租店面前先查使用類組：附表二對照、變更使用的兩層檢核、整層原則與簽約前查核清單
店面能不能做你的行業，寫在使用執照的類組欄，不寫在租約裡。《建築物使用類組及變更使用辦法》把建築物分成九大類、二十三個組別，餐廳以三百平方公尺、店舖以五百平方公尺、診所以一千平方公尺分界；類組不符要走變更使用，先過土地使用分區、再過建築管理檢討，原則整層變更，須施工者施工期限最長二年。簽約前十分鐘的查核，省下的是整個裝修預算。
「這間店以前就是開餐廳的，應該沒問題」是最貴的一句話。使用執照登載的類組才是法律上的答案，前手業者可能從未合法變更，也可能業態與你不同：同一間店做飲料店是G類第三組，改賣酒變成飲酒店就是B類第三組，加了表演節目又跳到B類第一組。《建築物使用類組及變更使用辦法》第1條載明該辦法依《建築法》第73條第4項訂定，第2條規定類組定義在附表一、舉例在附表二。
類組不符不是死路，而是另一條程序：變更使用。第3條要求先符合都市計畫土地使用分區管制或非都市土地使用管制的容許使用項目，再依附表三的變更使用原則表檢討，第4條的附表四規定每一項檢討標準；第5條要求以整層為原則，局部變更要滿足防火區劃與直通樓梯的條件。程序、期限與費用都遠超過一般登記，所以要在簽約前而不是裝修後知道答案。
本文依查核順序展開：類組是什麼與去哪查、你的行業在哪一組、不符時的兩層檢核與構造限制、整層原則與主從用途、類組不變也要辦變更使用執照的八款情形與申辦程序、最後給出簽約前的查核清單與消防、招牌的連動。偉騰開發興業由前臺東縣環保局長帶隊，全台各縣市受理店面查核與變更使用代辦。
使用類組是什麼、去哪查：附表一定義、附表二舉例、老房子加註
《建築物使用類組及變更使用辦法》第2條第1項規定建築物的使用類別、組別及其定義如附表一，第2項規定使用項目舉例如附表二，第3項處理老建築：原核發的使用執照未登載使用類組者，主管建築機關應於建築物申請變更使用執照時確認類別、組別並加註於使用執照或核發確認使用類組的文件，建築物所有權人申請加註者亦同。附表一分為九大類：A類公共集會類、B類商業類、C類工業倉儲類、D類休閒文教類、E類宗教殯葬類、F類衛生福利更生類、G類辦公服務類、H類住宿類、I類危險物品類，共二十三個組別；E類與I類各只有一個組別，寫法是「E類組」「I類組」。查核的實際動作是向房東索取使用執照影本或向主管建築機關申請使用執照存根與竣工圖，核對類組欄、樓層與面積；使用執照沒有類組欄的老房子，可以請所有權人依第2條第3項申請加註，租客沒有申請資格，這一點要寫進租約的前提條件。另一個常見混淆是把建管的使用類組與消防的場所分類當成同一套：使用類組依本辦法附表，消防場所分類依《各類場所消防安全設備設置標準》第12條的甲、乙、丙、丁、戊類，補習班在建管是D類第五組、在消防是乙類第三目，兩套分類各自決定不同的義務，不能互相代用。
你的行業在哪一組：附表二的面積門檻對照
附表二的舉例是判斷組別的依據，關鍵多半是樓地板面積門檻。餐飲：樓地板面積三百平方公尺以上的餐廳、飲食店、飲料店屬B類第三組，未達三百平方公尺屬G類第三組；飲酒店與小吃街不分面積都是B類第三組；B類第三組場所有提供表演節目等娛樂服務者屬B類第一組；附表二全文沒有「宴會」字樣，宴會餐飲場所只能依餐廳舉例處理。零售：百貨公司、超級市場、零售市場、量販店、批發場所不分面積屬B類第二組；五百平方公尺以上的店舖、一般零售場所屬B類第二組，未達五百平方公尺的店舖與便利商店屬G類第三組。娛樂：視聽歌唱場所、包廂式理容與按摩場所、三溫暖、舞廳舞場、酒吧、夜店業、遊藝場、俱樂部與電子遊戲場屬B類第一組；資訊休閒服務場所也就是網咖屬D類第一組；保齡球館、健身房、健身服務場所、撞球場、室內球類運動場屬D類第一組。