澎湖金門馬祖農地租賃與三七五租約：公所登記與終止補償動線

澎湖、金門、連江的農地租約多半是老三七五租約或高粱小麥契作的新制租約，兩制的續約、終止與補償完全不同。本文整理三縣主管機關與公所窗口、跨海送件入口、登記期限、補償算法與農用證明、農保、稅賦連動。

澎湖、金門、連江的農地，很多是長輩留下、自己人在本島、田在島上的狀態。有人手上還掛著祖父輩簽的三七五租約，有人剛被契作農戶或民宿業者問要不要出租。同一塊地，租約簽在民國八十九年一月四日之前或之後，適用的法律、能不能收回、要付多少補償，答案完全不同。

三縣的行政架構各自不同：澎湖農業主管機關是縣政府所屬的農漁局，金門與連江都是縣府一級單位產業發展處，三七五租約的登記與調解則一律在耕地所在鄉鎮市公所。跨海送件成本高，先弄清楚哪件事找公所、哪件事找縣府、哪些能線上辦，是離島地主最實際的第一步。

偉騰開發興業由前臺東縣環境保護局局長帶隊，全台各縣市受理農地租約案件，熟悉三七五租約與新制租約在公所、縣府與農會之間的銜接。本文依三縣現行官網資料與法規整理，先讀完，再把租約和謄本傳過來，我們會告訴你下一步該去哪個窗口。

先分清窗口：公所耕地租佃委員會與三縣農業主管機關

離島三縣的農地租約案件要分兩層窗口看。三七五租約的訂立、變更、終止登記與租佃爭議調解，都在耕地所在鄉鎮市公所的耕地租佃委員會；縣政府則掌農業用地作農業使用證明與農地違規查處。澎湖縣的農業主管機關是縣政府所屬的農漁局，農牧科農地利用業務兼管農用證明核發與農業用地不課徵稅賦管理，承辦分機 06-9262620#270。金門縣現行窗口是縣政府一級單位產業發展處農林科，網路常見的「建設處農林科」是舊機關名，縣政團隊已無建設處；農林科另掌農地違規使用查處。連江縣由縣政府產業發展處農林科受理，官網只以組織圖呈現職掌，文字職掌與分機未查得，可先撥產業發展處 0836-22926 確認承辦。跨海送件前先分清公所登記與縣府證明兩條線。

離島案型：金門契作租約、澎湖廢耕地活化與連江蔬菜公園

離島農地租約的案型跟本島很不一樣。金門的主軸是高粱與小麥契作：縣農業試驗所每年公告高粱契作申報事項與小麥合格土地清單，契作文件清單裡直接附有農地委託經營契約書與土地租賃契約書範本，地主把田交給契作農戶時要先有書面，收購補貼才對得上申報人；「金門縣農作物契作實施辦法」是這套制度的自治法源。澎湖的重點是廢耕地活化：農牧科職掌雜糧改良與糧食管理，縣府另訂「澎湖縣政府農地活化補助作業及管考規定要點」，出租給願意復耕者往往是地主保住農用資格最省事的方式。連江以南竿鄉山隴蔬菜公園為代表，縣自治條例把它劃為友善環境耕作專區，承租耕作者要遵守作物高度上限與新設農業設施事先報准。三縣共同背景是人口外流與休耕多，租約常是農地繼續被耕作的唯一途徑。

新舊制判斷、新制擬約與跨海送件的線上入口

離島地主的租約常是兩代前簽的，先判斷制別：《農業發展條例》第20條以民國八十九年一月四日修正施行為界，之後訂立的租約回歸契約自由，不適用《耕地三七五減租條例》；之前訂立並辦竣公所登記的，續約與終止照減租條例走。金門契作地主可沿用縣農業試驗所提供的土地租賃契約書與農地委託經營契約書，但仍要依《農業發展條例》第21條把期限、租金與終止通知寫清楚，未定期限的租約終止須六個月前通知。承租人要憑租約向農會加農保時，三七五耕地以外的租約原則上須經公證，離島往返成本高，擬約時就把公證排進同一趟。跨海送件方面，澎湖可經澎湖縣政府線上申辦服務系統遞件，金門縣府設有網路線上櫃台並可查申辦進度，連江未查得線上入口，需先電洽產業發展處確認收件方式。

