臺南市買農地前查核清單：分區、農用證明與違規
臺南的農業用地作農業使用證明由土地所在區公所受理核發，規費每件新臺幣 500 元、每增一筆土地加收 300 元，效期六個月；農地違規靠農業局主政的聯合稽查與衛星監測，非都市土地疑似違規通報件數從 105 年的 231 件升到 111 年的 1,767 件，違規案件納入農地管理資訊系統列管並持續年度抽查。買方簽約前要查分區地類與 0.25 公頃分割線、農用證明可否核發、稽查紀錄與列管、填土查驗與土方來源、農舍套繪與五年移轉、設施容許、農地重劃區農路水路與嘉南管理處灌排、三七五租約、界址與稅務優惠承接十件事，芒果與文旦山區的細碎地號、七股北門的養殖用地、學甲爐碴案的填土教訓是臺南的在地陷阱。
在臺南買農地，要先弄清楚買的是哪一種「農地」。《農業發展條例》第3條第11款把特定農業區、一般農業區、山坡地保育區與森林區的農牧用地定義為耕地，第16條規定每宗耕地分割後每人所有面積未達 0.25 公頃者不得分割；都市計畫農業區、保護區的土地依《農業發展條例施行細則》第2條屬農業用地但不是耕地；臺南另有 16,178 公頃的養殖面積分布在七股、北門、將軍、學甲、麻豆及安南等區，養殖用地的容許項目與農牧用地不同。臺南 113 年總農耕土地面積 90,221 公頃，芒果 7,195 公頃居果品之首、龍眼 3,654 公頃次之，楠西與玉井山區的果園地號細碎，先查分割線再談合併。
接著要查的是這筆地能不能拿到農業用地作農業使用證明。臺南依《農業用地作農業使用認定及核發證明辦法》第15條把受理委任區公所，關廟、將軍、安定等區公所都公告受理，區公所頁載明規費每件收取新臺幣 500 元、每增加一筆土地另收 300 元，證明書有效期限六個月。證明書拿不到，《土地稅法》的不課徵土地增值稅與《遺產及贈與稅法》的農地扣除就接不過去，而臺南的稽查密度高，「臺南市政府農業用地稽查小組設置及作業要點」把違規案件納入農地管理資訊系統列管、未恢復農業使用者持續列管並納入年度抽查，買方要把賣方持有期間的紀錄查清楚。
本文以買方視角把臺南簽約前的十件事逐一對上機關與查法：地政局與都市發展局的分區管轄、區公所的農用證明、農業局主政的聯合稽查與檢舉二週內稽查、農地管理工程科的填土查驗、農舍資格審查與套繪、設施容許的年度稽查、地政局農地重劃專區與農路水路要點、嘉南管理處的灌排、三七五租約與鑑界、稅務優惠的承接與回溯。偉騰開發興業由前臺東縣環境保護局局長領軍，處理臺南農地買賣案時會先跑這十查，再決定契約條款怎麼寫。
第一查與第二查：謄本上的分區地類、耕地 0.25 公頃分割線、都市計畫區歸都發局、非都市土地歸地政局
第一查看土地登記謄本上的使用分區與使用地類別。《非都市土地使用管制規則》第2條把非都市土地劃為特定農業、一般農業、工業、鄉村、森林、山坡地保育、風景、國家公園、河川、海域、特定專用等使用分區，第3條編定為甲種建築、乙種建築、丙種建築、丁種建築、農牧、林業、養殖、鹽業、礦業、窯業、交通、水利、遊憩、古蹟保存、生態保護、國土保安、殯葬、海域、特定目的事業等使用地；第6條要求依容許使用項目及許可使用細目使用，附表一農牧用地容許農作使用、農舍、農作產銷設施、畜牧設施等項目，農舍在工業區、河川區除外且特定農業區、森林區不得興建集村農舍。臺南市府的管轄分工寫得明白：都市計畫區內農地的土地使用管制由都市發展局管轄、非都市計畫區由地政局管轄，並由轄區公所負責違規使用的查報，非都市農牧用地的程序是轄區公所查報、地政局會請農業局確認違反農業使用、依區域計畫法裁處 6 萬至 30 萬元並限期改善，110 年裁處 377 件（109 年 337 件）。第二查是分割線：依《農業發展條例》第16條第1項，每宗耕地分割後每人所有面積未達 0.25 公頃者不得分割，七款例外是購置毗鄰耕地合併、部分依法變更為非耕地使用、民國 89 年 1 月 4 日修正施行後繼承的耕地分割為單獨所有、施行前共有耕地分割為單獨所有、三七五租約協議以分割終止、非農地重劃地區變更為農水路、經專案核准；第2項要求繼承與 89 年前共有耕地分割為單獨所有前先取得共有人協議或法院確定判決，且宗數不得超過共有人人數。買一筆共有芒果園的應有部分，先算分割後每人是否達 0.25 公頃；養殖用地不是耕地，但要看非都市土地使用管制規則附表一的養殖用地容許項目。