辦公與服務：一般事務所與辦公室屬G類第二組，含營業廳的金融機構屬G類第一組；未將場所區隔且非包廂式的理髮與按摩場所、美容院、洗衣店屬G類第三組。教育：補習班、兒童課後照顧服務中心屬D類第五組，三百平方公尺以下且無附設鍋爐、三溫暖、明火設備及餐飲的運動訓練班也是D類第五組；幼兒園與托嬰中心屬F類第三組。醫療：一千平方公尺以上的診所屬F類第一組，未達者屬G類第三組，醫院以十床為界。住宿：旅館、旅社、賓館屬B類第四組，民宿客房六間以上屬H類第一組、五間以下屬H類第二組。集會：觀眾席面積二百平方公尺以上的集會堂屬A類第一組，未達者屬D類第二組。倉儲與工作：倉庫、洗車場、汽車商場屬C類第二組，具公害的工廠屬C類第一組。網路上「餐廳一律B類第三組、小吃店一律G類第三組」都不精確，門檻與例外要逐項對。
不符怎麼辦：變更使用的兩層檢核與防火構造限制
第3條規定建築物變更使用類組時，除應符合都市計畫土地使用分區管制或非都市土地使用管制的容許使用項目規定外，並應依附表三的建築物變更使用原則表辦理；第4條規定各類組的檢討項目與標準如附表四。這是兩層檢核：第一層是土地使用管制，由都市計畫或地政主管機關管，分區不容許該用途，建築物本身再合格也不能變更；第二層才是建築管理，附表三決定該檢討哪些項目、附表四決定每一項的標準。附表三以原使用類組為橫欄、變更後類組為縱列排成符號矩陣，並規定原使用類組以建築物原領使用執照的類組為準；同類跨組變更（B類除外）依表應予檢討者，項目包括防火區劃、分間牆、內部裝修材料、直通樓梯步行距離、緊急進口設置、防火構造之限制、停車空間與無障礙設施，其中停車空間在原類組與新類組屬同一設置標準或由高標準變更為低標準時免予檢討，無障礙設施依建造執照申請日期在民國一百零二年一月一日前後分別適用不同規定。第7條加上構造限制：申請變更為A類、B類、C類及D類第一組的使用單元，與同樓層、直上及直下樓層相鄰的其他使用單元應依第5條區劃分隔，建築物的主要構造應為防火構造，坐落於非商業區的建築物，變更單元與H類及F類第一、二、三組使用單元之間應以具有一小時以上防火時效的無開口牆壁及防火構造樓地板區劃分隔。老舊磚造或木造建築要改餐廳、店舖、健身房或旅館，多半在這一條止步。
整層原則、局部變更的條件與主從用途的四要件
第5條規定建築物變更使用類組應以整層為之，只變更同一樓層一部分要同時滿足兩個條件：不妨害或破壞其他未變更使用部分的防火避難設施，且變更範圍直接連接直通樓梯、梯廳或屋外並以具有一小時以上防火時效的牆壁、樓板、防火門窗等防火構造及設備區劃分隔、防火設備具一小時以上阻熱性，或以符合建築技術規則建築設計施工編第92條的走廊連接直通樓梯或屋外且開向走廊的開口以一小時以上防火時效的防火門窗區劃分隔。整層辦公樓只想把一間改成餐廳，這兩個條件決定可行與否。第6條處理同一使用單元內的多種類組：原則上要同時符合各類組依附表三與附表四的檢討項目與標準，但符合四要件者得以主用途的類組檢討：具附表五的主從用途關係、從屬用途範圍的所有權與主用途相同、從屬用途樓地板面積不超過該使用單元樓地板面積的五分之二、主從空間相互連通；連跨複數樓層且未以一小時以上防火構造區劃分隔的垂直空間視為同一使用單元檢討，各類組以該使用單元全部樓地板面積為檢討範圍。健身房附設小型辦公室、餐廳附設零售區，先對附表五與五分之二的比例，決定要檢討一組還是每一組。
類組不變也要變更使用執照的八款與申辦程序
