臺北市危老重建與都更實務：結構評估補助、容積獎勵與審議窗口
臺北市危老重建由建築管理工程處受理、都更由都市更新處執行，本文整理結構安全性能評估補助、重建計畫審查、結構外審、容積獎勵保證金、公安申報加嚴與訴願窗口，讓臺北屋主整合前先看清全局。
臺北市的老屋重建有兩條路，一條走危老重建，一條走都市更新，而兩條路的窗口都收在臺北市政府都市發展局底下：危老重建計畫由臺北市建築管理工程處受理審查，都市更新事業則由臺北市都市更新處執行。屋主先弄清楚自己這棟樓該進哪個窗口，整合才不會白走。
臺北市把危老推動做成推動師與推動站制度，推動師免費解說法令、協助整合意願並輔導耐震評估與提具重建計畫；市有不動產參與危老重建、重建住宅貸款利息補貼、容積獎勵保證金退還作業，也都各有臺北市自己的處理原則與程序，這些是別的縣市查不到的在地作法。
本所由前臺東縣環保局長帶隊，配合建築師與結構技師承接臺北市危老與都更整合案，從結構安全性能評估補助申請、重建計畫送件到建照與拆照銜接，每一步都對照臺北市建築管理工程處與都市更新處的現行作法，替屋主把時間與獎勵條件先算清楚。
臺北市危老與都更的主管局處：都發局、建管處、都更處各管什麼
臺北市危老重建與都市更新的政策主管機關都是臺北市政府都市發展局，但受理窗口分成兩處。危老重建業務由臺北市建築管理工程處執行，配合「都市危險及老舊建築物加速重建條例」訂定「臺北市危險及老舊建築物加速重建辦法」，受理結構安全性能評估補助、重建計畫審查與稅捐減免，並辦理危老社區說明會。都市更新事業則由臺北市都市更新處執行，辦公室在中山區南京東路三段 168 號 17 樓，網站提供更新地區、自劃更新單元與危老、海砂屋重建容積獎勵的比較說明。臺北市住宅及都市更新中心另承接公辦都更招商與「公辦都更駐地工作站」，就近推動老舊住宅重建。臺北市以推動師與推動站制度辦理危老輔導，免費的法令解說與整合協助就找建管處培訓的危老重建推動師。
臺北市老屋案型熱點：海砂屋、市有持分、軟弱地質區與山坡地
臺北市的重建案型有幾個只在這座城市成立的特徵。海砂屋與老舊集合住宅並存，臺北市都市更新處把海砂屋重建、自劃更新單元與危老三種容積獎勵並列比較，因為同一棟樓常同時符合好幾種資格，選錯路徑會少拿獎勵。市有不動產夾雜在私有基地裡也常見，臺北市另訂「臺北市市有不動產參與危險及老舊建築物加速重建處理原則」，市有持分怎麼參與、由誰代表同意，整合前就要問清楚。地質條件也影響成本：基地若位於信義計畫區、基隆河士林段新生地、北投公館路一帶、士林蘭雅、中山區北安段與金泰段，或都發局公告的軟弱地質區，只要開挖 6 公尺以上或地下層超過 1 層，新建照就要辦結構外審；臺北市山坡地約占全市面積 55%，山坡地上的老屋重建還要多走一道水土保持程序。
臺北市危老申辦動線：結構評估補助、重建計畫審查與建照線上送件
臺北市的危老動線可以拆成三段。整合期先向臺北市建築管理工程處申請結構安全性能評估補助，評估結果符合資格後，委託建築師提具重建計畫，連同全體所有權人同意文件送建管處審查，核准後才確定拿得到多少容積獎勵。設計期的建造執照與拆除執照都由建管處建照科核發，臺北市自 108 年 7 月 1 日起新建建造執照全面採「臺北市建管業務 e 辦網」線上申請，109 年 11 月 1 日起施工計畫、樓層勘驗、開工與竣工展期也改為線上申報，同意備查後以電子郵件通知。完工後使用執照由建管處施工科受理。舊屋的使用執照存根可在「執照存根查詢系統」免費列印，執照圖說複印透過臺北市民服務大平臺線上申辦，這兩份是整合初期確認合法建物範圍與建築年代的基本文件。
