澎湖金門馬祖買農地前查核清單：分區、農用證明與違規
在澎湖、金門、連江買農地，簽約前要查的和本島一樣是身分與紀錄，但窗口與規則多了幾個離島專屬項目：農業用地作農業使用證明在澎湖由農漁局農牧科農地利用核發（06-9262620 轉 270）、金門由產業發展處農林科核發（082-321254），連江依科名為產業發展處農林科；金門另有「金門縣農業用地依農業發展條例第三十九條申請賦稅減免優惠案件定期檢查（抽查）作業要點」（民國 110 年 5 月 6 日）與「金門縣農舍及其農業用地稽查要點」（民國 106 年 9 月 14 日），買到享過稅務優惠的地會被抽查；金門農地客土（填土）有「客土改良申請」的合法途徑，未經申請的填土就是違規。離島專屬的優惠也要一起看：農舍在離島不受 0.25 公頃限制、農業用地變更回饋金在離島得免繳、休閒農場在離島 0.5 公頃即可，這些會影響一筆地的價值。本文把十項查核對應到三縣機關。
離島農地的第一個特徵是「小而多權利人」。《農業發展條例》第16條規定每宗耕地分割後每人所有面積未達 0.25 公頃者不得分割，例外含購置毗鄰耕地合併、民國 89 年 1 月 4 日後繼承分割為單獨所有、89 年 1 月 4 日前共有耕地分割為單獨所有、三七五租約協議分割終止等七款，且第3款、第4款的分割要先取得共有人協議或法院確定判決、宗數不得超過共有人人數；澎湖與金門大量祖產農地是多人共有，買方常買到的是應有部分而不是整筆。第二個特徵是離島專屬的例外：「農業用地興建農舍辦法」第2條第1項第3款讓離島地區興建農舍不受該筆農地 0.25 公頃的限制，第9條第2項第3款讓離島以繼承或繼承人受贈方式取得民國 89 年 1 月 28 日前既有農地者不受農舍用地 10%、農業經營用地 90% 的限制，第11條讓離島集村農舍以十位以上農民申請十棟以上；《農業發展條例》第12條第4項第3款規定興辦的建設位於中央主管機關所定離島地區者得免繳農業用地變更回饋金；「休閒農業輔導管理辦法」第17條讓全場均坐落於離島地區的休閒農場農業用地不小於 0.5 公頃即可。這些例外讓同一筆地在離島的用途空間比本島大，也讓查核更重要。
農業用地作農業使用證明的窗口三縣不同。澎湖由縣政府農漁局農牧科「農地利用」受理，職掌原文含「農業用地作農業使用認定及核發證明」「農業用地不課徵各種稅賦管理」，分機 270，縣法規「農漁」類 45 筆無自訂作業規定，依中央「農業用地作農業使用認定及核發證明辦法」辦理。金門由產業發展處農林科受理（082-321254），「民眾申辦業務項目」第 7 項是「承墾耕作權耕作滿 10 年證明文件等農業各項申請案件之受理」，表格頁未單列農用證明申請書；金門另訂「金門縣農業用地依農業發展條例第三十九條申請賦稅減免優惠案件定期檢查（抽查）作業要點」，農林科職掌第 10 項是「農地違規使用查處」。連江依科名為產業發展處農林科（0836-22926），作業規定與表單未查得。買方的第一動作是請賣方先申請一次證明：核得下來代表地上物與現況過關，核不下來的退件理由就是議價依據。
本文依買方視角列十項查核：分區與使用地類別、農用證明可否核發、既有違規與稽查紀錄、既有農舍與套繪、農業設施容許現況、灌排水路與離島水源、三七五租約與金門契作租約、多人共有與分割、地上物與界址、稅務優惠承接與回饋金，每項對應澎湖農漁局、金門產業發展處、連江產業發展處與各地政事務所的查詢方式。偉騰開發興業由前臺東縣環境保護局局長領軍，處理離島農地案時會先要謄本、分區證明與現況照片做免費書面初判，離島客戶不必先搭船，文件傳 LINE 即可。
