屏東縣農地租賃與三七五租約實務：公所登記、終止補償與調處動線

屏東農地租約分兩制：民國八十九年一月四日前登記的三七五租約受《耕地三七五減租條例》拘束，之後新簽的回歸雙方約定。本文寫屏東公所登記與調解、縣府調處、林邊與新園東港的光電養殖用地清單、台糖地轉租青農，與農保、稅單連動。

屏東平原的農地租約，一張紙背著兩套法律。上一代在公所登記的三七五租約，租金、租期與終止全受《耕地三七五減租條例》拘束；民國八十九年一月四日以後新簽的果園或光電用地租約，則依《農業發展條例》回歸雙方約定。先確認是哪一制，登記、收回與稅單才不會走錯門。

屏東的窗口分散在三層：三七五租約登記與調解在土地所在的鄉鎮市公所，調處送屏東縣政府，縣有耕地放租與台糖地轉租青農由農業處承辦，農地光電歸綠能專案推動辦公室。再加林邊、新園、東港的養殖綠能專案清冊與各區農會推廣部的青農窗口，一份租約可能跑三個單位。

偉騰開發興業由前臺東縣環境保護局局長帶隊，處理屏東農地租約時先調公所登記資料判定新舊制，再依案型擬約、辦登記、算終止補償或準備調解調處資料，並交代農保、農用證明與所得稅的連動。本文只寫屏東：窗口、案型、期限、補償與地方加嚴，全國規則只作對照。

屏東農地租約找誰：土地所在公所、縣府農業處與農糧署屏東辦事處

屏東的三七五租約登記與調解，主體都在土地所在的鄉鎮市公所：租約訂立、變更、終止、換訂由出租人會同承租人向公所申請，租佃爭議依《耕地三七五減租條例》第26條先經公所耕地租佃委員會調解，不成再送屏東縣政府調處。縣府這端是屏東縣政府農業處，農業產銷科發布年度獎勵補助公告、農會輔導科對接各區農會、畜產科受理畜牧設施附屬綠能，去電前先分清租約問題屬哪一科。縣有耕地放租與返鄉青農承租台糖地的權利金、復舊金依縣府自訂注意事項辦理，全文可在屏東縣政府法規系統查到。中央在地窗口是農業部農糧署南區分署屏東辦事處，設有農政與糧政業務分機。農地租給光電業者的諮詢，則由屏東縣政府綠能專案推動辦公室在屏東市北興街受理。

屏東三類租約案型：祖傳三七五耕地、台糖地轉租青農、光電與養殖用地

屏東農地租約大致分三類。第一類是祖傳耕地上仍掛著民國八十九年一月四日以前訂立登記的三七五租約，出租人想收回或承租人子女想續耕，都得走公所登記與租佃委員會程序。第二類是返鄉青農承租公有地：屏東縣政府把向臺灣糖業公司承租的土地轉租給返鄉從農青年，權利金依縣府與台糖契約的租金計算、復舊金依契約的耕地處理費計算；承租縣有耕地者，復舊金每承租區塊以新臺幣五千元計，不需復舊或已完成復舊時無息退還。第三類是屏東平原果樹與蔬菜園的代耕與委託經營，以及沿海鄉鎮的光電與養殖用地租約；代耕若沒寫成書面租約，承租方無法憑約辦農保，出租方也難證明農業使用。十八至四十五歲想承租的青農，可先向各區農會推廣部的青年農民服務窗口洽詢媒合。

屏東公所登記動線：先分新舊制，再抓三十日與四十五日兩個期限

民國八十九年一月四日以後簽的農地租約依《農業發展條例》第20條回歸雙方約定；之前依《耕地三七五減租條例》訂立登記的，才受租金上限與終止補償拘束。動線在土地所在的屏東公所：依《臺灣省耕地租約登記辦法》第2條，訂立、變更、終止、換訂都要在原因發生日起三十日內由雙方會同申請，一方不配合可單獨送件。承租人過世由子女承耕、耕地分割或部分編為非耕地，屬《臺灣省耕地租約登記辦法》第4條變更登記事項，逾六個月未辦公所得逕行登記。期滿終止或續訂，依《耕地三七五租約清理要點》第七點應於期滿翌日起四十五日內申請，雙方均未申請，公所逕為註銷登記。承租屏東縣有耕地者，租金與復舊另依屏東縣縣有耕地放租作業注意事項辦理。

