澎湖金門馬祖危老重建與都更：結構評估補助、容積獎勵與審議窗口
澎湖、金門、連江三縣的危老重建與都市更新，主管單位與縣訂辦法各不相同：澎湖由建設處建築管理科與城鄉發展科分工，金門與連江分別訂有結構安全性能評估費用補助辦法。本文分縣拆解窗口、獎勵作法、建照拆照銜接與整合卡點。
澎湖、金門、連江三縣的老屋重建，最常見的誤會是把臺灣本島的做法直接套用。三縣的建築管理機關名稱不同，縣訂危老與都更法規的數量差距很大，連結構安全性能評估的費用有沒有縣訂補助辦法都不一樣，先把縣別對照清楚，資料才不會送錯窗口。
澎湖縣的危老業務歸建設處建築管理科，都市更新案的成立與監督則由建設處城鄉發展科負責；金門縣由工務處與城鄉發展處分別掌管建管與都市計畫；連江縣由工務處統籌，並以「逐案技師簽證」與特殊結構委託審查補足離島技師人力。本文逐縣整理這些差異，讓地主一次看懂三縣的分工。
偉騰開發興業由前臺東縣環保局長帶領團隊，長年處理離島與東部的行政申辦，熟悉三縣縣府與公所的審查步調。針對澎湖、金門、馬祖的危老重建與都更案，我們協助地主先確認資格、補助與獎勵路線，再整合產權、排定建照與拆照時程，把每一步都對到正確的縣府單位。
主管機關與窗口：澎湖建設處、金門工務處與城鄉發展處、連江工務處
澎湖縣的建築管理機關現名為澎湖縣政府建設處建築管理科，職掌建造執照、使用執照、開工勘驗、危險房屋拆除，以及都市危險及老舊建築物加速重建業務；都市更新案的成立監督、審議委員名單與會議紀錄公開，則由同處的城鄉發展科負責，地主送件前要先分清楚危老走建管科、都更走城鄉發展科。金門縣的建管與都市計畫分屬兩個一級單位：工務處的資訊公開以公共工程為主，城鄉發展處是都市計畫主管，縣訂建管與都更危老法規多數歸在城鄉發展類，建管科室現名在縣府網頁未載明，送件前宜先電洽確認。連江縣的建築管理由連江縣政府工務處統籌，便民服務頁設有「逐案技師簽證」與「竣工註記」下載專區，是馬祖特有的做法。
案型熱點與整合期卡點：馬公自主都更、金門聚落頹屋、馬祖無照舊屋
澎湖的都更熱點集中在馬公市：城鄉發展科目前監督文康兩案、中華路與晨安等自主都更案的成立與進度，另有第三漁港周邊公有地的公辦都更招商先期規劃；縣府在 2026 年 2 月針對媒體報導的「澎湖都更首案」爭議公開說明，顯示整合期的溝通是澎湖案最易停滯的環節。金門的老屋多與傳統聚落風貌綁在一起，縣訂維護傳統建築風貌獎助自治條例與建築審議原則，重建前要先確認建物是否落在風貌管制範圍；縣府另訂頹屋危屋處理作業程序，長期閒置的頹屋可能先被列管。連江的舊屋常無使用執照，縣府設有舊有房屋證明申辦流程與審議小組，並訂聚落保存專用區建築管理自治條例，馬祖聚落內的重建要先取得舊有房屋證明，再談危老資格。
結構安全性能評估補助：金門與連江有縣訂辦法，澎湖先問建管科
危老重建的第一步是結構安全性能評估，三縣對評估費用的補助態度不同。金門縣訂有「金門縣補助結構安全性能評估費用辦法」，申請前要先確認建物屋齡與所在都市計畫區是否符合縣府條件。連江縣訂有「連江縣都市危險及老舊建築物結構安全性能評估費用補助辦法」，是馬祖地區危老案的縣級補助依據，補助比例與上限以縣府當年公告為準。澎湖縣在建設處建築管理科職掌中列有建築物氯離子、耐震業務，並訂有高氯離子鋼筋混凝土建築物善後處理辦法，但縣訂的結構評估費用補助辦法未查得，澎湖地主宜直接向建管科詢問當年度是否有中央或縣府補助可用。三縣共同的限制是離島評估機構與技師人力有限，補助申請與評估預約要同步啟動，才不會等到補助核定後又排不到技師。
危老重建計畫核准與容積獎勵：澎湖有縣訂辦法、金門放寬建蔽率、連江依中央
澎湖縣訂有「澎湖縣都市危險及老舊建築物加速重建辦法」，危老重建計畫由建設處建築管理科受理；走都市更新路線則另有「澎湖縣都市更新建築容積獎勵辦法」與「澎湖縣都市更新建築容積獎勵核算基準」，並有計畫書圖範本可依循。容積移轉在澎湖由城鄉發展科主管，縣訂審查許可要點須個案洽詢。金門縣針對危老重建訂有「金門縣都市危險及老舊建築物加速重建住宅區建蔽率放寬標準」，另有「金門縣迅行及策略性更新地區建築物高度及建蔽率放寬標準」，金門的獎勵重點偏向建蔽率與高度放寬，而非單純容積加成，分回試算的算法要跟著換。連江縣的危老獎勵未查得縣訂辦法，依中央法令辦理；都更則設有推動小組與更新單元劃定基準。三縣獎勵比率均以縣府核准函為準。
審議會、爭議處理與補正救濟：先陳述意見，再向縣府訴願
