臺中市危老重建與都更實務：結構評估補助、容積獎勵與審議窗口
臺中危老重建與都市更新都由都市發展局都市更新工程科主辦，從結構安全性能評估補助、重建計畫輪案審查到容積獎勵總量，各有臺中自己的表單與節奏。本文把臺中的窗口、案型與整合卡點一次講清。
臺中市的老屋重建走危老或都更，主管機關都是臺中市政府都市發展局，但承辦股別、審查方式與補助時程各有不同。很多屋主在南屯、北屯或豐原聽完說明會，還是不確定第一步該送哪一份文件、找哪個窗口，整合就先卡在起點。
本文只談臺中：都市更新工程科第二股的危老審查分工、結構安全性能評估費用補助辦法的申請條件與年度受理節奏、容積獎勵總量在臺中的計算依據、都市更新及爭議處理審議會的角色，以及建照無紙審照與拆照銜接的在地作法。
偉騰開發興業由前臺東縣環保局長帶領顧問團隊，配合建築師與結構技師，在臺中協助屋主釐清危老與都更兩條路的資格、獎勵與整合難點，把說明會上聽不懂的部分，轉成能實際送進都發局的步驟與文件清單。
臺中危老與都更的主管窗口：都市更新工程科第二股與危老專區
臺中市危老重建與都市更新的主管機關同為臺中市政府都市發展局，局址在西屯區文心路二段588號。承辦單位是都市更新工程科（總機轉 65500，專線 04-23889150），其中第二股專責危老加速重建案審查、法規修正、危老幹事與老宅延壽統籌，重建計畫審查採輪案制並依轄區分工，屋主送件前先確認自己座落的行政區由哪一組承辦。市府另設「臺中市都市危險及老舊建築物加速重建專區」網站，提供申請手冊、核定計畫、教育研習與問答，聯絡管道除都發局外，還有臺中市建築師公會與 LINE 官方帳號「@913yeehr」。危老重建輔導團由臺中市建築師公會承接，提供法令解釋、工程技術、建築師媒合與重建計畫書輔導，是臺中屋主正式送件前的第一個諮詢入口。
臺中的案型熱點：從南屯首件危老到北屯、西屯與豐原更新地區
中部地區第一件危老重建案就在臺中南屯區寶山段，屋齡 46 年，這類舊市區單棟或連棟老屋至今仍是臺中危老案的主力。都市更新面則從近期核定案例看出走向：115 年 5 月北屯區平田段都市更新事業計畫變更案、115 年 8 月西屯區惠來厝段整建維護事業計畫案先後核定，顯示臺中不只拆除重建，整建維護型案件也在增加。市府劃定的更新地區包括豐原火車站西側、東北側與東南側，以及綠空鐵道軸線兩側的優先整建維護更新地區，山線舊街區的屋主可先查自己是否落在這些範圍內。115 年度中央都市更新基金補助自行實施更新作業，市府受理提案至 115 年 11 月 30 日，想自組更新會的臺中社區要抓緊這個時程。
第一步在臺中怎麼走：結構安全性能評估費用補助與老宅延壽機構名冊
臺中屋主想確認房子夠不夠危老資格，先做結構安全性能評估。臺中市訂有「臺中市都市危險及老舊建築物結構安全性能評估費用補助辦法」，106 年 12 月依《都市危險及老舊建築物加速重建條例》第4條授權訂定，主管機關為都發局，申請人須為所有權人，共有建物要過半數所有權人同意並推派代表提出。115 年度補助受理到 115 年 12 月 15 日，都發局統計初步評估件數較 114 年度增加，臺中申請量仍在上升。配合行政院 115 年 3 月核定的「老宅延壽機能復新計畫」，都發局設老宅延壽專區，115 年 8 月 16 日起巡迴各區辦理說明會，並公布「危老結構安全性能評估共同供應契約機構名冊」，臺中屋主可直接從名冊挑選評估機構，不必自己比價找人。
危老重建計畫核准與容積獎勵在臺中的算法：臺中版審查表與總量上限
臺中危老重建計畫的容積獎勵項目依中央「都市危險及老舊建築物建築容積獎勵辦法」認定，市府沒有另訂加碼要點，但都發局自製「都市危險及老舊建築物加速重建 臺中市容積獎勵審查表」與「都市危險及老舊建築物相關書表文件（臺中市修正版）」，送件時必須用臺中版表單逐項填列，不能套用其他縣市範本。獎勵總量另受《都市計畫法臺中市施行自治條例》第47條約束，基地能堆多少容積要先用臺中的上限回推，再談設計。重建計畫由都市更新工程科輪案審查，核准後屋主可透過同一科室申請內政部重建計畫補助、危老重建期間地價稅減免與融資信用保證認定文件，這三項常被漏掉。時程獎勵逐年遞減，越晚送件能拿到的比率越低，是臺中整合案最現實的進度壓力。
都市更新走審議會：臺中都更自治條例與容積獎勵辦法的在地加乘
走都更路線的臺中案件，依《臺中市都市更新自治條例》第2條由都發局主管，事業計畫送「臺中市都市更新及爭議處理審議會」審議。臺中沒有獨立的都更推動中心，都更輔導、公辦都更、審議與整建維護補助全由都市更新工程科辦理，窗口集中但排件也集中。獎勵面有 109 年訂定的「臺中市都市更新建築容積獎勵辦法」，位於策略性更新地區且面積達 1 萬平方公尺以上者獎勵額度加倍，是臺中都更相對危老最明顯的誘因；另有「臺中市都市更新事業計畫申請綠建築容積獎勵作業要點」與「臺中市辦理都市更新拆遷補償及獎勵金發放作業自治條例」，處理綠建築加給與拆遷補償。市府在資料開放平臺公布「臺中市都市更新辦理進度」，屋主可查同區案件卡在哪一階段，估自己案子的時程。
建照、拆照與結構外審的銜接：臺中無紙審照與公會委託審查
