臺南市繼承登記實務：申辦動線、未辦繼承列管與遺產分割協議

作者 Bo Wei・偉騰開發興業有限公司・發布 2026-09-14・更新 2026-09-14（由前臺東縣環境保護局局長謝清泉主持）

臺南 11 個地政事務所的繼承登記窗口、南區國稅局遺產稅申報動線、遺產分割協議與公同共有的取捨、每年 4 月公告與 7 月列冊 15 年的未辦繼承時程，一次講清楚臺南家庭怎麼把長輩的地過戶。

臺南市 37 個行政區的繼承登記，分別由 11 個地政事務所受理，地政局地籍科還掌管全市未辦繼承登記的列冊管理。很多家庭是收到地所依戶政死亡資料寄來的通知，才發現阿公名下在後壁或七股的地一直沒有過戶，這篇就從臺南的窗口、動線與列管時程講起。

本文只談臺南怎麼辦：遺產稅該向南區國稅局哪個分局申報、除戶謄本與繼承系統表怎麼備、遺產分割協議登記與公同共有登記差在哪、每年 4 月公告與 7 月列冊 15 年的時程、多代未辦與失聯繼承人的處理順序，以及對登記結果有異議時的更正、陳述意見與訴願動線。

全國性的繼承登記文件與期限，站內已有專文整理，這裡不重複。偉騰開發興業團隊具前臺東縣環保局長資歷與地政士證照，處理過農地、公同共有與跨代未辦的複雜繼承案件，臺南全市 37 區與嘉義、高雄的案件都能先做免費書面初判，再決定怎麼分工。

臺南市繼承登記找哪個單位：地政局地籍科與 11 個地政事務所

臺南市的繼承登記主管機關是臺南市政府地政局，繼承登記與未辦繼承登記列冊管理業務都歸地籍科主管。

收件與審查由轄下 11 個地政事務所辦理：北區、中西區、安平區歸臺南地政事務所，東區與南區歸東南地政事務所，安南區、永康區各有專責地所，新營、鹽水、柳營歸鹽水地政事務所，白河、麻豆、佳里、新化、歸仁、玉井六所各管鄰近區域，合計涵蓋全市 37 個行政區。

臺南市另訂有「臺南市政府地政局所屬地政事務所辦理跨所登記案件作業要點」，被繼承人的房地分屬不同地政事務所轄區時，依該要點可以跨所送件，不必逐所奔波。出門前可先上地政局「地所櫃檯等待人數查詢」，看臺南、安南、東南、新化、歸仁、永康、白河、麻豆八所的即時叫號。

臺南繼承案型熱點：南科周邊現值上漲、農業區公同共有農地與舊市區老屋

臺南市 115 年公告土地現值與公告地價自 115 年 1 月 1 日起雙雙上調，並採「一般地區溫和調漲、開發區域顯著反映」的差異化策略，善化、安定、安南、七股等區因「南科F、G區」區段徵收、北安商業區市地重劃與七股科技工業區等開發計畫，漲幅較其他區明顯。

遺產中的土地以公告土地現值計價，這幾區長輩留下的土地在申報遺產稅時，價值可能比想像高，是否落入應稅範圍要重新試算。另一類常見案型是白河、後壁、東山、官田、麻豆一帶的農地，三代累積的公同共有、地號分散在不同地政事務所轄區，加上部分繼承人旅外，常拖到收到列冊管理通知才動。中西區、北區的舊市區則多見老屋與土地一併繼承，房屋稅籍要先對清再送登記。

臺南繼承登記申辦動線：先南區國稅局、再地政事務所、最後財政稅務局

臺南的繼承登記要先過遺產稅這關。

依被繼承人戶籍地，東區、南區、北區、中西區、安平區向財政部南區國稅局臺南分局申報，新營、白河、鹽水、善化等 11 區歸新營分局，永康、新化一帶歸新化稽徵所，佳里、麻豆等區歸佳里稽徵所，安南區另設安南稽徵所。