第一查與第二查：非都市土地分區與都市土地分區證明，以及農用證明能不能從澎湖農牧科、金門農林科拿到
第一查是身分。離島農地多為非都市土地，謄本上的使用分區（一般農業區、山坡地保育區、森林區、風景區等）與使用地類別（農牧用地、林業用地、養殖用地）決定容許使用項目，依「非都市土地使用管制規則」第6條與附表一；鄉（鎮、市、區）公所依第5條隨時檢查違規並報請縣府處理，縣府另成立聯合取締小組定期查處。都市土地（馬公市、金城鎮、南竿鄉的都市計畫區）向縣府取分區證明，農業區、保護區依《農業發展條例》第3條第10款仍是農業用地但不是耕地，不受第16條 0.25 公頃分割限制。第二查是農用證明。認定依「農業用地作農業使用認定及核發證明辦法」第4條：土地實際作農作、森林、養殖、畜牧、保育使用（依規定休耕、休養、停養或不可抗力視同）；地上有農業設施者附容許使用同意書與建築執照（免建照者只附容許）或從來使用證明；地上有農舍者附農舍建築執照。第5條的四種不得認定是設施或農舍超過核准面積或未依核定用途使用、民國 89 年 1 月 26 日修正前多筆合併申請農舍後部分土地移轉致不符原要件、現場阻斷排灌水系統、現場有與農業經營無關或妨礙耕作的障礙物、砂石、廢棄物、柏油、水泥；第6條讓編定公告前的墳墓與合法房屋、十平方公尺以下土地公廟、私人無償提供公眾使用的道路、農村再生公共設施、共有人違規未逾其應有部分等六種部分面積不影響認定，第8條規定共有人申請應有部分證明時附分管契約書圖、違規共有人切結書或多數決分管證明。第10條實地勘查以一次為限並通知申請人到場指界，第14條證明書有效期限六個月，規費依收費標準第4條第4款第一筆 500 元、每增加一筆 300 元，分別共有依共有人數乘以筆數的單位數計收。澎湖送農牧科農地利用（分機 270）；金門送農林科（082-321254）；連江送產業發展處農林科（0836-22926）。離島祖墳多，第6條第1款的編定公告前墳墓要檢具證明文件才不影響認定，買方要請賣方一併準備。
第三查與第四查：金門的賦稅減免抽查與農舍稽查要點、違規查處窗口與 1999 檢舉；既有農舍的離島例外與套繪管制
第三查是違規紀錄。金門是離島查處制度最完整的縣：農林科職掌第 10 項「農地違規使用查處」，縣訂「金門縣農業用地依農業發展條例第三十九條申請賦稅減免優惠案件定期檢查（抽查）作業要點」（民國 110 年 5 月 6 日）與「金門縣農舍及其農業用地稽查要點」（民國 106 年 9 月 14 日），買到曾享土地增值稅不課徵或遺產稅、贈與稅優惠的地，會落在定期抽查名單；檢舉走 1999 縣民熱線（外縣市 0800-318823）或產業發展處意見信箱。澎湖的違規查處職掌是農牧科農地利用的「配合各目的事業會勘、審核」「農業用地污染、作物損害查估」，專案計畫未查得，檢舉走 1999 縣民專線（外縣市 06-9274400 按 0 轉接或 06-9248898）；縣府另以「澎湖縣政府農地活化補助作業及管考規定要點」（民國 114 年 1 月 22 日）與「廢耕農地復耕實施計畫」提供恢復農用的誘因。連江的農地違規查處計畫未查得，唯一直接規範農地使用行為的是「連江縣山隴蔬菜公園友善環境耕作管理自治條例」，第 11 條的 13 款禁止行為含私自開挖填土，第 12 條罰鍰新臺幣六百元至三萬元並得按次處罰。買方要問三件事：有沒有收過限期恢復農用的公文、有沒有被列入金門抽查、鐵皮或貨櫃有沒有處理紀錄；《土地稅法》第39條之2第2項規定承受人持有期間被查獲未農用且未依限恢復者再移轉時課徵土地增值稅，前手紀錄會跟著地走。