屏東非都市土地變更編定動線：從興辦事業計畫到地政處收件
屏東的變更編定是三段接力：先拿到目的事業主管機關核准的興辦事業計畫，再由屏東縣政府地政處受理使用地變更，建築執照另走城鄉發展處。農牧用地案還得先過農業處同意並算清回饋金。本文把屏東版窗口、縣自訂要點與退件原因排成一條動線。
在屏東申請變更編定，先答三題：這筆地的使用地類別是什麼、擬辦事業在不在容許使用項目內、面積有沒有碰到《非都市土地使用管制規則》第11條的分區變更門檻。答完才知道該走容許使用、變更編定或開發許可。屏東目前仍依《區域計畫法》管制非都市土地，答案就在土地登記謄本標示部。
多數人以為文件送進屏東縣政府地政處才算開始，其實地政處收的是已核准的興辦事業計畫，成敗早在前段決定。向交通旅遊處、環境保護局等目的事業主管機關送計畫時，就得逐項附上《非都市土地變更編定執行要點》附錄一之二的查詢結果；前段缺一項，後段地政處只能退回。
本文照屏東實際窗口排動線：地政處國土規劃科與國土管制科的分工、交通用地與回收業兩套縣自訂審查要點、農業處農業企劃科的變更同意與回饋金、山坡地與環評會辦，末段收退件原因與時程。偉騰開發興業由前臺東縣環保局長帶隊，熟悉會辦等文的節奏，替屏東案把查詢項目一次備齊。
先分流：容許使用、變更編定還是開發許可，屏東案從謄本標示部起算
屏東非都市土地沒有分區證明可申請，土地登記謄本標示部所載的使用分區與使用地類別就是起點。《非都市土地使用管制規則》第6條把管制分成三層：使用分區、使用地類別、該用地的容許使用項目與許可使用細目。擬辦事業已列在附表一容許項目內，只需依《非都市土地使用管制規則》第6條之1向目的事業主管機關申請許可使用，土地類別不動；不在容許項目內，才進入第四章的使用地變更編定；面積達《非都市土地使用管制規則》第11條的規模，則要走第三章的使用分區變更與開發許可。實務上先以屏東縣非都市土地使用分區查詢系統對照，再以謄本定案，因為線上圖資官方明示僅供參考。
在地事實對申請人的意義：30 個都市計畫區之外，屏東仍照《區域計畫法》走
屏東縣有 30 個都市計畫區，區內土地走《都市計畫法》、分區證明由鄉鎮市公所核發；其餘非都市土地才是變更編定的舞台。屏東縣國土計畫 110 年 4 月 30 日公告實施，但國土功能分區圖至今未公告，依《國土計畫法》第45條，區域計畫法要到分區圖公告之日才停止適用，現在送件仍用《非都市土地使用管制規則》。對申請人更關鍵的是農地結構：縣府把過量特定農業區調整為一般農業區，調整後特定農業區約 1.1 萬公頃，其中 5,778.91 公頃納入農業發展地區第一類；基地若落在草案的農發一，農業處對農業生產環境完整性的審查會最嚴。高鐵南延屏東規劃站區、臺 27 線產業潛力地帶與屏東科技大學周邊被指認為未來發展地區，區位必要性較易說明。
屏東申請動線：目的事業主管機關在前，地政處國土規劃科在後
屏東縣政府地政處答客問把動線排成兩段：先依《非都市土地使用管制規則》第30條向擬變更使用的目的事業主管機關提出興辦事業計畫，該機關核准前要先徵得變更前目的事業主管機關及有關機關同意；核准後再依《非都市土地使用管制規則》第28條備齊變更編定申請書、興辦事業計畫核准文件、申請變更編定同意書、土地使用計畫配置圖及位置圖與其他有關文件，向縣政府辦理使用地變更並繳納規費，洽辦單位為地政處國土規劃科，電話 08-7320415 轉 5240。屏東沒有經濟發展處，工廠類計畫由城鄉發展處工商科承辦；交通用地案由交通旅遊處會簽各單位書面審查；回收業設施則由環境保護局主政。非所有權人申請時，申請變更編定同意書不能省。