第三查：農業用地作農業使用證明——區公所受理、500 元加 300 元、六個月、一次勘查與指界
農業用地作農業使用證明是三種稅務優惠共用的鑰匙，《農業發展條例》第39條規定申請不課徵土地增值稅或免徵遺產稅、贈與稅時，要檢具這張證明向稽徵機關辦理。《農業用地作農業使用認定及核發證明辦法》第4條的三款認定基準是土地實際作農作、森林、養殖、畜牧、保育使用（休耕、休養、停養或不可抗力視同）、地上有農業設施者附容許使用同意書及建築執照（免建照者免附）、地上有農舍者附農舍建築執照；第5條的四款不得認定是設施或農舍超建或未依核定用途使用、多筆合併申請農舍後土地已移轉致不符原要件、現場阻斷排灌水系統、現場有與農業經營無關的障礙物、砂石、廢棄物、柏油、水泥；第6條列出六款部分面積例外；第10條規定實地勘查以一次為限並通知申請人到場指界，界址無法確定告知向地政機關申請鑑界。臺南的受理在土地所在區公所，關廟區公所的應備文件是最近一個月內土地登記謄本及地籍圖謄本（地政機關能網路查詢者免附）、申請人身分證影本或戶口名簿影本、目的事業主管機關許可文件及其他相關文件、都市計畫農業區保護區者附使用分區證明、國家公園範圍內另附國家公園管理機關證明；規費每件新臺幣 500 元、每增加一筆土地另收 300 元，與中央收費標準第4條第4款一致；證明書有效期限六個月。臺南目前查不到市訂的農用證明核發作業要點名稱，作法依中央辦法與各區公所公告。買方要做的是在簽約前請賣方申請一次，或把「以核發農用證明為付款條件」寫進契約，效期六個月要涵蓋過戶與申報的那一天。
第四查與第五查：稽查紀錄與填土——聯合稽查、衛星監測、農地管理資訊系統列管、填土查驗與土方來源
第四查是違規紀錄。「臺南市政府農業用地稽查小組設置及作業要點」（101 年 1 月 11 日訂定）由農業局副局長召集，成員含經濟發展局、工務局、水利局、地政局、都市發展局、環境保護局及各區公所，民眾檢舉的農地違規案件應於受理後二週內辦理稽查，已取得容許使用的農業設施每年 10 月至 12 月年度稽查，已取得農舍使用執照的農地每年 2 月底前完成年度稽查；分工上農業局判定是否作農業使用，經發局稽核未登記工廠，工務局處理違反建築法，水利局處理山坡地違反水土保持法，地政局處理違反區域計畫法及非都市土地使用管制規則，都發局處理都市計畫農業區保護區，環保局判定污染農地。地政局 112 年 8 月的新聞寫明市長指示由農業局主政成立聯合稽查小組，不論衛星監測或民眾舉報的疑似廢棄物、土案均由農業局啟動聯合稽查，非都市土地疑似違規通報件數 105 年 231 件、109 年 808 件、110 年 1,728 件、111 年 1,767 件、112 年截至 6 月逾 843 件；違規案件納入農地管理資訊系統列管，未恢復農業使用者持續列管並納入年度抽查。買方要問的是這筆地有沒有在列管名單上、有沒有裁處紀錄。第五查是填土。《農業發展條例施行細則》第2條之1規定填土土質應為適合種植農作物的土壤，不得為砂、石、磚、瓦、混凝土塊、營建剩餘土石方、廢棄物；臺南農業局農地管理工程科的農地管理頁提供農地農作填土作業流程圖與查驗申請書，填土申請一式三份檢附查驗申請書、身分證影本、謄本、地籍圖謄本、現況照片（含與毗鄰土地交界）、土方來源證明。學甲爐碴案是臺南買方的教材：市府環保局 113 年 11 月說明學甲大灣段農地及興業段地號可清除範圍已清理完畢，其中一筆於 113 年 3 月土壤重金屬檢測確認無污染之虞，廠房下方持續地下水監測與土壤採樣。買墊高過的農地，要看查驗申請與土方來源證明，看不到就要求環保局或第三方的土壤檢測報告，農用證明審查小組的環保單位負責判定土地是否受污染不適農用。
第六查與第七查：農舍套繪與農業設施容許——農地管理工程科、使照日起算五年、年度稽查
