屏東縣買農地前查核清單：分區、農用證明與違規
屏東買農地的十項查核有四項帶著在地色彩：農用證明由公所受理而農舍農民資格由縣府直接受理；免稅農地移轉案件每年以前一年度核准案件數的千分之六抽查，途徑含空照圖查核；農地整地只能走「屏東縣申請農業用地農用整地審查作業要點」，土方限縣內、每 1,000 平方公尺取樣 5 處送檢；國土計畫把特定農業區檢討後約 1.1 萬公頃、農業發展地區第一類 5,778.91 公頃劃出來，早期農地重劃區居多的屏東平原正是這一類。其餘從耕地身分、農舍套繪、灌排租約到稅務，每一項對到公所、農業企劃科、城鄉發展處或稅務機關。
屏東農地的價值差異常常寫在國土計畫裡。地政處 110 年的說明指出屏東因早期農地重劃區居多而劃設了大量的特定農業區，檢討調整後特定農業區約 1.1 萬公頃，排除不利耕作土地後 5,778.91 公頃劃入農業發展地區第一類，宜維護農地總量約 7.35 萬公頃；同一片平原上，被劃入第一類的重劃區農地變更用途的空間最小，買的是穩定耕作的價值。監察院在 101 年曾糾正縣府對佔地 1 公頃的農地違章工廠推諉五年、鄰近農地逕行填土整地未主動稽查，之後屏東把整地與違章查報都寫成了要點與分組。
第二個屏東特色是抽查方式。「屏東縣政府辦理農業用地申請賦稅減免案件抽查作業要點」規定縣府每年三月底前會同國稅局、稅務局商定抽查案件，比率以前一年度核准案件數之千分之六為原則，途徑有三：空照圖查核、函請所轄公所稽核、小組現地勘查，查核符合者除必要外二年內免抽查；未作農業使用者通知地主限期回復，變更為非農業使用者通知國稅局追繳應納稅賦並由稅務局列管註記。買到一塊五年內免稅移轉過的農地，空照圖會先看到它。
本文把屏東買方簽約前該查的十件事排成清單，對到條文與窗口，再用兩節講在地環境與查核動線。偉騰開發興業由前臺東縣環保局長帶隊，做農地體檢時會把農業處、城鄉發展處、地政處、環保局與稅務機關的資料一次拉齊，這篇就是那張工作底稿。
第一件事先分流：耕地或農業用地、非都市或都市計畫農業區保護區、農業發展地區第一類與原鄉山坡地
第一步是把土地登記謄本上的使用分區與使用地類別看清楚。《農業發展條例》第3條第11款把特定農業區、一般農業區、山坡地保育區與森林區的農牧用地定義為「耕地」，受第16條每人分割後未達 0.25 公頃不得分割的限制；都市計畫農業區、保護區則依《農業發展條例施行細則》第2條屬農業用地而非耕地，不受 0.25 公頃分割限制。屏東縣國土計畫經內政部 110 年 4 月 15 日核定、4 月 30 日公告實施，計畫目標年 125 年，陸域面積 2,946 平方公里；宜維護農地總量約 7.35 萬公頃，特定農業區檢討調整為一般農業區後約 1.1 萬公頃，其中 5,778.91 公頃劃入農業發展地區第一類，功能分區示意圖可在國土規劃地理資訊圖台查詢。分區還決定容許的層級：屏東的農作產銷設施 660 平方公尺以下由公所核定，林業設施在森林區、風景區、水質水源保護區、水庫集水區一律送縣府。第三層是原鄉與山坡地：國土計畫優先規劃的原住民鄉鎮有霧臺、三地門、瑪家、泰武、來義、春日、獅子、牡丹、滿州九處，原住民保留地的窗口是縣政府原住民處，山坡地範圍與特定水土保持區可用農業部農村發展及水土保持署的行動水保服務網查地號，山坡地上的設施要先過水土保持審核。分區判錯，後面每一項都會對到錯的機關。
第二、三件事：農用證明拿得到嗎、地上有沒有違規、有沒有違規整地
