澎湖金門馬祖開發許可審議實務：區委會、分區變更與開發計畫審查
澎湖非都市土地達 2 公頃的開發案，由縣府財政處與建設處初審後送內政部區域計畫委員會；金門、連江全轄都是都市計畫，開發許可與保護區審查改由城鄉發展處、工務處把關。三縣各有一張地圖，先認地圖再送件。
離島開發案先問一件事：基地在澎湖、金門還是連江？答案決定整條審議路。澎湖九成土地是非都市土地，達規模就走《區域計畫法》的開發許可與內政部區域計畫委員會；金門與連江全轄都是都市計畫，開發許可與保護區審查握在縣府城鄉、工務單位手上。
不少投資人把《離島建設條例》第7條的一年審結與縣府核定當成離島通則，實際上只有經行政院核定的重大建設投資計畫才適用，一般旅宿、園區或社區開發案仍逐關審查。另一個常見誤會是把金門特定區計畫的農業區當非都市土地送興辦事業計畫，結果在城鄉發展處被退回重來。
本文依三縣現行局處名整理受理窗口、規模門檻、書圖文件、審查期限與回饋規則，並標出離島才有的例外通道。偉騰由前臺東縣環保局長帶隊，用審查委員看件的順序替離島業者預檢：先認地圖與窗口，再排書圖、併行審查與許可後期限。
先認地圖：澎湖走區域計畫法，金門與連江走都市計畫線
澎湖縣國土計畫記載都市計畫面積只占全縣 8.57%，其餘都是非都市土地，一般農業區占 67.99%、風景區占 20.14%，且無特定農業區，澎湖開發案因此幾乎都落在《區域計畫法》與《非都市土地使用管制規則》的分區變更軌道。連江縣五個風景特定區計畫覆蓋率 100%，國土功能分區繪製說明書寫明沒有非都市土地變更編定案型，土地變更只剩都市計畫個案變更、通盤檢討與保護區土地使用審查。金門本島與烈嶼由金門特定區計畫與金門國家公園計畫覆蓋，非都市土地只剩海域區和烏坵等未編定離小島，官方並載明民國 111 年 5 月前金門沒有核發過開發許可。金門、連江依《國土計畫法》第15條免擬定縣國土計畫，澎湖縣國土計畫已於 110 年公告實施。
三縣窗口對照：澎湖財政處與建設處、金門城鄉發展處、連江工務處
澎湖縣政府沒有地政處，非都市土地變更編定的受理與准駁在財政處土地開發科，區域計畫、非都市土地開發審議與環境敏感地區查詢窗口在建設處城鄉發展科，工務處不收開發審議文件；遊憩用地興辦事業計畫由旅遊處受理，農地變更同意在農漁局農牧科。金門縣政府城鄉發展處都市計畫科職掌明列風景區開發許可與農業區保護區、自然村土地使用許可審查，並核發分區證明，電話 (082)318823 轉 62300；舊文件寫的「金門縣政府建設處」已非現行單位。烏坵等未編定離小島由金門縣地政局擔任幕僚的七人非都市土地使用編定審議小組處理。連江縣的開發審查集中在工務處的都市計畫委員會與都市設計及土地使用審議小組，地政局官網沒有地用專區。
三縣案型熱點：澎湖遊憩用地與促參、金門風景區、馬祖據點活化
澎湖財政處非都市土地劃定編定專區近年 65 筆公告全是分區第一次劃定補辦編定與檢討變更，例如 2025 年 6 月湖西鄉中西段 90 筆檢討變更案，顯示達規模開發許可案極少，多數投資改走旅遊處面積上限 5 公頃的遊憩用地興辦事業計畫，或縣有土地開發平台的促參與設定地上權案。建設處 2026 年 8 月並表明西嶼鄉陸域風電在民意同意前不予同意。金門的開發集中於特定區計畫風景區旅館度假設施、傳統聚落活化與縣府主導的工商休閒園區。連江近三年公告以保護區專案通盤檢討與公共設施用地變更為主，2026 年 7 月北竿部分保護區變更為垃圾處理場用地；馬祖國家風景區管理處同年 9 月招商北竿 08 據點出租，軍事據點活化是馬祖特有案型。
