臺中非都市土地開發許可：2 公頃以上大案的區委會審議地圖
臺中非都市土地開發一旦踩到《非都市土地使用管制規則》第11條的規模門檻，就不再是地政局的變更編定件，而是由都市發展局綜合企劃科幕僚、送臺中市區域計畫委員會審議的開發許可案；30 公頃以下多由市府自審，超過才送內政部。
先算面積，再談程序。臺中非都市土地開發案，住宅社區達 50 戶或 1 公頃、其他殯葬設施或其他開發達 2 公頃，依《非都市土地使用管制規則》第11條就得辦使用分區變更，走《區域計畫法》第15條之1的開發許可，不是地政局的變更編定；分錯這步，書圖全送錯機關。
多數申請人把開發許可當成變更編定的放大版，這是第一個要打掉的直覺。變更編定改的是使用地類別，開發許可改的是使用分區，還要通過《區域計畫法》第15條之2的五項條件，以《非都市土地開發審議作業規範》為審查基準並繳開發影響費；臺中的承辦窗口也不在同一個局處。
下文依審議順序鋪開：門檻分流、市府與內政部的委辦界線、書圖與環評水保並聯、審查委員的提問清單、開發影響費，以及臺中近三年區委會案件的補正型態與在地窗口。偉騰開發興業由前臺東縣環保局長領軍，習慣把環評、水保與開發計畫書圖排成同一張時程表，這篇是我們的陪案底稿。
分流起點：《非都市土地使用管制規則》第11條的七款門檻
住宅社區計畫達 50 戶或面積 1 公頃以上要變更為鄉村區；工業使用 10 公頃、依《產業創新條例》申請者 5 公頃以上變更為工業區；遊憩設施 5 公頃、學校 10 公頃、高爾夫球場 10 公頃、公墓 5 公頃、其他殯葬設施 2 公頃，以及前述以外任何開發達 2 公頃以上，一律變更為特定專用區。未達門檻的案子留在原分區內辦使用地變更編定，由地政局土地編定科受理；達門檻就進入分區變更，也就是開發許可。兩個附帶條款：填海造地不受規模限制，一律辦分區變更；毗鄰基地由同一或不同申請人分次提出、經目的事業主管機關審認屬同一興辦事業計畫者，面積要累計，拆案壓到門檻以下行不通。
三條線的先後：興辦事業計畫、開發許可、建築執照與 30 公頃委辦界線
第一線是目的事業主管機關對興辦事業計畫的核准或同意，住宅、遊憩、學校、殯葬各有主管局處，少了它，區域計畫線不受理。第二線是《區域計畫法》第15條之1的開發許可：申請人擬具開發計畫向市府申請，擬定機關許可前必先提區域計畫委員會審議，許可後才辦使用分區變更與使用地異動。依內政部委辦作業要點，30 公頃以下案件委辦臺中市政府代為許可審議核定，由都市發展局綜合企劃科承辦、提臺中市區域計畫委員會；受理次日起 60 日內通知繳審查費，繳費次日起 90 日內通知結果，得延長一次。超過 30 公頃或有排除情形者，市府初審後送內政部。第三線建築執照，等異動登記完成才啟動。
書圖與並聯：開發計畫書圖、第一階段諮詢、環評與水保怎麼排
《非都市土地開發審議作業規範》是開發許可的審查基準，分總編、專編與開發計畫書圖三部分，專編優先。送件前先備附件一資料辦第一階段諮詢，函請市府或區域計畫擬定機關就基地「是否具有不得開發之限制因素」表示意見。基地不得位於第一級環境敏感地區，夾雜地不得超過開發面積 10% 或 2 公頃；第二級敏感區要提具體防範補救措施並徵詢主管機關。正式書圖依附件二製作，開發影響費寫進開發計畫書；水土保持規劃書依《水土保持法》、環評書圖依《環境影響評估法》各自送審，是否達環評門檻要對照《開發行為應實施環境影響評估細目及範圍認定標準》逐條比對。實務上三線並聯，環評結論沒出來，大會不會放行。
審查委員在看什麼：從臺中區委會近三次決議倒推
法定尺規是《區域計畫法》第15條之2的五項條件，臺中市區域計畫委員會近三次審查會議把它們變成具體提問。一件宗教宣教中心開發計畫案「修正後通過」，條件是主要聯絡道路在異動登記前開闢至 8 公尺、不可開發區與保育區編為國土保安用地、滯洪沉砂池編為水利用地、建蔽率上限 30%、容積率上限 135%、坡度 40% 以上不得建築，並附許可日前 1 年內的環境敏感地區查詢文件。一件工業區開發案未通過，委員要求說明聯外道路未達 15 公尺路段的興建方式並取得高速公路局與國有財產署同意、重新檢討淹水潛勢與活動斷層敏感區，並交代前次開發許可被廢止的原因。共同焦點：聯外道路、環境敏感區、用地編定對應與前案紀錄。
三筆錢與總閘門：開發影響費、回饋金、保證金與登記的互卡
依《非都市土地開發影響費徵收辦法》第3條，開發影響費要在使用分區變更或使用地變更編定異動登記前繳清；項目照附表一，住宅使用必要項目是聯外道路與學校，遊憩與其他使用是聯外道路。臺中市都市發展局已於 2025 年 8 月 26 日公告本市彈性項目徵收原則與計算公式數值。農業用地的回饋金依《農業用地變更回饋金撥繳及分配利用辦法》另計，由農業局核算。《非都市土地使用管制規則》第26條是總閘門：捐贈土地與公共設施用地完成分割移轉、影響費、回饋金與維護管理保證金到位，市府才函請登記機關辦異動。錢沒到位，登記與建照都不動；許可遭廢止，已變更的用地會被函請恢復原編定，且下次送件會被追問。
