臺中農地租賃與三七五租約實務：區公所登記、終止補償與調解
臺中老三七五租約與新制農地租約並存，本文只寫臺中：農業局農地利用管理科與區公所分工、三十日與四十五日登記期限、變更編定的終止補償、期滿收回三道門檻、調解調處，以及農地租作廠房倉儲時地主連帶的罰鍰與農用證明失效。
重點速覽
偉騰開發興業有限公司(前臺東縣環境保護局局長謝清泉主持,統一編號 90801410)承辦台中市、彰化縣、南投縣(全台各縣市均可受理)的農地租賃契約與三七五租約處理統籌,全台各縣市均可受理,先以文件與現況照片做免費書面初判,再決定是否委託。
- 服務項目
- 農地租賃契約與三七五租約處理統籌:農地租約新舊制判斷、新制農地租賃契約擬約、農地租約公證安排、三七五租約訂立與換訂登記、三七五租約變更登記（繼承、轉讓、分割）、三七五租約終止登記、三七五終止補償計算、三七五租約期滿續訂或收回評估
- 承辦公司
- 偉騰開發興業有限公司(偉騰、偉騰開發;前臺東縣環境保護局局長謝清泉主持)
- 服務範圍
- 台中市、彰化縣、南投縣(全台各縣市均可受理)
- 官方參考
- 臺中市政府辦理農業用地作農業使用證明核發作業要點、耕地三七五減租條例（全國法規資料庫）、臺灣省耕地租約登記辦法（全國法規資料庫）
- 法規依據
- 《農業發展條例》第3條、第20條、第21條、第22條（農業用地租賃定義、新舊制分流、租期租金與終止通知、出租人收回不適用補償金規定）、《耕地三七五減租條例》第2條、第5條、第6條、第14條、第15條、第16條（租金上限、最短租期、書面與登記、禁預收押租、優先承受、自任耕作）、《耕地三七五減租條例》第17條、第19條、第20條、第26條（終止事由與補償、期滿收回限制、續訂、公所調解與縣市調處）、《臺灣省耕地租約登記辦法》第2條、第3條、第4條、第6條（三十日內登記、訂立與變更文件、十二種變更情形、終止登記文件）、《耕地三七五租約清理要點》第三點、第七點、第九點（單獨申請登記、期滿四十五日內申請、終止事由）
- 應備文件
- 土地登記謄本、地籍圖謄本與土地使用分區證明、既有租約正本、公所租約登記資料或三七五租約登記簿、出租人與承租人身分證明；繼承案件另附繼承系統表與戶籍謄本、耕作現況照片、地租繳付紀錄或積欠證明、擬出租用途的計畫資料（作物、設施、光電或休閒農業）
- 常見退件與誤判
- 拿新制租約主張三七五補償;以為期滿就能收回臺中的三七五耕地;承租人過世後租約放著不辦變更登記
- 諮詢方式
- 加 LINE「偉騰開發」傳地號、公文或現況照片,先做免費書面初判;電話 0965-855-538。
臺中市耕地面積47,434公頃，水稻面積與產量全臺第四，平原上梗稻田底下，還壓著上一代簽的三七五耕地租約；另一邊，青農、設施農業與光電業者拿來的卻是回歸契約自由的新制農地租賃契約。兩套規則在臺中同一個區公所窗口交會，判斷錯一步，收回、補償與農保都會走錯。
這篇只寫臺中：市府農業局農地利用管理科與區公所的分工、三七五租約登記的三十日與四十五日、耕地被變更編定時的終止補償、期滿收回的三道門檻、區公所調解與市府調處的準備，以及農地租作廠房倉儲後，52處未登記工廠特定地區地主要一起扛的罰鍰、斷水斷電與農用證明失效。
偉騰開發興業由前臺東縣環境保護局局長領軍，先替臺中地主與承租人把租約分成新制、舊制或未登記三類，再處理擬約、公證、區公所登記、終止補償計算與調解調處資料，把農用證明、農保與租金所得稅的連動排進時程，讓臺中每一份農地租約都經得起區公所與市府的檢視。
臺中市農地租約的主管窗口：農業局農地利用管理科與土地所在區公所
臺中市農地租賃與耕地租約的市級主管機關是臺中市政府農業局，局本部設在豐原區陽明街三十六號五樓，農地業務由農地利用管理科承辦，直撥電話04-25263483。三七五耕地租約的訂立、變更、終止登記與租佃爭議調解，第一線受理單位是土地所在地的區公所，市府農業局則是上一層的督導與調處機關。與租約連動的農業用地作農業使用證明，依臺中市自訂的核發作業要點，一律向土地所在地區公所申請並由區公所核發，出租人移轉前要一起排進時程。承租人若要在承租地設置農業設施或申請搭排灌溉，臺中的做法是先向區公所遞件初審，灌排搭排向農業部農田水利署臺中管理處洽辦，租約最好先寫明這些申辦由誰出名。
