新北市買農地前查核清單：分區、農用證明與違規
在新北買農地，簽約前要查的不是地價而是身分與紀錄：這筆地是非都市土地的農牧用地還是都市計畫農業區、保護區；區公所能不能核發農業用地作農業使用證明（新北市委任各區公所辦理，處理期限 30 天，規費第 1 筆 500 元、第 2 筆起 300 元）；地上有沒有地政局點名的四大違規類型（農舍變胖、農地變硬、農舍改行、農舍變雜，罰鍰新臺幣 6 萬至 30 萬元）；既有農舍有沒有套繪管制、既有設施有沒有容許與建照；灌排水路屬瑠公、北基、七星或石門哪一個管理處；有沒有三七五租約登記在區公所；買進後土地增值稅、遺產稅與贈與稅的優惠能不能承接、會不會被追。本文把十項查核逐一對應到新北的機關與查詢方式。
新北的農地買賣有兩個和南部縣市不同的前提。第一，土地身分雙軌：新北既有非都市土地的農牧用地（《農業發展條例》第3條第11款所稱的耕地限於特定農業區、一般農業區、山坡地保育區、森林區的農牧用地），也有大量都市計畫農業區與保護區，後者依同條第10款仍是農業用地，但不是耕地，不受第16條 0.25 公頃的分割限制，卻要對「都市計畫法新北市施行細則」與「新北市都市計畫保護區農業區土地使用審查要點」。第二，查處密度高：新北市政府地政局 2026 年 7 月 21 日市政新聞把農地違規歸為四大類型，農舍變胖（合法農舍上增建露臺、棚架、鐵皮屋）、農地變硬（整片鋪設水泥、柏油或碎石作停車場）、農舍改行（開便利商店、餐廳或變工廠、物流倉庫）、農舍變雜（放置貨櫃屋、組合屋或興建水泥圍欄），固定設施須先取得農業設施容許使用，罰鍰新臺幣 6 萬至 30 萬元，洽詢窗口是農業局與地政局編定管制科（02-2960-3456 分機 3261）。買方接手的不只是土地，還有這些紀錄。
農業用地作農業使用證明在新北由市政府委任各區公所辦理，作業規定名稱是「新北市政府委任各區公所辦理農業用地作農業使用認定及核發證明作業方式」；線上申辦頁載明申請方式為郵寄、臨櫃或線上（須提供正本），應備農業用地作農業使用證明申請書（表一）、《農業發展條例》第38條之1土地作農業使用證明申請書（表二）、身分證或戶口名簿影本、目的事業主管機關許可文件、都市計畫土地使用分區證明，地上有農舍或農業設施者在地籍圖標示並簽章，戶籍與地籍謄本由系統代查，處理期限 30 天，規費依土地筆數計算第 1 筆 500 元、第 2 筆起 300 元。這張證明是《土地稅法》第39條之2不課徵土地增值稅與《遺產及贈與稅法》第17條、第20條農地扣除的前提，也是買方判斷這筆地「乾不乾淨」最便宜的一次體檢。
本文依買方視角列十項查核：分區與用地類別、農用證明可否核發、既有違規與裁罰、既有農舍與套繪、農業設施容許現況、灌排水路與搭排、三七五租約、特定農業區與重劃區、地上物與界址、稅務優惠承接，每一項對應新北的機關（地政事務所、農業局農牧經營管理科、區公所、地政局、農田水利署各管理處）與查詢方式。偉騰開發興業由前臺東縣環境保護局局長領軍，接新北農地案時會先要謄本、分區證明與現況照片做免費書面初判，再決定哪幾項要跑現場。
第一查與第二查：分區用地類別、都市計畫農業區保護區的施行細則，以及農用證明能不能從區公所拿到
第一查是身分。非都市土地看謄本上的使用分區與使用地類別，農牧用地依「非都市土地使用管制規則」第6條與附表一決定容許使用項目，鄉（鎮、市、區）公所依第5條隨時檢查違規並報請市府處理，市府另成立聯合取締小組定期查處。都市土地向市府取都市計畫土地使用分區證明，農業區依「都市計畫法新北市施行細則」第30條僅得申請農舍、農業產銷必要設施、休閒農業設施、自然保育設施、綠能設施及農村再生相關公共設施，農舍高度限四層或 14 公尺、建築面積不逾該宗農地 10%、總樓地板不逾 660 平方公尺、距計畫道路境界至少 8 公尺；保護區依第28條經市府核准得作十九類使用，第29條禁止砍伐竹木、改變地形地貌、破壞污染水源、挖取土石等七項行為；審查要點再限基地面積不逾 3,000 平方公尺、相鄰多項設施合計 1 公頃、前院 5 公尺、側院 4 公尺，並列農地重劃區、保安林地、禁建區、水源水質保護區等七類禁止設置地區。