第四查是既有農舍。「農業用地興建農舍辦法」第12條規定核發建照後造冊列管、土地登記簿註記、地籍套繪圖著色標示，未經解除套繪管制不得分割，解除限農舍坐落農地已變更為非農業用地、非農舍坐落農地已變更為非農業用地、面積比例符合法令且解除後農地仍達 0.25 公頃以上三種。離島的兩個例外要對清楚：第2條第1項第3款讓離島興建農舍不受 0.25 公頃限制，第9條第2項第3款讓離島以繼承或繼承人受贈取得民國 89 年 1 月 28 日前既有農地者不受 10% 與 90% 限制；所以離島一筆有農舍的小地，農舍用地比例可能高於本島常見的 10%，買方要以建照與套繪圖為準而不是用 10% 反推。金門農舍案由農林科「農舍申請管理」承辦，每月公告「農舍興建資格審查進度表」（115 年 8 月第 7 次、7 月第 6 次、6 月第 5 次、5 月第 4 次），可以直接查賣方農舍的核定紀錄。《農業發展條例》第18條第2項規定自有農地興建的農舍滿五年始得移轉（繼承或法院拍賣除外），第4項規定農舍與坐落用地併同移轉。
第五查與第六查：地上設施的容許與建照、金門客土改良申請；灌排水路、澎湖鹹土乾旱與合法用水
第五查是設施。《農業發展條例》第8條之1第2項規定有固定基礎的農業設施先容許再建照，45 平方公尺以下且一層樓者免建照，民國 92 年 1 月 13 日修正施行前既有 250 平方公尺以下無安全顧慮者得免建照；認定辦法第4條第2款要求有農業設施的農地附容許使用同意書與建築執照（免建照者只附容許），只有容許沒有建照的固定基礎設施過不了農用認定。三縣的容許都依中央審查辦法辦理、沒有縣自訂要點，窗口是澎湖農牧科農地利用、金門農林科（申辦項目「申請農業用地作農業設施容許使用」）、連江農林科；附表一的上限可反推地上物合不合理，資材室每 0.1 公頃 20 平方公尺、最大 200 平方公尺且有農舍的地不得申請。金門要多查一項：填土。金門農林科有申辦項目「客土改良申請」（更新 115 年 2 月 10 日），附「客土改良申請書」與「金門縣辦理農業用地改良切結書」，這是農地填土的合法途徑；《農業發展條例施行細則》第2條之1規定填土土質應為適合種植農作物的土壤，不得為砂、石、磚、瓦、混凝土塊、營建剩餘土石方、廢棄物，違反者依條例第69條處理。未經申請的填土在買方接手後就是違規。第六查是水。審查辦法第6條第1項第6款把妨礙農田灌溉或排水功能列為容許不予同意事由，第7款把養殖池無法取得合法用水列為不予同意，認定辦法第5條第3款把阻斷排灌水系統列為不得認定。離島沒有農田水利署的灌區，澎湖官網描述的環境是「帶鹹的土質，乾旱的環境」，水源多靠自有水井與蓄水設施，買方要確認引用水來源與廢污水處理方式能寫進經營計畫（審查辦法第12條第八事項），以及有沒有位於金門「新設置畜牧場管理自治條例」點名的自來水水質水量保護區或飲用水水源水質保護區，這會限制日後的畜牧用途。
第七查與第八查：三七五租約與金門契作租約、多人共有與 0.25 公頃分割限制、離島集村農舍例外