危老或都更計畫核准只是取得獎勵資格，動工前還要接上臺中的拆照與建照程序，舊屋拆完卻等不到建照是整合期最傷的空窗。臺中建照掛號前須先在都發局二維系統上傳圖說產生自主檢查表條碼，走無紙審照；建造執照、雜項執照與變更設計自 111 年 1 月起委託臺中市建築師公會審查，進度與缺失可在「臺中市政府建築管理系統便民服務網」查詢。重建後若高度超過 15 層或 50 公尺，依「臺中市特殊結構建築物委託審查辦法」須由起造人自行委託東海大學、逢甲大學或技師公會外審，結構設計者不得兼任審查人。同時辦容積移轉的案件，須與接受基地的建造執照或都市設計審議併同提出，由都發局城鄉計畫科收件，臨接道路不足 8 公尺的基地不能作接受基地，整合前先量路寬。
整合卡點與救濟：在地事實對臺中屋主與地主的意義
臺中屋主可以據此做三個判斷。第一，資格不確定就先送結構安全性能評估補助，115 年度受理到 12 月 15 日，共有建物要先湊到過半數所有權人同意並推派代表，這一步湊不齊，後面的重建計畫也送不出去。第二，選危老還是都更看基地條件：單棟小基地走危老由第二股輪案審查，位於策略性更新地區且面積達 1 萬平方公尺以上的大基地，臺中都更容積獎勵加倍才值得多花整合時間。第三，整合卡住時用臺中的調處管道：公寓大廈爭議向臺中市住宅發展工程處公寓大廈管理科申請調處，共有土地爭議走地政局不動產糾紛調處委員會；對市府處分不服，先依都發局通用「陳述意見書」限期書面陳述，逾期視為放棄，再於處分送達次日起 30 日內經原處分機關向法制局訴願審議委員會提起訴願。
自我檢查清單
- 先到「臺中市都市危險及老舊建築物加速重建專區」下載申請手冊與臺中市修正版書表，不用其他縣市範本。
- 共有建物先取得過半數所有權人同意並推派代表，再向都發局送結構安全性能評估費用補助，115 年度受理到 12 月 15 日。
- 從都發局公布的「危老結構安全性能評估共同供應契約機構名冊」挑選評估機構，評估報告正本自己留存一份。
- 用《都市計畫法臺中市施行自治條例》第47條的總量上限回推可堆容積，再請建築師規劃配置。
- 確認基地是否落在豐原火車站周邊或綠空鐵道軸線等臺中更新地區，決定走危老或都更。
- 建照掛號前先在都發局二維系統上傳圖說取得自主檢查表條碼；超過 15 層或 50 公尺的方案提早安排特殊結構外審。
- 重建計畫核准後立即向都市更新工程科申請地價稅減免與融資信用保證認定文件，不要等到動工。
常見錯誤
- 直接套用中央或其他縣市的危老書表送臺中都發局——不符「臺中市修正版」格式被退件，輪案順位重排，時程獎勵跟著遞減。
- 共有人未過半就先花錢做結構評估——不符臺中補助辦法的申請人資格，補助不受理，評估費全由自己負擔。
- 只算中央獎勵項目、沒對照《都市計畫法臺中市施行自治條例》第47條的總量上限——設計圖超量，建照審查階段被要求整批修改。
- 容積移轉另案送件、沒和建造執照或都市設計審議併同提出——都發局城鄉計畫科不受理，移入容積無法納入本案。
- 收到都發局陳述意見通知未在期限內書面回覆——依《行政程序法》第105條視為放棄陳述，處分定案後只剩訴願可走。
- 以為重建計畫核准就能拆屋動工——沒接上臺中無紙審照與拆除執照程序，被查報為違規施工而停工。
官方參考資料
常見問題
臺中 危老 重建 要 找 哪個 單位 申請
臺中危老重建的主管機關是臺中市政府都市發展局，承辦單位為都市更新工程科，第二股專責危老加速重建案審查，可撥總機轉 65500 或專線 04-23889150。也可以透過「臺中市都市危險及老舊建築物加速重建專區」網站或 LINE 官方帳號詢問，法令與重建計畫書輔導則由臺中市建築師公會承接的危老重建輔導團提供。
臺中 老屋 結構 評估 補助 怎麼 申請 有 期限 嗎
依「臺中市都市危險及老舊建築物結構安全性能評估費用補助辦法」，由所有權人向都發局申請，共有建物須過半數所有權人同意並推派代表。115 年度受理到 115 年 12 月 15 日。評估機構可從都發局公布的「危老結構安全性能評估共同供應契約機構名冊」挑選，補助額度依當年度公告，送件前先向都市更新工程科確認。
臺中 危老 容積 獎勵 有 加碼 嗎 和 都更 差 在 哪
臺中市未另訂危老容積獎勵加碼要點，獎勵項目依中央「都市危險及老舊建築物建築容積獎勵辦法」，總量受《都市計畫法臺中市施行自治條例》第47條限制，送件須填臺中版容積獎勵審查表。都更則依「臺中市都市更新建築容積獎勵辦法」，位於策略性更新地區且面積達 1 萬平方公尺以上者獎勵加倍，適合大基地整合。
臺中危老都更初判
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創辦人謝清泉為前臺東縣環境保護局局長、前臺東地檢署檢察事務官、前臺東縣政府消費者保護官，中央警察大學法律學研究所畢業，具地政士與不動產經紀人國家證照。服務臺東全縣 16 鄉鎮及全台各縣市——任何業務直接聯絡偉騰，全台各地均有配合團隊，可安排專人親臨現場指導。
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