臺南市農舍申請全流程：資格、面積與在地審查
臺南的農舍資格審查在市府農業局農地管理工程科，申請書寄「臺南市新營區民治路 36 號，收件人：臺南市政府」，農業局的農舍申請頁列出九項文件：資格審查申請書、一個月內的農保或健保第三類投保證明、申請日前二年至今的農業生產佐證資料（含收購農產品收據及切結書）、一個月內戶籍謄本、三個月內土地登記謄本（都市計畫範圍附分區證明）、三個月內稅捐機關財產歸戶查詢清單、清單上所有房屋的使用執照影本、無自用農舍切結、臺南市興建農舍經營計畫書。資格依《農業用地興建農舍辦法》第2條：成年、戶籍與農地同在臺南且土地取得與戶籍登記均滿二年、0.25 公頃、無自用農舍；農舍用地不超過農地 10%，滿五年始得移轉且以使用執照核發日起算；集村農舍另有市訂審查小組要點，山坡地先過水利局水土保持工程科。
在臺南蓋農舍，第一站是農業局農地管理工程科（總機 06-2991111 轉 5072），該科職掌明列「農舍資格審查」，農業局的農舍申請頁把九項文件寫得比多數縣市細：臺南市興建農舍之申請人資格條件審查申請書；申請日期一個月內的農民健康保險或全民健康保險第三類投保證明；申請日期前二年至今的農業生產相關佐證資料（含收購農（林、漁、畜）產品收據及切結書）；一個月內的戶籍謄本；三個月內的土地登記謄本（都市計畫範圍者附使用分區證明）；三個月內由稅捐稽徵單位開具的申請人財產歸戶查詢清單；清單上所有房屋的使用執照影本；申請人切結無自用農舍文件；臺南市興建農舍經營計畫書。申請書寄「臺南市新營區民治路 36 號，收件人：臺南市政府」。
資格的骨架在《農業用地興建農舍辦法》第2條：民國 89 年 1 月 4 日後取得農地者須已成年、戶籍所在地及農地在同一縣市且土地取得與戶籍登記均滿二年、該筆農地不小於 0.25 公頃、無自用農舍、為所有權人且農地確供農業使用並未曾申請農舍；第3條之1規定農保被保險人或健保第三類被保險人免農民身分會勘，臺南把一個月內的投保證明直接列為文件。臺南沒有自訂的農舍興建管理自治條例或要點，市法規系統只有「臺南市政府集村興建農舍審查小組設置作業要點」；建築規定在第9條：農舍用地不超過農地 10%、農業經營用地不低於 90%、一筆一棟；移轉限制在《農業發展條例》第18條第2項的滿五年，臺南農業局問答寫明以使用執照核發日起算。
本文依中央辦法與臺南的九項文件、集村審查小組要點、都市計畫保護區農業區要點、水利局水土保持工程科的山坡地規定與稽查小組的年度稽查，拆解資格、土地門檻、建築規定、山坡地與水保、審查流程與套繪、集村農舍、退件與違規。偉騰開發興業由前臺東縣環境保護局局長領軍，處理臺南農舍案時會先對九項文件與二年期，再畫 10% 的配置圖。
臺南的九項文件：投保證明一個月、農業佐證前二年、財產歸戶清單三個月、使照影本、經營計畫書
《農業發展條例》第18條第1項規定民國 89 年 1 月 4 日修正施行後取得農業用地的農民，無自用農舍而需興建者，經市府核定，於不影響農業生產環境及農村發展，得申請以集村方式或在自有農業用地興建農舍；第5項授權訂定《農業用地興建農舍辦法》，第2條第2項要求申請人檢附經營計畫書載明農業經營現況、整體配置及其他事項送市府審查，第3項允許農業單位邀集環境保護、建築管理、地政、都市計畫等單位組成審查小組。