賣房賣地要繳哪些稅?土增稅、房地合一稅一次看懂
賣不動產不是拿到價金就好,土地增值稅、房地合一所得稅等稅負會影響實拿金額。本文說明出售常見稅目與規劃要點。
賣房、賣地,很多人只看成交價,卻忽略了稅。土地增值稅、房地合一所得稅等稅負,可能讓「實際拿到手」的金額和成交價差一大截。
本文說明出售不動產時常見的稅目、計算概念與規劃方向,幫你在賣之前先把稅務算清楚,避免拿到價金才發現要補一大筆稅。
土地增值稅:漲價歸公的稅
出售土地時,就土地公告現值的漲價部分課徵土地增值稅,原則上由出賣人負擔。稅率採累進,並有自用住宅用地優惠稅率、重購退稅等規定。土增稅是賣地最主要的稅負之一,出售前宜先試算,並評估是否符合優惠條件。
房地合一所得稅:看持有期間的稅
2016 年起實施的房地合一稅,就出售房地的「獲利」(售價減成本費用)課稅,稅率依持有期間長短而不同——持有越短稅率越高(短期持有有重稅),持有越久稅率越低,並有自用住宅免稅額等規定。這是現行不動產交易最關鍵的所得稅制,規劃時務必納入考量。
其他相關稅費
除了土增稅與房地合一稅,交易過程還可能涉及契稅(由買方就房屋部分繳納)、印花稅,以及持有期間的地價稅、房屋稅結算等。各稅目的負擔方、計算基礎不同,宜在契約中明確約定稅費負擔,避免爭議。
賣之前先把稅算清楚
稅務影響的是「實拿金額」,因此規劃應在出售前就開始:確認持有期間落在哪個稅率級距、是否符合自用住宅優惠或重購退稅、成本費用憑證是否齊備(影響獲利計算)。把稅先算清楚,再決定賣不賣、何時賣、怎麼賣,才不會白忙一場。實際稅額以稅捐稽徵機關核定為準。
自我檢查清單
- 土地持有期間與土增稅試算(是否適用優惠稅率)
- 房地合一稅的持有期間級距與獲利計算
- 是否符合自用住宅優惠、重購退稅等規定
- 成本費用憑證(取得成本、改良費用)是否齊備
- 契約中稅費負擔的約定是否明確
常見錯誤
- 只看成交價,未先試算稅負與實拿金額
- 短期持有就出售,未留意房地合一重稅
- 成本費用憑證未保留,獲利被高估、稅變多
- 契約未約定稅費負擔,事後爭議
官方參考資料
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創辦人謝清泉為前臺東縣環境保護局局長、前臺東地檢署檢察事務官、前臺東縣政府消費者保護官，中央警察大學法律學研究所畢業，具地政士與不動產經紀人國家證照。服務臺東全縣 16 鄉鎮及全台跨縣市案件。
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