屏東兩套縣自訂審查要點：交通用地盯六個月期限，回收業盯二百公尺與總量
交通用地與回收業設施是屏東兩種訂有縣自訂審查要點的變更類型。汽車運輸業場站及路外停車場案，適用交通旅遊處主政的交通用地興辦事業計畫審查作業要點：書件乙式二份送縣府會簽書面審查，應備書件 11 項，含農地變更使用說明書；核准後 6 個月內須完成變更編定，逾期得廢止，逾六個月再送件要重提興辦事業計畫。農牧用地變更為應回收廢棄物回收業設施，適用環境保護局 115 年 6 月 8 日修正的審查作業要點：採鄉鎮市總量管制，基地外緣與住宅、學校、幼兒園、醫療院所等須距二百公尺以上，緊臨農牧用地的隔離設施至少一公尺五十公分寬並設圍籬，位於特定農業區或四周全部緊鄰農牧用地者不予同意。通案性縣自訂變更編定審查要點官方版未查得，其他類型回到中央規則。
農牧用地案：農業處農業企劃科的同意在前，回饋金按獲准當期公告現值算
屏東變更編定案多從農牧用地起步，第一道會辦就是農業處。《農業發展條例》第10條要求農業用地變更為非農業使用前，須以不影響農業生產環境完整為前提，先徵得農業主管機關同意；屏東由農業處農業企劃科承辦「農業用地變更使用事項」。回饋金依《農業發展條例》第12條繳入農業發展基金，算法在《農業用地變更回饋金撥繳及分配利用辦法》第3條：變更使用面積乘以獲准變更當期公告土地現值再乘比率，丁種建築用地、住宅社區等用途為百分之五十，運輸業場站變更為交通用地為百分之四十，私設道路為百分之二十。面積以申請變更部分計，現值以獲准變更當期為準。基地在山坡地範圍者改繳山坡地開發利用回饋金，不重複繳。
審查端在看什麼：可行性、必要性、區位規模，加上附錄一之二的逐項查詢
目的事業主管機關審興辦事業計畫只問三件事，《非都市土地變更編定執行要點》第3點寫得直白：可行性、必要性或總量管制、土地區位或面積規模；屏東交通用地審查要點第四點採同一組標準，送件前就要答得出為什麼非這筆地不可。第二層是查詢清單：提送計畫前須就附錄一之二所列項目逐一向各主管機關查詢，結果附入計畫書，核准文件還要敘明已查核且無禁限建情事；漏一項，這句話寫不出來，地政處後段就收不下。第三層是地政處的審查表，附錄四配合附錄三之一、三之二分別走非山坡地與山坡地審查作業程序；屬《非都市土地使用管制規則》第49條之1專案小組審查的山坡地案，還得附不得規劃作建築使用的評估資料與專業技師簽證。
失敗代價與互卡：六個月逾期廢止、山坡地水保與環評會辦、建照與違規查處
代價集中在四個互卡點。期限：屏東交通用地要點明定計畫核准後 6 個月內未完成變更編定得廢止，逾六個月重送要重提興辦事業計畫。山坡地與環境：基地在《山坡地保育利用條例》公告範圍者，水土保持計畫依《水土保持法》另審；達《開發行為應實施環境影響評估細目及範圍認定標準》門檻者，依《環境影響評估法》先過環評，計畫才核得下來。建照：使用地類別登載變更後，建築執照才由城鄉發展處建築管理科核發，依《建築法》第73條未領使用執照不得接水接電。查處：依《非都市土地使用管制規則》第5條，公所隨時檢查、縣府聯合取締小組定期查處，屏東另訂有執行違反區域計畫法裁罰基準，未依核定計畫使用會被裁罰並限期恢復。
自我檢查清單
- 已調最新土地登記謄本，確認標示部的使用分區與使用地類別，並比對屏東縣非都市土地使用分區查詢系統的圖資。
- 已判定擬辦事業是在附表一容許使用項目內申請許可使用，還是必須走使用地變更編定或使用分區變更。
