臺南市農地租賃與三七五租約實務：區公所登記、終止補償與收回

臺南的農地租約分成兩個世界：民國八十九年前登記在區公所的三七五租約，終止、補償與收回受法律拘束；之後新訂的果園、蘭園與代耕契約回歸自由約定。從農業局與區公所分工出發，整理登記期限、補償、稽查風險與出租種電前的判斷。

臺南是全國主要蘭花產地，依農業局一百一十三年度統計，果品面積23,384公頃、芒果7,195公頃居首，後壁區有蘭花科技園區，柳營區有太康有機農業專區。農地在世代之間出租、代耕、繼承，手上的那份租約究竟是三七五還是新制，往往是地主第一個答不出來的問題。

規則不難：《農業發展條例》第20條以民國八十九年一月四日為界，之前登記的耕地租約依《耕地三七五減租條例》，之後的回歸契約自由。臺南真正的難題在動線：三七五租約的登記與調解都在區公所，農地變更審查與違規使用管理在市府農業局農地管理工程科，跑錯窗口就是一次補件。

偉騰開發興業由前臺東縣環境保護局局長帶隊，最常被問到的臺南案型有三種：祖傳芒果園上的三七五租約想收回、青農承租蘭園要公證加農保、魚塭地主被漁電共生業者拿來長年期租約。本文把臺南的窗口、期限、補償與稽查規則整理成一條動線，簽字或送件前就知道下一步找誰、帶什麼。

臺南農地租約的兩個窗口：農業局與土地所在地區公所

臺南市的農地租賃事務由臺南市政府農業局主管，局本部設在新營區民治路的南瀛大樓四樓，總機為06-2991111。局內與租約最有關的是農務科，職掌農業行政、生產輔導與農業經營管理，分機6656；農地是否維持農業使用、變更審查與違規使用管理則歸農地管理工程科，分機5072。不過臺南地主與佃農最常跑的其實是土地所在地的區公所：耕地三七五租約的訂立、變更、終止登記與耕地租佃委員會調解都在區公所辦理；農業用地作農業使用證明也由土地所在地區公所受理，關廟、將軍、安定等區公所都已公告受理方式；農業設施容許使用同樣向區公所送件，文件一式三份。先分清楚哪件事找農業局、哪件事找區公所，臺南的租約與農用證明才能一趟辦齊。

先判斷手上的臺南租約是哪一制：以民國八十九年為界

臺南地主拿到農地租約，第一件事不是看租金，而是看訂約日期。《農業發展條例》第20條以民國八十九年一月四日修正施行為分界：之後訂立的農業用地租賃契約回歸契約自由，不適用《耕地三七五減租條例》；之前依減租條例訂立並在區公所登記的租約，租金上限、最短租期、終止與補償全都受法律拘束。在地案型上，依農業局一百一十三年度農業概況，全市果品面積23,384公頃，芒果7,195公頃居首、龍眼次之，臺南常見的諮詢是祖傳芒果或龍眼園上仍掛著上一代簽訂的三七五租約；水稻與雜糧田若是近年才談的代耕或短租，通常已落在新制。實務上先向土地所在地區公所調閱三七五租約登記資料，確認有無辦竣登記與訂約時點，再決定走契約自由或減租條例程序，果園與水田才不會套錯規則。

新制契約怎麼擬：臺南蘭園、果樹園與代耕田的租期、租金與承租人條款

民國八十九年後新訂的臺南農地租約，租期、租金與支付方式依《農業發展條例》第21條自由約定，但約定期滿前可終止者應於六個月前通知；租期逾一年未立書面，就不適用《民法》第422條視為不定期租賃的規定。在地條款各有重點：後壁區蘭花科技園區與柳營區太康有機農業專區的承租人，最在意設施投資與有機驗證年限，租期太短投資收不回；芒果、文旦、龍眼這類果樹園要寫清楚果樹歸屬、老欉更新與期滿返還的補償；水稻與硬質玉米田若只是委託他人代耕，經營主體仍是地主，那不是租賃，代耕契約也沒有區公所租約登記的問題。承租人要以租約向農會申請農保，減租耕地以外的租約原則上須經公證，臺南各級農會由農業局農會輔導及休閒農業科輔導，擬約時就把公證與農保文件一起想好。