澎湖達規模案的動線：縣府初審、內政部區域計畫委員會、四步程序
澎湖非都市土地開發先對《非都市土地使用管制規則》第11條的規模表：社區達 50 戶或 1 公頃、遊憩設施 5 公頃、其他用途 2 公頃以上就要辦使用分區變更，毗鄰且屬同一興辦事業計畫的面積要累計。達規模者依《非都市土地使用管制規則》第13條走四步：申請開發許可、公共設施用地異動登記與移轉、其餘土地異動登記、取得水土保持或整地排水完工證明。澎湖縣政府依《非都市土地使用管制規則》第14條查核書圖、徵詢在地單位後提出初審意見，送內政部提報區域計畫委員會審議並核發許可。澎湖線上申辦服務系統以「土地使用分區」搜尋為查無資料，書圖仍以紙本送財政處；基地幾乎都在澎湖國家風景區內，初審就要會辦交通部觀光署澎湖國家風景區管理處。
金門風景區開發許可與連江保護區審查：都市計畫線的在地門檻
金門特定區計畫把風景區分成 5 類 14 處，區內土地須先取得開發許可：最小開發規模 3 公頃，建蔽率 30%、容積率 60%，平均坡度 40% 以上須維持原貌；綠地緩衝帶不少於申請面積 20%，必要性服務設施不低於 30%；審查小組受理後 3 個月內回覆，通過後 30 日內與縣府簽協議書並公證。連江縣保護區走「連江縣都市計畫保護區土地使用審查要點」：單一基地上限 3,000 平方公尺、同一申請人合計不超過 1 公頃，平均坡度原則 30% 以下，編冊一式三份共 12 項文件，含 8 個月內核發的分區證明與環境敏感地區查詢結果，山坡地另附水土保持計畫 1 式 6 份，通過後由縣府核發土地使用證明書，再向目的事業主管機關申請設置。
環評、水保、農地變更與回饋：離島案件的併行與例外
《非都市土地使用管制規則》第17條允許環評、水土保持與農業用地變更同意跟開發許可審查併行，澎湖案應據此排程。《非都市土地使用管制規則》第23條期限很硬：收到通知一年內完成異動登記、公設用地移轉並送審水土保持或整地排水計畫，展期最多兩次各一年；十年內取得使用執照或核准營運文件。《區域計畫法》第15條之3要求先繳開發影響費、先移轉公共設施用地，縣府才辦異動登記。離島獨有的例外是《農業發展條例》第12條第4項第3款：農業部所定離島地區的變更案得免繳農業用地變更回饋金，範圍以農業部所定為準，非三縣自動免繳。連江縣都市計畫線另有回饋表，農業區或保護區變更為住宅區、商業區要捐贈 40% 土地面積，協議書須在都市計畫委員會通過後 6 個月內簽訂。
補正時鐘、退件循環與離島建設條例的特別通道
三縣補正時鐘不同：金門風景區開發許可書圖不全，逾三個星期未補正整案退回；澎湖遊憩用地興辦事業計畫補正期限 1 個月，展延累計不超過半年，核准函發文日起 1 年內未申請變更編定即失效；澎湖農變建案更公告「完成會勘不等於審查通過」，會勘後還要分送五單位審查再送非都市土地使用編定審議小組。金門開發許可核准日起 1 年內未申請雜項執照自行作廢，只能展延 6 個月一次。《離島建設條例》第7條的一年審結與縣府核定，前提是先經行政院核定為重大建設投資計畫，一般案件別誤套。金門、連江大量土地是戰地政務時期登記公有，動工前先查是否屬《離島建設條例》第9條的購回、讓售或返還標的。不服審查意見可在期限內陳述意見或訴願，實際結果依事實與證據而定。
自我檢查清單
- 已用地籍謄本與分區證明確認基地落在澎湖非都市土地、金門特定區計畫或連江風景特定區計畫哪一張地圖上
- 已依《非都市土地使用管制規則》第11條累計毗鄰同一興辦事業計畫的面積，判定澎湖案是否達 2 公頃分區變更門檻
