澎湖金門馬祖產業園區開發實務：離島園區類型、申請設置與用地取得
澎湖、金門、馬祖的產業用地由縣府主導：澎湖走國土計畫的海洋科技產業園區與非都市土地開發許可，金門走金門特定區計畫甲、乙種工業區審查，連江靠都市計畫個案變更加捐地回饋；一年審完的特別程序只給行政院核定的重大建設投資計畫。
在澎湖、金門、馬祖談產業園區，先確認案子落在哪一條法規線，再談找地。澎湖非都市土地循《區域計畫法》開發許可或變更編定，金門本島與烈嶼全屬金門特定區計畫，工業區申請由城鄉發展處都市計畫科審查，連江四鄉全境都是風景特定區計畫，只剩都市計畫個案變更一條路。
常見誤會是把《離島建設條例》第7條讀成離島開發案都由縣政府核定、一年內必須核准；實際上只有經行政院核定的重大建設投資計畫享有這項待遇。離島也不好審：澎湖非都市土地幾乎全在澎湖國家風景區內，金門到 2022 年 5 月 11 日前沒核發過任何一件開發許可。
本文依序整理三縣窗口與線上系統、園區類型、申辦路徑、審查重點、稽查補正、證照先後與離島特有的土地條件。偉騰開發興業由前臺東縣環保局長帶隊，熟悉審查端怎麼問問題，離島案子先做書面初判，進場與否才有依據。
三縣三套窗口：澎湖建設處與財政處、金門城鄉發展處與產業發展處、連江工務處
澎湖縣未設地政處：建設處工商發展科掌工廠登記、特定工廠納管、工業區規劃與工業用地管理，城鄉發展科掌工業區總量管制登錄、分區證明與非都市土地開發審議，變更編定的受理與准駁在財政處土地開發科。金門縣已無「建設處」：金門特定區計畫甲、乙種工業區申請審查與分區證明在城鄉發展處都市計畫科，工廠登記與工業區公有土地出租在產業發展處工商及投資發展科。連江縣都市計畫委員會設在工務處，環保主管機關是環境資源局而非環保局。線上工具也是三套：澎湖用「澎湖線上申辦網站」與「澎湖縣都市計畫土地使用分區查詢及申請系統」，金門用「網路E櫃台」與「金門縣都計整合資訊系統」，連江用「都市計畫公開資訊」系統與「連江縣智慧圖資系統」。送件前先把機關名與系統對上。
離島園區長什麼樣：澎湖海洋科技產業園區、金門特定區工業區、馬祖城鄉特色產業園區
澎湖縣國土計畫城鄉發展總量約 1,863.71 公頃，新增產業用地只留給「澎湖海洋科技產業園區」，龍門基地約 9.52 公頃或鎖港基地約 6.54 公頃擇一；建設處另把「龍門智慧產業園區開發計畫」列為重大專案。馬公都市計畫 2024 年 8 月與 2026 年 5 月兩次公告把部分乙種工業區改為機關用地與體育場用地，工業區在縮。金門本島與烈嶼屬金門特定區計畫，分區含工業區與工商綜合專用區，自然村專用區另有無公害性小型工業設施執行要點；縣府另推金門工商休閒園區與金門產遊博覽園區開發案。連江縣以「連江縣馬祖城鄉特色產業園區管理中心設置要點」管理唯一的特色產業園區。三縣園區都小且由縣府主導，自辦報編前先確認素地在哪裡。
三條申辦路徑：澎湖開發許可與變更編定、金門特定區計畫審查、連江個案變更加回饋
澎湖非都市土地看面積：工業使用達 10 公頃以上，或依《產業創新條例》申請達 5 公頃以上，依《非都市土地使用管制規則》第11條應變更為工業區；其他開發達 2 公頃以上變更為特定專用區，走《區域計畫法》第15條之1 開發許可，由內政部區域計畫委員會審議；未達 2 公頃以興辦事業計畫加變更編定，送財政處土地開發科。澎湖歷年開發許可案僅 6 件、約 22 公頃，多是碼頭與海水淡化廠。金門走都市計畫線，向城鄉發展處都市計畫科申請甲、乙種工業區審查。連江全轄都市計畫，走都市計畫委員會個案變更，依「連江縣都市計畫地區土地變更回饋審議原則」，農業區或保護區變更為工業區捐贈 35% 土地，通過後 6 個月內簽協議書並在建造執照核發前完成回饋。