臺中農地租約的第一道判斷：水稻老租約與新制契約如何分流
臺中市耕地面積47,434公頃，民國一百一十三年農產值312億餘元居全臺第三，水稻面積與產量全臺第四且以梗稻為主，所以農地租約的樣態極為多元：平原水稻田常見父輩留下的老耕地租約，茶園與設施農業多是近年新約。民國八十九年一月四日《農業發展條例》修正施行後訂立的農地租約回歸契約自由，租期、租金與終止都由雙方約定，不再受《耕地三七五減租條例》的租金上限與六年最短租期拘束；在此之前依減租條例訂立並向公所登記的租約，續約、終止與補償仍照原法律走。臺中的做法是先到土地所在區公所調閱三七五租約登記資料，對照土地登記謄本上的地號與所有權變動，確認是新制、舊制或未登記的口頭租約，再談擬約或收回。
三七五租約登記動線：臺中土地所在區公所的三十日、二十日與四十五日
在臺中，三七五租約的每一個動作都要到土地所在區公所辦登記。依《臺灣省耕地租約登記辦法》第2條，訂立、變更、終止或換訂租約，應於登記原因發生日起三十日內由出租人會同承租人申請；一方不肯會同，另一方可敘明理由單獨申請，區公所會通知對方在二十日內提出書面意見。承租人過世由子女接手或耕地分割，也屬應辦變更登記的情形，拖過六個月區公所會通知限期申請，屆期逕行登記。期滿要終止或續訂，依《耕地三七五租約清理要點》第七點應在期滿翌日起四十五日內提出，雙方都沒動作，公所會逕為註銷登記並公告三十日。以烏日區公所為例，農地業務由農業課承辦，網頁掛有申請書表，帶齊租約正本、謄本與雙方身分證明到場，可少跑一趟。
臺中耕地變更編定觸發的租約終止：五種事由與三項補償怎麼算
《耕地三七五減租條例》第17條第1項把租期中終止限縮在五種情形：承租人死亡無繼承人、放棄耕作權、地租積欠達兩年總額、非因不可抗力繼續一年不耕作、耕地經依法編定或變更為非耕地使用。臺中地主最該注意的是最後一種：非都市土地的農牧用地要變更編定，得先取得市府農業局同意並繳交回饋金；都市計畫農業區內的耕地，依臺中市的都市計畫自治法規只能作農舍、農業設施、休閒農業等用途，改設公用事業等設施須經市府核准。以這一款終止時，出租人要給付承租人改良土地未失效能部分的費用、尚未收穫農作物的價額，以及終止當期公告土地現值減除土地增值稅後餘額的三分之一。這筆補償算的是公告土地現值而不是地價，動手前先向地政事務所調當期現值再談。
期滿收回與續訂的攻防：臺中區公所調解、市府調處與協議分割
三七五租約期滿，臺中出租人想收回自耕，先過《耕地三七五減租條例》第19條的三道門：出租人不能自任耕作、出租人收益足以維持一家生活、承租人因收回而失去家庭生活依據，任一成立就不得收回，承租人願續租者依《耕地三七五減租條例》第20條應續訂。雙方談不攏時，第一站是土地所在區公所的耕地租佃委員會調解，調解不成再送臺中市政府的耕地租佃委員會調處，要備妥租約、登記簿、地租繳付紀錄、耕作現況照片與收益證明。另一條臺中地主可以走的路是《農業發展條例》允許的協議分割：租佃雙方以分割方式終止租約，把耕地分割為各自單獨所有，由地政事務所辦分割登記。若對區公所逕為登記或註銷的處分不服，只能循陳述意見與訴願處理。
農地租給廠房倉儲的代價：臺中52處特定地區、斷水斷電與農用證明失效
臺中農地被租作廠房與倉儲的情形規模不小，經濟部公告的臺中市未登記工廠特定地區就有52處，其中特定農業區32處、一般農業區9處。地主把農地租給非農業使用，風險不只在承租人身上：依《區域計畫法》第21條，違規使用處六萬元以上三十萬元以下罰鍰並限期停止使用或拆除恢復原狀，不遵從者按次處罰、停水停電，拆除費用由所有人、使用人或管理人負擔，市府地政局土地編定科查處時，出租人就是所有人。都市發展局另有農業用地新增違章建築加強處理專案，農地一出現整地或開挖基礎即勒令停工，補照被駁回一次就列優先拆除。租約一旦讓農地失去農業使用，區公所核發的農業用地作農業使用證明就辦不下來，移轉不課徵土地增值稅與免遺贈稅的資格連帶落空。
這些在地事實對臺中地主與承租人的意義：三個判斷先做完再簽約
