持有不動產要繳哪些稅?地價稅與房屋稅一次看
買了房子地,每年都要繳地價稅、房屋稅。本文說明持有不動產的稅目、計算概念與自用優惠,以及常見的省稅與報稅眉角。
買不動產不是付完價金就沒事,持有期間每年還有地價稅、房屋稅要繳。搞懂這些持有稅,才能算清持有成本、用對優惠。
本文說明持有不動產的主要稅目、計算概念與自用住宅優惠,以及容易被忽略的眉角。
地價稅:每年課徵的土地稅
地價稅就土地的申報地價課徵,每年開徵一次(通常 11 月),由土地所有權人繳納。一般採累進稅率,但符合條件的自用住宅用地可適用優惠稅率(較低),農業用地作農業使用者另有課徵或免徵的規定。是否適用優惠,須先申請並符合要件。
房屋稅:就房屋現值課徵
房屋稅就房屋的評定現值課徵,依使用情形(自住、非自住、營業用等)適用不同稅率——自住通常較低,非自住住家與營業用較高。近年「囤房稅」相關修法調整了非自住房屋的稅率,持有多戶非自住者稅負可能增加,值得留意。
自用住宅優惠：要符合條件
地價稅的自用住宅用地優惠、房屋稅的自住優惠,都有一定條件(如本人、配偶或直系親屬設籍、無出租營業、戶數限制等),且通常須申請才適用。符合條件卻沒申請,等於白白多繳;申報不實則可能被補稅處罰。確認自己是否符合並正確申請,是合法節稅的基本功。
持有稅的常見眉角
幾個常被忽略的點:變更使用(如自住改出租、住家改營業)應主動申報,以免被查獲補稅;繼承、贈與取得的不動產,持有稅納稅義務人會變更,須留意;空地、空屋的稅負與一般持有不同。把持有稅算進不動產的長期成本,並用對優惠、誠實申報,才不會年年多繳或被補稅。實際稅額以稅捐稽徵機關核定為準。
自我檢查清單
- 地價稅是否適用自用住宅或農業用地優惠
- 房屋稅的使用情形(自住、非自住、營業)與稅率
- 自用、自住優惠是否已申請並符合條件
- 使用情形變更(出租、營業)是否已申報
- 繼承、贈與後納稅義務人是否變更
常見錯誤
- 符合自用優惠卻未申請,年年多繳
- 自住改出租、營業未申報,被查補稅
- 忽略囤房稅對多戶非自住的影響
- 未把持有稅算進不動產長期成本
官方參考資料
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創辦人謝清泉為前臺東縣環境保護局局長、前臺東地檢署檢察事務官、前臺東縣政府消費者保護官，中央警察大學法律學研究所畢業，具地政士與不動產經紀人國家證照。服務臺東全縣 16 鄉鎮及全台跨縣市案件。
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