- 已向澎湖縣政府建設處城鄉發展科取得環境敏感地區查詢結果，並確認基地是否位於澎湖國家風景區範圍內
- 金門風景區案已核對 3 公頃最小開發規模與 40% 坡度線，並預留 20% 綠地緩衝帶與 30% 必要性服務設施
- 連江保護區案已備妥 8 個月內核發的分區證明與 12 項編冊文件一式三份，山坡地另備水土保持計畫 1 式 6 份
- 已查明金門、連江基地是否屬《離島建設條例》第9條戰地政務時期登記公有土地的購回、讓售或返還標的
- 已把環評、水土保持計畫與農業用地變更同意排成併行時程，並將開發許可後 1 年內異動登記期限寫進進度表
常見錯誤
- 以為澎湖縣政府有地政處，把變更編定案寄到工務處——公文轉送耗時，錯過旅遊處核准函 1 年內申請變更編定的期限
- 把金門特定區計畫農業區當非都市土地送興辦事業計畫——城鄉發展處退件，須改依農業區保護區土地使用審查要點重備 12 項文件一式五份
- 誤信離島開發案一律一年審結、縣府核定——《離島建設條例》第7條只適用經行政院核定的重大建設投資計畫，一般案仍走內政部區域計畫委員會
- 澎湖農變建會勘通過就開始備料施工——會勘不等於審查通過，尚須分送五個單位審查與非都市土地使用編定審議小組決議
- 金門風景區開發許可到手後先談融資、隔年才申請雜項執照——核准日起 1 年內未申請即自行作廢，展延只有 6 個月一次
- 澎湖民間旅宿案誤套重大建設投資計畫遊憩用地要點——聯外道路 8 公尺門檻與 15 項不得申請情形不同，補正時程整組錯亂
官方參考資料
常見問題
澎湖非都市土地開發許可要找縣政府哪個處？財政處還是建設處？
兩個都要對。變更編定的受理與准駁在澎湖縣政府財政處土地開發科，總機 06-9274400 轉 394；區域計畫與非都市土地開發審議、環境敏感地區查詢在建設處城鄉發展科，電話 (06)9268502。澎湖縣政府沒有地政處，工務處也不收開發審議文件；旅宿類興辦事業計畫另找旅遊處，農地變更同意找農漁局農牧科。
金門風景區蓋旅館度假村要先拿開發許可嗎？最小要多大面積？
要。金門特定區計畫 14 處風景區內的土地，依「金門特定區計畫風景區開發許可作業規定」須先取得開發許可，最小開發規模 3 公頃，建蔽率 30%、容積率 60%，平均坡度 40% 以上須維持原貌。窗口是金門縣政府城鄉發展處都市計畫科，審查小組受理後 3 個月內回覆，核准後 1 年內要申請雜項執照，否則許可自行作廢。
馬祖土地全部是都市計畫，想開發保護區要走什麼程序？
連江五個風景特定區計畫覆蓋全縣，沒有非都市土地變更編定案型。保護區開發向縣府工務處依「連江縣都市計畫保護區土地使用審查要點」送件：單一基地上限 3,000 平方公尺、同一人合計不逾 1 公頃，備齊 12 項文件一式三份，通過後憑土地使用證明書向目的事業主管機關申請設置；要改分區則走都市計畫個案變更並依回饋審議原則捐地。
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創辦人謝清泉為前臺東縣環境保護局局長、前臺東地檢署檢察事務官、前臺東縣政府消費者保護官，中央警察大學法律學研究所畢業，具地政士與不動產經紀人國家證照。服務臺東全縣 16 鄉鎮及全台各縣市——任何業務直接聯絡偉騰，全台各地均有配合團隊，可安排專人親臨現場指導。
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