臺中在地事實：非都市土地逾四分之三是森林、山坡地與國家公園
臺中非都市土地約 167,930 公頃，森林區、山坡地保育區與國家公園區合計超過四分之三，特定農業區占 10.83%；截至 113 年 12 月本市已核發 43 件開發許可，市府審議中 1 案。對申請人有三層意義。一、可開發腹地多在山坡地保育區，水土保持規劃書、坡度 40% 以上不得建築的附帶條件、淹水潛勢與活動斷層檢討是常態題。二、基地內特定農業區農牧用地達 1 公頃或占總面積一半以上，就脫離市府委辦改送內政部，且要先過農業局的變更同意與回饋金核算。三、本市刻正辦理 7 處新訂或擴大都市計畫，《非都市土地開發審議作業規範》要求說明為何不在那些地區開發，這題在臺中會被認真問。
臺中窗口與動線：綜合企劃科、土地編定科、農地利用管理科怎麼接力
開發許可審議與區域計畫委員會幕僚都在臺中市政府都市發展局綜合企劃科（總機 04-22289111，科長分機 65306）；進度可查都發局「非都市土地開發許可案件進度查詢」。許可後的使用地變更編定與異動登記回到地政局土地編定科（04-22218558 分機 63170，臨櫃親送）。農業用地變更同意由農業局農地利用管理科管理股審查、回饋金由利用股核算（專線 04-25263483）。遊憩案的興辦事業計畫由觀光旅遊局受理，達 5 公頃的分區變更再轉都市發展局。動線：先拿興辦事業計畫核准，同步辦第一階段諮詢與敏感區查詢，再送書圖到綜合企劃科並聯環評水保，許可後繳費、登記、建照。
自我檢查清單
- 已用《非都市土地使用管制規則》第11條七款門檻核對戶數與面積，毗鄰基地一併累計，確定走開發許可而非變更編定。
- 目的事業主管機關對興辦事業計畫的核准或同意函已在手，才啟動區域計畫線。
- 第一階段諮詢已辦妥，第一級環境敏感地區查詢文件全部落在許可日前 1 年內。
- 已判定基地是否超過 30 公頃、是否觸及特定農業區農牧用地達 1 公頃或占一半以上，知道該送市府還是內政部。
- 開發計畫書已載明開發影響費，參數引用臺中市 2025 年 8 月 26 日公告的計算公式數值。
- 環評書圖、水土保持規劃書與開發計畫書圖已排進同一張送件時程表。
- 聯外道路寬度、不可開發區與保育區的用地編定對應、前案廢止紀錄，都已在書圖中主動說明。
常見錯誤
- 把 2 公頃以上的案子拆成幾筆毗鄰小案分別送變更編定——經目的事業主管機關審認屬同一興辦事業計畫後面積累計，全案退回改辦分區變更，時間全部重來。
- 開發計畫書圖先送都市發展局，興辦事業計畫核准函還沒拿到——區域計畫線不受理，書圖白做。
- 環境敏感地區查詢文件沿用兩三年前的舊件——臺中區委會要求許可日前 1 年內文件，補正 1 個月內交不出來即予駁回。
- 開發影響費套用其他縣市公告的道路單位建設成本——臺中已自訂計算公式數值，數字對不上就得重算重審。
- 拿到許可後才發現聯外道路寬度不足、土地取不到同意——區委會常附帶主要聯絡道路須在異動登記前開闢到位的條件，登記卡住，建照跟著卡。
- 補正期限到了只補一半——經檢核仍未補齊只再給 10 日，屆期不補正即予駁回，前案紀錄還會被下一次審議追問。
官方參考資料
常見問題
臺中 2 公頃 開發許可 一定要送內政部嗎
不一定。依內政部委辦作業要點，30 公頃以下案件委辦臺中市政府代為許可審議核定，多數 2 公頃級案件停在市府。例外才上送內政部：跨兩個以上縣市、填海造地、分次申請毗連土地累計達 30 公頃、地方政府自請且達 10 公頃，或涉及海岸特定區位、嚴重地層下陷、公共給水水庫集水區，或特定農業區農牧用地達 1 公頃或占一半以上。
臺中 開發許可 區委會 要審多久 補正幾次
委辦作業要點給了兩段法定時鐘：市府受理次日起 60 日內通知繳審查費，繳費次日起 90 日內通知審議結果，得延長一次。臺中近例的補正期多為 1 個月或 3 個月；依內政部 114 年 4 月 10 日令，文到次日起 1 個月內補正，檢核仍未補齊只再限 10 日，屆期不補正即予駁回。實務上整案多以年計，結果依書圖品質與敏感區狀況而定。
開發影響費 臺中 怎麼算 可以用土地抵嗎
可以。《非都市土地開發影響費徵收辦法》允許以開發區內等值可建築土地抵充，以許可當期公告現值加土地改良費計價，異動登記前完成分割移轉登記為市有；現金可分期，第一期在異動登記前、最後一期在建造執照核發前，須附銀行保證。參數要引臺中市 2025 年 8 月 26 日公告的計算公式數值，不能套用他縣市。
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創辦人謝清泉為前臺東縣環境保護局局長、前臺東地檢署檢察事務官、前臺東縣政府消費者保護官，中央警察大學法律學研究所畢業，具地政士與不動產經紀人國家證照。服務臺東全縣 16 鄉鎮及全台各縣市——任何業務直接聯絡偉騰，全台各地均有配合團隊，可安排專人親臨現場指導。
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