鄉村區與乙種建築用地能做什麼：容許使用、建蔽容積與變更路徑
乙種建築用地只存在於鄉村區，能蓋什麼看《非都市土地使用管制規則》第6條附表一，量體上限是建蔽率 60％、容積率 240％。土地不在鄉村區，或在鄉村區卻不是乙建，就得分別走分區變更或使用地變更編定，兩層程序不能混。
先翻土地登記謄本標示部，再決定走哪一線。標示部同時寫著鄉村區與乙種建築用地，問題就只剩附表一容許什麼、建蔽率容積率允許多大、建築線指不指得出來；只要其中一項不成立，就進入變更編定或分區變更的另一套程序，文件量與審查機關完全不同。
多數人把「鄉村區」與「乙建」當成同一件事，實務上是兩層。鄉村區是使用分區，乙種建築用地是使用地類別；《區域計畫法施行細則》第13條把乙建定位為供鄉村區內建築使用，所以鄉村區裡仍可能夾著農牧用地，農業區裡則編不出乙建，只會是甲種或丙種建築用地。
本文依序處理分流判斷、附表一容許與許可使用文件、建蔽容積數字、變更編定為乙建與鄉村區擴大的路徑、住宅社區開發許可的差別，以及《實施區域計畫地區建築管理辦法》的建照條件。偉騰開發興業由前臺東縣環保局長領軍，習慣先從審查端的角度替你看件，再決定送哪一線。
先分流：謄本標示部決定你走建照線還是變更線
第一種情形，謄本標示部載明鄉村區、乙種建築用地：拿擬做的用途比對《非都市土地使用管制規則》第6條附表一，再向主管建築機關申請建造執照，不涉及變更。第二種情形，土地在鄉村區內卻編定為農牧用地：走使用地變更編定，先依《非都市土地使用管制規則》第30條擬具興辦事業計畫報縣市目的事業主管機關核准，再由地政機關核准變更編定。第三種情形，農業區土地想做住宅社區：達到《非都市土地使用管制規則》第11條的 50 戶或 1 公頃門檻，就必須申請分區變更為鄉村區，即開發許可；未達門檻只能在原分區內變更編定，農業區的住宅建地只會是甲種或丙種建築用地。
附表一才是用途清單：容許使用、許可使用與六類文件
乙種建築用地能不能蓋住宅、開店、設小型設施，答案在《非都市土地使用管制規則》第6條附表一逐項列出的容許使用項目、許可使用細目與附帶條件。比對時問三件事：用途在不在容許項目內；附表一有沒有要求申請許可使用；附帶條件是什麼。落在容許項目內的用途不必變更編定，使用地類別不動；標示須許可使用者，依《非都市土地使用管制規則》第6條之1向目的事業主管機關檢附申請書、使用計畫書、土地登記謄本及地籍圖謄本、申請許可使用同意書、土地使用配置圖及位置示意圖與其他文件，共六類，所有權人自行申請免附同意書。其他法律或區域計畫另有禁止或限制者，仍依其規定。
建蔽率 60％、容積率 240％：上限怎麼用，縣市只能往下調
《非都市土地使用管制規則》第9條給乙種建築用地的上限是建蔽率 60％、容積率 240％，與甲種建築用地相同，高於丙種建築用地的 40％與 120％。這組數字有三個用法。第一，它是上限不是保證值：直轄市或縣（市）政府得酌予調降並報中央主管機關備查，只能降不能升，試算前先問有沒有備查在案的調降。第二，經主管機關核定的土地使用計畫若訂得更低，依核定計畫管制。第三，建蔽容積算得出來，不代表建照過得去，臨路寬度、退讓與私設通路另由《實施區域計畫地區建築管理辦法》第11條把關。把上限當起點、逐項扣除限制，才是審查端接受的推算法。
變更編定為乙建與鄉村區擴大：先問土地在不在鄉村區
乙建依《區域計畫法施行細則》第13條專供鄉村區內建築使用，因此先問土地在不在鄉村區。路徑一，土地在鄉村區內但編為農牧用地：依《非都市土地使用管制規則》第30條擬具興辦事業計畫報縣市目的事業主管機關核准，核准前須先徵得變更前目的事業主管機關及有關機關同意；再向地政機關申請變更編定，核准後函請登記機關辦異動登記並登錄土地參考資訊檔。路徑二，鄉村區外的土地：直接編不出乙建；鄉村區的擴大只能來自主管機關辦理的分區劃定或檢討變更，或依《非都市土地使用管制規則》第11條以住宅社區開發達 50 戶或 1 公頃申請變更為鄉村區，屬開發許可層級。
乙建蓋房還是住宅社區開發許可：50 戶或 1 公頃是分水嶺
乙建蓋自宅走建照線，農業區做住宅社區走開發許可線，差在三處。第一是門檻：《非都市土地使用管制規則》第11條規定社區計畫達 50 戶或面積 1 公頃以上應變更為鄉村區，二擇一即觸發；毗鄰且被審認屬同一興辦事業計畫者面積累計，拆案無效。第二是文件：開發許可要提《區域計畫法施行細則》第15條的開發計畫六項內容與七項有關文件；建照只需《建築法》第30條的申請書、土地權利證明文件、工程圖樣及說明書。第三是審議機關：依《區域計畫法施行細則》第18條，縣市區域計畫公告實施後原則由縣市審議許可，一定規模以上、性質特殊或位於環境敏感地區者由中央審議。
審查端在看什麼：從謄本比對到環境敏感地區的三個問題
第一個問題：謄本標示部的分區與用地，和申請用途在附表一對得上嗎？對不上，承辦人都會要求先走變更編定。第二個問題：興辦事業計畫核准函與變更編定核准是兩個處分、兩個機關，依《非都市土地使用管制規則》第30條，地政機關核准變更編定後才函請登記機關異動登記，只拿到核准函的土地，登記簿上仍是原編定。第三個問題：基地有沒有落在環境敏感地區？依《非都市土地使用管制規則》第30條之1，興辦事業計畫原則不得位於第一級環境敏感地區，僅五種例外；位於第二級者依《非都市土地使用管制規則》第30條之3說明防範補救措施並徵詢意見。先自問這三題，再送件。
