臺北市農地租賃與三七五租約實務：區公所登記、終止補償與農用證明

臺北市農地集中在關渡平原與保護區坡地，租約分成民國八十九年前的三七五老租約與之後的新制契約。本文整理產業發展局與區公所的窗口、登記期限、終止補償、農用證明與稅賦連動，以及出租種電在本市的實際空間。

在臺北市談農地租賃，第一個現實是農地稀少：農業區大多集中在關渡平原，其餘耕地散布在保護區與山坡地，租的人可能是想種草莓或綠竹筍的青農，也可能是來談溫室屋頂光電的業者。地主手上的租約是父親那一代簽的三七五老租約，還是近年新訂的契約，決定了兩套不同的規則。

本市沒有農業局，農地管理由臺北市政府產業發展局農業發展科承辦，三七五租約的登記、變更與終止則在土地所在地的區公所辦理，農用證明也由區公所受理。這篇專文把新舊制判斷、登記期限、終止與收回補償、農用證明與稅賦連動，以及出租種電在本市的空間，按窗口與案型逐項整理。

偉騰開發興業由前臺東縣環境保護局局長領軍，做法是先判斷租約是哪一制，再處理擬約、公證、登記、終止與補償計算，並把出租對農保、農用證明與所得稅的影響一次算清；臺北市的案件同樣從地號、使用分區與區公所登記資料開始核對，不憑印象判斷。

臺北市農地事務找誰：產業發展局農業發展科與土地所在地區公所

臺北市沒有農業局，農地管理由臺北市政府產業發展局農業發展科承辦，科內分輔導股、農務股與農企股，職掌明列農地管理與農民團體輔導，辦公室設在信義區市府路的市政大樓十樓北區。農地租約談到的農業用地作農業使用證明，則由土地所在地的區公所受理、書件初審、到場會勘並核發，士林區公所經建課就公告了應備文件說明；農業設施容許使用同意書反而由產業發展局農業發展科直接受理，不經區公所初審。出租人與承租人要先分清楚哪件事找局、哪件事找區公所，才不會在市政大樓與區公所之間來回跑。線上申辦自 114 年 7 月 30 日起改由「台北服務通」提供，農用證明可將文件掃描成 PDF 上傳並以自然人憑證驗證，但並非全程線上，地政機關到場指界與會勘仍要人到現場。

本市農地租賃案型：關渡平原農業區、保護區坡地與小面積郊區耕地

臺北市的農業用地依《臺北市農舍興建資格審查原則》第2點的定義，限於都市計畫農業區與保護區內供農業使用的土地，沒有非都市土地的特定農業區或一般農業區。農業區大多集中在關渡平原，其餘耕地散布在保護區與山坡地，生產集中在臺北盆地南北兩側坡地，主要作物是茶葉、綠竹筍、花卉、稻米與草莓。本市常見租約有三類：關渡平原稻田的整片出租，北投、士林一帶位於農業部農田水利署七星管理處灌區的耕地承租，以及內湖白石湖休閒農業區與盆地南側坡地茶園、筍園的小面積承租。保護區依《臺北市土地使用分區管制自治條例》允許農藝及園藝業，農業及農業設施則屬附條件允許，承租人若想在租地上搭溫室或農業設施，租約就要先寫清楚容許使用由誰申請、期滿由誰負責復原。

先判斷新舊制：民國八十九年一月四日前的老租約與之後的新制契約

不論土地在關渡平原或保護區坡地，第一步都是調出租約與區公所的租約登記資料，確認訂約日期。《農業發展條例》第20條以民國八十九年一月四日修正施行為界，之後訂立的農地租賃契約回歸雙方約定，不適用《耕地三七五減租條例》；之前依減租條例訂立並登記的老租約，租金上限、續訂、終止與補償仍受條例拘束。老租約有無辦竣登記，要向土地所在地的區公所調閱。新制契約依《農業發展條例》第21條可自由約定租期與租金，定有期限者屆滿即消滅；若約定期滿前得終止，須於六個月前通知，租期未滿六個月者於十五日前通知。承租人要拿租約向農會申請農保，三七五耕地以外的租約原則上須經公證，本市新訂租約最好一開始就寫成可公證的書面，並以地號、面積與現況照片固定承租標的。

