臺南市農地稅務優惠申辦：土增稅、遺贈稅與地價稅
臺南農地的三種稅務優惠共用一張農業用地作農業使用證明，由土地所在區公所受理核發，規費每件新臺幣 500 元、每增一筆土地加收 300 元，效期六個月。土地增值稅不課徵要在申報土地移轉現值時註明農業用地字樣，承受人被查獲未農用再移轉時課徵並回溯民國 89 年原地價；遺產稅與贈與稅的農地扣除有五年列管與三個例外；非都市農業用地課田賦而田賦停徵、都市土地須符合五款之一。臺南的列管密度全國少見：已取得容許的設施每年 10 月至 12 月稽查、農舍農地每年 2 月底前稽查、衛星監測通報件數 111 年達 1,767 件，違規案件納入農地管理資訊系統持續抽查，優惠拿到之後最怕被翻案。
臺南的農地稅務優惠從區公所的一張證明開始。《農業用地作農業使用認定及核發證明辦法》第3條給證明書的用途只有兩種：依《農業發展條例》第37條申請移轉不課徵土地增值稅，以及依第38條申請免徵遺產稅、贈與稅或田賦；第39條要求申請時檢具證明書向該管稅捐稽徵機關辦理。臺南依辦法第15條把受理委任區公所，關廟、將軍、安定等區公所公告受理，規費每件收取新臺幣 500 元、每增加一筆土地另收 300 元，證明書有效期限六個月，實地勘查以一次為限並通知申請人到場指界。
拿到證明之後三種稅各走各的路。土地增值稅依《土地稅法》第39條之2第1項移轉與自然人時得申請不課徵，第39條之3要求在申報土地移轉現值時註明農業用地字樣；遺產稅與贈與稅依《遺產及贈與稅法》第17條第1項第6款與第20條第1項第5款扣除或不計入土地及地上農作物價值全數，但五年內未繼續作農業使用要追繳；地價稅看《土地稅法》第22條，非都市土地依法編定的農業用地課徵田賦、都市土地須符合五款之一，田賦自民國 76 年第 2 期起停徵。臺南的特別之處是列管：「臺南市政府農業用地稽查小組設置及作業要點」讓已取得容許的設施每年 10 月至 12 月稽查、已取得農舍使用執照的農地每年 2 月底前稽查，違規案件納入農地管理資訊系統列管並持續年度抽查。
本文依三條路拆解申請時點、證明效期、列管年限與被追稅的情境，把臺南的區公所受理、稽查小組、衛星監測、農地管理工程科的填土查驗與回饋金核算串進來，最後整理芒果文旦山區繼承分割、都市土地農業區分區證明、農民團體承受耕地三種在地案型。偉騰開發興業由前臺東縣環境保護局局長領軍，處理臺南農地稅務案時會先確認證明書能不能核發，再排申報時點與列管期的注意事項。
一張證明三種稅：農用證明辦法第3條的兩種用途、區公所受理、500 元加 300 元、六個月、一次勘查
同一張農業用地作農業使用證明書服務三種稅，但《農業用地作農業使用認定及核發證明辦法》第3條列的用途只有兩款：依《農業發展條例》第37條申請移轉不課徵土地增值稅，依第38條申請免徵遺產稅、贈與稅或田賦；第39條要求申請人檢具證明書向稅捐稽徵機關辦理。第4條的三款認定基準是土地實際作農作、森林、養殖、畜牧、保育使用（休耕、休養、停養或不可抗力視同）、地上有農業設施者附容許使用同意書及建築執照（免建照者免附）、地上有農舍者附農舍建築執照；第5條的四款不得認定是設施或農舍超建或未依核定用途使用、多筆合併申請農舍後土地已移轉致不符原要件、現場阻斷排灌水系統、現場有與農業經營無關的障礙物、砂石、廢棄物、柏油、水泥；第6條列出六款部分面積例外（編定前既存墳墓、十平方公尺以下土地公廟、無償供公眾使用道路、編定前合法房屋、農村再生公共設施、共有地他共有人違規）。臺南的受理在土地所在區公所：關廟區公所列的文件是最近一個月內土地登記謄本及地籍圖謄本（能網路查詢者免附）、身分證影本或戶口名簿影本、目的事業主管機關許可文件及其他相關文件、都市計畫農業區保護區者附使用分區證明、國家公園範圍內另附國家公園管理機關證明；規費每件新臺幣 500 元、每增加一筆土地另收 300 元，與中央「農業主管機關受理申請許可案件及核發證明文件收費標準」第4條第4款相同，同一案件要求多份者超過部分每份 100 元；第10條規定實地勘查以一次為限、通知申請人到場指界、界址不明自行向地政機關鑑界；第14條效期六個月。臺南目前查不到市訂的農用證明作業要點名稱，作法依中央辦法與區公所公告，沒有線上申辦。
