臺北興辦事業計畫申辦地圖：沒有非都市土地的三條線怎麼走
臺北市轄區全屬都市計畫或陽明山國家公園，沒有非都市土地，區域計畫法的興辦事業計畫核准接變更編定在此沒有案件。臺北版路線是目的事業許可、都市計畫分區相容性、建築執照三線並行，農業區與保護區再加產業發展局同意與回饋金。
先講結論：在臺北辦興辦事業，第一步不是找地政局，而是查都市計畫分區。臺北市全境屬都市計畫或陽明山國家公園，《非都市土地使用管制規則》第30條的核准接變更編定流程沒有適用土地。臺北版是三條線：目的事業局處核事業、都市發展局核分區相容性、建築主管機關核執照。
三個誤判先拆掉。一是以為臺北也有興辦事業計畫聯審或變更編定審查要點，實際上臺北市政府沒有訂定，也沒有區域計畫委員會。二是以為都市計畫農業區變更回饋金是百分之五，那是舊函釋，現行辦法是百分之十。三是以為分區證明一勞永逸，它的有效期間只有 4 個月。
本文攤開四張圖：目的事業局處分佈、分區證明到《都市計畫法》第24條個案變更的動線、農業區保護區回饋金與山坡地水保會辦、審查端五項檢核表。偉騰開發興業由前臺東縣環保局長領軍，替業者在目的事業、都市計畫與建管三線間排序送件，本篇是我們的臺北實戰地圖。
分流判斷：臺北沒有非都市土地，興辦事業計畫改走都市計畫三條線
臺北市政府都市發展局國土專區明載：臺北市轄區皆屬都市計畫或陽明山國家公園地區。《區域計畫法》第15條之1的開發許可、《非都市土地使用管制規則》第30條的興辦事業計畫核准接變更編定、2 公頃分區變更門檻，在臺北沒有適用土地，市府也未設區域計畫委員會。分流只問三件事：你的事業由哪個局處核准，是目的事業線；基地落在都市計畫哪一種分區、該分區容許或附條件允許你的使用嗎，不容許就得走《都市計畫法》第24條個案變更，是都市計畫線；建物要新建還是變更使用類組，是建管線。基地若在農業區、保護區或山坡地，再疊加產業發展局農業用地變更同意與工務局大地工程處水土保持會辦。
在地事實對申請人的意義：都市計畫全覆蓋、保護區 25.48%、農業區 1.94%
臺北市 108 年下半年都市計畫面積統計表：全市 27,179.97 公頃，都市發展用地 12,978.42 公頃占 47.75%，保護區 6,924.43 公頃占 25.48%，農業區僅 527.98 公頃占 1.94%。意義有三。臺北沒有區域計畫法的特定農業區、一般農業區，只有《臺北市土地使用分區管制自治條例》第4條定義的農業區與保護區；保護區面積遠大於農業區，山坡地案子多半要面對工務局大地工程處；臺北依《國土計畫法》第15條第1項免擬直轄市國土計畫，功能分區圖已於 115 年 7 月 30 日修正後提報內政部核定，土地管制仍依都市計畫法令。
目的事業主管機關局處地圖：誰核你的事業，誰只是登記端
臺北市沒有農業局，工商、公用事業、農業、科技產業業務都在產業發展局，農業用地變更同意也由該局農業發展科受理。觀光旅宿類找觀光傳播局觀光產業科；宗教設施找民政局宗教禮俗科；殯葬設施依《殯葬管理條例》第6條報市主管機關核准，臺北由民政局及殯葬管理處掌理；老人機構、長照服務單位與托嬰中心找社會局；幼兒園找教育局學前教育科；醫療機構與住宿長照機構找衛生局，該局建有臺北市住宿長照機構查詢系統；停車場找交通局與所屬停車管理工程處；環評找環境保護局。地政局官網業務專區只有測繪、登記、地價、徵收及撥用、土地開發等項，沒有變更編定業務，在興辦事業案裡它是登記端，不是核准端。
程序怎麼走：分區證明、附條件允許、《都市計畫法》第24條變更、執照四步接力
第一步，取得土地使用分區證明。向都市發展局臨櫃或線上申請，證明有效期間 4 個月。第二步，比對分區。使用項目為該分區允許者，直接進入目的事業許可與建管；屬附條件允許者，依《臺北市土地使用分區附條件允許使用標準》補足條件再送。第三步，分區不容許時，土地權利關係人依《都市計畫法》第24條向都市發展局都市規劃科提出細部計畫變更，動線為府內單位表示意見、公告公開展覽、市都委會審議，涉及主要計畫者再送內政部都市計畫委員會，再公告實施。第四步，取得目的事業許可後向建築主管機關申請建造執照；既有建物變更使用類組則依《建築法》第73條申請變更使用執照。
農業區、保護區與山坡地：產業發展局同意、回饋金百分之十、大地工程處水保
基地落在農業區或保護區，目的事業許可之外要先取得產業發展局農業發展科的農業用地變更為非農業使用同意。應備申請書、目的事業主管機關初步核定證明文件影本與位置施工圖說；審查費 3,000 元，面積超過 1 公頃者每超過 0.5 公頃加收 1,500 元；處理時程 10 日。回饋金依《農業用地變更回饋金撥繳及分配利用辦法》第5條，以變更使用面積乘當期公告土地現值的百分之十計算，於地方政府同意變更時繳交。保護區內地目林與保安林地受《森林法》第6條第2項限制，不得供其他用途。山坡地範圍另向工務局大地工程處送水土保持計畫，該處是臺北山坡地與水土保持的專責機關。
審查端在看什麼：都市計畫變更檢核表五項與常見退件