取得遺產稅完稅或免稅證明後，備妥被繼承人除戶謄本、繼承人戶籍謄本與繼承系統表，分割協議另附印鑑證明，向房地所在的地政事務所送件。人在外地時，可依「臺南市政府地政局所屬地政事務所受理通信申請案件實施要點」寄件申請，遠途者另有先行審查機制。

登記完成後，地政事務所依「臺南市各地政事務所與臺南市政府財政稅務局聯繫作業要點」通報稅籍變更，115 年 8 月起的「地籍稅籍異動即時通」也會同步提醒。

遺產分割協議登記與公同共有登記在臺南地所的差異：文件、稅費與罰鍰

臺南各地政事務所受理的繼承登記分兩條路。公同共有登記由任一繼承人就全部遺產單獨申請，不需要其他繼承人蓋章，適合有人失聯或暫時談不攏的家庭，缺點是日後處分仍要全體再協議一次。遺產分割協議登記則要全體繼承人簽立遺產分割協議書並附印鑑證明，直接把每筆房地分給指定的人，協議書須貼用印花稅票，登記費依權利價值計收。

臺南地所實務上常見的補正事由，包括繼承系統表漏列再轉繼承人、除戶謄本記事欠缺、協議書所列地號與電子謄本不符，以及旅外繼承人授權文件未經驗證。逾期申請登記的罰鍰，臺南市訂有「臺南市政府地政局所屬地政事務所裁處土地登記罰鍰作業注意事項」統一裁處尺度，繳錯或重複繳納規費則可依「受理申請退還地政規費作業注意事項」申請退還。

臺南未辦繼承登記列冊管理：每年 4 月公告、7 月列冊 15 年、期滿標售

臺南市的未辦繼承列冊管理由地政局地籍科統籌，稅捐機關歸戶資料、地政機關自行發現或民眾提供的死亡資料，經查對戶籍後函送各地政事務所。

被繼承人死亡逾一年仍未辦繼承登記的土地建物，地政事務所自每年 4 月 1 日起公告 3 個月並通知繼承人，公告期間沒有不予列冊事由的，當年 7 月起列冊管理 15 年；期滿移請財政部國有財產署公開標售，價款存入專戶，繼承人 10 年內可依應繼分申領，逾期歸國庫。

已徵收補償、重劃未分配、已完成繼承登記或已登記遺產管理人等情形停止列管，辦理中的家庭可在公告期間申請暫緩列冊。各地政事務所還會依戶政機關前一月死亡登記資料主動通知繼承人，地政局「逾期未辦繼承登記土地建物查詢」可先查長輩名下有沒有被列管的地。

多代未辦、失聯繼承人與登記異議：臺南的處理順序與調處管道

阿公、爸爸兩代都沒辦的地，在臺南地所要照世代順序處理：先以阿公為被繼承人辦一次，再以爸爸為被繼承人辦一次，兩代除戶謄本與繼承系統表都要備齊。有繼承人失聯或旅外不配合時，先由願意出面的人辦公同共有登記保住產權、避免列管，分割再另行處理。

共有人不能自行協議分割，任一共有人可向地政局地籍科申請不動產糾紛調處，臺南市訂有「臺南市政府受理土地法第三十四條之一第六項共有物分割糾紛調處案件前置作業要點」，案件先經前置作業再排進調處委員會。

對地政事務所的登記結果或駁回處分有異議，第一步是向原地所申請更正登記或陳述意見，處分送達次日起 30 日內可向臺南市政府訴願審議委員會提起訴願，法制處行政救濟科提供線上「聲明訴願」與陳述意見申請。

臺南在地事實對申請人／地主／業者的意義：先查列管、再定登記方式、最後談分割

把上面的臺南事實收攏成三個判斷。

1. 第一，長輩過世滿一年前，先上地政局「逾期未辦繼承登記土地建物查詢」與各地所「未辦繼承」專區確認名下房地，趕在每年 4 月 1 日公告前送件，就不會走進 15 年列管與國有財產署標售的時程。
2. 第二，善化、安定、安南、七股等南科周邊土地因 115 年公告土地現值上調，先向南區國稅局所轄分局試算遺產稅，確定完稅或免稅證明拿得到，再決定登記方式：家庭意見一致就一次辦分割協議登記，省下第二次登記；有人失聯就先辦公同共有。
3. 第三，白河、後壁、東山一帶的多代共有農地，房地分屬不同地政事務所轄區時善用跨所登記要點一併送件，談不成分割就走地籍科的前置作業與不動產糾紛調處，別讓地繼續掛著等列管。