三七五租約的訂立、變更與終止都要向本市區公所登記，期限別錯過

本市三七五租約的登記窗口是土地所在地的區公所，北投稻田的地就找北投區公所。《耕地三七五減租條例》第6條要求耕地租約以書面訂立，訂立、變更、終止或換訂都由出租人會同承租人申請登記；《臺灣省耕地租約登記辦法》第2條要求在登記原因發生日起三十日內申請。承租人過世由子女繼續耕作、出租人移轉土地、耕地分割合併或一部分編為非耕地，都在《臺灣省耕地租約登記辦法》第4條的十二種變更登記情形內，拖過六個月區公所會通知限期申請，屆期逕行登記。期滿要終止或續訂，依《耕地三七五租約清理要點》第七點應在期滿翌日起四十五日內申請，雙方都不申請時區公所逕為註銷並公告三十日。本市老租約一旦被逕為登記或註銷，日後補償與收回的談判基礎就變了。

老租約的終止、期滿收回與補償：關渡平原變更風險與本市調解調處路徑

租期未滿，《耕地三七五減租條例》第17條第1項只允許五種情形終止：承租人死亡無繼承人、放棄耕作權、地租積欠達兩年總額、非因不可抗力連續一年不耕作，以及耕地依法編定或變更為非耕地。本市要留意最後一種：市府農業政策白皮書把關渡平原定位為中長期下世代發展的保留區，一旦都市計畫變更使耕地成為非耕地，出租人須給付未失效能的土地改良費用、未收穫農作物價額，及終止當期公告土地現值減除土地增值稅後餘額的三分之一。期滿收回受《耕地三七五減租條例》第19條限制，出租人不能自任耕作、收益足以維持生活或承租人因收回失去生活依據時不得收回。談不攏先向區公所耕地租佃委員會申請調解，不成再送臺北市政府耕地租佃委員會調處；對處分不服只能陳述意見或訴願。

出租後的農用證明、稅賦與稽查連動：本市區公所核發、產業發展局每月抽查

臺北市的農業用地作農業使用證明由土地所在地區公所受理，依《臺北市政府辦理核發農業用地作農業使用證明書作業要點》第2至4點，區公所初審後會同地政機關到場指界會勘，不符者限期十五天內補正或改善。產業發展局統計，113 年本市申請 156 筆、合格率 80.13%，承租人是否維持農業使用，直接決定地主拿不拿得到證明。市府另設農業用地使用稽查小組，由產業發展局擔任幕僚，每月至少選一個行政區的列管案件抽查五件以上；被認定非農業使用會先限期恢復，逾期依《農業發展條例》第37條、第38條課徵土地增值稅或追繳遺產稅、贈與稅，複勘仍未恢復再由都市發展局依《農業發展條例》第69條處理。把農地租給倉儲、停車或工廠賺高租金，換來的可能是地主自己的稅單。

出租種電、代耕與媒合：在地事實對本市地主與承租人的意義

臺北市農地稀少且多在坡地與郊區，決策可依三個在地事實。第一，本市沒有自訂農業用地綠能審查要點，也不在農業部公告的不利農業經營區位或漁電共生區位內，免結合農業經營的地面型光電在本市無從適用；出租種電只剩農業設施附屬屋頂型綠能，依《申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法》第28條須先有農業經營實績，容許找產業發展局農業發展科農務股，同意備案與設備登記找同局公用事業科。第二，小面積耕地適合代耕或委託經營，地主保留所有權交由專業農經營，並可對接農業部小地主大專業農政策與農會媒合，但都要留書面，才守得住農保與農用證明。第三，本市老租約遇到都市計畫變更的機率不低，地主在續訂或收回前先把補償試算做完，承租人留齊耕作紀錄與地租收據，調解才有依據。