三七五租約的登記期限、終止事由與補償三項

三七五租約每一步都要登記。《臺灣省耕地租約登記辦法》第2條要求登記原因發生日起三十日內向耕地所在鄉鎮市公所申請，離島如馬公市、金城鎮、南竿鄉公所；一方不會同時另一方得單獨申請，公所通知他方二十日內提書面意見，承租人已遷居本島的老租約靠這條走。繼承承受、耕地分割、一部編定為非耕地屬《臺灣省耕地租約登記辦法》第4條的變更登記事由；期滿則依《耕地三七五租約清理要點》第七點於翌日起四十五日內申請終止或續訂，雙方都不動就由公所逕為註銷。租期中終止只有《耕地三七五減租條例》第17條第1項五種情形，期滿收回另受《耕地三七五減租條例》第19條限制；因編定為非耕地終止的補償是改良費用、未收穫作物價額，與當期公告土地現值減除土地增值稅後餘額三分之一。

稽查與陳情：農地租作民宿觀光設施的風險與補正

離島觀光熱，最常見的風險是農地租出去後被拿去做民宿停車、露營或觀光設施，違規後果卻由地主承擔。金門稽查制度化，縣府訂有「金門縣農舍及其農業用地稽查要點」，享有賦稅減免的農地另有定期抽查作業要點；農林科設農地違規使用查處職掌，1999 縣民熱線可檢舉；承租人要填土改良須走農林科的客土改良申請並附切結書。澎湖未查得專案查處計畫，個案由農漁局農牧科依會勘與作物損害查估職掌處理。連江的山隴蔬菜公園自治條例明列十三款禁止行為，包含飼養家禽家畜、施用化學農藥與私自開挖填土，屆期未改善可按次處罰鍰。地主收到限期改善或處分通知，先在期限內提出陳述意見，不服處分再提起訴願，並依租約用途限制與違約終止條款向承租人主張。

出租後的連動：農用證明、農保、租金所得與種電的先後

出租後，農用證明、農保與稅單一起變。農用證明在澎湖向農漁局農牧科農地利用申請，同一窗口兼管不課徵稅賦認定；金門向產業發展處農林科申請，官網表格頁未單列申請書，送件前先電洽；連江由產業發展處受理，作業規定與表單未查得。承租人要憑租約向農會加農保，承租三七五耕地須達零點二公頃，其他農地零點二公頃、林地零點四公頃，租約要寫明面積與地號。租金是租賃所得，地主負擔水費者減除百分之三十六、不負擔者減除百分之三；三七五終止補償費依《所得稅法》第14條得以半數計入。經農會農地銀行或小地主大專業農政策媒合的租約也要通過同樣檢視。租給光電業者則相反，地面型光電若未結合農業設施，農地改課地價稅並失去農用證明，與金門契作、澎湖復耕補助的實際耕作前提相斥。

離島事實對地主與承租人的意義：先定制別，再排送件

把三縣事實收攏，地主可做三個判斷。第一，先看租約日期與公所登記簿：民國八十九年一月四日前訂立並登記的是三七五租約，收回受限、終止有補償；之後簽的回歸契約自由，金門契作地主可用縣農業試驗所的土地租賃契約書起草，重點在期限、終止通知與用途限制。第二，人在本島、田在島上的，善用單獨申請登記與線上入口：澎湖走縣政府線上申辦服務系統，金門走網路線上櫃台，連江先電洽產業發展處，把公證、公所登記與農用證明排在同一趟。第三，出租對象決定稅單與資格：租給契作農戶或復耕者，可搭澎湖農地活化補助與金門契作制度並維持農用證明；租給民宿、觀光設施或地面型光電，金門稽查要點與定期抽查會找上門，農用證明與農保連帶失守。判斷清楚再簽字，比事後陳述意見或訴願省力。