臺南把這套審查具體化成九項文件：一、臺南市興建農舍之申請人資格條件審查申請書；二、農民健康保險或全民健康保險第三類投保證明（申請日期一個月內），對應第3條之1的免會勘身分；三、農業生產相關佐證資料含收購農（林、漁、畜）產品收據及切結書（申請日期前二年至今），對應第2條第1項第5款的確供農業使用；四、戶籍謄本（一個月內），對應第2款的戶籍登記滿二年；五、土地登記謄本（三個月內，都市計畫範圍者附使用分區證明），對應土地取得滿二年與 0.25 公頃；六、稅捐稽徵單位開具的財產歸戶查詢清單（三個月內）；七、清單上所有房屋的使用執照影本；八、申請人切結無自用農舍文件，六至八三項對應第4款的無自用農舍，臺南用財產歸戶清單把申請人名下所有房屋翻一遍、逐棟看使照用途；九、臺南市興建農舍經營計畫書。申請書寄臺南市新營區民治路 36 號、收件人臺南市政府，農地管理工程科在南瀛大樓 4 樓。文件效期用申請日倒算：投保證明與戶籍謄本一個月、謄本與財產歸戶清單三個月，準備太早會過期。
申請人資格：成年、同縣市滿二年、0.25 公頃、無自用農舍、五年內建照、89 年前取得的例外
《農業用地興建農舍辦法》第2條第1項五款：一、已成年；二、戶籍所在地及農業用地須在同一直轄市、縣（市）內，且土地取得及戶籍登記均應滿二年，參加集村農舍者不受土地取得滿二年限制；三、該筆農業用地面積不得小於 0.25 公頃，集村農舍及離島不在此限；四、無自用農舍，已領有個別農舍或集村農舍建造執照者視為已有自用農舍，但建照尚未開工且已撤銷或原申請案重新申請者除外；五、為該農地所有權人，農地確供農業使用且未經申請興建農舍，興建不得影響農業生產環境及農村發展。第3條之1規定農民之認定由農民於申請時檢附農業生產相關佐證資料，經市府會同專家、學者會勘後認定，農保被保險人或健保第三類被保險人不在此限；臺南的農會輔導及休閒農業科職掌含農民及全民健康保險，農保資格在各區農會辦，先有農保再送農舍會省掉會勘。89 年 1 月 4 日前取得農地者依第3條只需符合第2條第1項第4款與第5款，不受滿二年與 0.25 公頃限制；第4條允許 89 年 1 月 28 日前取得的農地被徵收（未領抵價地）或協議價購後，於三年內在同一縣市重購農地者準用第3條申請，面積不得超過原被徵收或讓售面積。第6條是五年條款：申請人五年內曾取得個別農舍或集村農舍建造執照，除建照已撤銷或失效、農舍因天然災害全倒或自行拆除或滅失外，市府應認不符需興建要件而不予許可。臺南的戶籍與農地都要在臺南市內，戶籍在嘉義或高雄、農地在臺南的人不符第2款，先遷戶籍再等滿二年；規費依「農業主管機關受理申請許可案件及核發證明文件收費標準」由市府於申請時收取。
土地門檻：不得興建農舍的用地、集村不得的分區、都市計畫保護區農業區要點的重劃區限制
不得申請農舍的土地在《農業用地興建農舍辦法》第5條第1項：非都市土地工業區或河川區；其他分區內的水利用地、生態保護用地、國土保安用地或林業用地；非都市土地森林區的養殖用地；其他違反土地使用管制的土地。臺南農業局的農舍問答把前三類直接寫給民眾看：非都市土地工業區或河川區、水利用地、生態保護用地、國土保安用地或林業用地、森林區養殖用地不得興建農舍；臺南 16,178 公頃的養殖面積分布在七股、北門、將軍、學甲、麻豆、安南，養殖用地在森林區以外雖非第5條第1項列舉的排除用地，但農舍是農牧用地附表一的容許項目，養殖用地上要蓋農舍先對《非都市土地使用管制規則》附表一的養殖用地容許項目。第2項列出不得申請集村農舍的土地：非都市土地特定農業區、森林區農牧用地、都市計畫保護區；附表一的農牧用地農舍項目也寫明工業區、河川區除外且特定農業區、森林區不得興建集村農舍。都市計畫農業區可以申請個別農舍，但臺南另有「臺南市都市計畫保護區農業區土地使用審查要點」，審查都市計畫保護區、農業區內設置各項設施的土地使用案件，位於農地重劃區者原則不得申請，除非市府農業主管機關認定不影響該地區農田、農路、農業生產環境，及管理機關認定不影響水路、水利設施等功能；都市計畫農業區農舍的建築數字在《都市計畫法臺灣省施行細則》第29條第2項第2款：高度不得超過四層或十四公尺、建築面積不得超過該宗農業用地面積百分之十、總樓地板面積不得超過六百六十平方公尺、距都市計畫道路境界不得小於八公尺。都市計畫區內農地的土地使用管制由都市發展局管轄、非都市計畫區由地政局管轄，農舍的分區證明與管制問題要找對局處。
