屏東非都市土地開發許可：2 公頃以上大案審議地圖
屏東非都市土地開發達《非都市土地使用管制規則》第11條門檻（住宅社區 50 戶或 1 公頃、遊憩 5 公頃、其他 2 公頃），就得從變更編定升級為分區變更加開發許可：地政處受理、區域計畫委員會審議、異動登記前繳清開發影響費。
先問一個問題：你的屏東開發案踩到《非都市土地使用管制規則》第11條的規模線了嗎？住宅社區 50 戶或 1 公頃、遊憩 5 公頃、其他開發 2 公頃以上，中一項就要辦分區變更，程序從送變更編定升級為擬具開發計畫申請開發許可，審議層級與書圖厚度完全不同。
多數申請人的直覺是「先把地買齊、圖畫好再送件」，但開發許可的審查邏輯剛好相反。《區域計畫法》第15條之2 的五項許可條件，排在最前面的是國土利用是否適當合理；《非都市土地開發審議作業規範》更要求說明為何不在都市計畫區內開發。區位選錯，圖畫得再漂亮也補不回來。
本文攤開屏東版的大案審議地圖：分流判斷、三條線先後、縣府與區域計畫委員會的分工、開發計畫書圖與環評水保並聯、開發影響費與保證金的時點、委員會問什麼、補正卡在哪。偉騰開發興業由前臺東縣環保局長領軍，習慣用審查席的眼光看件，知道委員翻開書圖先看哪一頁。
規模線分流：七款門檻決定走變更編定還是開發許可
屏東的非都市土地先套《非都市土地使用管制規則》第11條七款規模線：住宅社區計畫達 50 戶或土地 1 公頃以上變更為鄉村區；工業使用 10 公頃、依產業創新條例申請者 5 公頃以上變更為工業區；遊憩設施 5 公頃、學校 10 公頃、高爾夫球場 10 公頃、公墓 5 公頃、其他殯葬設施 2 公頃，以及前六款以外任何開發 2 公頃以上，變更為特定專用區。未達門檻，只在原分區內辦「使用地變更編定」，走第四章；達門檻就是「使用分區變更」加開發許可，走第三章。反拆案條款要留意：兩件以上毗鄰的興辦事業計畫經目的事業主管機關審認屬同一計畫，面積累計，切塊送件躲不過門檻。
三條線先後：目的事業核准、開發許可、建照各歸誰
開發許可不是單一窗口，而是三條線依序接力。第一線是興辦事業計畫：依《非都市土地使用管制規則》第30條，申請人先向擬變更後用途的目的事業主管機關提出，該機關核准前要徵詢變更前目的事業主管機關同意；屏東縣的例子是交通用地由交通旅遊處會簽審查，涉及農業用地變更由農業處農業企劃科出具同意。第二線是開發許可：依《區域計畫法》第15條之1，申請人擬具開發計畫連同文件向屏東縣政府申請，報經區域計畫擬定機關許可，許可前必須先提區域計畫委員會審議；縣府端受理窗口是地政處。第三線是建築執照：分區與用地異動登記完成後，才向建築主管機關申請建造執照，屏東由城鄉發展處建築管理科承辦。
委員翻開書圖先看哪幾頁：區位論證、環境敏感地區與五款條件
委員翻開開發計畫書，先看《非都市土地開發審議作業規範》總編第三點的區位論證：是否符合全國國土計畫與屏東縣國土計畫的指導、為何無法在都市計畫整體開發地區或新訂擴大都市計畫地區開發、屏東縣同性質開發案的分布與閒置情形，並附目的事業主管機關意見。再看第九點：基地不得位於附表二之一的第一級環境敏感地區，夾雜零星土地依第九點之一不得超過基地開發面積的百分之十或 2 公頃；落在第二級環境敏感地區，依第九點之四提具體防範補救措施。最後回到《區域計畫法》第15條之2 的五款許可條件，最常被追問的是最後一款，開發範圍內每筆土地都要有權利證明或使用同意，缺一筆就是補正。送件前可依作業規範第五點檢具附件一資料，先函請縣府或區域計畫原擬定機關就基地有無不得開發的限制因素表示意見。
環評與水保並聯：三本書同時起跑才不會互卡