第二查是農用證明。認定標準在「農業用地作農業使用認定及核發證明辦法」第4條：土地實際作農作、森林、養殖、畜牧、保育使用（依規定休耕、休養、停養或不可抗力視同）；地上有農業設施者附容許使用同意書與建築執照（免建照者只附容許）或從來使用證明；地上有農舍者附農舍建築執照。第5條列四種不得認定：設施或農舍超過核准面積或未依核定用途使用；民國 89 年 1 月 26 日修正前多筆合併申請農舍後部分土地移轉致不符原要件；現場阻斷排灌水系統；現場有與農業經營無關或妨礙耕作的障礙物、砂石、廢棄物、柏油、水泥。第6條讓六種部分面積不影響認定，包括編定公告前的墳墓與合法房屋、十平方公尺以下的土地公廟、私人無償提供公眾使用的道路、農村再生公共設施、共有人違規未逾其應有部分。第10條規定實地勘查以一次為限，第14條規定證明書有效期限六個月。新北的窗口是土地所在區公所（或農業局農牧經營管理科，承辦依行政分區，02-2960-3456 分機 2983、2984），30 天、第 1 筆 500 元、第 2 筆起 300 元。買方的做法是請賣方先申請一次：核得下來，代表地上物與現況過關；核不下來，退件理由就是議價與解約的依據。
第三查與第四查：地政局四大違規類型與查處紀錄、既有農舍的資格與套繪管制
第三查是違規紀錄。新北地政局把農地違規歸為農舍變胖、農地變硬、農舍改行、農舍變雜四大類型，固定設施須先取得農業設施容許使用，罰鍰新臺幣 6 萬至 30 萬元，檢舉走市民熱線 1999，洽詢農業局或地政局編定管制科分機 3261；未登記工廠另有經濟發展局特定工廠登記專區與經濟部產業園區管理局「基隆市、臺北市、新北市未登記工廠管理輔導計畫」，違章建築由新北市政府違章建築拆除大隊處理。買方要問三件事：這筆地有沒有收過限期恢復農用的公文、有沒有裁處紀錄、鐵皮建物有沒有納管或特定工廠登記；《土地稅法》第39條之2第2項規定承受人持有期間被查獲未農用且未在所令期限內恢復者，再移轉時課徵土地增值稅，前手的查處紀錄會影響下一次移轉。第四查是既有農舍。「農業用地興建農舍辦法」第12條規定主管建築機關核發建照後造冊列管、送地政機關在土地登記簿註記，並在地籍套繪圖上把已興建及未興建農舍的農地著色標示，未經解除套繪管制不得辦理分割；解除限三種情形：農舍坐落農地已變更為非農業用地、非農舍坐落農地已變更為非農業用地、農舍用地面積與農業用地面積比例符合法令且解除後農地仍達 0.25 公頃以上。買一筆有農舍的地，要查謄本註記與套繪，也要對新北工務局建照科業務工作手冊（105 年版）的農舍上限：區域計畫地區自用農舍總樓地板面積不超過 495 平方公尺、農舍用地面積不超過農業用地面積 10%、高度不超過 3 層或 10.5 公尺、建築面積不超過 330 平方公尺、農舍加農業設施不超過農業用地面積 40%；都市計畫地區總樓地板不超過 660 平方公尺、高度不超過 4 層或 14 公尺、建築面積不超過農業用地面積 10%；山坡地坡度超過 55% 的部分不得計入申請興建農舍的農業用地範圍。農舍與坐落用地依《農業發展條例》第18條第4項應併同移轉或併同設定抵押權，第2項規定在自有農地興建的農舍滿五年始得移轉，繼承或法院拍賣除外。
第五查與第六查：地上每一棟設施有沒有容許與建照、灌排水路屬哪個管理處與有沒有合法搭排