自我檢查清單

• 調出土地登記謄本與都市計畫土地使用分區證明，確認地號落在農業區還是保護區，以及是否位於陽明山國家公園範圍。
• 向土地所在地區公所調閱三七五租約登記資料，核對訂約日期是否在民國八十九年一月四日之前，決定適用哪一制。
• 新制租約寫成書面並約定租期、租金、終止通知期與期滿復原責任，承租人要加農保者事先安排公證。
• 三七五租約遇繼承、移轉、分割或一部編為非耕地時，三十日內向區公所申請變更登記；期滿翌日起四十五日內申請終止或續訂。
• 收回或終止前，把土地改良費用、未收穫農作物價額與公告土地現值減除土地增值稅後餘額三分之一的補償先試算完成。
• 出租後由承租人維持農業使用，地主定期留存耕作照片，申請農用證明前先自我檢查有無倉儲、停車等非農使用。
• 談屋頂型光電前，先向產業發展局農業發展科農務股確認容許使用條件，取得容許後六個月內再向同局公用事業科辦同意備案。

常見錯誤

• 以為臺北市有農業局而到處找不存在的單位——農地管理在產業發展局農業發展科，三七五登記在區公所，跑錯窗口就拖掉登記期限。
• 臺北地主拿新制契約去主張三七五補償——民國八十九年一月四日後訂立的農地租約回歸雙方約定，既沒有租金上限與最短租期，也沒有減租條例的終止補償。
• 以為本市老租約到期就能收回——《耕地三七五減租條例》第19條的三種限制仍在，出租人不能自任耕作或承租人因收回失去生活依據時都收不回，承租人願續租還得續訂。
• 承租人過世後子女繼續耕作卻不辦變更登記——逾六個月區公所通知後逕行登記，日後補償與收回的談判基礎已被改寫。
• 把關渡平原或坡地農地租給倉儲、停車場賺高租金——稽查小組認定非農業使用後限期恢復，逾期課徵土地增值稅或追繳遺產稅、贈與稅，農用證明也拿不到。
• 聽信業者說臺北市農地可以做地面型光電——本市無不利農業經營區位與漁電共生區位，只有農業設施附屬屋頂型綠能可申請，簽了長約也無法履行。

官方參考資料

• 臺北市政府產業發展局：落實農地農用維護農地資源（農用證明統計與稽查機制）
• 臺北市政府辦理核發農業用地作農業使用證明書作業要點（臺北市法規查詢系統）
• 耕地三七五減租條例（全國法規資料庫）

常見問題

臺北市 三七五租約 期滿 要 去 哪裡 辦 終止 或 續訂

向土地所在地的區公所辦理，不是產業發展局。依《耕地三七五租約清理要點》第七點，期滿翌日起四十五日內要由出租人會同承租人申請終止或續訂登記，一方不配合可敘明理由單獨申請；雙方都沒動作，區公所會逕為註銷登記並公告三十日。北投稻田的地就找北投區公所，出發前先確認登記簿上的租約狀態。

臺北 地主 想 收回 三七五 耕地 補償 要 怎麼 算

先分清是期滿收回還是租期中終止。因耕地依法編定或變更為非耕地而終止，出租人要給付承租人未失效能的土地改良費用、未收穫農作物價額，加上終止當期公告土地現值減除土地增值稅後餘額的三分之一；期滿為擴大家庭農場經營規模收回同一或鄰近地段耕地時也準用這套補償。臺北市公告土地現值偏高，補償往往可觀，收回前務必先試算。

臺北市 農地 租 給 別人 種電 農用證明 會 不會 被 取消

臺北市沒有自訂農業用地綠能審查要點，也不在農業部公告的不利農業經營區位或漁電共生區位內，免結合農業經營的地面型光電在本市無法申請；能走的是農業設施附屬屋頂型綠能，須先有農業經營實績並向產業發展局取得容許。設施依原核定計畫作農業使用，農用證明就守得住；若農業經營停擺被稽查小組認定非農業使用，證明與稅賦優惠就一起失守。

傳租約先判斷制度

手上的臺北市農地租約不知道是三七五老租約還是新制契約？把租約、土地登記謄本與區公所登記資料拍照，加 LINE 傳給偉騰開發興業，或撥 0965-855-538，我們先做書面初判，再安排擬約、登記與補償試算。

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