三七五租約在臺南區公所的登記動線：三十日、四十五日與逕為登記

老耕地租約的每個變動都要到區公所登記。《耕地三七五減租條例》第6條要求出租人會同承租人申請；《臺灣省耕地租約登記辦法》第2條規定登記原因發生日起三十日內向當地區公所申請，一方不會同，他方得敘明理由單獨申請。臺南常見的變更事由是出租人轉讓、承租人死亡由繼承人承受與耕地分割合併，地政局農地重劃專區辦理重劃後的地號變動也牽動登記；逾六個月未申請，公所通知二十日內補辦，屆期逕行登記。期滿終止或續訂依《耕地三七五租約清理要點》第七點於期滿翌日起四十五日內申請，雙方都不動就由公所逕為註銷並公告三十日。送件備妥土地與地籍圖謄本、租約正本與雙方身分證明，繼承案另附繼承系統表與戶籍謄本；出賣三七五耕地時，地政事務所會向區公所查對登記簿。

終止與補償：臺南三七五租約的五種門、變更編定審查與調解調處

租期未滿要終止臺南三七五租約，只有《耕地三七五減租條例》第17條第1項五種情形：承租人死亡無繼承人、放棄耕作權、積欠地租達兩年總額、非因不可抗力繼續一年不耕作、耕地依法編定或變更為非耕地使用。臺南地主最常碰到最後一種：非都市農地變更須先徵得農業主管機關同意，農業局農地管理工程科掌變更審查與回饋金核算，都市計畫農業區則歸都市發展局；終止後依同條第2項補償改良土地未失效能的費用、未收穫農作物價額，及當期公告土地現值扣除土地增值稅後餘額的三分之一。談不攏先向區公所耕地租佃委員會調解，不成由市府調處；《農業發展條例》也允許租佃雙方協議以分割終止、各自單獨所有，臺南果園型祖產可以此代替現金補償。對處分有意見，先陳述意見再提起訴願。

出租後的農業使用維持：臺南稽查小組、農用證明與租給非農使用的代價

租約簽完，臺南地主的責任才開始。依「臺南市政府農業用地稽查小組設置及作業要點」，小組由農業局副局長召集，成員涵蓋經發、工務、水利、地政、都發、環保六局與各區公所；民眾檢舉案件應於受理後二週內稽查，已取得容許使用的農業設施每年十至十二月年度稽查，未恢復農用者納入農地管理資訊系統列管抽查。非都市農牧用地由轄區公所查報、地政局會請農業局確認後，依《區域計畫法》裁處六萬至三十萬元並限期改善；都市計畫農業區由都市發展局對土地或建物所有權人、使用人或管理人處同額罰鍰，地主首當其衝。一旦被認定非農業使用，區公所核發、效期六個月的農業用地作農業使用證明拿不到，田賦與承租人農保資格連帶失守。租給堆置、倉儲或未登記工廠的租金，遠抵不過這串代價。

在地事實對臺南地主與承租人的意義

臺南地主與承租人可據此做四個判斷。第一，租約成立於民國八十九年一月四日之前且在區公所有登記，就是三七五租約，終止、補償與收回全受法律拘束；之後才簽的，條款自己寫，但公證、農保與六個月前通知要先想好。第二，老租約的每個變動都有期限，繼承、轉讓、分割合併三十日內辦，期滿終止或續訂四十五日內辦，逾期區公所會逕為登記或註銷。第三，想收回祖傳芒果園或龍眼園，先算清楚三項補償，或談協議分割各自單獨所有。第四，不論經農地銀行或小地主大專業農方案媒合出租，還是租給光電、漁電共生業者，都先確認是都市計畫農業區還是非都市農牧用地，魚塭先辦養殖登記、設施先申請容許使用再請領建照，檢舉二週內稽查就到。對處分有疑義，先以陳述意見表達，再循訴願程序處理。

