臺南市抵押權設定登記實務：金融與民間抵押、線上申辦與塗銷

作者 Bo Wei・偉騰開發興業有限公司・發布 2026-09-14・更新 2026-09-14（由前臺東縣環境保護局局長謝清泉主持）

臺南市11所地政事務所受理抵押權設定、變更與塗銷；金融機構抵押自114年9月17日起可線上申請，民間借貸抵押仍須臨櫃並備妥債權契約。本文整理在地窗口、跨所收件、預告登記保全與常見退補。

在臺南，不動產要辦抵押權設定或塗銷，收件單位是臺南市政府地政局所轄的11所地政事務所，依土地或建物坐落的行政區決定該去哪一所。北區、中西區、安平區歸臺南地政事務所，永康區自成一所，溪北的鹽水、白河、麻豆、佳里各所則分管周邊多個區。

金融機構房貸的抵押設定，臺南自114年9月17日起已可透過抵押權線上申辦系統送件；親友借貸、民間金主這類非金融機構的抵押，則仍要由雙方或委任地政士到地政事務所臨櫃辦理，且債權契約、印鑑證明與擔保範圍的寫法，正是本市各所常見的補正事項。

偉騰開發興業由前臺東縣環保局長主持，並有地政士證照人員承辦登記案件；我們熟悉臺南永華、民治兩處市政中心與11所地政事務所的分工，也常替客戶處理被合併銀行的塗銷文件與民間借貸的保全設計。

本文把臺南在地窗口、系統與退補重點一次講清楚。

臺南市地政局與11所地政事務所：抵押案件該送哪一所

臺南市的土地登記由臺南市政府地政局地籍科主管，地政局在安平區永華路二段6號的永華市政中心與新營區民治路36號的民治市政中心兩處辦公，抵押權設定與塗銷的實際收件則落在11所地政事務所。

北區、中西區、安平區歸臺南地政事務所，東區、南區歸東南所，安南區獨立一所，永康區也自成一所；溪北由鹽水、白河、麻豆、佳里四所分管，新化、歸仁、玉井三所則分管溪南與淺山各區。

送件前可先查地政局的「地所櫃檯等待人數查詢」，臺南、安南、東南、新化、歸仁、永康、白河、麻豆八所提供即時叫號，另有「登記案件待辦件數即時統計表」可看各所積案量，對要配合銀行撥款時程的抵押設定很實用。

臺南常見抵押案型：南科周邊房貸、溪北農地舊抵押與民間借貸

臺南的抵押權案件大致分三類。

1. 第一類是南科周邊的金融機構房貸設定，善化、安定、安南、七股等區因「南科F、G區段徵收」、七股科技工業區等開發計畫，115年公告土地現值漲幅較其他地區明顯，交屋與轉手時的設定、塗銷連件量大，銀行多要求設定完成才撥款。
2. 第二類是溪北農業區的舊抵押，白河、後壁、東山、鹽水一帶的農地與老屋，謄本上常掛著多年前的抵押或最高限額抵押，債權銀行早已合併改制，塗銷文件要向承受業務的銀行申請，繼承或買賣前不先處理就會卡在移轉。
3. 第三類是親友或民間金主的借貸抵押，這類非金融機構抵押不能走線上申辦，只能臨櫃，且債權契約要與設定契約書一致，也是補正通知較常出現的案型。

臺南申辦動線：金融機構走線上、民間抵押臨櫃，跨所與通信收件怎麼用

金融機構擔任抵押權人的設定登記，臺南自114年9月17日起可透過「抵押權線上申辦系統」送件；此項目屬跨縣市收件的試辦項目，試辦期已延長至115年12月31日。

親友、民間金主或公司間的借貸抵押不在線上範圍，仍須抵押人與抵押權人會同或委任地政士到地政事務所臨櫃，備妥登記申請書、設定契約書、所有權狀、身分證明與抵押人印鑑證明，並附載明借款金額、利息與清償期的債權契約。

人在外地或土地分散不同區的案件，可依「臺南市政府地政局所屬地政事務所辦理跨所登記案件作業要點」到本市其他所送件；地政局另訂有遠途先行審查與通信申請的作業要點。送件後的進度可在「地政個人化服務網」查看。

設定後的變更、塗銷與部分塗銷：臺南各所審查的重點

設定後常見四種後續登記：擔保金額或清償期改動的內容變更、債權人換手的債權讓與、二胎或換屋時的順位協調，以及釋出部分擔保物的部分塗銷。臺南各所審查重點放在契約書上的擔保債權範圍、最高限額抵押的擔保期間，以及變更後與原設定內容能否對得上。塗銷登記由抵押權人出具塗銷同意書或清償證明，若原債權銀行已被合併，須由承受銀行開立文件，溪北老屋的舊銀行抵押多屬此類。

民間借貸建議在設定抵押的同時辦理預告登記，限制抵押人在清償前擅自移轉或再設定，預告登記自109年7月1日起已是可跨縣市臨櫃申辦的正式項目。另要注意，臺南市地政局114年9月2日訂有裁處土地登記罰鍰的作業注意事項，逾期申請登記會依此裁處。

補正、駁回與救濟：臺南的陳述意見、訴願與不動產糾紛調處

臺南各所對抵押案件的補正通知，常見於印鑑證明與用印不符、設定契約書金額與債權契約不一致、最高限額抵押漏填擔保債權範圍，以及塗銷文件出具者與謄本上的抵押權人對不起來。逾期未補正會被駁回；對駁回有意見可先向該所陳述意見，仍不服則於處分送達次日起30日內向臺南市政府訴願審議委員會提起訴願，訴願決定自收件次日起3個月內作成、必要時延長2個月。