建照條件與失敗代價：建築線、私設通路、接水接電與查處
變更編定完成不等於能動工，《建築法》第25條要求先經主管建築機關審查發照。建照審查看《實施區域計畫地區建築管理辦法》第11條：臨公路者依《公路法》指定建築線；臨接寬 6 公尺以下道路，自中心線退讓 3 公尺以上；私設通路未滿 10 公尺寬 2 公尺、未滿 20 公尺寬 3 公尺、大於 20 公尺寬 5 公尺，樓地板合計 1,000 平方公尺以上者寬 6 公尺。完工後依《建築法》第73條，未領使用執照不准接水接電及使用；偏遠且非都市計畫地區接水電另定，屬縣市權限。用途走偏則觸動《非都市土地使用管制規則》第5條：公所隨時檢查，縣市聯合取締小組定期查處。
自我檢查清單
- 已調土地登記謄本，確認標示部同時載明「鄉村區」與「乙種建築用地」，而不是只看地目或現況。
- 已把擬做用途逐字對到《非都市土地使用管制規則》第6條附表一的容許使用項目、許可使用細目與附帶條件，並標出要不要另向目的事業主管機關申請許可使用。
- 已用建蔽率 60％、容積率 240％試算量體，並向縣市確認有無依《非都市土地使用管制規則》第9條調降備查在案。
- 土地在鄉村區內但非乙建者，已依《非都市土地使用管制規則》第30條備妥興辦事業計畫，並分清目的事業主管機關核准與地政機關變更編定兩道處分。
- 在鄉村區外規劃住宅社區者，已核算戶數與面積是否觸及《非都市土地使用管制規則》第11條的 50 戶或 1 公頃門檻，毗鄰基地一併計入。
- 已依《實施區域計畫地區建築管理辦法》第11條檢核臨路寬度、退讓距離與私設通路寬度，建築線能否指定已有答案。
- 已套疊第一級與第二級環境敏感地區，位於第一級者已對照《非都市土地使用管制規則》第30條之1的五種例外。
常見錯誤
- 把「容許使用」與「變更編定」當成同一件事——容許使用由目的事業主管機關依附表一核准、不改使用地類別，變更編定才改登記簿上的類別，混用會讓文件送錯機關、整案退回重排。
- 拿到興辦事業計畫核准函就以為土地已是乙建——那只是目的事業主管機關的處分，還要向地政機關申請變更編定並完成異動登記，登記簿沒改之前建照送不進去。
- 把 50 戶「或」1 公頃讀成「且」——《非都市土地使用管制規則》第11條是二擇一達到即應變更為鄉村區，毗鄰基地還會被累計，拆案送件會在目的事業主管機關審認時被合併計算。
- 引用《實施區域計畫地區建築管理辦法》第4條當建築基地依據——該條已刪除，主管建築機關不會採認，建築線、退讓與私設通路寬度要看《實施區域計畫地區建築管理辦法》第11條。
- 變更編定後逕依附表一改作其他容許項目——《非都市土地使用管制規則》第30條規定變更後只能依核准的興辦事業計畫使用，公所隨時檢查、縣市聯合取締小組定期查處，被查到就進入違規處理。
- 未領使用執照先接水接電使用——《建築法》第73條明文不准，偏遠且非都市計畫地區的例外是由縣市另定規定，不能自行套用。
官方參考資料
常見問題
乙種建築用地 可以開店嗎
看《非都市土地使用管制規則》第6條附表一。把你要開的店對到乙種建築用地欄位的容許使用項目與許可使用細目，落在容許項目內就不必變更編定；附表一標示須申請許可使用的，要依《非都市土地使用管制規則》第6條之1向目的事業主管機關送六類文件。附帶條件與其他法律的限制也要一併過，再向主管建築機關辦建照或變更使用。
農業區 蓋 50 戶 社區 要開發許可嗎
要。《非都市土地使用管制規則》第11條規定申請開發社區之計畫達 50 戶或土地面積 1 公頃以上，應變更為鄉村區，這是使用分區變更，屬開發許可層級，不是在農業區內辦變更編定就能解決。50 戶與 1 公頃是二擇一，任一達到即觸發；毗鄰基地被目的事業主管機關審認屬同一興辦事業計畫者，面積要累計。
鄉村區 農牧用地 變更 乙種建築用地 怎麼辦
多數情形分兩道處分、兩個機關。先依《非都市土地使用管制規則》第30條擬具興辦事業計畫，報縣市目的事業主管機關核准，核准前會先徵得變更前目的事業主管機關同意；拿到核准函後，再向地政機關申請使用地變更編定，核准後由地政機關函請登記機關辦異動登記。變更後土地只能依核准的興辦事業計畫使用，不能逕依附表一改作其他項目。
送我謄本先分流
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創辦人謝清泉為前臺東縣環境保護局局長、前臺東地檢署檢察事務官、前臺東縣政府消費者保護官，中央警察大學法律學研究所畢業，具地政士與不動產經紀人國家證照。服務臺東全縣 16 鄉鎮及全台各縣市——任何業務直接聯絡偉騰，全台各地均有配合團隊，可安排專人親臨現場指導。
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