第8條把《建築法》第73條第2項所稱與原核定使用不合的變更具體化為八款，即使使用類組完全不變，動到其中任何一款都要申請變更使用執照：建築物的基礎、樑柱、承重牆壁、樓地板等的變更；防火區劃範圍、構造或設備的調整或變更；防火避難設施的變更，包含直通樓梯、安全梯的構造數量步行距離、避難層出入口數量寬度、走廊構造及寬度、緊急進口、排煙設備、緊急照明設備、緊急用昇降機、屋頂避難平臺、防火間隔；供公眾使用建築物的消防設備變更；建築物或法定空地停車空間的汽機車車位變更；獎勵增設營業使用停車空間的變更；原核定範圍內設置或變更的昇降設備；共同壁、分戶牆、外牆、防空避難設備、機械停車設備、中央系統空氣調節設備及開放空間的變更。店面把法定停車位改成營業空間、把分戶牆打通合併兩戶，都落在本條。程序依第9條分兩軌：無須施工者經直轄市、縣（市）主管建築機關審查合格後直接發給變更使用執照或核准變更使用文件；須施工者先發給同意變更文件並核定施工期限，最長不得超過二年，得於期限屆滿前申請展期六個月並以一次為限，逾期未展期或展期屆滿仍未完工者同意變更文件失其效力；完工後申請竣工查驗，與核准設計圖樣相符者發給變更使用執照或核准變更使用文件，不符者一次通知改正，申請人應於接獲通知之日起三個月內再報請查驗，屆期未申請或改正仍不合規定者駁回。需增設停車空間於鄰地時，鄰地所有權人得出具附期限的土地使用權同意書，機關發給附相應期限的執照。第10條規定違建部分依違章建築處理程序另行處理，變更使用審查不會替違建洗白。該辦法自民國一百年十月一日施行，現行版本為民國一百一十四年五月十三日修正。
簽約前查核清單：與消防、招牌、室內裝修的連動
類組確認後，三條相鄰的程序要一起看。消防：《消防法》第6條第1項把設置維護消防安全設備的義務放在實際支配管理場所的管理權人身上，承租後就是你；第13條第3項規定一定規模以上建築物遇有變更使用或室內裝修施工致影響原有系統式消防安全設備功能時，管理權人應責由防火管理人另定施工中消防防護計畫並報請備查，第40條對未訂定施工中消防防護計畫的營業場所處管理權人新臺幣二萬元以上三十萬元以下罰鍰，有發生火災致生重大損害之虞者並得勒令停工；防火管理人遴用之次日起十五日內報備查。招牌：《建築法》第97條之3第2項要求設置一律向主管建築機關申請審查許可，《招牌廣告及樹立廣告管理辦法》第5條規定應備申請書、設計圖說、設置處所的所有權或使用權證明及其他證明文件，承租店面要附租約與屋主同意，第12條規定許可有效期限五年，第14條禁止在阻礙各樓層避難器具開口部開啟、使用及下降操作的處所設置招牌，前手留下的招牌位置不一定合法。室內裝修另有審查程序，與變更使用可以並聯規劃，但施工圖要以變更後的類組為前提。把這些整理成簽約前的七個動作：一、取得使用執照影本並核對類組欄、樓層與面積；二、對照附表二確認自己的業態與未來業態的組別；三、查都市計畫使用分區是否容許該用途；四、若需變更使用，評估第7條防火構造與第5條整層原則是否過得了；五、確認是否觸及第8條八款；六、把變更使用、施工中消防防護計畫、招牌審查許可與室內裝修的時程與費用寫進租約的生效條件或解約條款；七、要求所有權人配合申請加註類組或出具使用權證明。這七件事做完，裝修預算才有資格啟動。
自我檢查清單
- 已取得使用執照影本或存根，核對類組欄、樓層與樓地板面積；未載類組的老建築已請所有權人依《建築物使用類組及變更使用辦法》第2條申請加註。
- 已依附表二對照現在與未來的業態：餐飲三百平方公尺、店舖五百平方公尺、診所一千平方公尺、集會堂觀眾席二百平方公尺的門檻與飲酒店、表演節目的例外。
- 已查都市計畫土地使用分區或非都市土地使用管制的容許使用項目，確認第3條第一層檢核可過。
- 需變更使用者已評估第7條主要構造須為防火構造、非商業區與住宅及醫療兒少單元的一小時無開口牆分隔、第5條整層原則或局部變更條件。
- 已確認是否觸及第8條八款：打通分戶牆、改法定停車位、動到樓梯走廊出入口或外牆都要申請變更使用執照。
