臺北市開發許可審議實務：無區委會，土地變更全走都市計畫動線
臺北市轄區全屬都市計畫或陽明山國家公園，沒有非都市土地，區域計畫法的開發許可與區委會在這裡沒有案件。想在臺北變更土地使用，走的是都市計畫個案變更、附條件允許使用與都市設計審議，本文把市府窗口、線上平台與回饋規定講清。
在臺北市問「我的案子要不要送區委會」，答案只有一個：不用，因為送不進去。臺北市政府都市發展局載明全市轄區皆屬都市計畫或陽明山國家公園地區，《區域計畫法》第15條之1的開發許可在臺北市沒有適用案件；土地要改用途，走的是都市計畫個案變更、通盤檢討或附條件允許使用。
最常誤判的是撞名。臺北市的都市計畫裡有「可申請開發許可地區」，內湖北勢湖工業區的公告就這樣寫，但那是細部計畫的處理原則，審的是市都委會與都市設計審議，跟《非都市土地使用管制規則》第11條的公頃門檻是兩套制度。基地跨進新北或基隆的非都市土地，才有真正的區委會。
本文照臺北市政府的分工走一遍：都市發展局、市都委會、產業發展局、大地工程處與環保局各管哪一段，線上登入哪個平台，回饋金與捐獻代金怎麼算，基地跨到鄰縣市時怎麼切開處理。偉騰開發興業由前臺東縣環保局長帶隊，把臺北的都委會動線與鄰縣市的區委會動線接成同一張時程表。
先分流：臺北市全境無非都市土地，區委會開發許可在這裡沒有案件
判斷只需一句：基地地號落在臺北市，就不會有《區域計畫法》第15條之1的開發許可。臺北市政府都市發展局的國土專區寫得很清楚，全市轄區皆屬都市計畫或陽明山國家公園地區，沒有區域計畫法體系下的非都市土地，市府也未設區域計畫委員會，臺北市法規查詢系統查不到任何區域計畫市定法規。同一個理由，依《國土計畫法》第15條，臺北市與嘉義市、金門縣、連江縣一樣免擬直轄市國土計畫，但仍須劃設國土功能分區；臺北只劃「國土保育地區」與「城鄉發展地區」兩大類，功能分區圖在民國115年7月30日修正後提報內政部核定。對業者的意義是：在臺北問「幾公頃要送區委會」是問錯問題，該問的是基地分區能不能靠都市計畫個案變更、附條件允許使用或容積移轉達到目的。
五個窗口各管一段：都發局、市都委會、產業發展局、大地工程處、環保局
臺北市沒有農業局，也沒有非都市土地科，窗口分工和其他縣市完全不同。都市計畫個案變更由臺北市政府都市發展局都市規劃科承辦，辦公室在市府路1號9樓南區，市府1樓東區另設都市計畫工作站辦分區證明。審議機關是臺北市都市計畫委員會，設在同址10樓西北區，撥1999轉3298可查會議進度。農業區、保護區土地要改作非農業使用，找臺北市政府產業發展局農業發展科，不是地政局；地政局的業務專區只列測繪、登記、徵收撥用與土地開發，沒有變更編定這一項。山坡地由臺北市政府工務局大地工程處主政，這是全國首創的山坡地專責機關，一手包辦水土保持法、山坡地保育利用條例、森林法與地質法。環評文件則送臺北市政府環境保護局，進度可在該局書件審查查詢系統追蹤。
民間自擬細部計畫怎麼過都發局那張五項檢核表
民間要動都市計畫，法源是《都市計畫法》第24條的土地權利關係人自擬細部計畫。臺北市政府都市發展局在民國115年5月20日更新受理審核標準及作業流程，附一張檢核表，審查端就是照表打勾。表上五項依序是：關鍵排除條件，看變更內容是否涉及新增容積獎勵項目，碰到就直接出局；基本資格，依《臺北市都市計畫施行自治條例》第6條檢送全部土地權利關係人的姓名、住址、權利證明與同意書，並附事業及財務計畫，且須符合通盤檢討的發展定位與上位計畫；細部計畫書應表明事項，對照《都市計畫法》第22條逐項核對；書圖格式，依內政部函頒的都市計畫書圖製作要點；最後是府內單位表示意見，必要時召開研商會議。規費與法定處理天數官方頁面未載，實務上時程取決於公展與市都委會會期。