第五查是設施。《農業發展條例》第8條之1第2項規定有固定基礎的農業設施先容許再建照，45 平方公尺以下且一層樓者免建照，民國 92 年 1 月 13 日修正施行前既有 250 平方公尺以下無安全顧慮者得免建照；只有容許沒有建照的固定基礎設施過不了農用認定辦法第4條第2款。新北的容許由農業局農牧經營管理科直接受理（不經區公所），受理申請 40 天內完成、每項設施 200 元，買方可請賣方提供容許使用同意書與使用執照，或依地號向農牧經營管理科查詢；審查辦法附表一的上限可用來反推地上物合不合理，例如資材室每 0.1 公頃 20 平方公尺、最大 200 平方公尺且有農舍的地不得申請，農機具室依農機使用證機具垂直投影 2.5 倍計算。第六查是水。審查辦法第6條第1項第5款、第6款把妨礙道路通行與妨礙農田灌溉或排水功能列為不予同意事由，農用認定辦法第5條第3款把阻斷排灌水系統列為不得認定；新北的灌溉圳路分屬農業部農田水利署四個管理處：瑠公管理處事業區域含新店、深坑、石碇、坪林（臺北市松山區民生東路 3 段 107 巷 6 號，02-27130025），北基管理處在淡水（新市一路 3 段 101 巷 16 弄 1 號 3 樓，02-26293333，灌區設 4 個工作站、管轄 300 條圳路，109 年 10 月 1 日由臺灣省北基農田水利會改制），七星管理處管汐止，石門管理處管鶯歌；農路工程由農業局農業工程科承辦。買方要確認灌溉來源、排水去向與有沒有合法搭排，水路被填、被截或排水借道鄰地，都是日後容許與農用證明的退件點。
第七查與第八查：三七五租約在區公所的登記紀錄、特定農業區與農地重劃區的限制
第七查是租約。《耕地三七五減租條例》第6條要求耕地租約一律以書面為之，訂立、變更、終止或換訂由出租人會同承租人申請登記；「新北市耕地租約登記辦法」（民國 101 年 2 月 1 日公發布）第2條規定訂立、續訂、變更、終止、換訂、註銷、更正七種登記應於登記原因發生之日起三十日內由出租人與承租人會同向耕地所在地區公所申請，第3條規定單獨申請時區公所通知另一方於收受通知之日起十日內提出書面意見，逾期視為同意，第16條要求區公所於受理日起十日內審查完畢並報請市府備查。市府業務科是地政局地籍科，地政局設「耕地三七五專區」，雲端櫃檯列六類案件（期滿收回自耕或續訂、變更登記、更正登記、終止登記、註銷登記、租佃爭議調解處），變更登記處理期限 30 天、免費、臨櫃或郵寄；區公所受理課別各區不一，淡水區公所由民政課受理，金山區公所另設專區並受理「耕地無訂立三七五租約證明」。買方查法有二：向區公所申請該地號的租約登記紀錄或無租約證明，並到現場確認有沒有他人耕作的事實。第八查是區位。非都市土地要看是否屬特定農業區或農地重劃區：《農業發展條例》第16條規定每宗耕地分割後每人所有面積未達 0.25 公頃不得分割，例外含購置毗鄰耕地合併、民國 89 年 1 月 4 日後繼承分割為單獨所有、89 年 1 月 4 日前共有耕地分割為單獨所有、三七五租約協議分割終止等七款；「農業用地興建農舍辦法」第5條第2項規定非都市土地特定農業區、森林區農牧用地與都市計畫保護區不得申請集村農舍。新北的特定農業區與一般農業區分布沒有官方描述可引，農地重劃區資料也未查得，買方只能逐筆查謄本與市府的區位資料；審查要點把農地重劃區列為都市計畫農業區保護區設施的七類禁止設置地區之一，這一點常被忽略。
第九查與第十查：地上物與界址鑑界、土地增值稅不課徵與遺贈稅五年列管的承接
第九查是地上物與界址。農用認定辦法第10條第3項規定勘查時通知申請人到場指界，界址無法確定者告知向地政機關申請鑑界；買方在簽約前自行申請鑑界，把鄰地越界、農路占用、圍牆或水泥鋪面位置一次釐清，鐵皮屋、貨櫃屋、組合屋與水泥圍欄正是地政局點名的「農舍變雜」與「農地變硬」類型。第十查是稅。土地增值稅方面，《土地稅法》第39條之2第1項允許作農業使用的農業用地移轉自然人時申請不課徵，第39條之3規定權利人及義務人於申報土地移轉現值時在申報書註明農業用地字樣提出，未註明者得於繳納期間屆滿前補行申請；不課徵後再移轉依法應課徵時，第4項規定以民國 89 年 1 月 6 日修正施行日當期公告土地現值為原地價，第5項規定 89 年後曾課徵過者以最近一次核定的申報移轉現值為原地價；第55條之2的罰鍰已於 89 年刪除，現行效果是第2項的再移轉時課徵。