第七查是租約。《耕地三七五減租條例》第6條要求耕地租約一律以書面為之，訂立、變更、終止或換訂由出租人會同承租人申請登記，登記辦法由直轄市政府擬訂；第3條規定鄉（鎮、市、區）公所設耕地租佃委員會，第26條規定租佃爭議先由公所租佃委員會調解、不成立者由縣府租佃委員會調處。三縣的租約登記由土地所在鄉（鎮、市）公所受理，買方向公所申請該地號的租約登記紀錄或無租約證明，並到現場確認有沒有他人耕作。金門另有契作租約：農業試驗所辦「高粱、小麥收購補貼契作」，並提供「農地委託經營契約書（1110920）」與「土地租賃契約書 1121004」範本，買到正在契作的高粱田，要確認契約期限與收購補貼的權利歸屬，115 年小麥春高合格土地清單（115 年 9 月 2 日）可查該地號是否在契作清單內。第八查是共有與分割。《農業發展條例》第16條的 0.25 公頃分割門檻只管耕地（區域計畫法特定農業區、一般農業區、山坡地保育區、森林區的農牧用地），都市計畫農業區不受限；第3款、第4款的繼承或民國 89 年 1 月 4 日前共有耕地分割為單獨所有要先取得共有人協議或法院確定判決，宗數不得超過共有人人數。離島祖產多人共有，買應有部分要看分管契約有沒有書面、其他共有人有沒有違規（認定辦法第6條第6款與第8條的分管契約書圖、切結書或多數決分管證明）。「農業用地興建農舍辦法」第11條的集村農舍在離島放寬為十位以上農民申請十棟以上（本島二十位二十棟），且離島不受各起造人農地須位於同一鄉（鎮、市、區）或毗鄰的限制，這讓離島小農地的集村路徑比本島寬，但第5條第2項的非都市土地特定農業區、森林區農牧用地與都市計畫保護區仍不得申請集村農舍。
第九查與第十查：界址鑑界與地上物、土地增值稅不課徵與遺贈稅五年列管、回饋金離島免繳
第九查是界址與地上物。認定辦法第10條第3項規定勘查時通知申請人到場指界，界址無法確定者向地政機關申請鑑界；離島農地常有石牆、防風牆與祖墳，買方簽約前自行申請鑑界，把鄰地越界、農路占用與墳墓位置一次釐清，金門產業發展處另有宣導專文「金門鑑界除草這樣做，教你安心鑑界、合法除草」提醒鑑界前的除草在山坡地要注意水保。第十查是稅。土地增值稅方面，《土地稅法》第39條之2第1項允許作農業使用的農業用地移轉自然人時申請不課徵，第39條之3規定權利人及義務人於申報土地移轉現值時在申報書註明農業用地字樣提出，未註明者得於繳納期間屆滿前補行申請；不課徵後再移轉依法應課徵時，第4項規定以民國 89 年 1 月 6 日修正施行日當期公告土地現值為原地價，第5項規定 89 年後曾課徵過者以最近一次核定的申報移轉現值為原地價；第55條之2的罰鍰已於 89 年刪除。遺產稅與贈與稅方面，《遺產及贈與稅法》第17條第1項第6款與第20條第1項第5款規定承受人或受贈人自承受或受贈之日起五年內未繼續農用且未依限恢復者追繳應納稅賦，例外限承受人死亡、土地被徵收、依法變更為非農業用地；買到五年內繼承或受贈的農地，賣出不消滅列管，追繳對象是原承受人，金門的抽查要點正是針對這類案件定期檢查。《農業發展條例》第38條第3項另讓繼承人有數人協議由一人繼承而需現金補償者由主管機關協助辦理二十年土地貸款。回饋金方面，《農業發展條例》第12條第4項第3款規定興辦的建設、設施位於經濟部公告嚴重地層下陷地區或中央主管機關所定偏遠、離島地區者得免繳農業用地變更回饋金，這是離島農地變更為非農業使用時的專屬優惠，但變更前仍要依第10條先徵得農業主管機關同意。地價稅方面，《土地稅法》第22條第1項第1款規定都市土地依都市計畫編為農業區及保護區且限作農業用地使用者課田賦（田賦自民國 76 年第 2 期起停徵），地上一有非農業使用就改課地價稅，買方要向賣方拿最近一期稅單。
離島買方的動線：文件先傳、公所與縣府分兩趟、現場一次看完