澎湖縣設有「都市更新及爭議處理審議會」，建設處城鄉發展科公布審議委員名單與會議紀錄，地主可先查閱過往案件的審查意見，預判自己案件的補正方向。金門縣以「金門縣都市更新審議原則」作為審查依據，設有重建推動委員會，另以「金門縣都市更新合法建築物存記作業要點」處理無使用執照建物的認定。連江縣訂有「連江縣都市更新及爭議處理審議會設置要點」，另設都市更新推動小組，審議時程要配合推動小組與審議會的開會頻率。三縣退件補正多集中在產權證明不齊、評估報告格式與建物合法性認定；對縣府處分不服，先在期限內提出陳述意見，再向縣府訴願審議委員會提起訴願，金門與連江並公開訴願決定書可供比對。
建照、拆照與施工管制銜接：分區承辦、鄰房調處與逐案技師簽證
澎湖縣建設處建築管理科依馬公市、湖西、白沙、西嶼、七美、望安分區承辦執照，縣訂「澎湖縣建築工程施工中勘驗作業要點」與「澎湖縣拆除合法建築物剩餘部分就地整建辦法」，部分拆除的老屋要先確認剩餘部分能否就地整建，再決定拆照範圍。金門縣訂有「金門縣建築工程施工中管制規則」與「金門縣建築工程施工損壞鄰房事件爭議調處辦法」，金門聚落內建物緊鄰，拆除與開挖前先記錄鄰房現況，日後爭議可走縣府調處。連江縣的建照要配合「逐案技師簽證」，特殊結構案件依「連江縣政府建造執照申請特殊結構認定標準及委託審查原則」委託外審，工務處另公告缺工竣工展期與建築執照延長復審期限及退補作業方式，馬祖工期要把船運與缺工一起估進去。
三縣事實對地主的意義：先定縣別、再選路線、最後排工期
把三縣事實收攏，離島地主可以做三個判斷。首先，縣別決定窗口與補助：金門與連江地主可先申請縣訂的結構安全性能評估費用補助，澎湖地主則要先向建管科確認當年度補助來源。其次，路線決定審查單位：單棟危老在澎湖走建設處建築管理科，整合鄰地走都更則進城鄉發展科與審議會；金門的獎勵以建蔽率與高度放寬為主，容積加成不一定最有利；連江缺縣訂獎勵辦法，要以中央核准條件估算分回。最後，工期決定成本：連江的逐案技師簽證與竣工展期、澎湖的分區承辦與施工勘驗、金門的鄰房爭議調處，都會拉長整合到拆照的時間，搬遷安置預算要多抓一段。建議地主帶著謄本、舊有房屋證明或使用執照與屋齡資料，先做書面初判再決定送件路線。
自我檢查清單
- 先定縣別與窗口：澎湖找建設處建築管理科，金門找城鄉發展處與工務處，連江找工務處
- 金門與連江地主先查閱縣訂結構安全性能評估費用補助辦法，澎湖地主先洽建管科確認補助來源
- 連江聚落內的無照舊屋先申辦舊有房屋證明，再進入危老資格與評估
- 金門老屋先確認是否落在傳統建築風貌管制範圍，並比對建蔽率與高度放寬標準
- 澎湖都更案先查閱城鄉發展科公布的審議會會議紀錄，預判補正方向
- 拆除執照與建造執照時程一起排，連江預留逐案技師簽證、特殊結構外審與缺工竣工展期
- 對縣府處分不服，先在期限內陳述意見，再向縣府訴願審議委員會提起訴願
常見錯誤
- 把金門的結構評估補助辦法拿去澎湖申請——澎湖未查得縣訂補助辦法，案件被退回還耽誤評估排程
- 澎湖單棟危老案送到城鄉發展科——危老重建歸建設處建築管理科，轉件一來一往拉長時程
- 馬祖聚落舊屋沒先辦舊有房屋證明就做結構評估——建物合法性無法認定，評估報告無法用於重建計畫
- 金門聚落內先拆屋再處理鄰房——施工損壞鄰房爭議進入縣府調處，工程停擺
- 金門案只算容積獎勵沒看建蔽率與高度放寬標準——分回試算失準，整合條件得重談
- 連江特殊結構案沒預留委託外審時程——建照審查多出外審一段，船運與缺工再往後疊加
官方參考資料
常見問題
澎湖 危老 重建 要 找 建設處 哪 一 科？
澎湖縣的危老重建計畫與建造執照都歸澎湖縣政府建設處建築管理科，職掌明列都市危險及老舊建築物加速重建業務與危險房屋拆除；若是整合鄰地走都市更新，成立監督與審議會則由建設處城鄉發展科負責。兩條路線的窗口不同，先確認路線再備件。
金門 老 房子 結構 評估 費用 有 補助 嗎？
有縣訂依據。金門縣訂有「金門縣補助結構安全性能評估費用辦法」，由縣府補助結構安全性能評估的費用，補助比例與上限以縣府當年公告為準。金門老屋常位於傳統聚落風貌範圍，評估前建議一併確認風貌審議原則，避免評估完才發現重建條件受限。
馬祖 危老 重建 建照 要 送 哪裡 辦？
連江縣的建造執照與拆除執照由連江縣政府工務處受理，工務處便民服務設有「逐案技師簽證」表單與竣工註記專區，特殊結構案件另依縣訂認定標準委託外審。馬祖聚落內的舊屋若無使用執照，要先申辦舊有房屋證明，再送結構安全性能評估與危老重建計畫。
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創辦人謝清泉為前臺東縣環境保護局局長、前臺東地檢署檢察事務官、前臺東縣政府消費者保護官，中央警察大學法律學研究所畢業，具地政士與不動產經紀人國家證照。服務臺東全縣 16 鄉鎮及全台各縣市——任何業務直接聯絡偉騰，全台各地均有配合團隊，可安排專人親臨現場指導。
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