內湖北勢湖與大眾運輸導向案：臺北市自己的「可申請開發許可地區」
臺北市的都市計畫裡有「可申請開發許可地區」，但它是細部計畫的處理原則，不是區域計畫法的開發許可。內湖區都市計畫通盤檢討主要計畫第四階段在民國114年8月21日公告實施，把北勢湖工業區及新明路工業區劃為可申請開發許可範圍並訂處理原則，配套細部計畫在115年3月12日公告。另一類是大眾運輸導向可申請開發許可地區細部計畫，115年7月14日公告修訂申請作業期限。兩類案件的線上申辦與會議紀錄查詢都在都市發展局的都市設計及土地使用開發許可審議服務平台，業務諮詢撥1999轉8279至8286。回饋面盯兩份文件：臺北市建築基地開發許可回饋辦法修正草案在115年8月19日預告；工業區變更捐贈可建築土地可改以捐獻代金折算繳納，流程由都市規劃科發布。
農業區與保護區基地：產業發展局一成回饋金，山坡地先過大地工程處
依臺北市都市發展局108年下半年統計，農業區527.98公頃、保護區6,924.43公頃，山坡地佔全市55.21%，變更案多半碰到這兩層。農業區或保護區土地申請變更為非農業使用，向臺北市政府產業發展局農業發展科送申請書、目的事業主管機關初步核定證明與圖說，審查費依變更面積分級計收，處理時程10日。回饋金依《農業用地變更回饋金撥繳及分配利用辦法》第5條，都市計畫範圍內以變更面積乘當期公告土地現值的一成計算，市府同意變更時繳交；網路流傳的5%是92年舊函釋，別拿來編預算。免繳只限《農業發展條例》第12條所列三種情形。保護區內地目林的土地依《森林法》第6條第2項不得供其他用途。山坡地水保書件走大地工程處的水土保持申請書件管理平台。
先後順序表：分區證明四個月效期、環評水保併行、都審之後才是建照
順序排錯，臺北的案子會在都委會與建管之間來回。第一步拿土地使用分區證明：市府1樓東區都市計畫工作站上班日16時前隨到隨辦，或用都市發展局土地使用分區線上查詢及核發系統申請；證明效期4個月，期間有新都市計畫變更就以公告實施者為準，不另通知。第二步確認變更路徑：分區容許附條件允許使用的，走臺北市土地使用分區附條件允許使用標準，不必動計畫；否則進《都市計畫法》第24條或等通盤檢討。第三步環評與水保併行：環評送臺北市政府環境保護局，山坡地水保送大地工程處，不等都委會結論才啟動。第四步都市設計審議：可申請開發許可地區案件在審議服務平台線上申辦，通過後才進建築執照。主要計畫變更還多一關，市都委會審議後須送內政部都市計畫委員會，公告實施才生效。
公展陳情與跨縣市基地：臺北這頭盯市都委會，新北那頭才有區委會
市都委會透明度高，代表每個公展案都會被盯。委員會網站公布會議紀錄及影音、專案小組專區、都市計畫案意見表與陳情系統，最新已公布第845次會議紀錄；公展期間任何人可填陳情意見表郵寄市都委會或都市發展局，民國115年4月28日至7月27日的全市通盤檢討公展就是一例。申請人的功課是預先整理鄰地、環境團體與里辦公處可能提出的意見，並備妥專案小組答覆版本。基地若跨到新北市或基隆市，另一半可能是非都市土地，那裡才有《區域計畫法》第15條之4的60日與90日審議期限；新北非都市土地中山坡地保育區佔61.36%，多半落在環境敏感地區查詢。實務做法是把臺北側的都委會時程與鄰縣市側的區委會時程排成同一張表，送件節點錯開，避免一邊公告實施、另一邊還在補正。
