澎湖金門馬祖農舍申請全流程：資格、面積與在地審查
離島是「農業用地興建農舍辦法」給了最多例外的地方：第2條第1項第3款讓離島興建農舍不受該筆農地 0.25 公頃的限制；第9條第2項第3款讓離島以繼承或繼承人受贈方式取得民國 89 年 1 月 28 日前既有農地者不受農舍用地 10%、農業經營用地 90% 的限制；第11條讓離島集村農舍以十位以上農民申請十棟以上，且不受同一鄉（鎮、市、區）的限制。其餘資格與本島一致：成年、戶籍與農地同縣滿二年、無自用農舍、所有權人且農地確供農業使用，以經營計畫書送縣府審查。三縣的窗口與規定不同：澎湖農漁局農牧科先審農民資格再向縣府建管單位申請建照（官網 2015 年 Q&A 列 7 項文件，農保或健保第三類被保險人附申請日前 10 日內投保證明，其他人附至少 2 年農業生產佐證）；金門產業發展處農林科訂有「金門縣農業用地興建農舍審查作業要點」（民國 114 年 2 月 19 日）與「金門縣農舍及其農業用地稽查要點」，每月公告農舍興建資格審查進度表；連江依科名為產業發展處農林科，未查得縣自訂規定。
「農業用地興建農舍辦法」（民國 111 年 11 月 1 日修正）第2條第1項的五款資格：已成年；戶籍所在地與農業用地在同一直轄市、縣（市）且土地取得與戶籍登記均滿二年（集村農舍不受土地取得滿二年限制）；該筆農業用地面積不得小於 0.25 公頃，但參加集村農舍及於離島地區興建農舍者不在此限；無自用農舍，已領個別或集村農舍建造執照者視為已有農舍（尚未開工且已撤銷或重新申請者除外）；申請人為該農地所有權人且農地確供農業使用、未經申請興建農舍，興建不影響農業生產環境及農村發展。第3條之1規定農民由縣府會同專家、學者會勘認定，農保被保險人或健保第三類被保險人免會勘；民國 89 年 1 月 4 日前取得農地者依第3條只需符合第4款、第5款。離島的第一個例外就在第3款：澎湖、金門、連江的農地不必達 0.25 公頃也能申請個別農舍，這讓離島大量 0.1 至 0.2 公頃的小地有農舍空間。第二個例外在第9條第2項第3款：農舍用地不超過 10%、農業經營用地為完整區塊且不低於 90% 的配置規定，在離島以繼承、或民法第1138條繼承人於繼承開始前受贈的方式取得民國 89 年 1 月 28 日修正生效前既有農地者不適用。第三個在第11條：集村農舍在離島得以十位以上農民申請十棟以上（本島二十位二十棟），且各起造人農地不受位於同一鄉（鎮、市、區）或毗鄰的限制。
三縣的審查路徑不同。澎湖官網 Q&A「請問應如何申請農舍？資格限制為何？」（2015 年 11 月 6 日發布）寫的是兩階段：先備齊文件向農漁局農牧科申請農民資格認定，取得後再向縣府「建設處」申請核發農舍建築執照（該 Q&A 為 2015 年版，所稱「建設處」為當時建管窗口用語，現行澎湖縣政府設建設處與工務處，送件前先確認建照窗口）；應備文件 7 項：戶籍謄本與身分證影本；土地登記簿謄本、地籍圖謄本（3 個月內）、農業用地作農業使用證明書（6 個月內）；農舍經營計畫書；切結書（名下無自用農舍、該地未曾供他人計算農舍面積）；稅捐機關房屋財產歸戶查詢清單（3 個月內）；歸戶財產清單及所列土地登記謄本；都市計畫土地另附使用分區證明（3 個月內）。農民資格審認：農保被保險人或健保第三類被保險人提出申請日前 10 日內核發的投保證明；非上述身分者提出申請日前至少 2 年農業生產佐證文件之一（農業天災救助、活化農地轉（契）作補貼、繳售公糧、農政補助計畫、自產農產品銷售單據以每 0.1 公頃年銷售 3 萬元為基數、有機或產銷履歷或優良農產品驗證或產地證明標章、其他證明）。