土地增值稅不課徵：申報時註明、繳納期滿前補行、承受人限自然人、原地價回到 89 年
《土地稅法》第39條之2第1項規定作農業使用之農業用地移轉與自然人時得申請不課徵，《農業發展條例》第37條第1項文字實質相同，第37條第2項另允許作農業使用的耕地依第33條及第34條移轉與農民團體、農業企業機構及農業試驗研究機構時，符合產業發展需要、一定規模或其他條件並經市府同意者得申請不課徵，這是土地稅法本文沒有的特別規定。三個時點要一起看：《土地稅法》第39條之3把不課徵土地增值稅的申請綁在申報土地移轉現值時註明農業用地字樣，漏註明只能在繳納期間屆滿前補行；《遺產及贈與稅法》第17條第1項第6款與第20條第1項第5款要求繼承與受贈的農地五年內持續農用；農用證明書本身只有六個月效期。無須申報移轉現值的案件由稽徵機關通知，於收到通知之次日起三十日內提出。後果在第39條之2第2項至第4項：承受人持有期間被查獲未作農業使用且未在所令期限內恢復，或恢復後再犯，再移轉時應課徵；配偶間相互贈與的未農用情事合併計算；不課徵後再移轉依法應課徵時，以民國 89 年 1 月 6 日修正施行日當期公告土地現值為原地價計算漲價總數額。法條用語是「不課徵」不是「免徵」，原地價回溯讓將來的漲價總數額變大；網路上常見的《土地稅法》第55條之2罰鍰已於 89 年刪除，現行法並無罰鍰，但回溯課徵的金額往往更重。臺南的操作順序是：先向區公所申請證明書，再向稅捐稽徵機關申報移轉現值並註明，六個月效期要涵蓋申報那一天；「被查獲」在臺南很具體，非都市農牧用地的程序是區公所查報、地政局會請農業局確認違反農業使用、依區域計畫法裁處 6 萬至 30 萬元並限期改善，110 年裁處 377 件。
遺產稅與贈與稅：全數扣除、受贈人限民法第1138條繼承人、五年列管的三個例外、二十年貸款
《遺產及贈與稅法》第17條第1項第6款規定遺產中作農業使用的農業用地及其地上農作物由繼承人或受遺贈人承受時，土地及地上農作物價值全數自遺產總額扣除；第20條第1項第5款規定作農業使用的農業用地及其地上農作物贈與民法第1138條所定繼承人時，全數不計入贈與總額，贈與其他人則不適用。五年列管的條文兩款一致：承受人或受贈人自承受或受贈之日起五年內未繼續作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復，或恢復後又有未農用情事者，追繳應納稅賦；例外只有承受人死亡、土地被徵收、依法變更為非農業用地三種。《農業發展條例》第38條另給兩件事：自承受或受贈之年起免徵田賦十年；繼承人有數人而協議由一人繼承土地並以現金補償其他人者，主管機關協助辦理二十年土地貸款。財政部臺北國稅局在 115 年 8 月 25 日的新聞稿裡提醒，被繼承人生前五年內繼承取得且持續作農業使用的農地，申報遺產稅時仍要計入遺產總額，再檢附農業主管機關核發的農業用地作農業使用證明書主張扣除額，不能以五年內繼承為由不申報。法條用語要對：「不計入贈與總額」不是「免稅額」，「扣除其價值之全數」表示沒有金額上限。臺南芒果 7,195 公頃、龍眼 3,654 公頃、文旦產區在麻豆、下營、官田，山區果園的繼承案常見數位繼承人共有一筆園，五年列管對每一位承受人都算，其中一人把應有部分鋪水泥停車或堆置，追繳就會找上他；其他共有人的自保之道是第6條第6款，違規面積未大於違規共有人應有部分時，檢具第8條的分管契約書圖或違規共有人切結書申請自己應有部分的證明。