《非都市土地開發審議作業規範》第六點把開發許可送件書圖分成申請書、開發計畫書圖、水土保持規劃書與環評書圖，後兩本從其規定。環評線依《環境影響評估法》與《開發行為應實施環境影響評估細目及範圍認定標準》判斷，認定標準把「興建」定義為開發單位向目的事業主管機關申請開發行為許可，所以環評啟動點在興辦事業計畫那一線，不必等開發許可；住宅社區、遊憩設施是否達環評門檻要逐條比對認定標準，本文不列數字。水保線依《水土保持法》與《山坡地保育利用條例》，基地落在公告山坡地範圍就要提水土保持規劃書。三本書的開發面積、建築量體與聯外道路若各自一版，任一本修正都會拖住其他兩本重審。
三筆錢的時點：開發影響費、回饋金與維護管理保證金
開發許可核下來不等於能登記。《非都市土地使用管制規則》第26條要求先完成捐贈土地的分割移轉登記，繳清開發影響費、回饋金或維護管理保證金，縣府才函請登記機關辦理異動。開發影響費依《非都市土地開發影響費徵收辦法》第3條於異動登記前繳交，附表一按開發型態列項：住宅使用必要項目是聯外道路與學校，彈性是地區公園與消防；遊憩使用必要是聯外道路，彈性是停車場與消防；其他使用只有聯外道路必要、停車場彈性。必要項目經中央核定調降也不得低於百分之五十。農業用地變更另有回饋金：依《農業用地變更回饋金撥繳及分配利用辦法》第3條，遊憩設施區或住宅社區以變更面積乘當期公告現值百分之五十計算，兩者並存。
在地事實對申請人的意義：國土計畫進度、三套管制與區位紅線
屏東縣國土計畫經內政部核定後於 110 年 4 月 30 日公告實施，但國土功能分區圖尚未公告，依《國土計畫法》第45條，區域計畫法要到功能分區圖公告之日才停止適用，所以屏東非都市土地的開發許可仍走《區域計畫法》體系，這是大案送件的時間窗。縣內國土空間切成三套管制：全縣 30 個都市計畫區依《都市計畫法》、墾丁國家公園計畫區依《國家公園法》、其餘非都市土地依《區域計畫法》，基地跨界要先釐清歸屬。國土計畫將高鐵南延屏東規劃站區、屏東擴大都市計畫範圍、臺 27 線產業潛力地帶與屏東科技大學周邊指認為未來發展地區；基地若落在農業發展地區第一類或第一級環境敏感地區，區位論證幾乎寫不出來。
在地窗口與申請動線：地政處、農業處、城鄉發展處怎麼跑
屏東的申請動線繞著屏東市自由路 527 號的縣府大樓轉。開發許可與變更編定進地政處，變更編定答客問載明的洽辦科室是國土規劃科，電話 08-7320415 轉 5240；應（免）經申請同意使用案件的查詢審查與違規查處歸國土管制科，專線 08-7340402 或轉 5230。農業用地變更同意找農業處農業企劃科；建照與都市計畫歸城鄉發展處，處內設工商科、建築管理科、城鄉規劃科、公安使用科、都市計畫科。送件前先用屏東縣非都市土地使用分區查詢確認分區與用地別，再用屏東縣國土功能分區（草案）查詢系統看未來分區走向。縣府自訂的開發影響費單位建設成本、變更編定規費與處理時程皆未查得，估算與排程請直接向地政處確認。
自我檢查清單
- 把開發面積連同毗鄰、同一興辦事業計畫的地號一起累計，再對照《非都市土地使用管制規則》第11條七款門檻，確認是變更編定還是分區變更。
- 把目的事業主管機關（交通旅遊處、農業處農業企劃科等）的興辦事業計畫核准或同意文件拿到手，再啟動開發計畫書圖。
- 把全部地號套進屏東縣非都市土地使用分區查詢與國土功能分區（草案）查詢系統，標出第一級、第二級環境敏感地區與農業發展地區第一類。
- 把《非都市土地開發審議作業規範》附表一縣（市）政府受理開發案件查核表逐格自填，型式要件補齊再送地政處。
- 把開發計畫書、環評書與水土保持規劃書的開發面積、建築量體、聯外道路統一成同一版本再送件。