第一步書面：向地政事務所申請最近一個月內的土地登記謄本與地籍圖謄本，看使用分區、使用地類別、他項權利、共有人與農舍套繪註記；都市土地向縣府申請分區證明。第二步證明：請賣方向澎湖農牧科農地利用（分機 270）、金門農林科（082-321254）或連江農林科（0836-22926）申請農業用地作農業使用證明（第一筆 500 元、每增一筆 300 元，六個月效期），有農舍或設施者請賣方提供建照、使用執照與容許使用同意書，金門另問有沒有客土改良申請紀錄。第三步公所：向土地所在鄉（鎮、市）公所查三七五租約登記紀錄或申請無租約證明；金門契作田另向農業試驗所確認契作清單與委託經營契約。第四步紀錄：向縣府農業單位確認有沒有限期恢復農用通知、金門有沒有列入賦稅減免抽查或農舍稽查；1999 專線可查檢舉紀錄的處理窗口。第五步現場：帶地籍圖與鑑界結果走一遍，看石牆、防風牆、祖墳、水井、蓄水池、鐵皮與貨櫃，拍照存證。第六步稅：向賣方索取最近一期地價稅或田賦稅單，確認前手取得方式（買賣、繼承、贈與）與日期判斷五年列管，簽約時約定土地增值稅不課徵的申請由雙方在申報移轉現值時註明農業用地字樣；若買地是為了變更用途，先算離島免繳回饋金的條件與第10條農業主管機關同意。偉騰開發興業替離島買方做的是把六步壓成一份查核表，文件先傳 LINE 免費書面初判，需要現勘時再由配合團隊安排。
自我檢查清單
- 已取得最近一個月內土地登記謄本與地籍圖謄本，確認使用分區、使用地類別、共有人、他項權利與農舍套繪註記；都市土地已向縣府取分區證明。
- 已請賣方向澎湖農牧科農地利用、金門農林科或連江農林科申請農業用地作農業使用證明（第一筆 500 元、每增一筆 300 元、六個月效期），並取得核發結果或退件理由；祖墳已備編定公告前的證明文件。
- 已確認該地號有無限期恢復農用通知；金門案件已確認是否列入賦稅減免優惠抽查或農舍稽查名單、有無客土改良申請紀錄。
- 地上農舍已核對建照、使用執照與套繪圖，並了解離島農舍不受 0.25 公頃限制、繼承或繼承人受贈既有農地者不受 10% 與 90% 限制，農舍滿五年始得移轉且與坐落用地併同移轉。
- 地上每一棟固定基礎設施都有容許使用同意書與建照（45 平方公尺以下一層樓免建照）；引用水來源、排水與是否位於水源水質保護區已確認。
- 已向鄉（鎮、市）公所查三七五租約登記紀錄或無租約證明；金門契作田已向農業試驗所確認契作清單與委託經營契約；界址已申請鑑界。
- 已取得最近一期稅單確認課田賦或地價稅；前手取得方式與日期已查明五年列管；土地增值稅不課徵申請方式已寫入契約；變更用途者已對離島免繳回饋金條件。
常見錯誤
- 用本島 10% 反推離島農舍是否超建——離島以繼承或繼承人受贈取得的 89 年 1 月 28 日前既有農地不受 10% 與 90% 限制，要以建照與套繪圖為準。
- 只買應有部分卻沒看分管——共有人違規只有在附分管契約書圖、切結書或多數決分管證明時才不影響自己應有部分的農用認定。
- 以為金門農地填土是改良——未經農林科「客土改良申請」的填土，且土質為砂石磚瓦或營建剩餘土石方者，依施行細則第2條之1與條例第69條處理。
- 簽約後才申請農用證明——祖墳、石牆、鐵皮與阻斷排灌水都可能讓整筆不得認定，退件理由要在簽約前拿到。
- 以為五年內繼承的農地賣掉就沒事——列管不因移轉消滅，追繳對象是原承受人，金門並有定期抽查作業要點。
- 買地要變更用途卻沒算離島回饋金例外——《農業發展條例》第12條第4項第3款讓離島地區得免繳回饋金，但變更前仍要依第10條徵得農業主管機關同意。
官方參考資料
常見問題
澎湖 金門 馬祖 買農地 農用證明 誰辦 多少錢 多久