田賦與地價稅、房屋稅：非都市農業用地課田賦、都市土地五款、76 年停徵、蘭花溫室免房屋稅
《土地稅法》第22條規定非都市土地依法編定之農業用地徵收田賦，都市土地須符合依都市計畫編為農業區及保護區限作農業用地使用等五款之一，其中第2款與第3款限自耕農地及依耕地三七五減租條例出租之耕地；第3項規定農民團體與合作農場直接供農業使用的倉庫、冷凍（藏）庫、農機中心、集貨場、檢驗場、水稻育苗用地、儲水池、農用溫室、農產品批發市場等用地仍徵收田賦；第27條之1授權行政院停徵田賦，司法院釋字第674號解釋理由書載明田賦自民國 76 年第 2 期起停徵，符合要件的農地實際上田賦與地價稅都不必繳。田賦是停徵不是廢止，地上一出現非農業使用設施，都市土地農業區不再「限作農業用地使用」，就改課地價稅；第22條之1的荒地稅以應納田賦為基數加徵一倍至三倍，停徵期間實務上無從課徵。房屋稅看《房屋稅條例》第15條第1項第6款：專供飼養禽畜之房舍、培植農產品之溫室、稻米育苗中心作業室、人工繁殖場、抽水機房舍免徵，專供農民自用之燻菸房、稻穀及茶葉烘乾機房、存放農機具倉庫與堆肥舍也免徵；減免要在每期房屋稅開徵四十日以前向稽徵機關申報，逾期自次期適用；農舍是建築物，按實際使用情形課徵房屋稅，符合自住要件者用自住住家用稅率。臺南是全國主要蘭花生產地，108 年蘭花 41,349,356 盆占全國 51.27%，後壁區有蘭花科技園區，培植農產品的溫室是臺南農民最常申報免徵房屋稅的房屋，前提是先有容許與建照；養殖區的抽水機房舍同樣在免徵之列，虱目魚 4,438 公頃約占國內 51% 的七股、北門、學甲養殖戶要留意四十日前申報這條時程。
被追稅的四種情境：填土、設施超建、農舍不符、共有人違規——臺南的年度稽查與衛星監測
第一種是填土。《農業發展條例施行細則》第2條之1規定農地填土土質應為適合種植農作物的土壤，不得為砂、石、磚、瓦、混凝土塊、營建剩餘土石方、廢棄物；臺南農業局農地管理工程科提供農地農作填土作業流程圖與查驗申請書，填土申請一式三份檢附查驗申請書、身分證影本、謄本、地籍圖謄本、現況照片（含與毗鄰土地交界）、土方來源證明。沒走這條線的填土，現場一有砂石廢棄物就是第5條第4款的整筆不得認定，證明書拿不到，五年列管期內被查獲就是追繳；臺南的疑似廢棄物、土案由農業局啟動聯合稽查，衛星監測通報件數從 105 年 231 件升到 111 年 1,767 件，學甲爐碴案的後續清理與土壤重金屬檢測就是市府處理此類案件的實例。第二種是設施超建：第5條第1款把農業設施或農舍興建面積超過核准使用面積或未依核定用途使用列為不得認定，臺南已取得容許的設施每年 10 月至 12 月年度稽查，農業局宣導頁明寫農業設施依容許辦法第33條第1項不得作為住宅使用，資材室改倉庫、溫室改停車、設施住人都算。第三種是農舍：第5條第2款針對民國 89 年 1 月 26 日前多筆合併申請農舍後部分土地已移轉致不符原要件，臺南已取得農舍使用執照的農地每年 2 月底前完成年度稽查，農舍不農用會同時影響農用證明與稅務優惠。第四種是共有人違規：第6條第6款允許共有農地違規面積未大於違規共有人應有部分時，其他未違規共有人檢具第8條文件（全體共有人分管契約書圖、違規共有人切結書或多數決分管證明）申請自己應有部分的證明書。臺南的違規案件納入農地管理資訊系統列管，未恢復農業使用者持續列管並納入年度抽查，「所令期限內恢復」在臺南有明確的複查機制，區公所辦理容許使用設施改善複查與同意書廢止。
臺南的動線：區公所農用證明→稅捐稽徵機關；稽查小組列管；農地管理工程科回饋金核算