金門由產業發展處農林科受理（082-321254），「業務職掌」第 3 項「農舍申請管理」，申辦項目「農業用地興建農舍申請」（更新 114 年 2 月 21 日）附 5 件：興建農舍農民資格申請書格式、申請興建農舍經營計畫書格式、切結書、共有土地分管契約書及分管圖、金門縣政府申請農業用地興建自用農舍審查作業流程；縣訂「金門縣農業用地興建農舍審查作業要點」（民國 114 年 2 月 19 日）與「金門縣農舍及其農業用地稽查要點」（民國 106 年 9 月 14 日），並每月公告「農舍興建資格審查進度表」（115 年 8 月第 7 次、7 月第 6 次、6 月第 5 次、5 月第 4 次）。連江依科名為產業發展處農林科（0836-22926），縣法規「產發類」35 筆無農舍規定，官網未查得申請窗口與表單。
本文依資格、離島三個例外、土地禁區、配置六款、建照文件、套繪與稽查、移轉限制拆解，再把澎湖 Q&A 的 7 項文件與 2 年佐證、金門的審查作業要點與每月進度表、金門水保專區與建築管理自治條例、連江的水保下載檔串起來。偉騰開發興業由前臺東縣環境保護局局長領軍，處理離島農舍案時先看戶籍與農地是否同縣滿二年、取得方式是不是繼承或受贈、地是不是 89 年 1 月 28 日前的既有農地，再決定 0.25 公頃與 10% 兩個例外能不能用，文件傳 LINE 即可免費書面初判。
資格與離島第一個例外：成年、同縣滿二年、無自用農舍、所有權人確供農用，離島不受 0.25 公頃限制，農民認定的兩條路
第2條第1項五款是硬門檻，離島只放寬一款：第3款的 0.25 公頃在離島地區興建農舍者不在此限，其餘四款照本島。第2款的「同一直轄市、縣（市）」在離島要特別注意：戶籍在澎湖、農地在金門就不符合，戶籍在臺灣本島、農地在澎湖也不符合，旅外返鄉的申請人要先把戶籍遷回農地所在縣並滿二年，土地取得也要滿二年（集村農舍免土地取得滿二年）。第4款的無自用農舍以建照為準，已領個別或集村農舍建造執照者視為已有農舍，建照尚未開工且已撤銷或原案重新申請者除外；第6條另規定五年內曾取得農舍建照且建照未撤銷失效、農舍未因天然災害全倒或自行拆除滅失者不予許可。第5款的確供農業使用與不影響農業生產環境靠第2項的經營計畫書送縣府審查，第3項讓縣府由農業單位邀集環境保護、建築管理、地政、都市計畫等單位組成審查小組。農民認定依第3條之1：農保被保險人或健保第三類被保險人免會勘，其他人附農業生產佐證資料經縣府會同專家、學者會勘認定。澎湖 Q&A 把兩條路寫得很具體：農保或健保第三類被保險人附申請日前 10 日內核發的投保證明；非被保險人附申請日前至少 2 年的農業生產佐證文件之一，包括農業天災救助、活化農地轉（契）作補貼、繳售公糧、農政補助計畫、自產農產品銷售單據（以每 0.1 公頃年銷售 3 萬元為基數）、有機、產銷履歷、優良農產品驗證或產地證明標章等。民國 89 年 1 月 4 日前取得農地者依第3條只需符合第4款、第5款；第4條讓 89 年 1 月 28 日前取得農地被徵收（未領抵價地）或協議價購者於完成登記後三年內在同縣重購農地申請，面積不超過原被徵收或讓售面積。
土地禁區與離島第二、第三個例外：第5條四類與三類、繼承贈與既有農地不受 10% 與 90% 限制、集村十位十棟