第六查是農舍。農舍的三道鎖：《農業用地興建農舍辦法》第12條讓建管機關在核發農舍建照後造冊列管，農舍坐落地號與所有提供興建的地號送地政機關註記於土地登記簿並在地籍套繪圖著色，未解除套繪管制不得分割；《農業發展條例》第18條第2項規定自有農地上的農舍滿五年才能移轉（繼承或法院拍賣例外），第4項規定農舍與坐落用地應併同移轉或併同設定抵押權；《申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法》附表一則讓已有農舍的農地不能再申請資材室與管理室。臺南農業局的農舍問答把五年寫得更具體：農舍應滿五年始得移轉，以使用執照核發日起算，繼承、拍賣不受限；不得興建農舍的用地是非都市土地工業區或河川區、水利用地、生態保護用地、國土保安用地或林業用地、森林區養殖用地。臺南的農舍資格審查在農業局農地管理工程科（分機 5072），買方看到農舍先查建照與使照日期，再查土地登記簿的套繪註記，並知道已取得農舍使用執照的農地每年 2 月底前會被年度稽查一次。第七查是農業設施。臺南的容許委任區公所受理一式三份，買方可請賣方提供容許同意書與建照，比對現場設施有無超過核定面積或變更用途，因為第5條第1款把超建或未依核定用途使用列為整筆不得認定，且已取得容許的設施每年 10 月至 12 月年度稽查；《農業發展條例》第8條之1第2項的免建照門檻是面積 45 平方公尺以下且屬一層樓，民國 92 年 1 月 13 日前既有 250 平方公尺以下且無安全顧慮者得免建照，農地上那間鐵皮資材室有沒有容許與建照，決定農用證明能不能核發。農業局宣導頁另點名「農業用地先行設置建築物轉作農舍居住使用」是遏止對象，農業設施依容許辦法第33條第1項不得作為住宅使用，看到住著人的資材室要特別小心。
第八查與第九查：重劃區農路水路、嘉南管理處灌排、三七五租約、鑑界
第八查是農路與灌排。臺南的農地重劃業務在地政局農地重劃專區，「臺南市政府農地重劃區農路水路管理維護執行要點」規定管線機構挖埋農路管線應填具申請書向當地區公所提出、取得挖掘許可後始可挖埋，埋設深度以一點二公尺為原則，路面修復由當地區公所查驗；灌排水路的管理機關是農業部農田水利署嘉南管理處，搭排與農水設施兼作使用要向管理處申請。《申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法》第6條第1項第6款把妨礙農田灌溉或排水功能列為不予同意事由，農用證明辦法第5條第3款把現場阻斷排灌水系統列為不得認定，買方要看地籍圖上有無水利用地夾在中間、現場排水溝有無被填平、農路有沒有被鄰地占用。都市計畫農業區的重劃農地另有「臺南市都市計畫保護區農業區土地使用審查要點」的限制：位於農地重劃區者原則不得申請各項設施，除非農業主管機關認定不影響農田、農路、農業生產環境且管理機關認定不影響水路、水利設施功能，買重劃區農地想蓋設施的人要先問這兩項認定。第九查是租約與界址。三七五租約牽涉兩條法：《農業發展條例》第16條第1項第5款把租佃雙方協議以分割方式終止耕地三七五租約列為分割例外，但租約未終止前收回與終止都有嚴格條件，登載情形要向地政事務所與公所查明；《土地稅法》第22條第2項則把依耕地三七五減租條例出租的耕地列為都市土地課田賦第2款與第3款的限制對象。界址依農用證明辦法第10條第3項，勘查時界址無法確定由申請人向地政機關申請鑑界，買方在簽約前自己申請鑑界，把圍籬、農路、排水溝壓線的問題與地上物歸屬一併寫進契約。
第十查：稅務優惠的承接——土增稅不課徵的回溯、繼承受贈的五年列管、田賦與地價稅
