不動產經紀業設立 20 問快答：資格、流程、文件、時程與稽查常見問題

不動產經紀業設立最常被問的 20 個問題一次快答：誰能開店、要配幾位經紀人、公會與營業保證金先跑哪個、備查完成前能不能刊物件、廣告怎麼被稽查、分店增設要不要變更，逐題給結論並收成一條判斷順序。

不動產經紀業設立是指以公司或商號名義，依《不動產經紀業管理條例》完成公會入會、營業保證金繳存與不動產經紀人配置，並向主管機關辦妥備查之後，才能對外從事仲介或代銷業務的一整套開業程序。不少店東把它想成一張「仲介執照」，實際上是五個彼此勾連的步驟，任何一步沒到位，下一步就送不出去。

本篇不重講完整流程，而是把實際諮詢中反覆被問到的二十個問題，依資格、流程、文件、時程、稽查、變更、委託與特殊情境八類收攏，每題先給結論，再補一句判斷理由。想看逐步流程或開業後的營運功課，本站另有房仲開店申請流程與開業後功課兩篇指南可以接著讀。

偉騰開發興業有限公司（前臺東縣環境保護局局長謝清泉主持）承辦全台各縣市不動產經紀業設立、仲介公司設立、代銷公司備查與經紀業代辦，從里程碑排程、經紀人媒合到廣告合規體檢由同一團隊接手。主持人多年在機關端看件、挑錯，本篇每一則快答都是從審查者會問什麼倒推回來寫的。

不動產經紀業設立的資格門檻：誰能開、要幾張證

問 1：沒有不動產經紀人證書，可以開房仲店嗎？答：可以，但店裡必須配置足額的不動產經紀人；店東本人有證書可計入配置，沒有就得先把經紀人聘任談定，否則備查送不出去。問 2：要用公司還是商號經營？答：兩種都是法規允許的組織型態，差別在資本結構、責任範圍與日後展店的銜接；單店起步可以精簡，若已規劃分店或加盟，多半以公司較容易處理後續的變更備查。問 3：業務員多年的靠行經驗能折抵什麼？答：折抵不了任何法定要件。靠行累積的是成交能力，備查、公會入會、營業保證金與廣告合規都是全新科目，建議把它們當作第一次接觸的題目逐項處理，不要沿用同業口耳相傳的版本。

仲介公司設立的流程與機關：先跑哪個窗口

問 4：公會、營業保證金、備查到底先跑哪一個？答：順序是固定的：先設立公司或商號，再加入所在地不動產經紀業公會，接著繳存營業保證金、配置足額經紀人，最後向主管機關辦理經紀業備查。前一步產出的證明就是後一步的要件，跳步只會被退回。問 5：主管機關是誰，要去哪裡送件？答：中央主管機關為內政部，實際受理備查與稽查的是營業處所所在的縣市政府地政單位；公會入會則向所在地公會辦理，兩個窗口互不取代，文件卻要彼此一致。問 6：備查完成前可以先刊物件、先收斡旋嗎？答：不行。刊登物件、收受斡旋、簽委託都屬經紀業務行為，備查完成前做任何一項，都可能被認定為未經許可營業，開幕誌慶就會變成第一份裁罰公文。

經紀業備查要備哪些文件：文件與圖說類問題

問 7：送備查時，機關會核對哪些文件？答：核心是前四步各自產出的證明：公司或商號登記文件、公會入會證明、營業保證金繳存證明、不動產經紀人證書與到職證明，再加上營業處所資料；細目以受理機關公告的申請書表為準。這些文件必須互相對得起來，公司名稱、負責人、營業地址在每一份上都要一字不差，退件多半出在這裡而非資格。問 8：仲介店需要準備建物圖說或使用執照嗎？答：經紀業備查不像工廠或餐飲以建物圖說為核心，但營業處所能否合法作為辦公營業使用，仍是機關與房東端都會問的問題。承租前先確認建物登記用途與租約能否登記營業，開幕後才不會為了地址問題重跑一輪變更。

時程與期限：從簽租約到掛牌要抓多長

問 9：不動產經紀業設立要多久？答：沒有一個能套用在每家店的天數，開幕日由三段節奏決定：公司設立與文件整備、公會入會與營業保證金作業、經紀人到位時點。經驗上最慢的往往不是機關端，而是經紀人談不定，或文件互相矛盾被退回重送。務實做法是先鎖定經紀人與店面，其餘程序並行推進。問 10：租約已簽、裝潢在跑、開幕日也訂了，還趕得上嗎？答：趕不趕得上取決於經紀人是否已確定，其他步驟都可以壓縮並行。建議用開幕日回推每個里程碑的最晚完成日，行銷檔期與招牌施工都排在備查預計完成之後，避免招牌先掛、業務先跑而招來檢舉。若時間真的不夠，寧可延後開幕，也不要讓程序讓路。