第5條第1項列四類不得申請興建農舍的農業用地：非都市土地工業區或河川區；其他分區的水利用地、生態保護用地、國土保安用地或林業用地；非都市土地森林區養殖用地；其他違反土地使用管制規定者。集村農舍另有第2項的三類禁區：非都市土地特定農業區、非都市土地森林區農牧用地，以及都市計畫保護區。離島農地多為一般農業區或山坡地保育區、風景區的農牧用地，風景區內的農牧用地要先確認非都市土地使用管制規則的容許項目，澎湖南方四島國家公園範圍內另依國家公園法。第二個例外在第9條第2項第3款：農舍用地面積不得超過該農業用地面積 10%、扣除農舍用地後農業經營用地應為完整區塊且不低於 90%，但於離島地區以繼承、或民法第1138條所定遺產繼承人於繼承開始前因被繼承人贈與的方式，於民國 89 年 1 月 28 日修正生效後取得被繼承人或贈與人在該日期前所有的農業用地申請興建農舍者不在此限；也就是離島祖產農地由子女繼承或受贈後蓋農舍，配置不卡 10% 與 90%，但買賣取得的地照本島規定。第三個例外在第11條：集村農舍用地面積應小於一公頃、分幢分棟十棟以上未滿五十棟一次集中申請，本島要二十位以上農民共同興建二十棟以上，離島得以十位以上農民提出十棟以上；本島各起造人農地須位於同一鄉（鎮、市、區）或毗鄰且同一種類使用分區，離島不受此限；建蔽率不超過 60%、容積率 240%，山坡地範圍建蔽率 40%、容積率 120%；十棟至未滿三十棟道路寬 6 公尺，三十棟以上 8 公尺；面臨公告道路退縮 8 公尺以上；第7條規定集村農舍位於經濟部公告嚴重地層下陷地區者要先取得用水計畫書同意或合法水源證明，離島無此情形。
配置六款與面積定義：圍牆、地下層、10% 與 90%、污水處理、放流水、一筆一棟，離島的水與排放
第9條第1項規定興建農舍起造人應為農舍坐落土地的所有權人；第2項六款是配置規定。第一，農舍興建圍牆以不超過農舍用地面積範圍為限，離島常見的石牆與防風牆若屬農舍附屬設施就算在農舍用地內。第二，地下層每層興建面積不得超過農舍建築面積並列入總樓地板面積計算，法定停車空間得免列入。第三，農舍用地不超過 10%、農業經營用地完整區塊且不低於 90%，離島繼承或受贈既有農地者例外。第四，依建築技術規則設置建築物污水處理設施，預鑄式者於申報開工時附審定登記文件影本並於安裝時作成現場安裝紀錄。第五，放流水應符合放流水標準並排入排水溝渠，排入灌排系統者應經管理機關（構）同意及水利主管機關核准，排入私有水體者應經所有人同意；離島沒有農田水利署灌區，排放多落入私有水體或縣府的排水設施，經營計畫書的排水方式說明要寫清楚去向與同意文件。第六，同一筆農業用地僅能申請興建一棟農舍，分期興建者除原申請人外均須符合第2條第1項資格且農舍建築面積應超過 45 平方公尺，經縣府農業單位同意者不在此限。第8條第3項把三個面積講清楚：農舍建築面積指相關法規所稱的基層建築面積；農舍用地面積指法定基層建築面積，即農舍與附屬設施水平投影面積用地的總和；農業經營用地面積指農地扣除農舍用地所剩的面積。個別農舍的樓地板面積、建築面積、樓層與高度依第10條回到其他法令：非都市土地依「實施區域計畫地區建築管理辦法」，都市計畫農業區依各縣都市計畫規定，離島三縣都沒有查得專屬的農舍面積自治規定，以建管單位的現行標準為準。
澎湖與連江的審查路徑：農牧科資格認定與建照兩階段、7 項文件、經營計畫書、農用證明 6 個月內；連江農林科
澎湖採兩階段：第一階段向農漁局農牧科申請農民資格認定（馬公市新營路 477 號，總機 06-9262620，農牧科科長分機 260），第二階段取得核定後向縣府建管單位申請農舍建造執照，2015 年 Q&A 寫「建設處」，現行縣府設建設處與工務處，送件前先確認。7 項文件：戶籍謄本與身分證影本；土地登記簿謄本、地籍圖謄本（3 個月內）與農業用地作農業使用證明書（6 個月內，農牧科農地利用分機 270 核發）；農舍經營計畫書；切結書（名下無自用農舍、該地未曾供他人計算農舍面積）；稅捐機關房屋財產歸戶查詢清單（3 個月內）；歸戶財產清單及所列土地登記謄本；都市計畫土地另附使用分區證明（3 個月內）。澎湖縣法規「農漁」類 45 筆沒有農舍自治規定，資格審查依中央辦法；規費依「農業主管機關受理申請許可案件及核發證明文件收費標準」第4條第6款，申請核定興建農舍的農民資格每件新臺幣 5,000 元。