建築規定：10%／90%、一筆一棟、圍牆與地下層、污水放流、面積定義、非都市土地依區域計畫建管辦法
《農業用地興建農舍辦法》第9條第1項規定興建農舍起造人應為該農舍坐落土地之所有權人；第2項六款是配置規則：農舍興建圍牆以不超過農舍用地面積範圍為限；地下層每層興建面積不得超過農舍建築面積並列入總樓地板面積計算，依都市計畫法令或建築技術規則設置的法定停車空間得免列入；農舍用地面積不得超過該農業用地面積百分之十，扣除農舍用地後供農業生產使用的農業經營用地應為完整區塊且不得低於該農業用地面積百分之九十；農舍應依建築技術規則設置建築物污水處理設施，預鑄式者於申報開工時檢附審定登記文件影本並作現場安裝紀錄；放流水應符合放流水標準並排入排水溝渠，排入灌排系統者應經管理機關（構）同意及水利主管機關核准，排入私有水體者應經所有人同意；同一筆農業用地僅能申請興建一棟農舍，分期興建者除原申請人外均須符合第2條第1項資格且農舍建築面積應超過四十五平方公尺。臺南的灌排水路管理機關是農業部農田水利署嘉南管理處，放流水排入灌排系統的同意要向管理處申請，這份同意文件依第8條第1項第2款要附在建照申請裡。三個面積名詞定義在第8條第3項：農舍建築面積指基層建築面積；農舍用地面積指法定基層建築面積，且是農舍與農舍附屬設施水平投影面積的用地總和；農業經營用地面積指農地扣除農舍用地後的面積。個別農舍的興建方式、最高樓地板面積、農舍建築面積、樓層數與建築物高度，第10條交給其他法令定：非都市土地看《實施區域計畫地區建築管理辦法》第5條，都市計畫農業區看《都市計畫法臺灣省施行細則》第29條第2項第2款。臺南 90,221 公頃農耕土地多為非都市土地的農牧用地，數字看實施區域計畫地區建築管理辦法；《申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法》第7條第2項另規定興建農舍的農地，其農業設施、農舍及水土保持設施的興建面積一併納入農業設施總面積計算，附表一並規定已興建農舍的農地不得再申請農業資材室與管理室。
山坡地與水保：水利局水土保持工程科、開闢便道也要水保計畫、水保法第12條與第33條、農村水保署臺南分署
臺南的水土保持窗口是市府水利局水土保持工程科，職掌山坡地水土保持管理與宣導、土石流潛勢溪流防治與坡地防災管理、山坡地邊坡崩塌防治、野溪疏通、水土保持處理維護工程；水利局提醒山坡地農牧用地清除植被若需開闢便道、加寬舊道或整平作階段平台都要先提出水土保持計畫申請，林業用地清除植被洽農業局；中央分署是農業部農村發展及水土保持署臺南分署，轄臺南市、高雄市、屏東縣、金門縣、澎湖縣。《水土保持法》第3條第3款的山坡地是國有林事業區、試驗用林地、保安林地，及標高在一百公尺以上或標高未滿一百公尺而平均坡度在百分之五以上、經報行政院核定公告的公私有土地；第12條第1項規定山坡地內從事農、林、漁、牧地開發利用所需的修築農路或整坡作業、開發建築用地或其他開挖整地等行為，應先擬具水土保持計畫送主管機關核定，第2項規定計畫未核定前各目的事業主管機關不得逕行核發開發或利用許可，第4項允許中央指定種類且規模未達所定者以簡易水土保持申報書代替，水利局網頁有簡易水土保持申報書的申請方式與適用規模說明。