遺產稅與贈與稅方面，《遺產及贈與稅法》第17條第1項第6款與第20條第1項第5款規定承受人或受贈人自承受或受贈之日起五年內未繼續農用且未依限恢復者追繳應納稅賦，例外限承受人死亡、土地被徵收、依法變更為非農業用地；買到五年內繼承或受贈的農地，賣出並不消滅列管，追繳對象是原承受人，但買方買到的是一筆正在被查核的地。《農業發展條例》第38條第3項另讓繼承人有數人協議由一人繼承土地而需以現金補償其他繼承人者，由主管機關協助辦理二十年土地貸款。地價稅方面，《土地稅法》第22條第1項第1款規定都市土地依都市計畫編為農業區及保護區且限作農業用地使用者課田賦（田賦自民國 76 年第 2 期起停徵），地上一有車庫、圍牆、水泥鋪面或營業使用就改課地價稅；買方要向賣方拿最近一期稅單，確認課的是田賦還是地價稅。
新北買方的動線：先書面、再公所、再現場，四個機關一次排好
第一步書面：向地政事務所申請最近一個月內的土地登記謄本與地籍圖謄本，看使用分區、使用地類別、他項權利與註記（農舍套繪註記會出現在登記簿）；都市土地向市府申請分區證明。第二步公所：請賣方向土地所在區公所申請農業用地作農業使用證明（30 天、第 1 筆 500 元），同時申請三七五租約登記紀錄或無租約證明；有農舍或設施者請賣方提供建照、使用執照與容許使用同意書。第三步市府：向農業局農牧經營管理科（02-2960-3456 轉轄區分機）確認容許紀錄與有沒有違規通知，向地政局編定管制科（分機 3261）確認有沒有非都市土地違規查處紀錄，鐵皮廠房另查經濟發展局特定工廠登記專區。第四步現場：帶著地籍圖與鑑界結果走一遍，看水路、農路、鄰地界址、地上物與鋪面，拍照存證。第五步稅：向賣方索取最近一期地價稅或田賦稅單、確認前手取得方式（買賣、繼承、贈與）與取得日期，判斷五年列管是否還在跑；簽約時約定土地增值稅不課徵的申請由雙方在申報移轉現值時註明農業用地字樣。偉騰開發興業替新北買方做的是把這五步壓成一份查核表，書面初判免費，現場與公所程序由在地團隊接手。
自我檢查清單
- 已取得最近一個月內土地登記謄本與地籍圖謄本，確認使用分區、使用地類別、他項權利與農舍套繪註記；都市土地已向市府取分區證明並對照施行細則第28條至第30條。
- 已請賣方向土地所在區公所申請農業用地作農業使用證明（30 天、第 1 筆 500 元、第 2 筆起 300 元），並取得核發結果或退件理由。
- 已向農業局農牧經營管理科與地政局編定管制科確認該地號有無限期恢復農用通知、裁處紀錄或四大違規類型（農舍變胖、農地變硬、農舍改行、農舍變雜）。
- 地上農舍已核對建照、使用執照與工務局手冊上限（區域計畫地區 495 平方公尺、10%、3 層或 10.5 公尺、330 平方公尺、40%；都市計畫地區 660 平方公尺、4 層或 14 公尺、10%），並確認滿五年始得移轉。
- 地上每一棟固定基礎設施都有容許使用同意書與建照（45 平方公尺以下一層樓免建照）；灌溉來源、排水去向與搭排已向所屬管理處（瑠公、北基、七星、石門）確認。
- 已向區公所查三七五租約登記紀錄或申請無租約證明，並到現場確認無他人耕作事實；界址已申請鑑界。
- 已取得最近一期稅單確認課田賦或地價稅；前手取得方式與日期已查明，五年列管與土地增值稅不課徵的申請方式已寫入契約。
常見錯誤
- 只看地價不看身分——都市計畫農業區與保護區不是耕地，不受 0.25 公頃分割限制，但設施要過施行細則與審查要點的建蔽率、基地面積與院深。
- 簽約後才申請農用證明——地上有鐵皮屋、水泥鋪面或阻斷排灌水，整筆不得認定，退件理由在簽約前就該拿到。