稽查與裁罰：廣告、斡旋與說明書怎麼被盯

問 11：稽查最常從哪裡查起？答：從物件廣告。經紀業名稱與字號的標示義務有明文規範，網路物件平台會被批次比對，同業檢舉更是即時，漏標一次往往不是一張罰單，而是跟著物件數一起成長。問 12：收到限期改善或裁罰公文，第一步做什麼？答：先核對公文指出的事實、物件與時間點，在期限內把改善證明與說明送回；對認定有疑義，可以提出陳述意見；對處分不服，依公文教示的期限提起訴願。不要先在同業群組貼文，也不要直接去找檢舉人。問 13：斡旋金與不動產說明書的紅線在哪？答：仲介端的責任重心就在斡旋收受與說明書製作義務，內容要符合《不動產說明書應記載及不得記載事項》；代銷端則連動《平均地權條例》的銷售管制。兼營者的內控要能同時滿足兩套要求。

變更、展延與註銷：分店、遷址與經紀人異動

問 14：經紀業備查有沒有到期日，要定期展延嗎？答：要盯的不是一張證的效期，而是登載事項與實際營運是否一致。公司名稱、負責人、營業處所、經紀人任一項變動，就要辦經紀業變更備查或異動報備，程序與期限以現行法規及主管機關公告為準。問 15：第二家店找好了，可以沿用總店文件直接開嗎？答：不可以。仲介分店增設要以分店自己的處所資料辦理，不動產經紀人配置也要按店數重算；沿用總店文件會讓備查登載與實際營運脫節，展店成果反而變成違規清單。問 16：經紀人離職，店還能繼續營業嗎？答：配置不足就是違規狀態，「還在找人」不是免責理由，空窗期每一天都算。應立即辦理異動報備並補位，期間業務量與廣告曝光要收斂；平時就備好經紀人儲備名單，才是真正的解法。

經紀業代辦怎麼分工：委託辦理類問題

問 17：委託經紀業代辦之後，我自己還要做什麼？答：分工很清楚：型態選擇（仲介、代銷、加盟或直營）、營業處所決定、資本規劃與經紀人人選是店東的決策；文件整備、公會與營業保證金程序、備查送件、里程碑追蹤與廣告合規體檢由受託團隊統籌。您提供開業型態、預定處所資訊與既有證照人力清單，就能先拿到一張開業里程碑計畫表。問 18：加盟總部會幫我辦這些程序嗎？答：通常不會。房仲加盟總部提供的是品牌、制度與教育訓練，公司設立、入會、營業保證金、備查仍以加盟店自己的名義完成，法定責任也由店東承擔。簽約前把加盟合約的責任分界、廣告義務與退場條款逐條看懂，再決定程序面交給誰接手。

跨縣市展店、代銷與東部開店等特殊情境

問 19：總店在北部，想到其他縣市或東部開分店，程序怎麼走？答：主管機關以營業處所所在地為準，跨縣市分店要向該縣市政府地政單位辦理，公會入會也要依所在地公會的受理方式；不動產經紀人配置按店數重算，每一家店都要有人撐住合規線。實務上先問清該縣市的收件習慣，再排送件順序，最能減少文件來回。問 20：代銷公司設立和仲介店有什麼不同？答：代銷受建商委託企劃銷售，契約與廣告連動《平均地權條例》的銷售管制；仲介居間成交，重心在斡旋與說明書義務。開業程序的五步相同，但契約範本、廣告檢核表與內控制度要分別建立，兼營者兩套都得備齊，缺一套就是稽查缺口。

不動產經紀業設立的判斷順序總整理

把二十題壓成一條判斷線，順序是：先定型態，再定人，再定地，最後才動程序。第一步問自己要做仲介、代銷還是兼營，加盟或直營，因為它決定契約、廣告與內控的框架。第二步確認不動產經紀人從哪裡來：店東自己的證書能不能計入、要不要第二位，人沒到位，後面全部空轉。第三步確定營業處所能否合法作為營業使用、租約能否登記，這是所有文件一致性的根。第四步依序跑公司或商號設立、公會入會、營業保證金、經紀人配置與備查，任何一步的文件都要與前一步一字不差。第五步在備查完成前，把招牌、廣告模板、斡旋與說明書範本先做合規體檢，掛牌那天業務才能同步開跑。展店、遷址、經紀人異動則回到第二與第三步重算，再辦變更備查或異動報備。

對申請人的意義與下一步

對準備房仲開店或代銷公司設立的申請人來說，這二十題的共同答案只有一句：程序走完的那一天才是營業起點，任何業務動作都往後排。把開幕日、租約起算日與經紀人到職日放進同一張時間表，就能看出哪一段要提前談、哪一段可以並行。下一步很具體：先把開業型態、預定營業處所資訊、既有證照人力清單整理成一頁，加盟者附上品牌合約草案；帶著這一頁，偉騰開發興業有限公司會先回一份開業里程碑計畫表與人力配置合規方案，讓您在簽租約與訂裝潢之前，就看見完整的程序與資金結構。已簽租約、開幕在即的急件，加 LINE「偉騰開發」傳資料或填寫官網線上表單，初判後再約時間細談。