農業用地作農業使用證明是三種稅務優惠的共同鑰匙：依《農業發展條例》第39條，申請不課徵土地增值稅或免徵遺產稅、贈與稅者要檢具證明向稽徵機關辦理，《農業用地作農業使用認定及核發證明辦法》第4條要求土地實際作農業使用且無第5條情形，第5條則把現場有砂石、廢棄物、柏油、水泥、阻斷排灌水、設施或農舍超建或變更用途列為整筆不得認定。屏東由土地所在地鄉鎮市公所受理：屏東市公所建設課提供申請書，長治鄉公所農業課提供申請書、勘查紀錄表、委託書、無違章建築物切結書、作業流程與審查表七份表格，內埔鄉公所農業課也受理；縣府農業企劃科職掌農地管理及協助農地農用證明核發，縣自訂委辦公所的核發作業要點與審查天數在官方頁面未查得，時程要直接問公所。規費依中央收費標準第一筆 500 元、每增一筆加收 300 元，證明效期六個月。「無違章建築物切結書」是屏東公所書表裡的特色文件，買方可請賣方簽約前先申請，簽不下切結書就知道問題在哪。地上違規方面，《農業發展條例施行細則》第2條之1禁止農地填入砂、石、磚、瓦、混凝土塊、營建剩餘土石方或廢棄物，屏東的合法整地只有「屏東縣申請農業用地農用整地審查作業要點」（115 年 3 月修正）一條路：向農業處送一式五份、申請人限土地所有權人，適用都市計畫農業區及非山坡地的特定農業區、一般農業區農牧用地，土方限來自縣內且不得為砂、石、磚、瓦、混凝土塊、營建剩餘土石方、廢棄物或其他有害物質並符合土壤污染監測標準，作業期限依面積 10 至 20 日、展期一次不超過原基準一半，完工一週內提完工報告並每 1,000 平方公尺取樣 5 處送環境部認證機構檢測，曾因盜濫採形成坑洞或牽涉土石運出的土地排除，違規者廢止同意並依土石採取法、區域計畫法、廢棄物清理法、都市計畫法或刑法查處、命回復原狀。買方看到墊高的農地要問：有沒有整地同意、完工報告與檢測報告。
第四、五件事：農舍套繪與五年移轉限制、縣府直接受理的農民資格、既有設施的容許同意書與剖面圖
地上或鄰地有農舍時先查套繪。套繪管制的依據是《農業用地興建農舍辦法》第12條：建管機關核發農舍建照後造冊列管，農舍坐落地號與提供興建農舍的所有地號送地政機關在土地登記簿註記並在地籍套繪圖著色，未經解除套繪管制不得辦理分割；《農業發展條例》第18條第2項規定農舍興建滿五年始得移轉（繼承或法院拍賣除外），第4項規定農舍與坐落用地應併同移轉或併同設定抵押權；《申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法》附表一另規定有農舍的農地不得再申請資材室與管理室。屏東的農舍農民資格由縣府農業處直接受理而非公所，這是與彰化等縣不同的地方；城鄉發展處建築管理科（08-7320415 轉 3341 至 3345）承辦農舍建照、農舍註記報表與法定空地及農舍套繪查詢，賣方的農舍有沒有資格核定、建照與套繪範圍，建管科查得到。既有溫室、資材室、農機具室依《農業發展條例》第8條之1檢視：有固定基礎者要有容許使用同意書並依法申請建照，四十五平方公尺以下且一層樓者免建照；屏東的容許一式三份、農作產銷設施附剖面圖、660 平方公尺以下公所核定，公所的核定紀錄與同意書要請賣方提供。附屬綠能的第二階段要有農業生產事實，前手溫室屋頂的光電若沒有第二階段的變更經營計畫，接手後會在查核時被翻出來。
第六、七、八件事：灌排與農水路、三七五租約、農地重劃區與大鵬灣特定區、地層下陷區