後果在第23條與第33條：未擬具計畫擅自開發者主管機關應令其停工、得沒入設施及機具、拆除清除工作物，費用由經營人、使用人或所有人負擔，並自第一次處罰之日起兩年內暫停該地之開發申請；第33條第1項處新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，經繼續限期改正不改正者按次處罰至改正為止。楠西、玉井、東山、左鎮、南化的山區農地要蓋農舍，農舍基地的整地與農路在申請建照前先過水保這一關，臺南稽查小組的分工把山坡地違反水土保持法交給水利局處理。
審查流程與套繪：農地管理工程科核定→建管建照→造冊註記→解除套繪三情形；使照日起算五年；資料不實撤銷
流程是兩道。第一道把九項文件寄給臺南市政府，農地管理工程科依《農業用地興建農舍辦法》第2條審查資格與經營計畫書，書面會辦相關單位後核定；第二道依第8條向建築主管機關申請建造執照，文件包含載明申請人、地號、農地面積、農舍用地面積、農舍建築面積、樓層數與高度、總樓地板面積、用途、建築期限、工程概算的申請書（集村另載建蔽率及容積率）、農業單位核定文件、放流水同意文件、地籍圖謄本、土地權利證明、土地使用分區證明、比例尺不小於百分之一的平面圖、立面圖、剖面圖，以及比例尺不小於一千二百分之一的農地配置圖（含農舍用地面積檢討、農業經營用地面積檢討、排水方式說明）。第12條的套繪管制：建照核發後建管機關造冊列管，把農舍坐落地號與提供興建農舍的所有地號送地政機關在土地登記簿註記並副知農業單位建檔，地籍套繪圖上已興建與未興建農舍的農地分別著色，未經解除不得辦理分割；解除限三種情形：農舍坐落農地已變更為非農業用地、非農舍坐落農地已變更為非農業用地、農舍用地與農地面積比例合法且依變更使用執照程序解除後農地仍達 0.25 公頃以上；第4項允許坐落農地大於 0.25 公頃且比例合法時，超出比例部分免經其他所有權人同意逕依變更使用執照程序解除。移轉限制在《農業發展條例》第18條第2項：自有農地興建農舍滿五年始得移轉，繼承或法院拍賣除外，臺南農業局問答寫明五年以使用執照核發日起算；第4項規定農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權，已申請農舍的農地不得重複申請。第13條規定資料不實者市府撤銷核定、建管撤銷建築許可，臺南要求的收購農產品收據與切結書若是假的，就在這一條；第15條要求市府造冊列管並組稽查小組定期檢查，臺南把它落實成「臺南市政府農業用地稽查小組設置及作業要點」，已取得農舍使用執照的農地每年 2 月底前完成年度稽查，未依規定使用者通知限期改正、屆期不改正得廢止許可；第14條允許市府訂定農舍標準圖樣，臺南目前查無。
集村農舍：20 位 20 棟、特定農業區不得、建蔽率容積率、道路寬度、退縮 8 公尺、臺南集村審查小組要點
集村農舍的規則在《農業用地興建農舍辦法》第11條第1項：集村農舍用地面積小於一公頃，以分幢分棟方式興建十棟以上未滿五十棟並一次集中申請；二十位以上農民為起造人在一筆或數筆相毗連農地整體規劃興建二十棟以上（離島十位十棟）；各起造人農地位於同一鄉（鎮、市、區）或毗鄰鄉鎮且屬同一種類使用分區，特定農業區農地持有人可到一般農業區興建；各起造人農舍建築面積依相關法令計算，總和即集村全部農舍用地面積且應完整連接；建蔽率不超過百分之六十、容積率不超過百分之二百四十，山坡地範圍建蔽率百分之四十、容積率百分之一百二十；道路寬度十棟至未滿三十棟六公尺、三十棟以上未滿五十棟八公尺；通路一側設一點五公尺以上人行步道並有喬木植栽與夜間照明；面臨公告道路退縮八公尺以上，道路或現有巷道未達八公尺者退縮深度至少為該道路寬度；並依附表設置公共設施。