都市發展局公開的《都市計畫法》第24條申請變更檢核表共五項，就是審查端的看件順序。關鍵排除條件擺第一：變更內容是否涉及新增容積獎勵項目。其次是法定文件與資格：依《臺北市都市計畫施行自治條例》第6條檢送全部土地權利關係人姓名、住址、權利證明文件及同意書，附事業及財務計畫，且須扣合通盤檢討主要計畫的都市發展定位。再來是細部計畫書應表明事項是否依《都市計畫法》第22條齊備、書圖格式是否合規，最後是府內單位表示意見與研商會議。實務上退件多卡在第二項：同意書缺一位共有人、事業計畫沒有財務內容、變更理由與上位計畫對不上。分區沒改成，目的事業許可就無處落地。
在地窗口與申請動線：市政大樓一棟跑完，山坡地案多跑松德路
臺北的窗口幾乎集中在市政大樓（市府路 1 號）。都市發展局在 9 樓南區，分區證明電話 02-27208889 轉 6171，《都市計畫法》第24條變更承辦都市規劃科轉 8271；1 樓東區都市計畫工作站上班日上午 8 時 30 分至下午 4 時臨櫃隨到隨辦；市都委會在 10 樓西北區；產業發展局農業用地變更承辦轉 1051；環境保護局、交通局在 6 樓，地政局在 3 樓。山坡地案子另跑工務局大地工程處，松德路 300 號 3 樓，水保書件走水土保持申請書件管理平台。線上先用都市計畫整合查詢系統看分區，分區證明走土地使用分區線上查詢及核發系統，申辦入口是台北服務通。
自我檢查清單
- 土地使用分區證明在手且未逾 4 個月有效期間，才排目的事業許可的送件日。
- 對照臺北市土地使用分區管制自治條例與附條件允許使用標準，分出允許、附條件允許、不容許三種結果後，才決定要不要走《都市計畫法》第24條。
- 變更內容確認不涉新增容積獎勵項目，才進細部計畫變更，避開檢核表關鍵排除條件。
- 全部土地權利關係人的姓名、住址、權利證明文件與同意書收齊，事業及財務計畫寫進計畫書，才送都市規劃科。
- 農業區或保護區基地先向產業發展局農業發展科送農業用地變更同意，並以當期公告土地現值試算百分之十回饋金，才排整體預算。
- 山坡地基地先與工務局大地工程處對過水土保持計畫書件，才定建照送件時點。
- 目的事業許可、都市計畫變更、建造或變更使用執照三線畫成一張互為前提的時程表，才開工。
常見錯誤
- 拿著外縣市經驗到臺北市政府地政局申請變更編定——地政局沒有這項業務，臺北無非都市土地，整案從第一站就走錯線。
- 用舊函釋的百分之五估算農業區變更回饋金——現行《農業用地變更回饋金撥繳及分配利用辦法》第5條是百分之十，預算嚴重低估，且繳交時點就在同意變更當下。
- 分區證明逾 4 個月仍拿去送件，或期間內都市計畫已變更還沿用舊證明——以新公告實施的計畫為準，市府不另行通知，前置作業全部重來。
- 《都市計畫法》第24條變更案夾帶新增容積獎勵項目——觸發檢核表關鍵排除條件，整案在第一關就停住。
- 少一位共有人的同意書就送細部計畫變更——不符《臺北市都市計畫施行自治條例》第6條全部土地權利關係人的要件，退件補正、時程重排。
- 目的事業許可到手就先裝修營業，沒申請變更使用執照——依《建築法》第73條不得接水接電及使用，前面拿到的許可全部無法落地。
官方參考資料
常見問題
臺北 興辦事業計畫 要辦變更編定嗎
不用，也辦不了。臺北市轄區皆屬都市計畫或陽明山國家公園，沒有非都市土地，《非都市土地使用管制規則》第30條的興辦事業計畫核准接變更編定在臺北沒有適用案件。你要做的是先向都市發展局取得土地使用分區證明，確認分區容許或附條件允許你的使用；不容許就依《都市計畫法》第24條申請細部計畫變更，再接目的事業許可與建照。
臺北 農業區 蓋長照機構 回饋金 怎麼算
都市計畫範圍內農業用地變更為非農業使用，依《農業用地變更回饋金撥繳及分配利用辦法》第5條，以變更使用面積乘獲准變更當期公告土地現值的百分之十計算，於產業發展局同意變更時繳交。長照機構本身的設立許可仍要向衛生局或社會局取得，回饋金只是農業用地那一層的門票，兩層要分開排時程。
臺北 都市計畫 個案變更 要多久 規費多少
都市發展局的《都市計畫法》第24條審核標準頁與檢核表都未載明處理天數與規費。動線是府內單位表示意見、公告公開展覽、市都委會審議，涉及主要計畫者再送內政部都市計畫委員會，最後公告實施，每一站都有會議週期，實務上要預留跨數個會期的時間。能壓縮的是自己這端：同意書一次收齊、事業及財務計畫先寫好、不夾帶容積獎勵項目。
臺北案先送分區初判
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創辦人謝清泉為前臺東縣環境保護局局長、前臺東地檢署檢察事務官、前臺東縣政府消費者保護官，中央警察大學法律學研究所畢業，具地政士與不動產經紀人國家證照。服務臺東全縣 16 鄉鎮及全台各縣市——任何業務直接聯絡偉騰，全台各地均有配合團隊，可安排專人親臨現場指導。
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