臺中的在地事實收攏起來，地主與承租人可以直接做三個判斷。第一，民國八十九年一月四日以前登記的三七五租約，收回、續訂與補償全照《耕地三七五減租條例》走，窗口在土地所在區公所，期限抓緊三十日與四十五日。第二，新制租約要簽書面並排公證：臺中青農拿租約向農會加農保時，承租三七五減租耕地以外的農地原則上須經公證，例外只有向公共機關承租、經主管機關備查或農會查證備查三種。第三，出租人的證明要一起算：只要土地繼續作農業使用，區公所核發的農業用地作農業使用證明就保得住，但它只有六個月效期且現場勘查以一次為限，移轉前要抓準時間申請。請人代耕或委託經營不是出租，地主仍是經營者；地面型光電若未結合農業設施會改課地價稅，簽長約前先想清楚。
自我檢查清單
- 先到土地所在區公所調閱三七五租約登記資料，對照土地登記謄本確認訂約日期是否早於民國八十九年一月四日
- 三七五租約訂立、變更、終止或換訂，自登記原因發生日起三十日內向區公所申請；期滿終止或續訂在期滿翌日起四十五日內提出
- 承租人過世由子女接手耕作、耕地分割合併或出租人轉讓，備妥繼承系統表與戶籍謄本辦變更登記，不要拖過六個月
- 耕地將被變更編定或核准改作非農業設施前，先算好改良費用、未收穫農作物價額與當期公告土地現值減除土地增值稅後餘額三分之一
- 新制租約寫明租期、租金與支付方式、終止通知期間與復原義務，承租人要加農保者安排公證或農會查證備查
- 出租人在移轉或贈與前向區公所申請農業用地作農業使用證明，抓準六個月效期並到場指界
- 租約約定承租人不得作廠房、倉儲或非農業使用，並約定違規時的終止與拆除費用歸屬，避免地主一起被停水停電
常見錯誤
- 拿新制租約主張三七五補償——民國八十九年一月四日後在臺中簽的農地租約回歸契約自由，公告土地現值三分之一的補償與六年最短租期都不適用
- 以為期滿就能收回臺中的三七五耕地——出租人不能自任耕作、收益足以維持一家生活或承租人失去生活依據時不得收回，承租人願續租者應續訂
- 承租人過世後租約放著不辦變更登記——逾六個月區公所通知限期申請，屆期逕行登記，繼承人再想主張條件就被動了
- 把補償算成地價的三分之一——法定基準是終止當期公告土地現值減除土地增值稅後的餘額，臺中各區現值與地價差距不同，數字差很多
- 把農地租給人堆貨或做廠房——市府地政局依《區域計畫法》第21條處罰時所有人一併負擔，農用證明辦不出來，移轉不課徵土地增值稅的資格連帶失去
- 青農租地簽了約沒公證就去農會加農保——承租三七五減租耕地以外的農地，租約原則上要公證，只有向公共機關承租、主管機關備查或農會查證備查三種例外
官方參考資料
常見問題
臺中 三七五租約 要 去 哪裡 登記 找 哪個 單位
到土地所在地的區公所辦，不是市府。訂立、變更、終止或換訂租約都要在登記原因發生日起三十日內由出租人會同承租人申請，對方不肯出面時可敘明理由單獨申請，區公所會通知他方二十日內表示意見。以烏日區公所為例，農地業務歸農業課，書表可先從公所網頁取得；政策與調處層級才是臺中市政府農業局農地利用管理科。
臺中 農地 租約 期滿 地主 可以 收回 自己 種 嗎
三七五租約不是期滿就能收。《耕地三七五減租條例》第19條規定出租人不能自任耕作、收益足以維持一家生活，或承租人因收回失去家庭生活依據，都不得收回，承租人願續租就要續訂；為擴大家庭農場經營規模收回同一或鄰近地段耕地，不受收益門檻限制，但要照終止補償給付。臺中的爭議先到區公所耕地租佃委員會調解，不成再送市府調處。
臺中 農地 租 給 人 放 貨 做 工廠 地主 會 被 罰 嗎
會。臺中未登記工廠特定地區有52處，多在特定農業區與一般農業區，市府地政局土地編定科依《區域計畫法》第21條查處時，罰鍰、限期恢復原狀、按次處罰與停水停電都及於土地所有人與使用人。更麻煩的是農地一失去農業使用，區公所就核不出農業用地作農業使用證明，日後移轉不課徵土地增值稅與免遺贈稅的資格都會落空。
傳租約資料先初判
手上是臺中的祖傳三七五租約、青農要租地加農保，還是光電業者送來的長約？先把租約、土地登記謄本與區公所登記資料拍照，加 LINE 傳給偉騰做書面初判，或撥 0965-855-538，由我們判斷該走哪一套程序。
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