屏東農地租給光電或養殖：先看林邊、新園、東港的用地清單

屏東地主收到光電租約，第一步不是比租金，而是查土地落在哪張清單。農業部公告的嚴重地層下陷不利農業經營區，屏東縣範圍全部位於林邊鄉，銀放索段一區一百九十公頃，區內免結合農業經營的綠能設施總面積不得超過農業用地面積百分之七十。養殖漁業結合綠能的專案計畫落在新園鄉、東港鎮與林邊鄉，總面積三百一十五點七四公頃；不在清冊上的屏東農地，租約再長也沒有設置資格。若走農作產銷設施附屬綠能，依《屏東縣農作產銷設施申請附屬設置綠能設施審查辦法》第4條，法人承租人要附承租農地實際經營一年以上的契約與現地照片，或與自然人簽五年以上經公證的農業合作經營契約。屏東縣政府綠能專案推動辦公室備有地面型租賃契約書參考本與地主自我檢核表，簽約前先對表。

三七五終止與收回：五種事由、三項補償、公所調解到縣府調處

屏東出租人租期中要收回三七五耕地，只能用《耕地三七五減租條例》第17條第1項的五種事由：承租人死亡無繼承人、放棄耕作權、欠租達兩年總額、非因不可抗力連續一年不耕作、耕地依法編定或變更為非耕地。以末款終止須付三項補償：改良土地未失效能的費用、未收穫農作物價額、終止當期公告土地現值減除土地增值稅後餘額的三分之一；屏東祖傳耕地另可走《農業發展條例》允許的租佃雙方協議分割終止，分割為各自單獨所有。期滿收回受《耕地三七五減租條例》第19條限制：出租人不能自任耕作、收益足以維持一家生活，或承租人因收回失去家庭生活依據，不得收回。談不攏先由土地所在公所耕地租佃委員會調解，不成再送屏東縣政府調處；對處分不服先陳述意見，再提訴願。

租約簽好之後：公證、農保面積、農用證明與屏東地主的稅單

屏東青農憑租約辦農保，第一關是公證：承租三七五耕地以外的農地，租約原則要經公證，例外是向公共機關承租、經主管機關備查、經農會查證備查；向屏東縣政府承租台糖轉租地，可主張屬公共機關那一款。第二關是面積：承租三七五耕地平均每人零點二公頃，其他農業用地林地零點四公頃、其餘零點二公頃，屏東果園分租多人先算平均。租金是綜合所得稅的租賃所得，出租人負擔水費可減除百分之三十六、不負擔只減除百分之三；承租人取得的三七五終止補償費依《所得稅法》第14條以半數計入所得。農地維持農業使用才保得住田賦與農用證明；屏東附屬綠能設施若未依核定計畫使用，依《屏東縣農作產銷設施申請附屬設置綠能設施審查辦法》第8條得廢止許可並通知稅務機關，農用認定跟著失守。

在地事實對屏東地主與承租人的意義：四個判斷

屏東的在地事實收攏成四個判斷。一、手上是三七五租約的地主，收回不是期滿就能收，先對照《耕地三七五減租條例》第19條的限制再估三項補償，祖傳耕地談得成就走協議分割終止；三十日與四十五日兩個公所期限拖過，公所逕行登記。二、要租給青農的屏東地主，租約寫成書面並公證，承租人才辦得成農保。三、收到光電或養殖專案租約，先查土地在不在林邊鄉不利農業經營區或新園、東港、林邊的養殖綠能專案清冊，不在清冊就別談長年租金；在清冊內的，再到綠能專案推動辦公室對自我檢核表。四、租金以租賃所得課稅、補償費半數計入，稅單變動要在簽約前算清。承租的屏東青農另可搭配縣自有從農微型貸款，借款人固定負擔年息百分之一點二九，受理至民國一百十八年底。