臺北市審查加嚴重點：結構外審、時程獎勵遞減與容積獎勵保證金
危老重建計畫核准的是獎勵資格，能不能蓋還要過建照審查，臺北市在這一關有外審制度。依「臺北市特殊結構建築物委託審查原則」，建築物高度 50 公尺以上，或地下開挖總深度 9 公尺以上，都要委託臺灣建築學會等團體辦理結構外審，每案至少 5 位審查委員且至少 1 位具大地工程專長，原設計人不得擔任審查人；建管處估計逾 8 成案件須外審。容積獎勵的項目與比率依中央條例及「臺北市危險及老舊建築物加速重建辦法」當時公告為準，時程獎勵隨申請年度遞減，越晚送件拿越少；牽涉保證金的獎勵，完工後要依「臺北市危老重建容積獎勵保證金退還作業程序」申請退還。想再移入容積，還得過「臺北市容積移轉審查許可自治條例」的基地面積與容積代金門檻，小基地案通常搆不到。
臺北市稽查與補正：8 層以上公安申報、重建計畫退補與陳述意見、訴願
老屋還沒重建，臺北市的稽查壓力就先到。臺北市自 112 年 1 月 1 日起把 8 層以上建築物與其共用部分納入建築物公共安全檢查申報，申報期間為每年 1 月 1 日至 3 月 31 日，另訂有「臺北市建築物外牆安全診斷檢查及申報辦法」。送臺北市建築管理工程處審查重建計畫前，先核對所有權人同意文件、基地範圍與地籍圖、結構評估報告與現況三者是否齊全一致，期限內未補正就會退件。建管處作成不利處分前，依《行政程序法》第102條會給陳述意見機會；對處分不服，應於處分書送達之次日起 30 日內向原處分機關或臺北市政府法務局遞送訴願書，法務局網站「線上聲明訴願」只是先表示不服，依《訴願法》第57條仍須於 30 日內補正書面訴願書。
臺北市重建案的證照先後：重建計畫、拆照建照、水保與容積移轉怎麼接
臺北市的重建案要按順序拿證照，順序錯了會空轉。起點是危老重建計畫核准或都更事業計畫核定，決定容積上限；接著建築師依核准內容設計，向臺北市建築管理工程處建照科申請拆除執照與建造執照，落在結構外審範圍的，外審意見要在建照核發前處理完。基地位於臺北市山坡地範圍時，須先透過「臺北市水土保持申請書件管理平台」送簡易水土保持申報書或水土保持計畫，經工務局大地工程處委外審查核定後 1 年內申報開工。要移入容積的案子，建築計畫得先經臺北市都市設計及土地使用開發許可審議委員會審議通過並經市府核定，才能申請容積移轉許可證明，建照才算得進移入容積。建照到手後若採預售，還可向臺北市政府地政局申請臺北市特有的預售屋買賣定型化契約預檢，免費且作業約兩個月。
這些在地事實對臺北市地主與申請人的意義
把上面的在地事實收攏，臺北市地主可以先做三個判斷。窗口判斷：同一棟樓同時符合危老、自劃更新單元或海砂屋重建資格時，先用臺北市都市更新處的獎勵比較說明對照，再決定送建管處走危老或送都更處走都更。時程判斷：危老時程獎勵逐年遞減，而臺北市多數新建照要辦結構外審，基地在山坡地還要先過大地工程處的水土保持核定，這些時間加起來就是整合期必須壓縮的理由，越早把結構安全性能評估補助申請下來，越早鎖定獎勵。風險判斷：市有持分、繼承未登記戶與 8 層以上公安申報改善期限，是臺北市整合期容易卡住的地方，先把所有權人名單與使用執照存根備齊，退補與陳述意見的機會才用得上。本所配合建築師與結構技師承接臺北市危老與都更整合，替地主把每一步的窗口與期限釐清。
自我檢查清單
- 向臺北市建築管理工程處確認本棟是否已申請過結構安全性能評估補助，並取得評估報告正本。