離島建設條例的特別待遇只給重大建設投資計畫，一般園區案照中央法規審
《離島建設條例》第3條的重大建設投資計畫，須經中央主管機關依「離島重大建設投資計畫核定標準」認定。取得核定後，依《離島建設條例》第7條，土地使用變更審議自送件至完成以不超過一年為限，並改由縣政府核定；沒有這張核定，園區案就照中央法規與縣自訂要點審。縣自訂配套並不對稱：金門的「金門縣重大建設投資計畫都市計畫主要計畫變更審查規則」要求送縣都市計畫委員會前展覽三十天並舉行說明會；澎湖查得的重大建設審查要點只針對非都市土地遊憩用地，面積上限 5 公頃。澎湖非都市土地幾乎全在澎湖國家風景區內，變更常須會辦交通部觀光署澎湖國家風景區管理處；2026 年 8 月澎湖縣建設處工商發展科表明，西嶼鄉陸域風電案在地方溝通與民意同意前不同意設置。
稽查、陳情與補正：土地行政科查處、聯合取締小組與編定審議小組裡的環保局長
離島的用地稽查與審查往往是同一批人。澎湖縣非都市土地違規使用的查處與裁罰在財政處土地行政科，變更編定申請在土地開發科，兩科同處不同分機；「澎湖縣非都市土地使用編定審議小組」11 位委員含環境保護局局長、旅遊處處長與農漁局局長，環保與觀光意見在編定階段就進場，不是等到環保許可才出現。金門縣另設「金門縣政府非都市土地使用管制聯合取締小組」，「金門縣非都市土地使用編定審議小組」7 位委員同樣含環境保護局局長；都市計畫區違規另有統一裁罰基準。連江縣訂有「連江縣各項違反都市計畫法案件通案處理原則」，都市計畫違規一律照通案原則處理。補正期限各要點不同，逾期多為退件重排。收到裁處或駁回，先在期限內陳述意見，再視情形提起訴願。
園區用地、工廠登記與環保許可的接棒順序：離島三縣各自的窗口
《工廠管理輔導法》第9條把設廠用地限在都市計畫工業區、非都市土地丁種建築用地等可設廠土地，用地先合法才能登記；《工廠管理輔導法》第14條規定環評未核准或違反土地使用管制者不得取得設立許可。澎湖都市計畫工業區依《都市計畫法臺灣省施行細則》第18條與第19條：乙種工業區供公害輕微之工廠，甲種工業區供輕工業及無公共危險之重工業；澎湖縣另訂「澎湖縣都市計畫乙種工業區申請設置一般旅館審查作業要點」，乙種工業區也拿來設旅館。金門、連江則看各自都市計畫的土地使用分區管制要點。工廠登記澎湖找建設處工商發展科，金門找產業發展處工商及投資發展科並設「未登記與特定工廠專區」；環保許可分別找澎湖縣政府環境保護局、金門縣環境保護局、連江縣環境資源局。
離島設園區的三個現實：公有地與戰地遺留土地、免稅只限當地、先查再進場
現實一是土地多姓公。《離島建設條例》第8條允許重大建設投資計畫所需公有土地在撥用後以出租、設定地上權或信託等方式提供民間機構使用；澎湖縣政府促參及土地開發平台招商把公開標租、設定地上權與軍方廢棄營區列為可開發土地。現實二是戰地遺留：《離島建設條例》第9條讓戰地政務時期登記為公有的土地可購回、讓售或返還，金門縣地政局設有「依離島建設條例第9條購回」與雷區土地專區，金門、馬祖的基地要先查是不是返還標的。現實三是免稅範圍：《離島建設條例》第10條只免除在當地銷售並交付使用的貨物與勞務的營業稅，運回臺灣本島的產品不在其列。現在能做三件事：查地籍分區、查是否在風景區或海岸一定限度內、查是否屬戰地遺留土地；有一項不確定就先做書面初判。