屏東平原的農水路多依早期農地重劃成果配置，買方要看地籍圖上有沒有水路穿越或緊鄰，日後申請設施時「妨礙農田灌溉或排水功能」是《申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法》第6條的不予同意事由；屏東的農舍審查原則也寫著不得使用具農業灌溉功能之系統排放廢污水。租約牽涉兩條規定：《農業發展條例》第16條第1項第5款把耕地三七五租約租佃雙方協議以分割方式終止列為分割例外，地上若還有三七五租約，收回與終止的條件都嚴格，租約登載要向地政事務所與公所查明；《土地稅法》第22條第2項則把依耕地三七五減租條例出租的耕地列為都市土地課田賦的條件之一。依《非都市土地使用管制規則》附表一，特定農業區的農牧用地不得作為集村農舍用地。農地重劃區是屏東的常態，地政處農地重劃區頁列載內埔鄉新東勢農地重劃區 110 公頃（102 年核定、104 年公告分配、105 年辦權利變更登記與抵費地標售），縣內重劃區總數與總面積在官方頁面未查得，要向地政處重劃專區確認。第八件事是屏東獨有的兩種特定區：大鵬灣風景特定區的土地依「屏東縣大鵬灣風景特定區土地八十九年作農業使用審查作業要點」另有審查，買該區農地要問 89 年是否作農業使用；沿海的佳冬、枋寮曾是地層下陷監測重點，112 年屏東地區顯著下陷面積 105.8 平方公里、佳冬最大年下陷速率 7.5 公分，113 年度顯著下陷面積降為 0 但局部區域仍有 1 至 3 公分的速率，經濟部的嚴重地層下陷地區公告已於 106 年廢止，網路上「東港、林邊、佳冬、枋寮為嚴重地層下陷區」的說法要看出處。
第九、十件事：界址、地上物與八組違章查報，稅務優惠與千分之六空照抽查能不能接手
拿地籍圖謄本到現場核對圍籬、農路、排水溝是否壓線，必要時向地政事務所申請鑑界；地上物的歸屬與拆除責任一併寫進契約。屏東的違章建築查報、檢舉與拆除歸城鄉發展處公安使用科（08-7320415 轉 3361 至 3369），鄉鎮分八組，例如第 5 組萬丹、新園，第 6 組東港、琉球、崁頂、南州，第 7 組枋寮、佳冬、林邊、新埤、來義，第 8 組恆春、車城、滿州、枋山、獅子、牡丹、春日，另設「違章及違章光電」綜整窗口；農地工廠則在城鄉發展處工商科，特定工廠登記、納管申請、工廠改善計畫與變更編定為特定目的事業用地的文件（含隔離綠帶拆除切結書與回饋金分期切結書）都有表單，帶著鐵皮工廠的農地要先問納管狀態。稅務分三條線。先看土地增值稅：作農業使用之農業用地移轉與自然人時，《土地稅法》第39條之2允許申請不課徵，第39條之3則要在申報土地移轉現值時註明農業用地字樣，漏了僅能在繳納期間屆滿前補行申請、逾期即不得申請；承受人之後被查獲未作農業使用且未依限恢復，再移轉時要課徵，原地價回溯至民國 89 年修正施行日當期公告土地現值。遺產稅與贈與稅：賣方若五年內繼承或受贈取得，《遺產及贈與稅法》第17條第1項第6款與第20條第1項第5款的五年列管會讓賣方在未繼續農用時被追繳；屏東的抽查要點以前一年度核准案件數的千分之六為原則，每年三月底前會同國稅局、稅務局商定，途徑含空照圖查核、函請公所稽核與小組現地勘查（農業處召集，成員含地政處、城鄉發展處、地政事務所、稅務局或國稅局），查核符合者二年內免抽查，未農用者限期回復、變更為非農業使用者通知國稅局追繳並由稅務局列管註記，屆期未改善依《農業發展條例》第40條辦理。地價稅方面，《土地稅法》第22條規定非都市土地依法編定的農業用地課徵田賦、都市土地須符合五款情形之一，田賦自民國 76 年第 2 期起停徵，一旦地上出現非農業使用設施就改課地價稅。
在地事實對買方的意義：五種水果第一、洋蔥可可、豬鴨密度、地層下陷與國土計畫