自我檢查清單

• 先向土地所在地區公所調閱三七五租約登記簿，確認訂約日期是否在民國八十九年一月四日之前。
• 老租約遇繼承、轉讓或分割合併，三十日內會同他方到區公所辦變更登記，對方不配合就敘明理由單獨申請。
• 三七五租約期滿要終止或續訂，期滿翌日起四十五日內送件，避免區公所逕為註銷登記。
• 新制租約寫明租期、租金、終止通知與果樹或設施歸屬，承租人要加農保者一併安排公證。
• 因變更編定終止租約前，先到農業局農地管理工程科確認變更審查與回饋金，再計算三項補償。
• 出租給光電或漁電共生業者前，查清是都市計畫農業區還是非都市農牧用地，魚塭先向區公所辦養殖登記。
• 出租後每年留意農業使用現況，臺南稽查小組接獲檢舉二週內到場，被列管會影響農用證明。

常見錯誤

• 拿新制的契約自由去談臺南祖傳果園上的三七五租約——租金上限、終止事由與補償照樣適用，談好的條款到區公所登記不了
• 承租人過世後子女繼續耕作卻不辦變更登記——逾六個月區公所通知二十日內補辦，屆期逕行登記，繼承人與登記簿脫節
• 以為三七五租約到期就能收回自耕——出租人不能自任耕作或承租人因收回失其生活依據者不得收回，承租人願續租還得續訂
• 把臺南農地租給堆置或未登記工廠賺高租金——稽查小組受理檢舉二週內稽查，依《區域計畫法》裁處六萬至三十萬元，農用證明與農保連帶失守
• 魚塭直接租給漁電共生業者卻沒先辦養殖登記——依市自訂陸上魚塭養殖漁業登記及管理規則須先向區公所送件，缺了登記，魚塭的養殖事實無從證明
• 新制租約租期超過一年只靠口頭——不適用《民法》第422條視為不定期租賃的規定，期限舉證困難，也無法拿去公證加農保

官方參考資料

• 臺南市政府農業局
• 臺南市政府農業用地稽查小組設置及作業要點
• 耕地三七五減租條例（全國法規資料庫）

常見問題

臺南 三七五 租約 到期 了 地主 可以 收回 自己 種 嗎

不一定。《耕地三七五減租條例》第19條規定，出租人不能自任耕作、收益足以維持一家生活，或承租人因收回失其家庭生活依據者，期滿不得收回；承租人願續租依第20條應續訂。臺南地主為擴大家庭農場經營規模收回同一或鄰近地段耕地，不受第二種限制，但須準用第17條第2項補償。談不成先到區公所租佃委員會調解，再由市府調處。

臺南 農地 要 租 給 光電 或 漁電 共生 業者 該 注意 什麼

先確認土地是都市計畫農業區還是非都市農牧用地，臺南前者歸都市發展局、後者歸地政局，區公所查報。魚塭要先依市自訂陸上魚塭養殖漁業登記及管理規則向區公所辦養殖登記；有固定基礎的設施先申請容許使用再請領建照。租金屬租賃所得，農地若非結合農業設施的地面型光電會改課地價稅，農用證明與農保連動受影響，租約要寫清楚復原與稅負分擔。

臺南 農地 租約 登記 要 去 哪裡 辦 逾期 會 怎樣

三七五租約的訂立、變更、終止與換訂都向土地所在地區公所申請，依《臺灣省耕地租約登記辦法》第2條於登記原因發生日起三十日內送件，逾六個月未辦，區公所通知後逕行登記；期滿終止或續訂應於期滿翌日起四十五日內申請，雙方都沒動作就逕為註銷。新制租約沒有區公所登記義務，但承租人要加農保，原則上要先公證或經主管機關、農會備查。

傳租約給偉騰初判

把臺南的租約影本、土地登記謄本與區公所登記資料拍照傳到 LINE，偉騰先判斷是三七五還是新制、下一步要跑農業局還是區公所，再回覆書面初判；也可撥 0965-855-538 留下資料，由專人回覆。

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