澎湖由縣政府農漁局農牧科「農地利用」受理（馬公市新營路 477 號，06-9262620 轉 270），職掌含農業用地作農業使用認定及核發證明；金門由產業發展處農林科受理（金城鎮民生路 60 號，082-321254）；連江依科名為產業發展處農林科（0836-22926），作業規定與表單未查得，先電洽。三縣都依中央「農業用地作農業使用認定及核發證明辦法」辦理：第4條認定土地實際作農作等使用、設施附容許與建照、農舍附建照；第5條四種情形整筆不得認定；第10條實地勘查一次並到場指界；第14條證明書有效六個月；規費依收費標準第一筆 500 元、每增加一筆 300 元，分別共有依共有人數乘以筆數計收；辦法未規定核發期限。買方請賣方先申請一次，核不下來的退件理由就是議價依據。
離島 農地 農舍 0.25 公頃 10% 有例外嗎 買到農舍地要注意什麼
有。「農業用地興建農舍辦法」第2條第1項第3款規定申請興建農舍的農地面積不得小於 0.25 公頃，但參加集村農舍及於離島地區興建農舍者不在此限；第9條第2項第3款規定農舍用地不超過 10%、農業經營用地不低於 90%，但離島地區以繼承、或民法第1138條繼承人於繼承開始前受贈的方式取得民國 89 年 1 月 28 日修正生效前既有農地者不在此限；第11條的集村農舍在離島得以十位以上農民申請十棟以上。所以離島有農舍的小地，比例可能不同於本島，買方要以建照、使用執照與地籍套繪圖為準，套繪管制未解除不得分割，解除限農舍坐落農地已變更為非農業用地、非農舍坐落農地已變更、面積比例符合法令且解除後農地仍達 0.25 公頃以上三種。《農業發展條例》第18條第2項規定自有農地興建的農舍滿五年始得移轉（繼承或法院拍賣除外），第4項規定農舍與坐落用地併同移轉。金門農林科每月公告農舍興建資格審查進度表，並訂「金門縣農舍及其農業用地稽查要點」。
金門 農地 買賣 稅 會被抽查嗎 填土 合法嗎
會。金門縣訂有「金門縣農業用地依農業發展條例第三十九條申請賦稅減免優惠案件定期檢查（抽查）作業要點」（民國 110 年 5 月 6 日），曾申請土地增值稅不課徵或遺產稅、贈與稅優惠的農地會被定期檢查；《遺產及贈與稅法》第17條第1項第6款與第20條第1項第5款規定承受人或受贈人五年內未繼續農用且未依限恢復者追繳應納稅賦，五年內轉手不消滅列管，追繳對象是原承受人；《土地稅法》第39條之2第2項規定承受人持有期間被查獲未農用且未依限恢復者再移轉時課徵土地增值稅。填土方面，金門產業發展處農林科有申辦項目「客土改良申請」，附客土改良申請書與「金門縣辦理農業用地改良切結書」，這是合法途徑；《農業發展條例施行細則》第2條之1規定填土土質應為適合種植農作物的土壤，不得為砂、石、磚、瓦、混凝土塊、營建剩餘土石方或廢棄物，違反者依條例第69條處理。買方要向農林科確認該地號有無客土申請與違規查處紀錄（農林科職掌第 10 項「農地違規使用查處」），檢舉與查詢可撥 1999（外縣市 0800-318823）。
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創辦人謝清泉為前臺東縣環境保護局局長、前臺東地檢署檢察事務官、前臺東縣政府消費者保護官，中央警察大學法律學研究所畢業，具地政士與不動產經紀人國家證照。服務臺東全縣 16 鄉鎮及全台各縣市——任何業務直接聯絡偉騰，全台各地均有配合團隊，可安排專人親臨現場指導。
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