自我檢查清單

• 調出租約正本與土地所在公所的三七五租約登記資料，確認訂約日期落在民國八十九年一月四日之前或之後、有無辦竣登記。
• 三七五租約的訂立、變更、終止、換訂，自原因發生日起三十日內向屏東土地所在公所會同申請；期滿續訂或終止在期滿翌日起四十五日內送件。
• 承租人死亡由子女承耕、耕地分割、部分編為非耕地，都要辦變更登記，備妥繼承系統表與戶籍謄本。
• 新制租約寫明租期、租金與支付方式，租期超過一年一定立書面，屆滿前終止要提前六個月通知。
• 青農承租三七五耕地以外的農地要辦農保，租約先公證，或確認屬向公共機關承租、主管機關備查、農會查證備查的例外。
• 光電或養殖租約簽前，查土地是否在林邊鄉不利農業經營區或新園、東港、林邊的養殖結合綠能專案清冊，並向屏東縣政府綠能專案推動辦公室索取地主自我檢核表。
• 出租前試算租賃所得的百分之三十六或百分之三減除、補償費半數計入，以及農用證明與田賦能否維持。

常見錯誤

• 拿新簽的果園租約套三七五規則——民國八十九年一月四日以後訂立的屏東農地租約回歸雙方約定，主張租金上限或終止補償都沒有依據
• 以為三七五租約期滿就能收回自耕——出租人不能自任耕作、收益足以維持一家生活或承租人因收回失去生活依據時不得收回，承租人願續租者應續訂
• 承租人過世後子女繼續耕作卻不辦變更登記——逾六個月公所通知限期辦理，屆期逕行登記，承租人名義由公所認定
• 租約沒公證就去屏東農會辦農保——承租三七五耕地以外的農地，租約原則須公證，例外只有三種，缺件直接退回
• 不在清冊的屏東農地簽了地面型光電租約——免結合農業經營的綠能設施只限林邊鄉不利農業經營區與養殖結合綠能專案範圍，其餘農地租約再長也沒有設置資格
• 把終止補償算成地價三分之一——法定是終止當期公告土地現值減除土地增值稅後餘額的三分之一，算錯會在公所調解時被推翻

官方參考資料

• 屏東縣農作產銷設施申請附屬設置綠能設施審查辦法（屏東縣政府法規系統）
• 耕地三七五減租條例（全國法規資料庫）
• 臺灣省耕地租約登記辦法（全國法規資料庫）

常見問題

屏東 三七五 租約 想 收回 要 找 哪個 單位

先到耕地所在的鄉鎮市公所調三七五租約登記資料，確認租約仍有效與承租人名義。租期中只能用《耕地三七五減租條例》第17條第1項的五種事由終止，期滿收回另有自任耕作與生活依據的限制，都要付或評估補償。雙方談不成，先向公所耕地租佃委員會申請調解，不成再由屏東縣政府調處；對結果不服可陳述意見、提訴願。

屏東 青農 租 農地 要 公證 才能 加 農保 嗎

承租三七五減租耕地以外的農地，用租約向農會申請農保，租約原則要經公證；例外是向公共機關承租、經主管機關備查、經農會查證備查。向屏東縣政府承租台糖轉租地或縣有耕地，可先向農會確認是否適用公共機關例外。面積也要夠：承租其他農業用地的林地零點四公頃、其餘零點二公頃，屏東果園分租多人時先算每人平均。

屏東 農地 租 給 光電 公司 要 注意 什麼

先查土地是否在農業部公告的林邊鄉不利農業經營區，或新園鄉、東港鎮、林邊鄉的養殖漁業結合綠能專案清冊；不在範圍內的屏東農地，免結合農業經營的地面型光電沒有設置資格。再向屏東縣政府綠能專案推動辦公室索取地面型租賃契約書參考本與地主自我檢核表，逐條對租金、復原與農用證明影響，簽約前把租賃所得課稅算清。

先傳租約做初判

屏東農地租約先判新舊制再談收回、續約或出租。把租約與土地謄本拍照傳 LINE，或撥 0965-855-538，偉騰先做書面初判，再安排公所登記、補償計算與調解調處資料。

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