第11條第2項要求建管機關邀集相關單位與專家學者組成審查小組辦理集村農舍的建築許可。臺南把這個小組寫成「臺南市政府集村興建農舍審查小組設置作業要點」：依農業用地興建農舍辦法第三條第二項設臺南市農業用地集村興建農舍審查小組，召集人由農業局副局長擔任，委員由環境保護局、工務局、地政局、水利局、都市發展局及農業局等相關業務單位主管或承辦人員組成，執行秘書由農業局農地管理工程科科長擔任，集村案在臺南是六個局處一起看。第5條第2項規定非都市土地特定農業區、森林區農牧用地、都市計畫保護區不得申請集村農舍；第7條規定集村農舍的農地屬經濟部公告嚴重地層下陷地區者，應先依《水利法施行細則》第46條第1項由水利主管機關審查同意用水計畫書或取得合法水源證明，臺南沿海養殖區的集村案先把用水文件備好。
退件與違規地圖：文件過期、財產歸戶查出房屋、佐證不足二年、10% 超額、山坡地未水保、每年 2 月底稽查
臺南農舍案最常在六個地方被退。第一是文件過期：投保證明與戶籍謄本以申請日起算一個月內、謄本與財產歸戶清單三個月內，郵寄前先對日期。第二是無自用農舍認定：財產歸戶查詢清單上的每一棟房屋都要附使用執照影本，使照用途是農舍或已領農舍建照者就不符第2條第1項第4款，五年內曾取得建照者依第6條不予許可。第三是農業生產佐證不足：臺南要求申請日前二年至今的佐證資料含收購農產品收據及切結書，佐證斷年或只有一季會被要求補正，資料不實依第13條撤銷核定。第四是 10% 超額：農舍用地含附屬設施的水平投影，圍牆不得超出農舍用地，地下層計入總樓地板，農業經營用地須完整區塊且不低於 90%，配置圖比例尺不小於一千二百分之一。第五是山坡地：未先核定水土保持計畫或簡易申報書，目的事業主管機關不得逕行核發許可，擅自整地面臨六萬元以上三十萬元以下罰鍰與兩年內暫停開發申請。第六是蓋好之後不農用：已取得農舍使用執照的農地每年 2 月底前年度稽查，農業局的宣導頁把「農業用地先行設置建築物轉作農舍居住使用」列為遏止對象，農業設施依容許辦法第33條第1項不得作為住宅使用，要住人就先取得興建農舍許可、建築執照並符合土地使用規定；未依規定使用者通知限期改正、屆期不改正得廢止許可，同時影響農用證明與稅務優惠。不服處分者依法先陳述意見，再依法提起訴願。
自我檢查清單
- 申請人已成年、戶籍與農地同在臺南市、土地取得與戶籍登記均滿二年；備妥申請日一個月內的農保或健保第三類投保證明。
- 該筆農地不小於 0.25 公頃、無自用農舍且五年內未曾取得農舍建照；三個月內財產歸戶查詢清單與清單上所有房屋使照影本、無自用農舍切結已備。
- 申請日前二年至今的農業生產佐證資料（含收購農產品收據及切結書）與臺南市興建農舍經營計畫書已備妥。
- 已確認農地不在工業區、河川區、水利用地、生態保護用地、國土保安用地、林業用地或森林區養殖用地；都市計畫重劃區農地已對市訂審查要點。
- 配置圖農舍用地（含附屬設施、圍牆）不超過農地 10%，農業經營用地完整區塊且不低於 90%，一筆一棟；放流水排入灌排系統已取得嘉南管理處同意。
- 山區農地已先向水利局水土保持工程科核定水土保持計畫或簡易申報書；集村案已知六局處審查小組與特定農業區不得集村。
- 九項文件已寄臺南市新營區民治路 36 號（收件人臺南市政府），取得核定後向建築主管機關申請建照；已知使照日起算滿五年始得移轉、每年 2 月底前年度稽查。
常見錯誤