自我檢查清單

• 已決定開業型態：仲介、代銷或兼營，加盟或直營，並據此選定公司或商號。
• 不動產經紀人人選已確定，店東證書是否計入、分店是否需要另配都已算過。
• 營業處所的建物登記用途與租約能否登記營業，已向房東與機關確認。
• 公司或商號登記文件上的名稱、負責人、地址，與後續每一份申請文件完全一致。
• 所在地不動產經紀業公會入會與營業保證金繳存的先後與應備文件，已排進里程碑表。
• 招牌、名片、網路物件廣告模板已標示經紀業名稱與字號，並完成合規檢核。
• 斡旋金收受與不動產說明書範本，已對照《不動產說明書應記載及不得記載事項》檢視。
• 加盟合約的責任分界、廣告義務與退場條款已逐條讀過，確認程序責任在自己名下。
• 經紀人儲備名單與異動報備流程已建立，離職當天知道要通知誰、補什麼件。

常見錯誤

• 招牌先掛、物件先刊：備查還沒完成就對外攬客，第一份公文是裁罰而不是核備。
• 把「有一位經紀人」當永久答案：人員離職、分店增設後沒有重算配置，稽查一抽就中。
• 廣告模板沒標字號就大量產出：網路平台批次比對加上同業檢舉，罰單跟著物件數成長。
• 分店沿用總店文件：備查登載與實際營運不符，展店越快，違規項目越多。
• 簽了加盟合約才發現法定責任在自己：招牌是別人的，補正義務與罰單是自己的。
• 文件各寫各的：公司登記、公會證明、租約上的名稱或地址有一字不同，就被退回重送。
• 收到裁罰公文先去找檢舉人理論：錯過陳述意見與訴願的期限，處分就此確定。

官方參考資料

• 不動產經紀業管理條例
• 不動產經紀業管理條例施行細則
• 不動產說明書應記載及不得記載事項
• 平均地權條例
• 公司法

常見問題

不動產經紀業設立找誰辦比較穩？

找能同時處理公司設立、公會入會、營業保證金、經紀人媒合與備查送件的單一窗口，程序才不會在各窗口之間互相等待。偉騰開發興業有限公司承辦全台各縣市經紀業代辦，先出開業里程碑表再依序執行，店東只需決定型態、處所與人選，其餘由同一團隊接續到開業後的變更與廣告體檢。

不動產經紀業設立被退件，通常是哪裡出錯？

多數退件不是資格不符，而是文件互相矛盾：公司登記、公會證明、租約與申請書上的名稱、負責人或地址有出入，或經紀人證書與到職證明對不上。補正時把所有文件攤開逐欄核對，一次改齊再送，避免補一項、退一項的循環；補正期限依公文記載辦理，不要拖到最後一天。

不動產經紀業設立沒辦完就先營業會怎樣？

會被認定為未經許可營業，依《不動產經紀業管理條例》受裁罰，而且刊登中的物件與已收的斡旋都會成為稽查證據。更麻煩的是同業檢舉往往在開幕當週湧入，補辦備查的同時還要處理裁罰程序，等於同時開兩條戰線，提前開張的時間全部賠回去。

不動產經紀業設立一定要加入公會嗎？

是。加入所在地不動產經紀業公會是備查前的法定步驟之一，順序排在公司或商號設立之後、營業保證金與備查之前。入會文件與作業方式依各地公會公告辦理；入會證明是備查要件，缺了就送不出去，所以要把公會的作業時間預留進里程碑表，不能只算機關端的天數。

仲介公司設立和房仲加盟開店，程序上有差別嗎？

法定程序相同，差別在契約與責任分界。加盟店同樣要以自己的公司名義完成設立、入會、營業保證金與備查，法定責任由店東承擔，總部提供的是品牌、制度與訓練。實務差別在廣告模板、名稱與字號標示要同時符合品牌規範與法規要求，兩邊要事先對齊，否則品牌檢核過了、機關稽查沒過。

不動產經紀人配置比例怎麼算，店東可以自己算一位嗎？

配置比例隨經紀營業員人數與分店數變動，店東本人持有不動產經紀人證書時可以計入。要注意這是浮動的合規線：業務團隊擴張到一定規模就需要第二位、第三位，分店也要各自計算。具體比例以《不動產經紀業管理條例》現行條文為準，展店計畫應同步寫進人力儲備，而不是出缺才找人。

已經開業多年的老店，不動產經紀業設立時的備查資料要不要更新？

要。負責人、公司名稱、營業處所、經紀人任一項與備查登載不同，就應辦理經紀業變更備查或異動報備，否則稽查時會被視為登載不符。建議定期把公司登記、公會會籍、營業保證金與人員名冊對照備查資料檢視一次，發現落差立即補辦，而不是等稽查通知才翻箱倒櫃找文件。

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