臺南申請人的動線分四步。第一步向土地所在區公所申請農業用地作農業使用證明書，備妥最近一個月內謄本與地籍圖謄本、身分證影本或戶口名簿、都市土地分區證明，規費 500 元加每筆 300 元，一次勘查到場指界，效期六個月。第二步到該管稅捐稽徵機關：土地增值稅在申報土地移轉現值時註明農業用地字樣並附證明書，遺產稅與贈與稅在申報時附證明書主張扣除或不計入。第三步是列管：土地增值稅的後果是承受人被查獲未農用且未依限恢復者，再移轉時課徵並回溯 89 年原地價；遺產稅與贈與稅的後果是五年內追繳。臺南的「查獲」機制是「臺南市政府農業用地稽查小組設置及作業要點」：農業局副局長召集，成員含經濟發展局、工務局、水利局、地政局、都市發展局、環境保護局及各區公所，民眾檢舉受理後二週內稽查，設施每年 10 月至 12 月、農舍農地每年 2 月底前年度稽查，農業局判定是否作農業使用、地政局處理違反區域計畫法、都發局處理都市計畫農業區保護區、環保局判定污染農地。第四步是移轉前後的雜項：農業用地變更為非農業使用依《農業發展條例》第12條繳交回饋金，臺南農業局農地管理工程科（分機 5072）職掌農地變更審查與使用回饋金核算，變更後的土地不再是農業用地，五年列管的例外「依法變更為非農業用地」才會成立；農業局地址新營區民治路 36 號南瀛大樓 4 樓，總機 06-2991111。
在地案型：芒果文旦山區繼承分割、都市土地農業區分區證明、農民團體承受耕地經市府同意
臺南 113 年總農耕土地面積 90,221 公頃，果品 23,384 公頃、雜糧 15,649 公頃、蔬菜 11,479 公頃，農地移轉與繼承的稅務案件量大。第一種案型是山區果園的繼承分割：芒果前二產區楠西、玉井與文旦產區麻豆、下營、官田的地號細碎、共有人多，《農業發展條例》第16條第1項第3款允許民國 89 年 1 月 4 日修正施行後繼承的耕地分割為單獨所有，但第2項要求先取得共有人協議或法院確定判決且宗數不得超過共有人人數，分割後每人未達 0.25 公頃者不得分割；遺產稅扣除全數的前提是整筆作農業使用，任一共有人鋪水泥堆砂石都會拖累整筆，除非走第6條第6款的應有部分證明。第二種案型是都市土地：都市計畫農業區保護區的土地申請證明要另附使用分區證明，《土地稅法》第22條的都市土地課田賦五款要逐款對，公共設施保留地仍作農業使用者也在其中；都市計畫區的土地使用管制由都市發展局管轄，重劃區農地另受「臺南市都市計畫保護區農業區土地使用審查要點」限制，地上設施的合法性在都市土地要多看一層。第三種案型是農民團體承受：《農業發展條例》第37條第2項允許作農業使用的耕地移轉與農民團體、農業企業機構及農業試驗研究機構時經市府同意得申請不課徵土地增值稅，農業企業機構在臺南的太康有機農業專區或蘭花科技園區買耕地，不課徵要先過市府同意這一關，證明書申請時另附設立許可文件、公司執照與營利事業登記影本。
自我檢查清單
- 已向土地所在區公所申請農業用地作農業使用證明書（500 元加每筆 300 元），一次勘查已到場指界；六個月效期涵蓋稅務申報那一天。
- 土地增值稅不課徵已在申報土地移轉現值時於申報書註明農業用地字樣；漏註明者已在繳納期間屆滿前補行申請。
- 承受人知道被查獲未作農業使用且未依限恢復者再移轉時課徵，且原地價回溯民國 89 年 1 月 6 日當期公告土地現值。
- 繼承或受贈農地的每一位承受人都知道五年列管、三個例外與追繳對象；共有人違規時已備妥分管契約或切結書申請應有部分證明。
- 地上溫室、抽水機房舍、農機具倉庫已有容許與建照，房屋稅免徵已於每期開徵四十日前申報；農舍按實際使用課房屋稅。
- 墊高過的農地已有填土查驗申請與土方來源證明；現場無砂石、廢棄物、柏油、水泥鋪面與阻斷排灌水。
- 已知臺南設施每年 10 月至 12 月、農舍農地每年 2 月底前年度稽查，違規案件納入農地管理資訊系統列管；擬變更用途者已算入回饋金。
