離島變更編定實務：澎湖、金門、連江三縣窗口與動線
離島三縣的變更編定，第一步是認清受理機關：澎湖由縣政府財政處土地開發科受理，金門地政局未設地用科，連江地政局官網無地用專區，送件前必先電洽確認。程序仍分三條線：興辦事業計畫核准、變更編定、建築執照。
先確認三件事，離島變更編定就不會送錯門：土地登記謄本標示部的使用分區與使用地類別、擬興辦事業是否已在容許使用項目內、本縣受理變更編定的科室是誰。澎湖縣由財政處而非地政處辦地政，金門縣地政局未設地用科，連江縣地政局官網查無地用案件，動線各異。
多數人以為《離島建設條例》第7條讓離島開發案一年內就能核定，其實只適用經行政院核定的重大建設投資計畫，一般興辦事業計畫仍走《非都市土地使用管制規則》第30條的常規程序。另一誤區是把農業單位同意、變更編定核准與建築執照當成同一張公文，實際是三機關三份文件。
本文依三縣現行組織拆解受理科室、農業用地同意與回饋金、山坡地與環保會辦、審查端查核重點與退件成因，最後整理離島特有的國有土地脈絡。偉騰開發興業由前臺東縣環保局長帶隊，辦案前先替申請人逐一核對每個窗口是否仍在原科室。
三層分流加一條特別軌：離島案先判定走哪一線
離島三縣的非都市土地同受《區域計畫法》體系管制，判斷起點是土地登記謄本標示部所載的使用分區與使用地類別。第一層看《非都市土地使用管制規則》第6條附表一：擬興辦事業已在該使用地容許使用項目內，只需向目的事業主管機關申請容許使用。第二層才是使用地變更編定：事業不在容許項目內且規模未滿 2 公頃，向縣政府申請改編使用地類別。第三層是使用分區變更：達 2 公頃者依同規則第11條進入開發許可審議。離島另有特別軌：《離島建設條例》第7條規定經行政院核定為重大建設投資計畫者，土地使用變更審議自送件起以不超過一年為限並由縣政府核定；一般民宿、光電或住宅案不在此列。
離島組織地圖：財政處辦地政、地政局無地用科、地用案未公告
澎湖縣政府未設地政處，地政業務由財政處統籌：變更編定的受理與准駁在土地開發科，違規使用查處在土地行政科；都市計畫、國土計畫與區域計畫開發審議在建設處城鄉發展科。金門縣政府地政局設地籍資訊、地價、測量、地權四科而未設地用科；都市計畫走金門特定區計畫，由城鄉發展處掌理。連江縣地政局的業務說明只涵蓋登記、測量、地價三類，地用案件受理科室未公告；都市計畫委員會與都市設計及土地使用審議小組設在工務處。金門、連江大量土地為戰地政務時期登記的國有地，《離島建設條例》第9條給原所有人購回、讓售或返還的請求權，開發前先查金門地政局的第9條購回專區與雷區土地專區。
程序主軸：從興辦事業計畫、變更編定到登記簿改編定的三段接力
第一線是興辦事業計畫：申請人依《非都市土地變更編定執行要點》第3點，先就附錄一之二項目逐一向各主管機關查詢，回覆附入計畫書；目的事業主管機關依《非都市土地使用管制規則》第30條審查可行性、必要性與區位面積規模，並徵得變更前主管機關同意。第二線是變更編定：依同規則第28條備妥申請書、核准文件、同意書與配置圖，向縣政府送件，澎湖送財政處土地開發科，金門與連江先電洽地政局確認承辦科室。核准後依《區域計畫法施行細則》第20條第4項登載於土地登記簿。第三線是建築執照，另向建管單位申請：澎湖在建設處建築管理科，金門在城鄉發展處建管科，連江在工務處。
一縣一動線：澎湖、金門、連江的科室與電話
澎湖：變更編定送財政處土地開發科（06-9274400 轉 394），農業用地變更其他使用同意送農漁局農牧科（06-9262620 轉 270），謄本與鑑界到澎湖地政事務所（06-9272009），觀光案的目的事業主管機關是旅遊處。金門：地政局電話 082-321177，送件前先確認承辦科室；分區證明與建管在城鄉發展處（082-318823 轉 62300），農業同意、山坡地水保與再生能源在產業發展處（轉 66300），民宿旅館在觀光處（轉 62700）。連江：地政局 0836-23265，週一至週五 8:00 至 17:30 受理；農業與水保在產業發展處，建管在工務處，觀光在交通旅遊局，環保在環境資源局。
農業用地雙關卡：農業單位同意與離島回饋金免繳判定
農牧、養殖、林業用地改作非農業使用，依《農業發展條例》第10條須先徵得農業主管機關同意，窗口在澎湖縣政府農漁局、金門與連江縣政府產業發展處；同意函是興辦事業計畫核准前的會辦文件，不是變更編定核准。回饋金依《農業用地變更回饋金撥繳及分配利用辦法》第3條，以變更使用面積乘獲准變更當期公告土地現值再乘比率；變更為特定目的事業用地供農業產製儲銷休閒設施者，依同辦法第4條按百分之三計收。離島關鍵在《農業發展條例》第12條第4項第3款：設施位於農業部所定偏遠、離島地區者得免繳，但範圍以農業部公告為準，澎湖農漁局職掌頁未列回饋金業務，繳納窗口應在申請同意時問清。
審查端的三張表：附錄一之二查詢、附錄四審查表與山坡地專案小組