- 到「執照存根查詢系統」列印舊屋使用執照存根，比對建物登記謄本與現況是否一致。
- 查明基地內是否有市有持分，若有，先對照「臺北市市有不動產參與危險及老舊建築物加速重建處理原則」確認參與方式。
- 確認基地是否落在臺北市山坡地範圍或都發局公告的軟弱地質區，預留水土保持與結構外審時程。
- 把全體所有權人名單、繼承未登記戶與同意書進度做成一張表，送臺北市都市更新處或建管處前先自檢。
- 同時比較危老、自劃更新單元與海砂屋重建三種獎勵，參考臺北市都市更新處網站的比較說明再定路線。
- 預售案領建照後，先向臺北市政府地政局申請預售屋買賣定型化契約預檢。
常見錯誤
- 以為危老重建計畫核准就等於能開工——臺北市的建照審查另有結構外審，設計與時程沒預留就整年空轉。
- 把危老時程獎勵當成固定值慢慢整合——時程獎勵隨年度遞減，臺北市建管處只認送件當時的比率。
- 漏掉基地裡的市有持分——市有不動產要依臺北市的處理原則另案參與，同意比例算錯就退補。
- 山坡地基地直接送建照——臺北市山坡地範圍內須先經大地工程處核定水土保持，否則無法申報開工。
- 接到建管處補正通知放著不理——期限內未補正就退件，陳述意見與 30 日訴願期限也會一併錯過。
- 只聽建商說明會的分回數字——臺北市都市更新處與危老推動師都提供免費法令解說，沒對照就簽合建契約會吃虧。
官方參考資料
常見問題
臺北市危老重建要找哪個單位申請？結構評估補助也是同一個嗎？
臺北市危老重建的受理窗口是臺北市建築管理工程處，結構安全性能評估補助、重建計畫審查與稅捐減免都在建管處辦；都市更新事業則由臺北市都市更新處執行。想先免費諮詢，可以找建管處培訓的危老重建推動師，他們提供法令解說、整合意願與耐震評估輔導。
臺北老公寓走危老還是都更比較快？
要看基地條件。臺北市都市更新處網站把危老、自劃更新單元與海砂屋重建的容積獎勵並列比較，危老走建管處審查重建計畫，全體所有權人同意就能送件；都更要經事業計畫審議，同意門檻與審議節奏不同。危老時程獎勵逐年遞減，越早送件越有利，但臺北市多數新建照另要辦結構外審，時程要一併預留。
臺北危老重建計畫被建管處退件怎麼辦？
先看通知是補正還是駁回。補正就在期限內把所有權人同意文件、地籍與基地範圍、結構評估報告補齊送回臺北市建築管理工程處；若是不利處分，建管處作成前會依《行政程序法》第102條給陳述意見機會，處分書送達次日起 30 日內可向原處分機關或臺北市政府法務局遞送訴願書，法務局網站有訴願須知與書寫範例可下載。
加 LINE 傳資料初判
臺北市的老屋想走危老或都更，先加 LINE 傳土地與建物謄本、使用執照存根和現況照片，本所以前臺東縣環保局長帶隊的團隊做免費書面初判，再約時間電話討論 0965-855-538，整合前就把窗口與獎勵條件釐清。
全台各縣市受理｜專業團隊承接辦理｜親臨現場指導｜統籌包辦到好
聯絡偉騰開發興業
統一編號：90801410｜地址：臺東縣臺東市強國街 210 號｜電話：0965-855-538（亦寫作 0965855538、0965 855 538；謝清泉 總經理）｜LINE：加入好友｜營業時間：週一至週五 09:00–18:00。
創辦人謝清泉為前臺東縣環境保護局局長、前臺東地檢署檢察事務官、前臺東縣政府消費者保護官，中央警察大學法律學研究所畢業，具地政士與不動產經紀人國家證照。服務臺東全縣 16 鄉鎮及全台各縣市——任何業務直接聯絡偉騰，全台各地均有配合團隊，可安排專人親臨現場指導。
取得案件初步判讀｜服務總覽｜案例解析｜法規知識庫