- 把開發影響費、回饋金與維護管理保證金的繳納時點排進資金計畫，開發影響費要在異動登記前到位。
- 把開發範圍內每筆土地的所有權狀、地上權或使用同意書整理成清冊，對應《區域計畫法》第15條之2 最後一款。
常見錯誤
- 把一塊 3 公頃的基地拆成兩件 1.5 公頃的興辦事業計畫分別送件——毗鄰且經目的事業主管機關審認屬同一計畫者面積累計，仍達《非都市土地使用管制規則》第11條門檻，兩件一起被要求改辦分區變更。
- 先花大錢畫配置圖與量體，區位論證留到最後補——《非都市土地開發審議作業規範》第三點要求說明為何不在都市計畫區內開發並調查同性質案件閒置情形，區位站不住，整套書圖重做。
- 把夾雜的第一級環境敏感地區直接畫進開發範圍——依《非都市土地開發審議作業規範》第九點之一，夾雜零星土地超過基地開發面積百分之十或 2 公頃就不能納入，審議卡在型式要件。
- 拿到開發許可就以為能辦異動登記——《非都市土地使用管制規則》第26條要求先完成捐贈土地分割移轉並繳清開發影響費、回饋金與保證金，缺一項登記機關不會動。
- 變更開發計畫衍生的開發影響費沒在許可變更所載期限內繳——依《非都市土地開發影響費徵收辦法》第3條，該許可變更處分自始不生效力，變更等於白辦。
- 殯葬設施等六類案件跳過縣府聽取陳情民眾意見的會議——依《非都市土地開發審議作業規範》第八點之一，會議紀錄與回應意見是必附文件，區域計畫委員會認區位不適宜得不予同意。
官方參考資料
常見問題
屏東 非都市土地 2 公頃以上 一定要開發許可嗎
看《非都市土地使用管制規則》第11條：前六款以外的開發只要土地面積達 2 公頃就要辦分區變更，也就是要走開發許可；住宅社區門檻更低，計畫達 50 戶或 1 公頃就中。未達門檻才可以在原分區內只辦使用地變更編定。毗鄰且屬同一興辦事業計畫的案件面積要累計，拆件送不會讓門檻消失。
開發影響費 屏東 可以用土地抵 還是分期繳
兩種都可以。《非都市土地開發影響費徵收辦法》第4條允許以開發區內等值可建築土地抵充，價值依許可當期公告土地現值加土地改良費換算；第6條允許現金分期，第一期在變更編定異動登記前繳，最後一期在建造執照核發前繳完，並須提出銀行保證文件。屏東縣自訂的道路與公園單位建設成本公告值未查得，估算前先向地政處確認。
屏東 國土計畫 公告後 開發許可還能送嗎
能。屏東縣國土計畫 110 年 4 月 30 日公告實施，但國土功能分區圖尚未公告；依《國土計畫法》第45條，區域計畫法要到功能分區圖公告之日才停止適用，所以現在的開發許可仍依《區域計畫法》第15條之1 走區域計畫委員會審議。功能分區圖公告後改走國土計畫的使用許可，費用制度也換一套，時間窗要抓緊。
送屏東大案前先初判
屏東開發案送件前，把地籍清冊、往來公文與初步配置圖傳來，先做免費書面初判：是否達《非都市土地使用管制規則》第11條門檻、有沒有落在第一級環境敏感地區、開發影響費會落在哪些項目。電話 0965-855-538，或加 LINE 直接傳圖。
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創辦人謝清泉為前臺東縣環境保護局局長、前臺東地檢署檢察事務官、前臺東縣政府消費者保護官，中央警察大學法律學研究所畢業，具地政士與不動產經紀人國家證照。服務臺東全縣 16 鄉鎮及全台各縣市——任何業務直接聯絡偉騰，全台各地均有配合團隊，可安排專人親臨現場指導。
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