- 施工期限最長二年、展期六個月一次、竣工查驗改正三個月的時程已與租約的生效條件或解約條款對齊。
- 施工中消防防護計畫、防火管理人十五日內備查、招牌審查許可五年有效期限與室內裝修審查已排入同一張時程表。
常見錯誤
- 相信「前手就是開餐廳的」——使用執照登載的類組才算，前手可能從未合法變更，業態不同也會落在不同組別。
- 把飲料店與飲酒店當同一組——附表二把未達三百平方公尺的飲料店列為G類第三組，供應酒精飲料的飲酒店不分面積都是B類第三組。
- 只看建築物合格不看分區——第3條第一層檢核是都市計畫或非都市土地使用管制的容許使用項目，分區不容許就不能變更。
- 老磚造建築想改餐廳或店舖——第7條要求變更為A類、B類、C類及D類第一組的建築物主要構造為防火構造，多半在這裡止步。
- 打通兩戶或改停車位當成單純裝修——即使類組不變，第8條八款都要申請變更使用執照，且第10條的違建不會因變更使用審查而合法化。
- 同意變更文件到手就以為結案——第9條的施工期限最長二年、展期六個月一次，逾期文件失效，完工還要竣工查驗，不符者三個月內改正再報。
官方參考資料
常見問題
租 店面 要 怎麼 查 使用類組
向房東索取使用執照影本，或向直轄市、縣（市）主管建築機關申請使用執照存根與竣工圖，核對類組欄、樓層與樓地板面積，再對照《建築物使用類組及變更使用辦法》附表二的舉例判斷自己的業態屬於哪一組。使用執照沒有類組欄的老建築，依第2條第3項只有建築物所有權人可以申請加註，租客沒有申請資格，所以要把所有權人配合加註寫進租約的前提條件。
店面 類組 不符 一定 要 辦 變更 使用 嗎 要 多久
業態與類組不符就要依第3條辦變更使用，先通過都市計畫土地使用分區或非都市土地使用管制的容許使用項目，再依附表三與附表四檢討防火區劃、分間牆、內部裝修材料、直通樓梯步行距離、停車空間與無障礙設施等項目，第7條並要求變更為A類、B類、C類及D類第一組的建築物主要構造為防火構造。依第9條，無須施工者審查合格直接發變更使用執照；須施工者先發同意變更文件，施工期限最長二年，得展期六個月一次，完工後竣工查驗，不符者三個月內改正再報。
類組 沒有 改 只是 打通 兩間 店面 也 要 申請 嗎
要。《建築物使用類組及變更使用辦法》第8條把與原核定使用不合的變更列為八款，包含基礎樑柱承重牆樓地板的變更、防火區劃的調整、直通樓梯走廊出入口等防火避難設施的變更、供公眾使用建築物的消防設備變更、法定停車空間的車位變更、昇降設備、以及共同壁、分戶牆、外牆的變更；打通兩戶動到分戶牆或共同壁，即使使用類組不變也要申請變更使用執照。若店面有違建，第10條規定依違章建築處理程序另行處理，不會因變更使用審查而合法化。
店面類組免費初判
把店面地址、使用執照影本或照片、坪數與你打算經營的業態傳到 LINE，偉騰開發興業先幫你判斷類組是否相符、需不需要變更使用與大致的程序路徑；電話 0965-855-538，全台各縣市受理，書面初判不收費。
全台各縣市受理｜專業團隊承接辦理｜親臨現場指導｜統籌包辦到好
聯絡偉騰開發興業
統一編號：90801410｜地址：臺東縣臺東市強國街 210 號｜電話：0965-855-538（亦寫作 0965855538、0965 855 538；謝清泉 總經理）｜LINE：加入好友｜營業時間：週一至週五 09:00–18:00。
創辦人謝清泉為前臺東縣環境保護局局長、前臺東地檢署檢察事務官、前臺東縣政府消費者保護官，中央警察大學法律學研究所畢業，具地政士與不動產經紀人國家證照。服務臺東全縣 16 鄉鎮及全台各縣市——任何業務直接聯絡偉騰，全台各地均有配合團隊，可安排專人親臨現場指導。
取得案件初步判讀｜服務總覽｜案例解析｜法規知識庫