獨申請。另一條線是農業用地作農業使用證明，新北市已納入市府線上申辦服務，郵寄、臨櫃、線上皆可；應備申請書、身分證或戶口名簿影本、目的事業主管機關許可文件與都市計畫土地使用分區證明，處理期限三十天，規費依土地筆數計算。新北市的農業設施容許使用未委任區公所，要另向農業局農牧經營管理科送件，租約若允許承租人搭設施，兩個窗口都要跑。租約案另備土地登記謄本、地籍圖謄本、既有租約正本或公所登記資料與雙方身分證明，繼承案另附繼承系統表與戶籍謄本。

承租人的農業使用要撐住：新北都市計畫農業區、保護區與山坡地的在地限制

新北市的都市計畫法施行細則把農業區與保護區的可作使用寫得很細：農業區除保持農業生產外，只能申請農舍、農業產銷必要設施、休閒農業設施、綠能設施與農村再生公共設施；保護區禁止砍伐竹木、改變地形地貌、挖取土石等七類行為，市府另訂保護區農業區土地使用審查要點，民國一百十五年一月剛修正。對租約的意義是，出租人要明確約定承租人只能作農業使用，禁止未經同意鋪面、整地與搭固定設施，否則農用證明會失去認定基礎。新店、深坑、石碇、坪林的山區茶園與蔬菜農地若落在山坡地範圍，農業局山坡地保育科依行政區辦理可利用限度查定與水土保持施工檢查，超限利用會被限期改正，公有山坡地的租約甚至會被終止收回。把在地限制寫進租約，才真正保護地主。

農地租給倉儲、停車場或工廠的後果：新北地政局四大違規類型與稽查動線

新北市政府地政局二〇二六年七月把農地違規歸成四大類型：農舍變胖、農地變硬、農舍改行、農舍變雜，指農舍加蓋、鋪水泥當停車場、改開餐廳倉庫、放貨櫃屋；依非都市土地使用管制規則，固定設施要先取得農業設施容許使用，違規罰鍰新臺幣六萬元至三十萬元。這正是農地租給非農使用最現實的風險：五股、泰山、林口這些綠竹筍產區緊鄰都會，農地常被問能否出租放貨櫃或停車，一旦被查，出租人未必能置身事外，農用證明也做不成。農地違規工廠另有經濟發展局特定工廠登記專區與未登記工廠管理輔導計畫，違建由違章建築拆除大隊處理；檢舉撥市民熱線1999，洽詢地政局編定管制科。接到通知先核對違規事實與租約條款，期限內提出陳述意見，對處分不服再提起訴願。

三七五老租約的終止、期滿收回與補償：從新北區公所調解到市政府調處

新北祖傳農地上父祖輩簽的三七五租約，收回前要分清租期中終止與期滿收回。租期未滿，只有承租人死亡無繼承人、放棄耕作權、積欠地租達兩年總額、非因不可抗力連續一年不耕作、經依法編定或變更為非耕地使用五種情形可終止；新北耕地若因都市計畫變更為非耕地而終止，出租人要給付改良土地未失效能費用、未收穫作物價額，以及當期公告土地現值減除土地增值稅後餘額的三分之一。期滿收回自耕，要看出租人能否自任耕作、收益是否已足維持一家生活、承租人是否因此失去生活依據，願續租就要續訂。期滿翌日起四十五日內要向區公所申請終止或續訂登記，雙方都不動，公所會逕為註銷。談不攏先由區公所耕地租佃委員會調解，不成送市政府調處；不服處分只走陳述意見與訴願。

出租種電、農保與稅務一起變：新北在地事實對地主與承租人的意義

新北市沒有農地光電自治規定，出租種電直接適用中央的申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法；新北境內沒有經濟部公告的不利農業經營綠能區位，免結合農業經營的地面型在新北不成立，只剩屋頂型附屬綠能與結合農業經營的專案型，農業部農業綠能發展資訊網裡新北唯一實例是板橋果菜市場屋頂型。容許同意書由農業局核發，雜項執照找建築主管機關，電業備案六個月內完成，租約要寫清三條線責任與復原義務。租金屬租賃所得，出租人負擔水費者減除百分之三十六、不負擔者只有百分之三；青農承租加農保，租約原則上須公證。對新北地主與承租人的意義很直接：先分新舊制，再對照都市計畫分區與山坡地限制，用途只寫農業使用並約定復原，登記與續訂期限盯緊，才能長期出租又保住農用證明。