屏東耕地面積 7.5 萬公頃、農業人口約 38 萬人，農林漁牧總產值高達 650 億元、占全國 13.6% 居第二位；蓮霧、香蕉、木瓜、鳳梨、檸檬產量全國第一，洋蔥產量全臺第一且 37% 來自屏東（恆春、車城、枋山最多），可可全國 64.24 公頃、屏東約 40 公頃且多種在檳榔樹下；畜牧方面豬全國第二、鴨全國第一。對買方的意義有四。第一，果園農地的價值在樹上：蓮霧、芒果、檸檬的樹齡與採收期要寫進契約，檳榔園轉作可可或砍除後的復耕成本也要估。第二，萬丹、鹽埔、九如、新園、高樹一帶是豬鴨密度最高的鄉鎮，「屏東縣新設置畜牧場管理自治條例」要求新設場與商店、廠房、機關（構）、學校及非自有住宅周界相距 300 公尺以上，反過來既有畜牧場的氣味與排水會影響鄰地的農用認定與價值，縣府 115 年 7 月起暫停受理蛋雞及白肉雞擴大規模一年，畜牧用地的接手要看登記證。第三，沿海佳冬、枋寮的地層下陷與大鵬灣特定區是價值分水嶺，養殖用地要連登記證與水權一起看。第四，國土計畫把重劃區農地大量劃入農業發展地區第一類，變更空間最小，買這類農地要用穩定耕作而非開發期待來估價；縣府 115 年 7 月公告出租售熱帶農業特色產業園區的產業用地，想做加工集貨的買方可以比較不用農地變更的選項。
在地窗口與查核動線：地政事務所、公所農業課或建設課、農業企劃科、城鄉發展處、環保局、稅務機關
屏東買方的動線排六站。第一站地政事務所：申請土地登記謄本與地籍圖謄本，看分區、用地別、面積、他項權利、套繪註記與租約登載，都市土地另申請使用分區證明，重劃區身分向地政處重劃專區確認，國土功能分區在國土規劃地理資訊圖台查。第二站土地所在鄉鎮市公所（屏東市公所建設課 08-7560101、長治鄉公所農業課 08-7368215、內埔鄉公所農業課 08-7792001）：農用證明由公所受理，660 平方公尺以下的容許紀錄與無違章建築物切結書也在公所。第三站屏東縣政府農業處農業企劃科（屏東市自由路 527 號，總機 08-7320415，分機 3750 至 3759）：農地管理、農舍農民資格、農用整地申請與完工報告、賦稅減免抽查列管、農業經營不可分離使用審核都在這一科。第四站城鄉發展處：建築管理科（轉 3341 至 3345）查農舍建照與套繪，公安使用科（轉 3361 至 3369）查違章查報與拆除紀錄，工商科查農地工廠納管與特定工廠登記。第五站屏東縣政府環境保護局（屏東市北興街 56 號，總機 08-7351911）：廢棄物與污染紀錄，環保陳情專線 0800-066666、08-7351928。第六站稅務機關：縣稅務局看地價稅或田賦與土地增值稅列管，國稅局看前手遺贈稅五年列管，土地增值稅不課徵在申報移轉現值時註明。六站資料拿齊再談價，契約要把整地責任、地上物拆除、畜牧鄰地與稅務接手寫清楚。
自我檢查清單
- 土地登記謄本已判讀使用分區與使用地類別，知道是耕地還是都市計畫農業區保護區的農業用地，是否在農業發展地區第一類、原住民鄉鎮或山坡地範圍。
- 已請賣方向土地所在公所申請農用證明並簽無違章建築物切結書，證明效期六個月，時程已向公所確認。
- 地面有墊高痕跡者，已確認有依農用整地審查作業要點取得農業處同意、完工報告與每 1,000 平方公尺 5 處的檢測報告。
- 既有農舍已滿五年可移轉、與土地併同處理、套繪範圍清楚且資格由縣府核定；既有設施都有容許同意書、剖面圖與建照或免建照認定。
- 地籍圖上的水路已比對現場，租約與重劃區身分已向地政事務所、公所與地政處查明，大鵬灣特定區土地已問 89 年農用審查。
- 標的周邊的畜牧場、鐵皮工廠納管狀態與違章查報紀錄已向城鄉發展處查過，沿海地層下陷區的養殖用地已連登記證與水權一起看。
- 前手若在五年內免稅移轉，已知道每年千分之六含空照圖的抽查與限期回復風險；土地增值稅不課徵申報時點與地價稅或田賦現況已向稅務機關確認。
常見錯誤