第十查是稅。土地增值稅方面，《土地稅法》第39條之2第1項規定作農業使用的農業用地移轉與自然人時得申請不課徵，第39條之3要求權利人及義務人於申報土地移轉現值時在申報書註明農業用地字樣提出申請，未註明者得於繳納期間屆滿前補行申請、逾期不得申請；後果寫在第39條之2第2項至第4項：承受人在持有期間被查獲未作農業使用且未在所令期限內恢復，或恢復後再犯，再移轉時就要課徵；配偶間相互贈與的未農用情事合併計算；不課徵後再移轉依法應課徵時，原地價回到民國 89 年 1 月 6 日修正施行日當期的公告土地現值來算漲價總數額。買方承接的是「這筆地將來再移轉時課不課」的風險，賣方持有期間有無被查獲違規要問稽查小組的紀錄與地政局的裁處。遺產稅與贈與稅這一段看《遺產及贈與稅法》第17條第1項第6款與第20條第1項第5款：承受人或受贈人自承受或受贈之日起五年內未繼續作農業使用且未依限恢復者追繳應納稅賦，例外限承受人死亡、土地被徵收、依法變更為非農業用地；買到五年內繼承或受贈的農地，賣方賣出並不消滅列管，追繳對象仍是原承受人，契約要把承擔方式寫清楚。地價稅這一段看《土地稅法》第22條：非都市土地依法編定的農業用地課田賦，都市土地要符合五款情形之一，田賦自民國 76 年第 2 期起停徵，地上一出現非農業使用設施就改課地價稅；《房屋稅條例》第15條第1項第6款免徵專供飼養禽畜的房舍與培植農產品的溫室等，農舍則依實際使用情形課房屋稅。臺南農業局農地管理工程科職掌含「農地變更審查、使用回饋金核算」，買地想變更用途的人依《農業發展條例》第12條繳交回饋金，位於經濟部公告嚴重地層下陷地區或偏遠、離島地區者得免繳，回饋金要算進成本。
臺南農地的在地陷阱：芒果文旦山區細碎地號、養殖區用地、太康有機專區、蘭花科技園區、通報件數攀升
臺南 113 年果品 23,384 公頃、雜糧 15,649 公頃、蔬菜 11,479 公頃、稻米 7,588 公頃，108 年芒果占全國 46.76%、文旦 33.99%、蘭花 51.27% 都是全國第一；養殖面積約 16,178 公頃，虱目魚 4,438 公頃約占國內 51%、文蛤 3,479.93 公頃、牡蠣 2,382 公頃、白蝦 1,688.5 公頃、臺灣鯛 1,280 公頃，設有 7 處養殖漁業生產區。對買方的意義有五。第一，楠西、玉井的芒果園與麻豆、下營、官田的文旦園地號細碎、共有人多，0.25 公頃分割線與共有人協議是第一關，山區果園還要加查山坡地與水土保持。第二，七股、北門、將軍、學甲、麻豆、安南的養殖用地不是耕地，但登記證與容許各有一套，買魚塭要查陸上魚塭養殖漁業登記證與養殖漁業生產區的範圍，養殖用地上的管理設施同樣要有容許。第三，柳營區太康有機農業專區與後壁區蘭花科技園區是專區，專區內土地的使用規範由專區管理單位另定，買地前先問。第四，臺南的違規通報件數從 105 年 231 件升到 111 年 1,767 件，賣方持有期間有沒有被通報、有沒有納入農地管理資訊系統列管，決定農用證明與稅務優惠的命運。第五，學甲爐碴案提醒買方，墊高過的農地不只看外觀，土方來源證明與土壤檢測報告要一起要，環保局判定受污染不適農用的土地拿不到農用證明。
簽約前十查的動線：先地政、再區公所、後市府，把條件寫進契約
臺南買方的動線排三段。第一段地政：向地政事務所申請土地登記謄本與地籍圖謄本，看分區、地類、共有人數、其他登記事項欄的農舍套繪註記，非都市土地的分區與違規裁處問地政局、都市計畫區問都市發展局，地政局農地重劃專區查重劃區與農路水路。第二段區公所：向土地所在區公所查農用證明核發紀錄、既有容許同意書與農舍建照使照，必要時請賣方先申請一次農用證明（500 元加每筆 300 元、六個月效期），區公所同時是違規查報單位與容許同意書廢止的執行單位。第三段市府：臺南市政府農業局（新營區民治路 36 號南瀛大樓 4 樓，總機 06-2991111）農地管理工程科分機 5072 查農舍資格審查、農地變更與回饋金、填土查驗與違規使用管理；漁業科分機 5061 查養殖登記證與生產區；灌排搭排問農田水利署嘉南管理處。查完之後把三件事寫進契約：以核發農業用地作農業使用證明為付款條件、賣方保證持有期間無查獲未作農業使用紀錄與未申請的填土行為、回饋金與地上物拆除由誰負擔。臺南沒有農用證明的線上申辦，全部在區公所臨櫃辦。
自我檢查清單
- 已從土地登記謄本確認使用分區與使用地類別，耕地共有部分分割後每人達 0.25 公頃，或已找到第16條例外款；養殖用地已另查容許項目。
- 已向區公所確認農業用地作農業使用證明可否核發（500 元加每筆 300 元、六個月），或已把核發證明列為付款條件。