自我檢查清單

• 到土地所在區公所調閱耕地租約登記資料，確認訂約日期是否早於民國八十九年一月四日、有無辦竣三七五登記
• 調土地登記謄本、地籍圖謄本與都市計畫土地使用分區證明，確認是農業區、保護區還是非都市農牧用地，並查有無落在山坡地範圍
• 新制租約寫明租期、租金、支付方式、終止通知期間、只能作農業使用與復原責任，租期逾一年一定立書面
• 承租人要加農保者，租約先安排公證，並確認承租面積是否達農保門檻
• 三七五租約有訂立、變更、終止或換訂事實，登記原因發生日起三十日內向區公所申請；期滿翌日起四十五日內申請終止或續訂登記
• 承租人要搭設施或加裝附屬綠能，先向農業局農牧經營管理科申請農業設施容許使用，屋頂型另備農業經營實績證明
• 每年報稅前整理租金收入、水費負擔憑證與地價稅單，出租人負擔水費者按百分之三十六減除必要費用

常見錯誤

• 把新店、坪林山區的老租約當成早已失效的口頭約定——若訂約早於民國八十九年一月四日且辦過三七五登記，續訂義務與終止補償依然存在
• 農地租給人放貨櫃或鋪碎石停車——落入新北地政局的農地變硬、農舍變雜類型，罰鍰新臺幣六萬元至三十萬元，農用證明也做不成
• 以為新北的農業設施容許使用可以在區公所一起辦——新北市未委任區公所，要另向農業局農牧經營管理科送件，漏跑窗口會拖慢承租人的設施計畫
• 三七五租約期滿雙方都不去區公所——期滿翌日起四十五日內不申請終止或續訂，公所會逕為註銷登記，日後補償主張失去依據
• 業者說新北農地可做免結合農業經營的地面型光電——新北境內沒有經濟部公告的不利農業經營綠能區位，這種方案在新北不成立，簽了租約也拿不到容許
• 租約沒公證就讓青農去申請農保——承租三七五減租耕地以外的農地，租約原則上須經公證，農會會退回補件

官方參考資料

• 新北市政府線上申辦：辦理核發農業用地作農業使用證明
• 耕地三七五減租條例（全國法規資料庫）
• 臺灣省耕地租約登記辦法（全國法規資料庫）

常見問題

新北 農地 三七五租約 想收回 要 找 區公所 還是 農業局

三七五租約的訂立、變更、終止與換訂登記都在土地所在的區公所辦，租佃爭議也先由區公所耕地租佃委員會調解，調解不成再送新北市政府調處。農業局農牧經營管理科管的是農業設施容許使用與農地違規、變更案，不受理租約登記。想收回先到區公所調閱租約登記資料，確認訂約時點與登記狀態，再判斷該走租期中終止還是期滿收回。

新北 農地 租給人家 放貨櫃 停車 會 怎樣

新北市地政局把整片鋪水泥、柏油或碎石當停車場歸為「農地變硬」，放貨櫃屋、組合屋歸為「農舍變雜」，都是農地違規類型，固定設施沒先取得農業設施容許使用就會受罰，罰鍰新臺幣六萬元至三十萬元，出租人的農業用地作農業使用證明也做不成。租約要寫明只能作農業使用並約定復原責任，接到通知先在期限內陳述意見，不服再提訴願。

新北 農地 租給 青農 農會 說 要 公證 是 什麼 意思

承租人拿租約向農會申請農保時，承租的若不是三七五減租耕地，租約原則上要經公證，例外只有向公共機關承租、經主管機關備查或農會查證備查三種。新北市三峽、五股、林口等綠竹筍產區近年新訂的租約屬新制，租期、租金與終止通知都由雙方約定，但條款要同時顧到農保門檻、出租人的農用證明與租金所得稅，簽前先把這三件事對齊。

傳租約請初判

手上有新北農地租約想收回、續訂，或要出租給青農與光電業者，先把租約、謄本與區公所登記資料用 LINE 傳給我們做書面初判，或撥 0965-855-538，我們判斷新舊制與可行路徑後，再統籌登記、補償計算與送件。

全台各縣市受理｜專業團隊承接辦理｜親臨現場指導｜統籌包辦到好

聯絡偉騰開發興業

取得案件初步判讀｜服務總覽｜案例解析｜法規知識庫