澎湖的特殊背景是「澎湖縣豬隻飼養管制自治條例」推行全縣養豬離牧，農舍經營計畫書寫畜牧經營要避開養豬。連江縣政府產業發展處農林科（0836-22926）依科名受理，縣法規「產發類」35 筆無農舍規定，官網未查得窗口與表單，實務上先電洽農林科確認資格審查與建照（工務處）的分工；連江唯一直接規範農地行為的是「連江縣山隴蔬菜公園友善環境耕作管理自治條例」，專區內新設農業設施須事先報請核准，蔬菜公園範圍的農地不適合規劃農舍。第8條第1項的建照文件七項：申請書（載明農業用地面積、農舍用地面積、農舍建築面積、樓層數、高度、總樓地板面積等）、縣府依第2條或第3條核定的文件與放流水同意文件、地籍圖謄本、土地權利證明文件、土地使用分區證明、比例尺不小於 1/100 的平面圖立面圖剖面圖、比例尺不小於 1/1200 的農業用地配置圖（含農舍用地面積檢討、農業經營用地面積檢討、排水方式說明）。
金門的審查路徑：審查作業要點、5 件附件、每月進度表、稽查要點、建築管理自治條例、山坡地水保專區
金門是離島唯一訂有農舍縣規的縣。「金門縣農業用地興建農舍審查作業要點」（民國 114 年 2 月 19 日，行政規則）是資格審查的縣層規定，「金門縣農舍及其農業用地稽查要點」（民國 106 年 9 月 14 日）是核准後的稽查依據。窗口是產業發展處農林科（082-321254，金城鎮民生路 60 號產業發展處三樓），「業務職掌」第 3 項「農舍申請管理」；申辦項目「農業用地興建農舍申請」附 5 件：01 興建農舍農民資格申請書格式、02 申請興建農舍經營計畫書格式、03 切結書、共有土地分管契約書及分管圖、金門縣政府申請農業用地興建自用農舍審查作業流程（PDF），共有土地要附分管契約書及分管圖，這是金門祖產農地最常補件的一項。審查進度公開：產業發展處每月公告「農舍興建資格審查進度表」，115 年 8 月第 7 次（115 年 8 月 25 日）、7 月第 6 次（8 月 5 日）、6 月第 5 次（7 月 3 日）、5 月第 4 次（6 月 3 日），申請人可查自己案件的審查狀態。建照依「金門縣建築管理自治條例」（民國 106 年 12 月 6 日）由縣府建管單位核發，違章依「金門縣新舊違章建築劃分及處理自治條例」（民國 103 年 12 月 17 日）處理。山坡地部分，農林科職掌第 9 項「山坡地管理、山坡地劃設及開發案件審核」，官網「山坡地水土保持專區」提供金門縣水土保持服務團線上諮詢平台、簡易水土保持申報書申請頁、水土保持問與答與宣導專文，並訂「金門縣違反水土保持法案件裁罰基準」（民國 113 年 9 月 18 日）；《水土保持法》第12條要求山坡地開發建築用地前先擬具水土保持計畫或簡易水土保持申報書送核定，未核定前不得核發建照。金門另有「金門縣農民團體設置住宿場所經營管理辦法」（民國 103 年 10 月 14 日），是農民團體住宿設施的規定，不是農舍的路。
套繪、稽查與移轉：第12條造冊註記、第15條稽查小組、金門稽查要點、農發條例第18條滿五年與併同移轉、常見退件
第12條規定建管機關核發建照後造冊列管、送地政機關在土地登記簿註記並副知農業單位建檔，地籍套繪圖上把已興建及未興建農舍的農地著色標示，未經解除套繪管制不得辦理分割；解除限農舍坐落農地已變更為非農業用地、非農舍坐落農地已變更為非農業用地、農舍用地與農業用地面積比例符合法令且解除後農地仍達 0.25 公頃以上三種，第4項讓超出比例的部分免經其他所有權人同意逕依變更使用執照程序解除。資料不實的後果在第13條：縣府撤銷核定，建管機關撤銷建築許可。