- 以為五年內繼承的農地賣掉就沒事——列管不因移轉消滅，追繳對象是原承受人，買方買到的是一筆正在被查核的地。
- 沒查三七五租約——租約登記在區公所而不在謄本上，現場有人耕作卻沒查登記紀錄，日後終止租約要走公所的租佃程序。
- 把有容許沒建照的溫室當合法——認定辦法第4條第2款要求容許加建照，只有容許的固定基礎設施過不了農用認定。
- 水泥停車場當附加價值——地政局把「農地變硬」列為四大違規類型，罰鍰新臺幣 6 萬至 30 萬元，地價稅也會從田賦改課。
官方參考資料
常見問題
新北 買農地 農用證明 誰辦 要多久 多少錢
新北市政府委任各區公所辦理農業用地作農業使用認定及核發證明，向土地所在的區公所申請（線上申辦頁承辦單位為農業局農牧經營管理科，承辦人員依行政分區，02-2960-3456 分機 2983、2984），申請方式郵寄、臨櫃或線上（須提供正本），應備農業用地作農業使用證明申請書（表一）、《農業發展條例》第38條之1土地作農業使用證明申請書（表二）、身分證或戶口名簿影本、目的事業主管機關許可文件、都市計畫土地使用分區證明，地上有農舍或農業設施者在地籍圖標示並簽章，戶籍與地籍謄本由系統代查；處理期限 30 天，規費依土地筆數計算第 1 筆 500 元、第 2 筆起 300 元。認定依「農業用地作農業使用認定及核發證明辦法」第4條至第6條，地上有鐵皮屋、水泥鋪面、阻斷排灌水者整筆不得認定，證明書有效期限六個月。
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新北市政府地政局 2026 年 7 月 21 日市政新聞把農地違規歸為四大類型：農舍變胖（合法農舍上增建露臺、棚架、鐵皮屋）、農地變硬（整片鋪設水泥、柏油或碎石作停車場）、農舍改行（開便利商店、餐廳或變工廠、物流倉庫）、農舍變雜（放置貨櫃屋、組合屋或興建水泥圍欄）；固定設施須先取得農業設施容許使用，罰鍰新臺幣 6 萬至 30 萬元，洽詢農業局或地政局編定管制科（02-2960-3456 分機 3261），檢舉走市民熱線 1999。買方查法：向農牧經營管理科查該地號的容許與違規通知紀錄，向地政局編定管制科查非都市土地查處紀錄，鐵皮廠房另查經濟發展局特定工廠登記專區；並注意《土地稅法》第39條之2第2項，前手持有期間被查獲未農用且未依限恢復者，再移轉時課徵土地增值稅。
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土地增值稅依《土地稅法》第39條之2第1項，作農業使用的農業用地移轉自然人時得申請不課徵，第39條之3規定由權利人及義務人於申報土地移轉現值時在申報書註明農業用地字樣提出，未註明者得於繳納期間屆滿前補行申請，逾期不得申請；承受人持有期間被查獲未農用且未依限恢復者再移轉時課徵，且以民國 89 年 1 月 6 日修正施行日當期公告土地現值為原地價。遺產稅與贈與稅依《遺產及贈與稅法》第17條第1項第6款與第20條第1項第5款，承受人或受贈人自承受或受贈之日起五年內未繼續農用且未依限恢復者追繳應納稅賦，例外限承受人死亡、土地被徵收、依法變更為非農業用地；五年內移轉不消滅列管，追繳對象是原承受人。買方要向賣方確認取得方式與日期、索取最近一期稅單（田賦或地價稅），並在契約約定不課徵土地增值稅的申請方式。
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創辦人謝清泉為前臺東縣環境保護局局長、前臺東地檢署檢察事務官、前臺東縣政府消費者保護官，中央警察大學法律學研究所畢業，具地政士與不動產經紀人國家證照。服務臺東全縣 16 鄉鎮及全台各縣市——任何業務直接聯絡偉騰，全台各地均有配合團隊，可安排專人親臨現場指導。
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