- 提送興辦事業計畫前，已就《非都市土地變更編定執行要點》附錄一之二的查詢項目逐一向屏東各主管機關查詢並留存回文。
- 原地目為農牧用地者，已向屏東縣政府農業處農業企劃科取得變更使用同意，並以獲准變更當期公告土地現值試算回饋金。
- 基地是否落在山坡地範圍、嚴重地層下陷地區或環評門檻內，已逐項查明並備妥水土保持與環評會辦文件。
- 交通用地案已對照「屏東縣非都市土地申請變更編定為交通用地興辦事業計畫審查作業要點」備齊 11 項書件乙式二份，並排定核准後 6 個月內完成變更編定的時程。
- 向地政處國土規劃科送件前，五項應備文件與非所有權人的申請變更編定同意書已備齊，規費預算已預留。
常見錯誤
- 把興辦事業計畫核准文件當成變更編定核准，直接進場整地——地政處尚未變更使用地類別，依《非都市土地使用管制規則》第5條由公所檢查、縣府聯合取締小組查處，面臨裁罰與限期恢復。
- 送計畫時省略附錄一之二的逐項查詢，想等機關自己會辦——目的事業主管機關無法在核准文件敘明已查核無禁限建情事，計畫核不下來，時間全耗在補件。
- 拿到交通用地興辦事業計畫核准後拖過 6 個月才送地政處——依屏東縣自訂審查作業要點核准得廢止，逾六個月再申請必須重提整份興辦事業計畫。
- 用申請當期或繳款當期的公告土地現值估回饋金——《農業用地變更回饋金撥繳及分配利用辦法》第3條以獲准變更當期為準，現值調漲後資金缺口直接出現在繳款通知上。
- 回收業設施選在特定農業區或四周全部緊鄰農牧用地的基地——屏東縣環境保護局審查作業要點明定不予同意變更使用，前期規劃與購地成本歸零。
- 拿全國土地使用分區資料查詢系統的截圖當分區證明送件——系統官方明示不得作為任何形式證明，屏東非都市土地以土地登記謄本為準，會被要求補正。
官方參考資料
常見問題
屏東 變更編定 要多久 規費多少
屏東縣政府未公告變更編定的法定處理時程與規費金額，地政處答客問只寫「依規定繳納規費」。實務上時程取決於前段：興辦事業計畫在目的事業主管機關要會辦幾個機關、附錄一之二查詢是否一次備齊、農業處同意與環評是否需要。交通用地案有核准後 6 個月完成變更編定的硬期限，其他類型應以核准文件時效倒推排程。
屏東農地變更特定目的事業用地 回饋金 幾趴
看用途。《農業用地變更回饋金撥繳及分配利用辦法》第4條分兩檔：供農（漁）業產、製、儲、銷、休閒等農業相關設施使用者，以變更編定面積乘獲准變更當期公告土地現值的百分之三計算；非農業性質的特定目的事業則適用百分之五十的高檔。屏東農業處農業企劃科同意變更時，事業性質的認定就決定了落在哪一檔。
屏東 2 公頃 農地變更 要開發許可還是變更編定
關鍵不是農地而是規模。依《非都市土地使用管制規則》第11條，申請開發達一定規模就必須辦理使用分區變更並取得開發許可，實務門檻落在 2 公頃：不足 2 公頃的案子依第四章走使用地變更編定，由屏東縣政府地政處受理；達 2 公頃以上就進入第三章的分區變更，由地政處受理非都市土地開發審議。兩條線的文件與審議層級差很多，先量清面積再定策略。
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創辦人謝清泉為前臺東縣環境保護局局長、前臺東地檢署檢察事務官、前臺東縣政府消費者保護官，中央警察大學法律學研究所畢業，具地政士與不動產經紀人國家證照。服務臺東全縣 16 鄉鎮及全台各縣市——任何業務直接聯絡偉騰，全台各地均有配合團隊，可安排專人親臨現場指導。
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