第15條第1項要求農地維持作農業使用並造冊列管，第2項要求縣府邀集農業、建管、地政、都計單位與農業專家組成稽查小組定期檢查，未依規定使用者由原核定機關通知建管機關及區域計畫、都市計畫或國家公園主管機關處理並限期改正，屆期不改正得廢止許可；金門把這一段做成「金門縣農舍及其農業用地稽查要點」。移轉限制在《農業發展條例》第18條：第2項要求自有農業用地興建的農舍滿五年才可移轉（繼承或法院拍賣不受限），第4項要求農舍與坐落用地併同移轉或併同設定抵押權，並規定已申請興建農舍的農地不得重複申請。離島常見退件有五：旅外返鄉者戶籍遷回未滿二年；買賣取得的小地想用繼承贈與的 10% 例外；經營計畫書的農業使用事實只有雜草地、拿不出 2 年佐證；共有祖產沒有分管契約書及分管圖（金門必附）；排水方式說明沒有去向與同意文件。對縣府不予核定或廢止許可若有不服，依法先陳述意見，再依法提起訴願。動線排五步：確認戶籍與農地同縣滿二年與取得方式；備農用證明（6 個月內）、謄本（3 個月內）與經營計畫書；澎湖送農牧科、金門送農林科（附 5 件）、連江電洽農林科；取得資格核定後向建管單位申請建照，山坡地先過水保；核發後注意套繪、稽查與滿五年移轉。
自我檢查清單
- 申請人已成年、戶籍與農地同在澎湖、金門或連江且土地取得與戶籍登記均滿二年、無自用農舍、為所有權人；離島不受 0.25 公頃限制已確認適用。
- 農民身分：農保或健保第三類被保險人已備投保證明（澎湖要求申請日前 10 日內核發）；非被保險人已備至少 2 年農業生產佐證（天災救助、契作補貼、繳售公糧、農政補助、每 0.1 公頃年銷售 3 萬元的銷售單據、驗證或標章）。
- 取得方式已確認：以繼承或繼承人受贈取得民國 89 年 1 月 28 日前既有農地者可用第9條第2項第3款的 10% 與 90% 例外；買賣取得者照本島配置。
- 澎湖 7 項文件已備（戶籍謄本、身分證、3 個月內謄本與地籍圖、6 個月內農用證明、經營計畫書、切結書、房屋財產歸戶清單、歸戶財產清單、都市土地分區證明）；金門 5 件附件已備（資格申請書、經營計畫書、切結書、共有土地分管契約書及分管圖、審查作業流程）。
- 配置圖農舍用地（含石牆、防風牆等附屬設施）與農業經營用地已檢討，排水方式說明含去向與私有水體所有人同意；一筆一棟；比例尺不小於 1/1200。
- 山坡地案件已依《水土保持法》第12條先送水保計畫或簡易水保申報書（金門可先用水土保持服務團線上諮詢平台），再向建管單位申請建照。
- 已了解建照核發後造冊列管與套繪管制、第15條與金門稽查要點的定期檢查、滿五年始得移轉且與坐落用地併同移轉。
常見錯誤
- 戶籍還在臺灣本島就申請離島農舍——辦法第2條第1項第2款要求戶籍與農地在同一縣且戶籍登記滿二年，離島只放寬 0.25 公頃。
- 買來的小地想用 10% 例外——第9條第2項第3款只給以繼承或繼承人受贈取得民國 89 年 1 月 28 日前既有農地者，買賣取得照 10% 與 90%。
- 照澎湖 2015 年 Q&A 去「建設處」送建照——該 Q&A 為舊版，現行縣府設建設處與工務處，先確認建照窗口，資格認定仍在農漁局農牧科。
- 金門共有祖產沒附分管契約書及分管圖——金門申辦項目的 5 件附件之一，缺件即補正；每月進度表可查案件狀態。
- 經營計畫書只寫規劃沒有 2 年佐證——非農保或健保第三類被保險人要附至少 2 年農業生產佐證文件之一，並經縣府會勘認定。
- 以為離島沒人稽查——金門訂有農舍及其農業用地稽查要點，辦法第15條要求各縣組稽查小組定期檢查，屆期不改正得廢止許可。
官方參考資料
常見問題
澎湖 金門 馬祖 農地 不到 0.25 公頃 可以蓋農舍嗎 條件是什麼