自我檢查清單
- 已用臺北市都市計畫整合查詢系統確認基地分區，且未落在陽明山國家公園範圍內。
- 已到市府1樓東區都市計畫工作站或線上核發系統取得土地使用分區證明，並記下4個月效期。
- 依《都市計畫法》第24條自擬細部計畫前，已備齊全部土地權利關係人姓名、住址、權利證明與同意書。
- 已比對變更內容是否觸及都發局檢核表的「新增容積獎勵項目」關鍵排除條件。
- 農業區或保護區基地，已向產業發展局農業發展科試算《農業用地變更回饋金撥繳及分配利用辦法》第5條的一成回饋金。
- 山坡地基地已先在工務局大地工程處水土保持申請書件管理平台建案，不等都委會結論。
- 基地跨新北市或基隆市的部分，已另按《區域計畫法》第15條之1判定是否須送區委會。
常見錯誤
- 拿內湖北勢湖工業區「可申請開發許可」公告去準備區委會用的開發計畫書圖——制度不同，書圖格式與審議機關全錯，整套重做。
- 以為臺北市免擬國土計畫就沒有國土功能分區——臺北仍劃設國土保育地區與城鄉發展地區，落在保育地區的基地變更難度完全不同。
- 都市計畫農業區變更回饋金沿用網路上的5%舊函釋估算——現行辦法為一成，資金缺口在市府同意變更、通知繳交時才浮現。
- 土地使用分區證明拿了半年才送件——效期只有4個月，期間都市計畫變更不另行通知，得重新申請。
- 細部計畫變更申請只附部分地主同意書——《臺北市都市計畫施行自治條例》第6條要求全部土地權利關係人同意，退件重送。
- 公展期間沒盯陳情意見——市都委會專案小組會逐案要求回應，臨時準備答覆，案子就等下一次會期。
官方參考資料
常見問題
臺北 土地 變更 要 送 區委會 嗎
不用，也送不進去。臺北市全市轄區皆屬都市計畫或陽明山國家公園地區，沒有非都市土地，市府沒有區域計畫委員會，《區域計畫法》第15條之1的開發許可在臺北沒有案件。土地要改用途，先查分區是否容許附條件允許使用，不行再依《都市計畫法》第24條向都市發展局都市規劃科提自擬細部計畫，由臺北市都市計畫委員會審議。
臺北 內湖 可申請開發許可地區 是 什麼 意思
那是內湖區都市計畫通盤檢討主要計畫第四階段劃出的範圍，涵蓋北勢湖工業區與新明路工業區，民國114年8月21日公告實施，115年3月12日再公告配套細部計畫。它是都市計畫內的處理原則，申辦與會議紀錄都在都市發展局的都市設計及土地使用開發許可審議服務平台，跟區域計畫法的開發許可無關，不必準備區委會那套開發計畫書圖。
臺北 農業區 保護區 變更 回饋金 要 繳 多少
依《農業用地變更回饋金撥繳及分配利用辦法》第5條，都市計畫範圍內農業用地變更為非農業使用，以變更面積乘當期公告土地現值的一成計算，劃為保存區作古蹟使用者才降為百分之一。窗口是臺北市政府產業發展局農業發展科，於市府同意變更時繳交。網路上的5%是92年舊函釋，已不適用；符合《農業發展條例》第12條所列三種情形才免繳。
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創辦人謝清泉為前臺東縣環境保護局局長、前臺東地檢署檢察事務官、前臺東縣政府消費者保護官，中央警察大學法律學研究所畢業，具地政士與不動產經紀人國家證照。服務臺東全縣 16 鄉鎮及全台各縣市——任何業務直接聯絡偉騰，全台各地均有配合團隊，可安排專人親臨現場指導。
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