- 文件太早準備——臺南要求投保證明與戶籍謄本一個月內、謄本與財產歸戶清單三個月內，以申請日倒算。
- 名下有房屋沒附使照——臺南用財產歸戶查詢清單逐棟看使用執照用途，漏附就是補正，用途是農舍就是不符無自用農舍。
- 農業生產佐證只有一季——臺南要求申請日前二年至今的佐證資料含收購農產品收據及切結書，資料不實依第13條撤銷核定。
- 農舍五年從建照日算——臺南農業局問答寫明滿五年以使用執照核發日起算，繼承、拍賣才不受限。
- 山區先整地開便道再送件——水利局提醒山坡地農牧用地開闢便道、加寬舊道或整平作階段平台都要先提出水土保持計畫申請。
- 先蓋資材室再改成住家——農業局宣導頁點名遏止先設置建築物轉作農舍居住，農業設施依容許辦法第33條第1項不得作住宅使用，農舍農地每年 2 月底前稽查。
官方參考資料
常見問題
臺南 蓋農舍 要準備什麼文件 送到哪裡
臺南農業局農舍申請頁列九項：臺南市興建農舍之申請人資格條件審查申請書；申請日一個月內的農保或健保第三類投保證明；申請日前二年至今的農業生產相關佐證資料（含收購農林漁畜產品收據及切結書）；一個月內戶籍謄本；三個月內土地登記謄本（都市計畫範圍附使用分區證明）；三個月內稅捐稽徵單位開具的財產歸戶查詢清單；清單上所有房屋的使用執照影本；無自用農舍切結；臺南市興建農舍經營計畫書。申請書寄臺南市新營區民治路 36 號、收件人臺南市政府，承辦是農業局農地管理工程科（06-2991111 轉 5072），書面會辦相關單位後核發審查結果函文，再向建築主管機關申請建照。
臺南 農舍 資格 要住滿幾年 農地要多大 沒農保可以嗎
依《農業用地興建農舍辦法》第2條，民國 89 年 1 月 4 日後取得農地者須已成年、戶籍所在地及農地在同一縣市且土地取得與戶籍登記均滿二年、該筆農地不小於 0.25 公頃、無自用農舍（已領農舍建照視同有農舍）、為所有權人且農地確供農業使用並未曾申請農舍；89 年 1 月 4 日前取得農地者只需符合無自用農舍與所有權人兩款。沒有農保或健保第三類身分也能申請，但第3條之1要求檢附農業生產相關佐證資料經市府會同專家學者會勘認定農民身分，臺南本來就要申請日前二年至今的佐證資料含收購農產品收據及切結書，沒農保的人這份資料要更完整。五年內曾取得農舍建照者依第6條不予許可。
臺南 農舍 蓋好幾年才能賣 每年會被查嗎
《農業發展條例》第18條第2項規定在自有農地興建的農舍滿五年始得移轉，繼承或法院拍賣除外，臺南農業局問答寫明五年以使用執照核發日起算；第4項規定農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權。會被查：「臺南市政府農業用地稽查小組設置及作業要點」規定已取得農舍使用執照的農地每年 2 月底前完成年度稽查，農舍與農地未依規定使用者通知限期改正、屆期不改正得廢止許可；農業局宣導頁另點名遏止先設置建築物轉作農舍居住的做法。土地也不能隨便分割，《農業用地興建農舍辦法》第12條的套繪管制未經解除不得辦理分割，解除只有農地變更為非農業用地或比例合法且解除後仍達 0.25 公頃三種情形。
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創辦人謝清泉為前臺東縣環境保護局局長、前臺東地檢署檢察事務官、前臺東縣政府消費者保護官，中央警察大學法律學研究所畢業，具地政士與不動產經紀人國家證照。服務臺東全縣 16 鄉鎮及全台各縣市——任何業務直接聯絡偉騰，全台各地均有配合團隊，可安排專人親臨現場指導。
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