自我檢查清單

• 調出租約正本與耕地所在公所的三七五租約登記資料，確認訂約日期落在民國八十九年一月四日之前或之後。
• 澎湖案件先撥農漁局農牧科農地利用分機 06-9262620#270 確認農用證明與不課徵稅賦文件；金門找產業發展處農林科，勿再寄「建設處」。
• 連江案件送件前電洽產業發展處 0836-22926，確認承辦科與收件方式，官網未載線上申辦入口。
• 新制租約寫明期限、租金、終止通知與用途限制，金門契作地主可比對縣農業試驗所的土地租賃契約書與農地委託經營契約書。
• 三七五租約有繼承、分割、一部編定為非耕地等變更事由時，於登記原因發生日起三十日內向公所申請；期滿翌日起四十五日內申請終止或續訂。
• 承租人要加農保就先安排公證，並確認承租面積達零點二公頃、林地零點四公頃的門檻。
• 出租給民宿、露營、觀光設施或地面型光電前，先評估農用證明、地價稅與金門定期抽查風險，把用途限制寫進租約。

常見錯誤

• 把金門農業窗口寫成「建設處農林科」寄件——縣府已無建設處，公文轉遞耽誤，契作申報或農用證明時程被拖過期。
• 拿民國八十九年後簽的契作租約套三七五規則——新制不受租金上限與最短租期拘束，也主張不到減租條例的終止補償。
• 承租人已遷居本島就放著租約不登記——變更事由逾期公所會通知後逕行登記，期滿雙方都不動則逕為註銷並公告三十日。
• 離島農地租給民宿或露營業者只談租金——違規使用由地主承擔，農用證明與不課徵稅賦失守，金門還有農業用地稽查要點與定期抽查。
• 連江山隴蔬菜公園承租人私自填土或飼養家禽——違反自治條例禁止行為，屆期未改善可按次處罰鍰。
• 三七五租約期滿以為就能收回自耕——出租人不能自任耕作或收益足以維持一家生活者不得收回，承租人願續租者應續訂。

官方參考資料

• 澎湖縣政府農漁局（農牧科農地利用業務）
• 金門縣政府產業發展處（農林科民眾申辦表格）
• 連江縣政府產業發展處（組織與聯絡資訊）

常見問題

澎湖 農地 出租 農用證明 找 哪個 單位

找澎湖縣政府農漁局農牧科的農地利用業務，承辦分機 06-9262620#270，同一窗口也管農業用地不課徵各種稅賦的認定。澎湖未自訂農用證明作業規定，依中央辦法辦理；租約要能證明承租人確實作農業使用，出租給非農使用會失去證明資格。可先經澎湖縣政府線上申辦服務系統遞件。

金門 高粱 契作 農地 租給 別人 種 要 簽 什麼 約

金門縣農業試驗所的高粱、小麥契作文件清單裡就有土地租賃契約書與農地委託經營契約書，可直接比對起草。這類租約是新制，依《農業發展條例》第21條自由約定期限與租金，但終止通知期限要寫清楚；契作申報人要與實際耕作人一致，收購補貼才對得上。

馬祖 老 三七五 租約 承租人 過世 要 怎麼 辦

承租人死亡由繼承人承受屬三七五租約的變更登記事由，應於登記原因發生日起三十日內向耕地所在的鄉公所申請；一方不會同時，另一方可敘明理由單獨申請，公所會通知他方二十日內表示意見。連江縣府產業發展處未查得線上入口，建議先電洽 0836-22926 確認文件，再安排跨海送件。

離島農地租約初判

手上的澎湖、金門或連江農地租約不確定是哪一制、要不要登記、能不能收回，先把租約與謄本拍照傳 LINE，或撥 0965-855-538，偉騰會先做書面初判，再告訴你該找公所還是縣府。

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