- 把墊高的農地當加分——屏東整地只能走農用整地審查作業要點，土方限縣內、每 1,000 平方公尺取樣 5 處送檢，沒有農業處同意與檢測報告就是違規填土。
- 以為農舍資格跟農用證明一樣在公所——屏東的農舍農民資格由縣府農業處直接受理，公所只受理農用證明，查紀錄要分兩邊問。
- 帶著鐵皮工廠過戶慢慢補——屏東的違章查報分八組並設違章光電綜整窗口，農地工廠要先向城鄉發展處工商科問納管與特定工廠登記狀態。
- 忽略畜牧鄰地——屏東豬全國第二、鴨全國第一，新設場自治條例的 300 公尺距離限制反過來也代表鄰場的氣味與排水會影響農用認定。
- 申報土地移轉現值時沒註明農業用地——依《土地稅法》第39條之3只能在繳納期間屆滿前補行申請，逾期就要繳土地增值稅。
- 拿網路上的嚴重地層下陷區名單估值——經濟部公告已於 106 年廢止，現行以水利署逐年檢測結果為準，113 年度屏東顯著下陷面積為 0。
官方參考資料
常見問題
屏東 買農地 農用證明 誰去辦 農舍資格也在公所嗎
農用證明向土地所在地鄉鎮市公所申請：屏東市公所建設課（08-7560101）提供申請書，長治鄉公所農業課（08-7368215）提供申請書、勘查紀錄表、委託書、無違章建築物切結書、作業流程與審查表，規費第一筆 500 元、每增一筆 300 元，證明效期六個月，縣自訂委辦要點與審查天數在官方頁面未查得。農舍農民資格則不在公所，屏東由縣府農業處農業企劃科（08-7320415 轉 3750 至 3759）直接受理，這是與彰化等縣不同的地方；建照與套繪查詢在城鄉發展處建築管理科。
屏東 農地 被墊高 怎麼判斷合不合法
看有沒有「屏東縣申請農業用地農用整地審查作業要點」的紀錄。合法整地要向縣府農業處送一式五份、申請人限土地所有權人，適用都市計畫農業區及非山坡地的特定農業區、一般農業區農牧用地，土方限來自屏東縣內且不得為砂、石、磚、瓦、混凝土塊、營建剩餘土石方、廢棄物或其他有害物質並符合土壤污染監測標準，作業期限未達 0.5 公頃 10 日、0.5 至未達 1 公頃 15 日、1 公頃以上 20 日，完工一週內提完工報告並每 1,000 平方公尺取樣 5 處送環境部認證機構檢測。請賣方提出同意函、完工報告與檢測報告；沒有的話，依《農業發展條例施行細則》第2條之1與第69條處理，農用證明也會卡在第5條的障礙物與廢棄物。
屏東 前手免遺產稅的農地 買了會被查嗎 怎麼查
會列入抽查母體，而且屏東用空照圖。「屏東縣政府辦理農業用地申請賦稅減免案件抽查作業要點」規定抽查對象為國稅局核准免徵遺產稅、贈與稅及縣稅務局核准不課徵土地增值稅的案件，比率以前一年度核准案件數之千分之六為原則，每年三月底前會同國稅局、稅務局商定，途徑有空照圖查核、函請所轄公所稽核與小組現地勘查三種，查核符合者除必要外二年內免抽查；未作農業使用者通知地主依《農業發展條例》第37條第3、4項或第38條第1、2項限期回復，變更為非農業使用者通知國稅局追繳應納稅賦並由稅務局列管註記，屆期未改善依第40條辦理。買方承接後五年內要維持農用並留紀錄。
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創辦人謝清泉為前臺東縣環境保護局局長、前臺東地檢署檢察事務官、前臺東縣政府消費者保護官，中央警察大學法律學研究所畢業，具地政士與不動產經紀人國家證照。服務臺東全縣 16 鄉鎮及全台各縣市——任何業務直接聯絡偉騰，全台各地均有配合團隊，可安排專人親臨現場指導。
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