- 已查賣方持有期間有無被通報、裁處或納入農地管理資訊系統列管，並知道臺南靠衛星監測與聯合稽查。
- 墊高過的農地已取得填土查驗申請與土方來源證明，必要時附土壤檢測報告；現場無砂石、廢棄物、柏油、水泥鋪面與阻斷排灌水。
- 地上農舍已核對建照使照日期（滿五年以使用執照核發日起算）與套繪註記；地上設施已核對容許同意書與建照，未超建未變更用途、無人居住。
- 已查重劃區農路水路、嘉南管理處灌排、三七五租約登載，並向地政機關申請鑑界確認界址。
- 已算清土地增值稅不課徵的回溯風險、五年內繼承受贈土地的追繳歸屬，以及變更用途時的回饋金。
常見錯誤
- 只看地目不看分區地類——臺南芒果文旦山區共有人多，耕地分割後每人未達 0.25 公頃者不得分割；魚塭是養殖用地不是耕地，容許項目另查。
- 以為沒人檢舉就沒有違規紀錄——臺南靠衛星監測，通報件數 111 年達 1,767 件，違規案件納入農地管理資訊系統列管並年度抽查。
- 墊高過的地只看外觀——填土查驗申請要有土方來源證明與毗鄰交界照片，學甲爐碴案提醒要拿土壤檢測報告。
- 農舍五年從建照日算——臺南農業局問答寫明以使用執照核發日起算，繼承、拍賣才不受限。
- 住著人的資材室當農舍買——農業設施依容許辦法第33條第1項不得作為住宅使用，先設置建築物轉作居住是市府點名遏止的型態。
- 重劃區農地以為隨時能蓋設施——都市計畫農業區的重劃農地原則不得申請設施，要先取得農業主管機關與水路管理機關的不影響認定。
官方參考資料
常見問題
臺南 買農地 農用證明 誰核發 要多少錢 效期
由土地所在區公所受理核發，臺南依《農業用地作農業使用認定及核發證明辦法》第15條委任區公所，關廟、將軍、安定等區公所都公告受理。文件是最近一個月內土地登記謄本及地籍圖謄本（能網路查詢者免附）、身分證影本或戶口名簿影本、目的事業主管機關許可文件，都市計畫農業區保護區另附使用分區證明；規費每件新臺幣 500 元、每增加一筆土地另收 300 元；實地勘查以一次為限並通知到場指界；證明書有效期限六個月。買方最穩的作法是把核發證明寫成付款條件，效期要涵蓋過戶與稅務申報那一天。
臺南 農地 怎麼查有沒有違規紀錄 會不會被列管
臺南由農業局主政聯合稽查小組，衛星監測與民眾舉報的疑似廢棄物、土案都由農業局啟動稽查，查證後由都市發展局、地政局或環保局依權責裁罰，非都市農牧用地依區域計畫法裁處 6 萬至 30 萬元並限期改善；違規案件納入農地管理資訊系統列管，未恢復農業使用者持續列管並納入年度抽查，已取得容許的設施每年 10 月至 12 月稽查、已取得農舍使照的農地每年 2 月底前稽查。買方要向區公所（查報單位）、地政局（非都市土地裁處）或都發局（都市計畫區）查這筆地有沒有通報、裁處或列管紀錄，並請賣方在契約中保證持有期間無查獲未作農業使用的情事。
臺南 農地 有墊土 買了會有問題嗎 學甲爐碴
要看有沒有走農業局農地管理工程科的農地農作填土查驗申請：一式三份檢附查驗申請書、身分證影本、謄本、地籍圖謄本、現況照片（含與毗鄰土地交界）、土方來源證明；《農業發展條例施行細則》第2條之1規定填土不得為砂、石、磚、瓦、混凝土塊、營建剩餘土石方、廢棄物。學甲爐碴案的教訓是外觀看不出來，市府環保局 113 年 11 月說明學甲大灣段與興業段農地的可清除範圍已清理完畢、其中一筆經土壤重金屬檢測確認無污染之虞，廠房下方仍持續監測。買墊高過的農地要拿土方來源證明與土壤檢測報告，農用證明審查小組的環保單位負責判定土地是否受污染不適農用，被判定受污染就拿不到證明，稅務優惠也接不過去。
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創辦人謝清泉為前臺東縣環境保護局局長、前臺東地檢署檢察事務官、前臺東縣政府消費者保護官，中央警察大學法律學研究所畢業，具地政士與不動產經紀人國家證照。服務臺東全縣 16 鄉鎮及全台各縣市——任何業務直接聯絡偉騰，全台各地均有配合團隊，可安排專人親臨現場指導。
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