自我檢查清單
- 已確認基地在澎湖屬非都市土地或都市計畫區、在金門屬金門特定區計畫哪一分區、在連江屬哪一處風景特定區計畫
- 已用「澎湖縣都市計畫土地使用分區查詢及申請系統」或「金門縣都計整合資訊系統」取得分區證明與圖資
- 澎湖非都市土地案已算過面積落在 2 公頃、5 公頃或 10 公頃哪一級，決定走變更編定還是開發許可
- 已查基地是否在澎湖國家風景區、海岸一定限度內不得私有土地、潮間帶或重要軍事設施與要塞管制範圍
- 金門、馬祖基地已向金門縣地政局或連江縣地政局確認是否屬《離島建設條例》第9條購回、讓售或返還標的
- 若主張重大建設投資計畫，已對照「離島重大建設投資計畫核定標準」並備妥報請行政院核定的文件
- 連江個案變更案已依「連江縣都市計畫地區土地變更回饋審議原則」試算捐地比例、代金與協議書時程
常見錯誤
- 把《離島建設條例》第7條當成所有離島開發案的通則——未取得行政院核定的一般園區案照中央法規審，一年審完的期待落空，資金時程全部重排
- 在金門公文寫「金門縣政府建設處」、在連江寫「環保局」——投錯單位，在縣府內部轉件耗掉的時間比補正還久
- 澎湖非都市土地案未先算面積分級——2 公頃以上卻只送興辦事業計畫加變更編定，被要求改走開發許可，前置圖說重做
- 金門、馬祖基地未查是否為戰地政務遺留公有土地——簽約後才發現土地是《離島建設條例》第9條返還或購回標的，權利歸屬懸而未決
- 連江個案變更未預留捐地或代金——農業區、保護區變更為工業區須捐贈 35% 土地，財務模型漏掉這筆土地成本
- 把乙種工業區當成什麼工廠都能進——澎湖乙種工業區限公害輕微之工廠，製程不在容許範圍，工廠登記直接卡在用地審查
官方參考資料
常見問題
澎湖想設工廠或小型園區，要去縣政府哪個單位問？
澎湖縣沒有地政處，先分三條線：工廠登記、工業區規劃與招商找建設處工商發展科，非都市土地變更編定找財政處土地開發科，都市計畫工業區與分區證明找建設處城鄉發展科。基地若是非都市土地，先到財政處「非都市土地劃定編定專區」看要點與表單，再用「澎湖線上申辦網站」送件。
金門的工業區土地可以跟縣政府租嗎？要找誰？
可以。金門縣政府產業發展處工商及投資發展科的職掌列有工業區公有土地出租，同科也辦工廠登記；租到地之後，甲、乙種工業區申請審查與分區證明在城鄉發展處都市計畫科。租地前先確認土地是否屬《離島建設條例》第9條戰地政務遺留的購回或返還標的，金門縣地政局設有專區可查。
馬祖全部都是都市計畫，想做產業園區要怎麼走？
連江縣四鄉全由風景特定區計畫覆蓋，沒有《區域計畫法》的開發許可案型，產業用地靠都市計畫個案變更：向工務處提都市計畫委員會審議，農業區或保護區變更為工業區依「連江縣都市計畫地區土地變更回饋審議原則」捐贈 35% 土地或折繳代金，通過後 6 個月內簽協議書；小型加工可先看「連江縣馬祖城鄉特色產業園區管理中心設置要點」。
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創辦人謝清泉為前臺東縣環境保護局局長、前臺東地檢署檢察事務官、前臺東縣政府消費者保護官，中央警察大學法律學研究所畢業，具地政士與不動產經紀人國家證照。服務臺東全縣 16 鄉鎮及全台各縣市——任何業務直接聯絡偉騰，全台各地均有配合團隊，可安排專人親臨現場指導。
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