自我檢查清單

• 先上臺南市地政局「逾期未辦繼承登記土地建物查詢」與各地所「未辦繼承」專區，確認被繼承人名下房地是否已被公告或列冊。
• 依被繼承人戶籍地確認遺產稅申報窗口是南區國稅局臺南分局、新營分局、新化稽徵所、佳里稽徵所或安南稽徵所，先取得完稅或免稅證明。
• 備齊被繼承人除戶謄本、全體繼承人戶籍謄本與繼承系統表；阿公、爸爸兩代未辦者，每一代各備一套。
• 決定登記方式：全體都能簽就辦遺產分割協議登記並附印鑑證明，有人失聯或旅外不配合就先辦公同共有登記。
• 用地政局「轄區範圍」頁對出房地所屬的地政事務所，分屬多所時依臺南市跨所登記作業要點在一所送件。
• 出門前查「地所櫃檯等待人數查詢」看叫號進度，遠途或旅外者改依通信申請與遠途先行審查要點寄件。
• 登記完成後向財政稅務局確認地價稅、房屋稅納稅義務人已變更，並申請「地籍稅籍異動即時通」掌握後續異動。

常見錯誤

• 以為地政事務所會等人來辦——臺南地所每年 4 月 1 日起就公告死亡逾一年未辦的房地，7 月即列冊管理 15 年，期滿由國有財產署標售。
• 只辦爸爸這一代、跳過阿公那一代——世代順序不完整，地所退回補正，兩代的除戶謄本與繼承系統表要重備一次。
• 遺產分割協議書漏了一位旅外繼承人——協議登記無法成立，只能改辦公同共有登記，或等授權文件驗證完成再送。
• 沒先向南區國稅局申報就直接送地所——缺遺產稅完稅或免稅證明，案件被駁回或補正，遺產稅逾期申報另有處罰規定。
• 南科周邊土地照多年前的印象估遺產價值——臺南 115 年公告土地現值上調後，可能由免稅變應稅，申報不實會被補稅。
• 不知道臺南訂有跨所登記作業要點而逐所送件——多跑多所、收件時間拉長，還可能漏掉某一筆分屬其他轄區的地。

官方參考資料

• 臺南市政府地政局 逾期未辦繼承登記專區
• 臺南市政府地政局 未辦繼承登記列冊管理作業流程
• 臺南市政府地政局 地政事務所轄區範圍

常見問題

臺南 繼承登記 要 去 哪個 地政事務所 辦

看房地在哪一區：北區、中西區、安平區到臺南地政事務所，東區、南區到東南地所，安南區、永康區各有專責地所，其餘 30 區分屬鹽水、白河、麻豆、佳里、新化、歸仁、玉井七所。房地分屬多所時，依臺南市跨所登記作業要點在一所送件即可，出門前可先查地政局「地所櫃檯等待人數查詢」。

臺南 收到 未辦繼承 通知 多久 內 要 辦

臺南地所依戶政機關前一月死亡登記資料主動寄的通知只是提醒；真正的時程是被繼承人死亡逾一年後，每年 4 月 1 日起公告 3 個月，公告期滿沒辦妥也沒申請暫緩，當年 7 月就列冊管理 15 年，期滿由國有財產署標售。

收到通知就開始備文件，趕在 4 月公告前送件最保險。

臺南 兄弟姊妹 談不攏 繼承 的 地 怎麼 分

先由任一繼承人辦公同共有登記，把產權登記上去、避免被列管，再慢慢談分割。談得成就簽遺產分割協議書辦分割登記；談不成，任一共有人可向臺南市政府地政局地籍科申請不動產糾紛調處，臺南訂有共有物分割糾紛調處案件前置作業要點，案件先經前置作業再排進調處委員會。

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