目的事業主管機關核准興辦事業計畫時，依《非都市土地變更編定執行要點》第3點須在核准文件敘明已完成附錄一之二查詢且無禁限建情事，查詢缺一項計畫書就退回。澎湖的自然海岸線與環境敏感地查詢在建設處城鄉發展科，國家重要濕地、地質公園與保護區在農漁局生態保育科；金門與連江的山坡地與水保查詢都在產業發展處。進到縣政府後，承辦依附錄四審查表逐欄核對；山坡地案走附錄三之二程序，屬《非都市土地使用管制規則》第49條之1者送專案小組，並依同要點第2點加附不得作建築使用的評估說明與技師簽證。實務上常見退件是非所有權人漏附變更編定同意書、配置圖與核准計畫範圍不符。
改編成特定目的事業用地之後：使用義務、查處與建照環評互卡
改編為特定目的事業用地後，義務才開始。《非都市土地使用管制規則》第5條由縣政府管制、公所隨時檢查，聯合取締小組定期查處，並得請目的事業主管機關查核是否依計畫使用；澎湖的查處落在財政處土地行政科。未依計畫使用或計畫遭廢止，實務上走向恢復原編定。建築另受同規則第9條第1項對該用地建蔽率百分之六十、容積率百分之一百八十的上限；建照另由建管機關核發，依《建築法》第73條未領使用執照不得接水接電。達《開發行為應實施環境影響評估細目及範圍認定標準》門檻者環評未過，或山坡地案水土保持計畫未依《水土保持法》核定，變更編定都無法定案。
自我檢查清單
- 已調閱土地登記謄本標示部，確認使用分區與使用地類別，而非只憑全國土地使用分區資料查詢系統的圖層。
- 已比對《非都市土地使用管制規則》第6條附表一，判定擬興辦事業是走容許使用還是變更編定。
- 已依《非都市土地變更編定執行要點》第3點附錄一之二，逐項向各主管機關查詢禁限建與環境敏感項目並取得回覆。
- 農業用地案已向澎湖縣政府農漁局農牧科、金門或連江縣政府產業發展處申請農業用地變更使用同意。
- 已釐清土地是否屬《離島建設條例》第9條戰地政務時期購回、讓售或返還標的，金門案並查過雷區土地專區。
- 非土地所有權人申請者，已備妥變更編定同意書，並核對《非都市土地使用管制規則》第28條文件齊備。
- 澎湖農變建案已理解完成會勘不等於審查通過，第二階段書圖尚未送出前不動工。
常見錯誤
- 把金門案送到「金門縣政府建設處」——該單位已非現行組織，公文退回重送，時程歸零。
- 以線上圖台查詢結果代替土地登記謄本判定使用地類別——圖資僅供參考，與登記簿不符時整份計畫配置錯位。
- 興辦事業計畫書未附附錄一之二查詢結果——目的事業主管機關無法載明查核完成，計畫不予核准。
- 假設離島案一律免繳農業用地變更回饋金——是否位於農業部所定偏遠、離島地區須以公告為準，誤判導致核准後補繳與時程延宕。
- 澎湖農變建完成會勘就開挖整地——第二階段書圖審查未通過即動工，依《非都市土地使用管制規則》第5條由聯合取締小組查處。
- 把《離島建設條例》第7條一年審議上限套用在一般民宿或光電案——不屬重大建設投資計畫者不適用，據此對投資人承諾時程將跳票。
官方參考資料
常見問題
澎湖 變更編定 要去哪裡辦
澎湖縣政府沒有地政處，非都市土地變更編定由財政處土地開發科受理與准駁（總機 06-9274400 轉 394），違規使用查處在土地行政科（轉 390）；土地登記謄本、鑑界與登載則到澎湖地政事務所（06-9272009）。都市計畫區內土地不走這條線，改由建設處城鄉發展科處理分區證明與都市計畫變更。
金門 農地變更 回饋金 離島要繳嗎
《農業發展條例》第12條第4項第3款規定，建設或設施位於中央主管機關所定偏遠、離島地區者得免繳回饋金，但範圍以農業部公告為準，不是三縣全境自動免繳。金門案向產業發展處遞農業用地變更同意申請時一併確認；土地屬山坡地範圍者，依《農業用地變更回饋金撥繳及分配利用辦法》第2條改繳山坡地開發利用回饋金，不是兩種都繳。
馬祖 非都市土地 變更編定 多久
連江縣地政局官網的業務說明與辦理期限表只列登記、測量、地價三類，地用案件的受理科室與時程未公告，送件前先電洽 0836-23265。時間多耗在興辦事業計畫階段：逐項查詢附錄一之二項目、取得產業發展處農業同意與水保審查，變更編定本身是後段。只有經行政院核定的重大建設投資計畫才有《離島建設條例》第7條一年審議上限。
離島案免費初判
澎湖、金門、連江的變更編定案，先把土地登記謄本、興辦事業構想與地號傳給我們，由前臺東縣環保局長帶隊的團隊回覆書面初判，指出該送哪個科室、缺哪份文件。撥打 0965-855-538 或加 LINE 洽詢。
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創辦人謝清泉為前臺東縣環境保護局局長、前臺東地檢署檢察事務官、前臺東縣政府消費者保護官，中央警察大學法律學研究所畢業，具地政士與不動產經紀人國家證照。服務臺東全縣 16 鄉鎮及全台各縣市——任何業務直接聯絡偉騰，全台各地均有配合團隊，可安排專人親臨現場指導。
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