可以。「農業用地興建農舍辦法」第2條第1項第3款規定申請興建農舍的該筆農業用地面積不得小於 0.25 公頃，但參加興建集村農舍及於離島地區興建農舍者不在此限，澎湖、金門、連江都適用。其餘四款照本島：已成年；戶籍所在地與農地在同一縣且土地取得與戶籍登記均滿二年；無自用農舍（已領農舍建照視同有農舍）；為該農地所有權人、農地確供農業使用且未曾申請農舍，以經營計畫書送縣府審查小組。農民身分依第3條之1，農保被保險人或健保第三類被保險人免會勘（澎湖 Q&A 要求申請日前 10 日內核發的投保證明），其他人附至少 2 年農業生產佐證（天災救助、契作補貼、繳售公糧、農政補助、自產農產品銷售單據以每 0.1 公頃年銷售 3 萬元為基數、驗證或標章）經縣府會同專家會勘認定。配置依第9條第2項農舍用地不超過 10%、農業經營用地不低於 90%，但離島以繼承或繼承人受贈取得民國 89 年 1 月 28 日前既有農地者不受此限；集村農舍在離島以十位以上農民申請十棟以上即可。窗口：澎湖農漁局農牧科（06-9262620）、金門產業發展處農林科（082-321254）、連江產業發展處農林科（0836-22926）。
金門 農舍 申請 要什麼文件 進度 怎麼查 會被稽查嗎
金門向產業發展處農林科申請（金城鎮民生路 60 號產業發展處三樓，082-321254），依「金門縣農業用地興建農舍審查作業要點」（民國 114 年 2 月 19 日）審查資格，申辦項目「農業用地興建農舍申請」附 5 件：01 興建農舍農民資格申請書格式、02 申請興建農舍經營計畫書格式、03 切結書、共有土地分管契約書及分管圖、金門縣政府申請農業用地興建自用農舍審查作業流程；共有祖產一定要附分管契約書及分管圖。產業發展處每月公告「農舍興建資格審查進度表」（115 年 8 月第 7 次、7 月第 6 次、6 月第 5 次、5 月第 4 次），可查自己案件的審查狀態；資格核定後依辦法第8條向縣府建管單位申請建造執照（「金門縣建築管理自治條例」），山坡地先依《水土保持法》第12條送水保計畫或簡易水保申報書，官網山坡地水保專區有服務團線上諮詢平台。核准後依辦法第12條造冊列管與地籍套繪管制，並依「金門縣農舍及其農業用地稽查要點」（民國 106 年 9 月 14 日）與辦法第15條由稽查小組定期檢查，未依規定使用者限期改正、屆期不改正得廢止許可；《農業發展條例》第18條第2項規定農舍滿五年始得移轉。
澎湖 農舍 怎麼申請 找誰 要準備什麼
澎湖官網 Q&A（2015 年 11 月 6 日發布）寫的是兩階段：先備齊文件向縣政府農漁局農牧科申請農民資格認定（馬公市新營路 477 號，總機 06-9262620），取得後再向縣府建管單位申請農舍建築執照（Q&A 所稱「建設處」為當時用語，現行縣府設建設處與工務處，送件前先確認）。應備文件 7 項：戶籍謄本與身分證影本；土地登記簿謄本、地籍圖謄本（3 個月內）與農業用地作農業使用證明書（6 個月內，農牧科農地利用分機 270 核發）；農舍經營計畫書；切結書（名下無自用農舍、該地未曾供他人計算農舍面積）；稅捐機關房屋財產歸戶查詢清單（3 個月內）；歸戶財產清單及所列土地登記謄本；都市計畫土地另附使用分區證明（3 個月內）。農民資格：農保或健保第三類被保險人附申請日前 10 日內核發的投保證明，其他人附申請日前至少 2 年農業生產佐證文件之一。澎湖沒有農舍自治規定，依中央辦法：離島不受 0.25 公頃限制，繼承或受贈的 89 年 1 月 28 日前既有農地不受 10% 與 90% 限制；規費依收費標準每件 5,000 元。澎湖推行養豬全面離牧，經營計畫書的畜牧內容要避開養豬。
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