常見錯誤
- 把土地增值稅寫成免徵——法條用語是不課徵，且不課徵後再移轉依法應課徵時原地價回溯 89 年，漲價總數額變大。
- 過戶後才想到申請不課徵——第39條之3要求在申報土地移轉現值時註明農業用地字樣，漏了只剩繳納期間屆滿前能補救。
- 以為五年內繼承的農地不用申報遺產稅——仍應計入遺產總額，再檢附農用證明主張扣除全數。
- 贈與給兄弟以外的人也想用農地免稅——受贈人限民法第1138條所定繼承人，贈與其他人不適用不計入贈與總額。
- 拿到優惠就放鬆——臺南設施每年 10 月至 12 月、農舍農地每年 2 月底前年度稽查，衛星監測通報件數逐年攀升，被查獲未依限恢復就是追繳或再移轉課徵。
- 填土沒走農地農作填土查驗——現場一有砂石廢棄物就是第5條第4款整筆不得認定，學甲爐碴案的清理與檢測就是實例。
官方參考資料
常見問題
臺南 農地過戶 土地增值稅不課徵 什麼時候申請 找誰
先向土地所在區公所申請農業用地作農業使用證明書，臺南委任區公所受理，規費每件 500 元、每增一筆土地加 300 元，一次勘查到場指界，效期六個月。再依《土地稅法》第39條之3，由權利人及義務人於申報土地移轉現值時在土地現值申報書註明農業用地字樣提出申請並附證明書；未註明者得在土地增值稅繳納期間屆滿前補行申請，逾期不得申請。承受人限自然人，農民團體、農業企業機構承受耕地要先經市府同意；承受人持有期間被查獲未作農業使用且未依限恢復者，再移轉時課徵並以民國 89 年 1 月 6 日當期公告土地現值為原地價。
臺南 繼承農地 免遺產稅 五年內 會被怎麼查
《遺產及贈與稅法》第17條第1項第6款扣除作農業使用農地及地上農作物價值全數，但承受人自承受之日起五年內未繼續作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復，或恢復後再犯，應追繳應納稅賦，例外只有承受人死亡、土地被徵收、依法變更為非農業用地。臺南的查法是「臺南市政府農業用地稽查小組設置及作業要點」：民眾檢舉受理後二週內稽查，已取得容許的設施每年 10 月至 12 月、已取得農舍使照的農地每年 2 月底前年度稽查，衛星監測與舉報的疑似廢棄物、土案由農業局啟動聯合稽查，違規案件納入農地管理資訊系統列管並持續抽查。芒果文旦山區的共有田要注意每一位繼承人都在列管內，一人違規會拖累整筆，其他共有人可依第6條第6款申請應有部分證明。
臺南 農地 地價稅 田賦 溫室 房屋稅 怎麼算
《土地稅法》第22條規定非都市土地依法編定的農業用地徵收田賦，都市土地須符合依都市計畫編為農業區及保護區限作農業用地使用等五款情形之一；田賦自民國 76 年第 2 期起停徵，符合要件的農地田賦與地價稅都不繳，地上一出現沒有容許的非農業使用設施就改課地價稅。房屋方面，《房屋稅條例》第15條第1項第6款免徵培植農產品的溫室、專供飼養禽畜的房舍、抽水機房舍，以及專供農民自用的稻穀烘乾機房與存放農機具倉庫，須於每期房屋稅開徵四十日以前向稽徵機關申報、逾期自次期適用；臺南後壁蘭花科技園區與各區蘭園的溫室、七股北門養殖區的抽水機房舍都在這一款，前提是先有容許與建照。農舍是建築物，按實際使用情形課房屋稅，符合自住要件者適用自住住家用稅率。
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創辦人謝清泉為前臺東縣環境保護局局長、前臺東地檢署檢察事務官、前臺東縣政府消費者保護官，中央警察大學法律學研究所畢業，具地政士與不動產經紀人國家證照。服務臺東全縣 16 鄉鎮及全台各縣市——任何業務直接聯絡偉騰，全台各地均有配合團隊，可安排專人親臨現場指導。
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