若補正涉及抵押人與債權人間的私權爭執，例如塗銷同意書或擔保範圍認定不一致，可向地政局地籍科承辦的不動產糾紛調處委員會申請調處，該會受理26款類型、委員11至13人，窗口電話06-3901099。

委任地政士前可先在「地政士專區」查合法業者。

與移轉、繼承、預告登記的先後：臺南連件實務與異動即時通

抵押登記很少單獨出現，順序排錯就會被退件或拖到撥款。

買賣案件在臺南通常是舊抵押塗銷、所有權移轉、新抵押設定三案連件送同一所，塗銷未先辦，新買方的銀行就不肯排順位；繼承案則要先完成繼承登記，繼承人才有資格把祖產設定給銀行，溪北農地逾期未辦繼承的，還要留意每年4月1日起的列冊管理公告。

民間借貸的保全順序建議先預告登記、再抵押設定，兩案可同日送件；二胎或次順位抵押則要先查謄本確認前順位的最高限額與擔保期間，再談設定金額。臺南自115年8月起把「地籍異動即時通」與稅籍異動整合，所有權人開通後，名下不動產一有設定、塗銷或移轉的登記異動就會收到通知，是防止冒名設定的實用工具。

臺南這些在地事實，對申請人、地主與出借人的意義

把上面的在地事實收攏成幾個判斷。

1. 其一，銀行房貸的設定在臺南已可線上完成，申請人該關心的不是跑哪一所，而是對保後銀行與地政士的送件時程，南科周邊善化、安定、安南交屋潮時，先看各所待辦件數統計再排撥款日。
2. 其二，民間借貸只能臨櫃，出借人應把債權契約、設定契約書與預告登記一起備齊，設定完成後再開通地籍異動即時通盯住異動。
3. 其三，溪北的農地與老屋在繼承或出售前，先調謄本清點舊抵押與最高限額抵押，債權銀行合併的就提早向承受銀行申請塗銷文件，否則移轉會卡住。
4. 其四，收到補正或駁回，先在期限內陳述意見，30日的訴願期限不要放過；私權爭執則走地政局的不動產糾紛調處。

自我檢查清單

• 先用土地或建物坐落的行政區對出臺南11所地政事務所的轄區，永康、安南各自獨立一所，別跑錯所。
• 確認抵押權人是不是金融機構：是，114年9月17日起可線上申辦；不是，就準備臨櫃並帶齊印鑑證明。
• 民間借貸的債權契約寫明借款金額、利息、清償期，並與設定契約書逐字核對一致。
• 民間借貸同時準備預告登記申請，與抵押設定同日送同一所。
• 調最新謄本清點既有抵押與最高限額抵押，債權銀行已合併的先向承受銀行申請塗銷文件。
• 送件前查「地所櫃檯等待人數查詢」與各所待辦件數統計，把銀行撥款日排在登記完成之後。
• 登記完成後開通地籍異動即時通，臺南115年8月起已整合稅籍異動通知。

常見錯誤

• 拿民間借貸的抵押契約想走抵押權線上申辦系統——臺南目前只開放金融機構為抵押權人的案件線上送件，非金融機構抵押會被要求改臨櫃，撥款時程整個延後。
• 設定契約書的擔保金額、清償期與債權契約寫得不一樣——各所會發補正通知，補不齊即駁回，重寫契約還得重新用印與換印鑑證明。
• 溪北老屋要過戶才發現謄本上掛著合併前舊銀行的抵押——塗銷文件須向承受銀行申請，來回作業拖延移轉，買方銀行也不肯排順位。
• 民間出借人只辦抵押設定、沒同時辦預告登記——債務人清償前仍可移轉或再設定，出借人只能事後追討，保全效果大打折扣。
• 收到駁回通知後放著不管——臺南市政府訴願審議委員會的訴願期限是處分送達次日起30日，過期就失去救濟機會，只能重新整案送件。
• 把最高限額抵押當成借款已還就自動消滅——最高限額抵押須辦塗銷登記才會從謄本消失，爸媽房子上多年前的設定會一直卡住繼承後的處分。

官方參考資料

• 臺南市政府地政局 線上申辦入口（抵押權線上申辦系統等8項）
• 內政部地政司 跨縣市收件實施項目及試辦項目
• 臺南市政府地政局 地所櫃檯等待人數查詢

常見問題

臺南 抵押權設定 要去哪個地政事務所辦？

看不動產坐落的行政區。北區、中西區、安平區到臺南地政事務所，東區、南區到東南所，安南、永康各自一所，新營、鹽水、柳營到鹽水所，其餘依地政局公布的轄區表。臺南訂有跨所登記作業要點，土地在別區也可到本市其他所收件；金融機構抵押則可直接線上申辦。

臺南 民間借錢 設定抵押 可以線上辦嗎？

目前不行。

臺南自114年9月17日起開放線上申辦的，只限金融機構擔任抵押權人的設定登記；親友或民間金主的抵押仍要雙方會同或委任地政士臨櫃，帶所有權狀、身分證明、抵押人印鑑證明、設定契約書與債權契約。

建議同時辦預告登記，並在完成後開通地籍異動即時通。

臺南 房子 舊抵押 銀行被合併了 塗銷 要找誰？

向承受該銀行業務的現存銀行申請清償證明或塗銷同意書，再連同所有權狀與申請書送不動產坐落轄區的地政事務所辦塗銷。溪北白河、後壁一帶的老屋與農地常見這種情形，建議在繼承或出售前先調謄本清點，才不會到過戶時才卡住；若對方對清償事實有爭執，可向地政局地籍科的不動產糾紛調處委員會申請調處。

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